Συζήτηση για τις συνδικαλιστικές εταιρείες, τις εταιρείες εκπλήρωσης και τις εταιρείες ακινήτων που εμπορεύονται Ισραηλινούς
Αρχική ημερομηνία δημοσίευσης στο Ηνωμένο Βασίλειο Real Estate Forum στο Facebook:
2017-06-03T02:55:30+0000
Συζήτηση για τις συνδικαλιστικές εταιρείες, τις εταιρείες εκπλήρωσης και τις εταιρείες ακινήτων που εμπορεύονται Ισραηλινούς
Οι απαντήσεις στην ανάρτηση μπορούν να διαβαστούν στο κάτω μέρος της σελίδας και να συμμετάσχουν στη συζήτηση
- Ένας καλός τρόπος για να παρακάμψετε τους ξένους περιορισμούς είναι να επενδύσετε στο Del Multi Unios Syndication και εκεί αποκτάτε ιδιοκτησία με τους Harriets των Αμερικανών που παίρνουν ένα εμπορικό δάνειο από τη Fannie Mae και τον Freddie Mac
- Φίλοι, μια ερώτηση - στην εποχή πριν από τον έλεγχό σας στις επενδύσεις. Έχει συνεργαστεί κανείς εδώ με την American Eagle Properties και μπορεί να πει γνώμη για αυτά;
- https://invo.co.il/?gclid=CjwKEAjwsLTJBRCvibaW9bGLtUESJAC4wKw1YCjnTax6aqjjsmlCT8RD1_yaQbDMLQGffbsmbou9jBoC5o3w_wcB#main
- Ποια είναι τα κύρια πλεονεκτήματα του γεγονότος ότι η εκπλήρωση έχει πλέον ενημερωτικό δελτίο; Είναι όλα πιο ορατά και ελεγχόμενα;
- Εντάξει ευχαριστώ. Επειδή είναι τόσο ενθουσιασμένοι με αυτό το γεγονός, αλλά τους ρώτησα γιατί και ακόμα δεν έχω λάβει απάντηση. Ίσως κατεβάζει το όριο των 35 επενδυτών γιατί τώρα ελέγχεται. Ξέρω ότι δούλεψαν για πολύ καιρό με την εφορία για να είναι όλα όπως πρέπει. Με όλο τον σεβασμό στον Inbo Karambo και τους ομοίους τους, εμπιστεύσου μόνο την εκπλήρωση.
- Έχετε δίκιο ότι η έκδοση ενημερωτικού δελτίου δεν έχει όριο 35 επενδυτών. Το κόστος έκδοσης του ενημερωτικού δελτίου είναι περίπου 2 εκατομμύρια NIS και αυτό σημαίνει ότι η εταιρεία λειτουργεί σύμφωνα με τα υψηλότερα πρότυπα της Ισραηλινής Αρχής Κεφαλαιαγοράς.
- Ο Chasma και ο Avi Katz έχουν πολλά να χάσουν από οποιαδήποτε αποτυχία, επομένως θα παλέψουν σκληρά για να επιστρέψουν τουλάχιστον στους επενδυτές το ταμείο στις επενδύσεις τους, και έχουν επίσης βαθιές τσέπες για νομικές μάχες ή ολοκλήρωση χρηματοδότησης εάν χρειαστεί. Ωστόσο, κάθε επένδυση θα πρέπει φυσικά να ελέγχεται και να έχει νόημα όπως προανέφερα.
- .Επίσης για εκπλήρωση θα έβαζα χρήματα που στη χειρότερη περίπτωση αν τα χάσω δεν θα μου καταστρέψει τη ζωή. Οι ίδιοι το δηλώνουν αυτό. Δεν θα πάρω χρηματοδότηση για αυτό ούτε χρήματα που έχω αποταμιεύσει για τα παιδιά για το πανεπιστήμιο ή που χρειάζομαι για να ζήσω. Και ακόμη και στην εκπλήρωση, είναι δυνατό να κατανεμηθούν οι κίνδυνοι σε μικρές επενδύσεις σε διαφορετικές αγορές.
- https://www.globes.co.il/news/article.aspx?did=1001183954&fid=8297
- Όπως σε οτιδήποτε επενδύετε, καλό είναι να κατανοήσετε την επιχείρηση και το κοινό. Τα τουριστικά ακίνητα είναι κάτι που απαιτεί περισσότερη συντήρηση και μάρκετινγκ λόγω του μεταβαλλόμενου πλήθους σε σύγκριση με τα οικιστικά ακίνητα όπου οι άνθρωποι μπορούν να ζήσουν για χρόνια και δεν βασίζονται σε εσάς για τα πάντα στο ακίνητο
- Γεια σας φίλοι
Τρέξε να συμβουλευτείς
Ίσως κάποιος τύχει να γνωρίζει/άκουσε.בקשר להשקעה בנדלן תיירותי חברת bdp שעוסקת בזה בכמה מקומועות
Μιλάμε για αποδόσεις περίπου 5-8% καθαρά σε Ευρώπη - Γερμανία
Ξέρει/ακούει κανείς;
Τι πιστεύετε για τα τουριστικά ακίνητα,
Πόσο επικίνδυνο;
Είναι λογικά ή πολύ χαμηλά τα ποσοστά επιστροφής; - Κάτω από ποιες προϋποθέσεις η εκπλήρωση και τα παρόμοια συγκεντρώνουν τα χρήματα στο χρηματιστήριο; Τι επιτόκιο;
- Τι λέτε για τις επενδύσεις μέσω της Hap στη Νέα Υόρκη;
- Αυτό που πραγματικά έχουν καταφέρει οι νέγροι είναι ότι τα χρήματα των επενδυτών χρησιμοποιούνται ως προκαταβολή για τον εργολάβο/προγραμματιστή με τον οποίο συνεργάζονται προκειμένου να λάβουν δάνεια από την τράπεζα. Ο επιχειρηματίας αναλαμβάνει να λάβει δάνειο μέχρι το τέλος μιας προκαθορισμένης ημερομηνίας. Εάν δεν ήταν επιτυχής, υπάρχουν εξασφαλίσεις στα συμβόλαια εκπλήρωσης για την έξοδο από τη συμφωνία.
