Απαντήσεις

1. 

   Όμιλος Nadlan Ιανουάριος 3

   Διαχειρίζομαι μόνος μου τις περιουσίες μου. Έφτιαξα μια λειτουργία που υποστηρίζει όλες τις πτυχές της διαχείρισης.

   Σε γενικές γραμμές, το όλο θέμα της διαχείρισης είναι το κύριο και πιο σημαντικό πράγμα σε οποιαδήποτε επένδυση στο εξωτερικό και πολλοί επενδυτές τείνουν να το ξεχνούν αυτό.

   Μέσα από τη λειτουργία μου, λύνω πολλά από τα βασικά προβλήματα, όπως: όταν έρχεται ένας καλός ενοικιαστής, γιατί να τον φέρει η εταιρεία διαχείρισης στο ακίνητό μου; Πώς μπορώ να βεβαιωθώ ότι ο έλεγχος ενοικιαστών γίνεται επαγγελματικά; Και πολλή ασυμβατότητα μεταξύ των φιλοδοξιών της εταιρείας διαχείρισης (να βγάλω χρήματα) και των φιλοδοξιών μου ως επενδυτή.

   Θα χαρώ να επεκταθώ εάν υπάρχουν περαιτέρω ερωτήσεις.

2. 

   Όμιλος Nadlan Ιανουάριος 3

   Ακριβώς για αυτό το θέμα, κάνω ένα webinar στις 15/1.

3. 

   Όμιλος Nadlan Ιανουάριος 2

   υπέροχες συμβουλές ευχαριστώ παιδιά ??

4. 

   Όμιλος Nadlan Ιανουάριος 2

   https://youtu.be/fIg1rX7i–4

5. 

   Όμιλος Nadlan Ιανουάριος 2

   https://youtu.be/2FJyza3K7fA

6. 

   Όμιλος Nadlan Ιανουάριος 2

   Ακριβώς για αυτό το θέμα, ετοίμασα μια σειρά από συμβουλές για την αντιμετώπιση των εταιρειών διαχείρισης
   https://youtu.be/TgJVxRPC0ro

7. 

   Όμιλος Nadlan Ιανουάριος 2

   

8. 

   Όμιλος Nadlan Ιανουάριος 2

   Μια εταιρεία διαχείρισης εργάζεται για να βγάλει πολλά χρήματα και συνήθως σύμφωνα με το βιβλίο και σύμφωνα με ένα προπαρασκευασμένο συμβόλαιο που σχεδόν δεν μπορεί να αλλάξει και σίγουρα σαν να το αντικαταστήσει στη μέση της περιόδου, αλλά μόνο 60 ημέρες πριν από το τέλος του σύμβαση και είναι αρκετά σαφές γιατί.
   Συμβαίνει συχνά να εκμεταλλεύονται τη ρήτρα της σύμβασης που τους επιτρέπει να επισκευάσουν μέχρι ένα ορισμένο ποσό χωρίς να λάβουν άδεια από τον εκμισθωτή και να διαχωρίσουν τη βλάβη.
   Είναι πολύ σημαντικό να μην εμπιστεύεστε την εταιρεία διαχείρισης και να ακολουθείτε συχνά τις πληρωμές φόρων
   .
   Συνιστάται ανεπιφύλακτα η ακύρωση μιας ρήτρας που δίνει στην εταιρεία διαχείρισης αποκλειστικότητα για την πώληση του ακινήτου και προμήθεια σε κάθε περίπτωση ακόμη και αν δεν υπήρχαν εταίροι στην πώληση.

9. 

   Όμιλος Nadlan Ιανουάριος 2

   Πολλά σοφά και σωστά ειπώθηκαν εδώ. Έχω επίσης την άποψη ότι είναι επιθυμητό η εταιρεία διαχείρισης να είναι αρκετά μεγάλη αλλά όχι πολύ μεγάλη. Με αυτόν τον τρόπο μπορούμε να απολαμβάνουμε την εμπειρία και την αξία μιας έμπειρης εταιρείας, αλλά να παραμένουμε σημαντικός πελάτης και να μην είμαστε άλλος αριθμός στο Excel. Όταν μπαίνουμε σε μια νέα περιοχή, συνεργαζόμαστε πάντα με περισσότερες από μία εταιρείες διαχείρισης. Στο τέλος ενός έτους (αν δεν υπήρχε κρίση στη μέση) επιλέγουμε αν θα μεταβιβάσουμε όλα τα περιουσιακά στοιχεία σε μία εταιρεία ή όχι. Σε μια περίπτωση ανακαλύψαμε ότι μια εταιρεία είναι σε καλύτερη θέση να αντιμετωπίσει παλαιότερα ακίνητα σε πιο προβληματικές γειτονιές και η άλλη εταιρεία είναι σε θέση να βρει ισχυρότερους ενοικιαστές για πιο ανθεκτικές γειτονιές. Έτσι, επιλέξαμε να αφήσουμε μια εταιρεία να διαχειρίζεται περιουσιακά στοιχεία σε συγκεκριμένους τομείς και η άλλη εταιρεία να διαχειρίζεται περιουσιακά στοιχεία σε άλλους τομείς.

10. 

    Όμιλος Nadlan Ιανουάριος 2

    Επιλογή εταιρείας διαχείρισης
    Η επένδυση σε ακίνητα είναι σαν να διευθύνεις μια επιχείρηση και η εταιρεία διαχείρισης είναι ο υπάλληλος μας. Όταν διδάσκω έναν επενδυτή στην αρχή της καριέρας του, τον αφήνω να συγκεντρώσει πόντους για να σκεφτεί τι είναι σημαντικό για αυτόν στην εταιρεία που επιλέγει και λιγότερο ότι του υπαγορεύω, γιατί διαφορετικά δεν θα ήξερε πώς να το κάνει. σωστή επιλογή...

    και ως εκ τούτου:

    1. Πρέπει να ορίσουμε τι περιμένουμε από την εταιρεία διαχείρισης
    2. Κάντε μια εισαγωγική κλήση και μια συνέντευξη με πολλές εταιρείες. .
    3. Επιλέξτε μια εταιρεία διαχείρισης και βεβαιωθείτε ότι έχουμε ένα σημείο εξόδου με την υπηρεσία τους.
    4. Εργαστείτε μαζί τους για ένα χρονικό διάστημα, αν δεν είναι αρκετά καλά, αντικαταστήστε τα.

    Συνήθως έχω δύο εταιρείες διαχείρισης σε κάθε περιοχή. Προς το τέλος της διαδικασίας αγοράς, παρουσιάζω στον επενδυτή τα πλεονεκτήματα και τα μειονεκτήματα κάθε μιας από τις εταιρείες, ό,τι είναι κατάλληλο για έναν επενδυτή δεν είναι κατάλληλο για έναν άλλο.

11. 

    Όμιλος Nadlan Ιανουάριος 2

    Ένα πολύ σημαντικό θέμα Ido. Η εταιρεία διαχείρισης είναι αυτή που θα καθορίσει για εμάς τους επενδυτές εάν το ακίνητο θα είναι ένα ακίνητο με απόδοση ή ένα ακίνητο με απόδοση, αλλά μόνο για τους επαγγελματίες που θα είναι εκεί όλη την ώρα και για εμάς μόνο πονοκέφαλος. Δεν υπάρχει αμφιβολία ότι, όπως είπε ο Uri, οι στενές σχέσεις με την εταιρεία διαχείρισης, η παρακολούθησή τους, σε επίπεδο κάθε pips στην έκθεση είναι σημαντικές. Δουλεύω στον ίδιο χώρο με πολλές εταιρείες διαχείρισης και δεν έχω βρει τέλεια εταιρεία. Το καθένα έχει πλεονεκτήματα και μειονεκτήματα και πρέπει να κάθεσαι πάνω τους και να απαιτείς. Υπάρχουν πολλά κενά στην αντίληψή τους για τη διαχείριση και τι περιμένουμε εμείς οι επενδυτές.
    Είναι πολύ σημαντικό να βεβαιωθείτε ότι η εταιρεία διαχείρισης θα σας ενημερώσει όχι μόνο όταν υπάρχει μια σημαντική βλάβη στο ακίνητο, μια επισκευή.
    Είναι σημαντικό η εταιρεία διαχείρισης, πέρα ​​από τη μηνιαία αναφορά, να σας δίνει πληροφορίες για το ακίνητο και τον ενοικιαστή. Αμέσως μετά την παραλαβή του ενοικίου θα ενημερώσουμε. Αμέσως μετά έκαναν επείγουσα επισκευή χωρίς να αναφέρουν κανένα πιστοποιητικό.
    Είναι πολύ σημαντικό να καταλάβουμε ότι μας εκπροσωπούν μπροστά στους ενοίκους.
    Μερικές φορές λειτουργούν μόνο με βάση το βιβλίο και είχα καταστάσεις όπου με έφερναν σε επαφή με τους ενοικιαστές και με λίγη ψυχική ευελιξία έπρεπε να συμφωνήσω με τον ενοικιαστή, για παράδειγμα, μια συμφωνία πληρωμής για ένα ανεξόφλητο χρέος, και τα λοιπά. Συνιστώ λοιπόν να αναζητήσετε μια εταιρεία διαχείρισης που να είναι αρκετά μεγάλη και να έχει σύστημα, από την άλλη που πεινάει αρκετά και θέλει να παρέχει καλή εξυπηρέτηση, που έχει καλές κριτικές στο Διαδίκτυο. Προσπαθήστε να βρείτε μια εταιρεία διαχείρισης που συνέστησε η τοπική επαφή σας. Για παράδειγμα ο μεσίτης. ή τον ασφαλιστικό πράκτορα ή οποιονδήποτε άλλο. Είναι πάντα καλό να απλώνεις το χέρι. Ενισχύω όλα όσα είπε ο Uri Bar. Όσο αληθινά κι αν είναι. Επιτυχώς

12. 

    Όμιλος Nadlan Ιανουάριος 2

    LiorLiorchik
    Nadel Nadia - συμβουλές για τη διαχείριση μιας εταιρείας διαχείρισης

13. 

    Όμιλος Nadlan Ιανουάριος 2

    Χαβρότχι Νιχούλ,

    1. Βεβαιωθείτε ότι η εταιρεία διαχείρισης δεν ανήκει σε ένα ή δύο άτομα γιατί τότε η υπηρεσία που θα λάβετε θα είναι αναλόγως, εάν είναι σε διακοπές, δεν υπάρχει κανένας να μιλήσει, εάν δεν έχει πλήρη μηχανισμό και ένα σύστημα εύρεσης και φιλτραρίσματος ενοικιαστών, θα του πάρει περισσότερο χρόνο για να αποκτήσει έναν ενοικιαστή.
    Από την άλλη πλευρά, σε μια εταιρεία διαχείρισης που είναι πολύ μεγάλη, ο ενοικιαστής μπορεί να πέσει σε ρωγμές και το κόστος να είναι υψηλότερο.

    2. Είναι επιθυμητό η εταιρεία διαχείρισης να έχει αποδεδειγμένη εμπειρία στην πραγματοποίηση μεγαλύτερων ανακαινίσεων από απλές επισκευές, έτσι ώστε όταν αγοράζετε ένα ακίνητο που χρειάζεται εκτεταμένη ανακαίνιση, μπορείτε να χρησιμοποιήσετε τις υπηρεσίες της και να είναι σε θέση να διαχειριστεί τον ανάδοχο και θα δεν χρειάζεται να το διαχειριστείτε εξ αποστάσεως.

    3. Φροντίστε να υπάρχει ρήτρα στο συμβόλαιο μαζί τους ότι εφόσον δεν υπάρχει ενοικιαστής στο ακίνητο δεν είστε υπόχρεοι απέναντί ​​τους, ώστε σε περίπτωση που δεν λειτουργούν ως προς την εύρεση ενοικιαστών, μπορείτε να τους αντικαταστήσετε και δεν θα περιοριστείς.

    4. Βεβαιωθείτε ότι έχουν μια πύλη όπου ο ιδιοκτήτης του ακινήτου μπορεί να εισέλθει και να δει ανά πάσα στιγμή την κατάσταση του ενοικίου, του ενοικιαστή και ένα ιστορικό όλων των εξόδων και εσόδων

    5. Όταν έχετε πολλά ακίνητα, ξεκινήστε να συνεργάζεστε ταυτόχρονα με άλλη εταιρεία διαχείρισης για να έχετε πάντα το χέρι σας στον παλμό

    6. Όλα Ή είπε.

14. 

    Όμιλος Nadlan Ιανουάριος 2

    Υπάρχουν επενδυτές εδώ με πολλά περιουσιακά στοιχεία που μοιράζονται μεταξύ εταιρειών διαχείρισης;

15. 

    Όμιλος Nadlan Ιανουάριος 2

    Τελικά, πρόκειται για ανθρώπους και σχέσεις που έχουν σφυρηλατηθεί εδώ και χρόνια. Πολλά έχουν ειπωθεί για το πόσο σημαντικό είναι να δημιουργείς ανθρώπους στον τομέα που θα δουλέψουν για σένα. Σωστά, χίλια γκισέ για την εταιρεία διαχείρισης

16. 

    Όμιλος Nadlan Ιανουάριος 2

    Ουάου σούπερ δάσκαλε, ευχαριστώ Uri

17. 

    Όμιλος Nadlan Ιανουάριος 2

    Διαχείριση ακινήτων:
    1. Η παράμετρος που μπορεί να «σκοτώσει» το θέμα του κέρδους απόδοσης αλλάζει τους ενοικιαστές.
    Σε αυτή την περίπτωση το κόστος μπορεί να ανέλθει σε χιλιάδες και σπάνια δέκα χιλιάδες δολάρια.
    Η αμοιβή αντικατάστασης είναι μια πληρωμή που ορίζεται από την εταιρεία διαχείρισης για την είσοδο νέου μισθωτή. Αυτή η χρέωση κυμαίνεται από μισό έως έναν ολόκληρο μήνα.
    2. Αλλαγή της εταιρείας διαχείρισης τον πρώτο χρόνο - εάν αρχίσαμε να προσλαμβάνουμε τις υπηρεσίες μιας εταιρείας διαχείρισης για πρώτη φορά, πρέπει να βεβαιωθούμε ότι μπορούμε να φύγουμε από την περιοχή διαχείρισης με περίπου 60 ημέρες ειδοποίησης. Οι περισσότερες εταιρείες διαχείρισης δεν το επιτρέπουν και γράφουν στη συμφωνία ότι αυτή η συμφωνία μπορεί να ακυρωθεί 60 ημέρες πριν από τη λήξη της περιόδου της σύμβασης. Αν θέλω να ακυρώσω πριν, θα πληρώσουμε ποινή εξόδου.
    3. Αποκλειστικότητα στην πώληση του ακινήτου - πρέπει να σημειωθεί ότι στη σύμβαση η εταιρεία διαχείρισης δεν έχει αποκλειστικότητα στην πώληση του ακινήτου ή λήψη προμήθειας σε καμία περίπτωση που το ακίνητο πωλείται.
    4. Επισκευές - Οι εταιρείες διαχείρισης χρησιμοποιούν συχνά το προσωπικό σέρβις για την επιδιόρθωση των βλαβών στο ακίνητο. Δώστε προσοχή στα εξής:
    ΕΝΑ. ελέγξτε ότι στο συμβόλαιο αρραβώνων είναι υποχρεωμένοι να φέρουν τουλάχιστον μία ακόμη προσφορά.
    ΣΙ. ότι υπάρχει πιθανότητα να φέρεις τον επαγγελματία σου.
    5. Διαθεσιμότητα - ένα πολύ σημαντικό θέμα για δύο λόγους:
    ΕΝΑ. Διαθεσιμότητα στον ενοικιαστή όταν υπάρχει βλάβη. Η εταιρεία διαχείρισης είναι το πρόσωπό σας ως ιδιοκτήτης του ακινήτου.
    Εάν η υπηρεσία διακοπεί, ο ενοικιαστής θα μεταχειριστεί το ακίνητο με τον ίδιο τρόπο.
    ΣΙ. Διαθεσιμότητα για εσάς - όταν υπάρχουν σφάλματα που απαιτούν την έγκρισή σας, οι εξετάσεις της εταιρείας διαχείρισης είναι σημαντικές.
    6. Ποσό επισκευών - σχεδόν σε κάθε συμφωνία διαχείρισης ακινήτων, η εταιρεία διαχείρισης θα καταγράφει ότι υπάρχει ένα συγκεκριμένο ποσό που προορίζεται για επισκευές που δεν επιβάλλει τη συναίνεση του ιδιοκτήτη για την επισκευή. Βεβαιωθείτε ότι το ποσό είναι λογικό και δεν υπερβαίνει το τυπικό (300-500 $).
    7. Πληρωμή φόρων φόρου ακίνητης περιουσίας - πρέπει να βεβαιωθείτε ότι η εταιρεία διαχείρισης πληρώνει πράγματι τον εν λόγω φόρο. Έχω συναντήσει συχνά μια εταιρεία διαχείρισης που ξέχασε να πληρώσει και η φορολογική οφειλή αυξήθηκε. Όπως γνωρίζετε, εάν το χρέος δεν πληρωθεί για μεγάλο χρονικό διάστημα, το ακίνητο μπορεί να κινδυνεύσει να πουληθεί από τις αρχές.
    8. Φωτογραφίες - όταν υπάρχει επισκευή που πρέπει να γίνει, ζητήστε φωτογραφίες πριν και μετά την επισκευή. Εάν η εταιρεία διαχείρισης γνωρίζει ότι παρακολουθείτε τα έξοδά σας, η φθορά πιθανότατα θα είναι χαμηλή.
    9. Ζητήστε τον αριθμό τηλεφώνου του ενοικιαστή - μια φορά το τρίμηνο μιλήστε με τον ενοικιαστή. Η δράση εξυπηρετεί 2 πράγματα:
    ΕΝΑ. Παρακολούθηση της εταιρείας διαχείρισης.
    ΣΙ. Μειώστε τη φθορά γιατί ο ενοικιαστής βλέπει ότι νοιάζεστε.

18. 

    Όμιλος Nadlan Ιανουάριος 2

    Κάναμε ένα βίντεο για αυτό και νομίζω ότι το έχω ήδη ανεβάσει εδώ στο φόρουμ. Αν όχι, θα το φροντίσω σύντομα

19. 

    Όμιλος Nadlan Ιανουάριος 2

    Εργάζομαι μόνο σε περιοχή όπου υπάρχουν τουλάχιστον 2 εταιρείες διαχείρισης ακινήτων που είναι κατάλληλες για μένα. Με αυτόν τον τρόπο δεν αναπτύσσω εξαρτήσεις, και ούτως ή άλλως γίνεται αντιληπτό από την άλλη πλευρά...