- Υποθέτω ότι δουλέψατε για ένα ασφαλές μέλλον και πράγματι ένα από τα προβλήματα εκεί είναι ο ανταγωνισμός που δημιουργείται στο τέλος της κατασκευής επειδή υπάρχει μια προσωρινή «πλημμύρα» των διαθέσιμων προς ενοικίαση σπιτιών στην περιοχή. ενοίκιο.
- https://www.safefuture.us/
- Η Safe Future είναι η πρώτη κτηματομεσιτική εταιρεία που σας προσφέρει ένα ελκυστικό, σταθερό και εξαιρετικά επικερδές επενδυτικό κανάλι.
Ανταπόκριση στις αλλαγές στην τάση της αγοράς
Η αγορά ακινήτων των ΗΠΑ ανακάμπτει από την κρίση και αλλάζει ραγδαία. Η Safe Future ήταν η πρώτη ισραηλινή εταιρεία που προετοιμάστηκε για τη νέα κατάσταση της αγοράς και διαμόρφωσε νέες και μοναδικές επενδυτικές κατευθύνσεις, πρωτίστως την επιχειρηματικότητα ακινήτων σε νέες κατασκευές.
Την τελευταία δεκαετία, οι περισσότερες από τις επενδύσεις σε ακίνητα των Ισραηλινών στις ΗΠΑ στόχευαν στην αγορά υφιστάμενων ακινήτων, συνήθως από τράπεζες και συνέδρια, αλλά φαίνεται ότι αυτή η αγορά σταδιακά εξαντλείται. Οι πραγματικές ευκαιρίες λιγοστεύουν και πολλά από τα ακίνητα που παραμένουν στην αγορά και προσφέρονται σε χαμηλές τιμές αποτελούν παγίδες για τον αρχάριο επενδυτή.
Ωστόσο, η κρίση των ακινήτων δημιούργησε νέες ευκαιρίες. Μια παρενέργεια της κρίσης ήταν η σχεδόν πλήρης παύση των νέων κατασκευών. Σε ορισμένες περιοχές, αυτές τις μέρες υπάρχει πραγματική έλλειψη σε κενές κατοικίες, ειδικά νέα σπίτια για τη μεσαία τάξη.
Η κρίση άφησε πολλούς επιχειρηματίες και εργολάβους με γη για κατασκευή σε περιζήτητες περιοχές, μερικές φορές ακόμη και μετά την πλήρη περιβαλλοντική ανάπτυξη και τη δημιουργία υποδομών, αλλά χωρίς την οικονομική δυνατότητα να οικοδομήσουν σε αυτές. Μερικές φορές το ακίνητο είναι ήδη υπό διαχείριση ή ανήκει στην τράπεζα ή είναι υποψήφιο για αυτό. Εδώ παίζει το Safe Future. - Υπάρχει μια μετάβαση των εταιρειών που ασχολούνταν με ακίνητα στις ΗΠΑ, όπως η SDB και άλλες, στην επιχειρηματικότητα, επειδή λένε ότι η ευκαιρία έχει εξαντληθεί και η επόμενη ευκαιρία είναι η επιχειρηματικότητα.
- Δεν κατάλαβα τη διαφορά - μιλάς για το γεγονός ότι τα υπάρχοντα ακίνητα έχουν εξαντλήσει τις δυνατότητές τους και επομένως είναι καλύτερο να χτιστούν; Σίγουρα μπορώ να το δω αυτό. Σε ένα πάρκινγκ στο Χάρλεμ έγινε μια ποιητική επένδυση του Hechshama ή του HAP - πήγα να τα δω όλα.
- Ναί. Επειδή οι τιμές των ακινήτων αυξάνονται και είναι λιγότερο ελκυστικές και η απόδοση πέφτει, έχουν στραφεί σε επιχειρηματίες όπως ο Seif Feutzer που αγοράζουν οικόπεδα και χτίζουν σε αυτά και γνωρίζω μερικούς άλλους που άρχισαν να το κάνουν αυτό.
- Έλαβα απάντηση από την εκπλήρωση σχετικά με την αλλαγή με το γεγονός ότι βρίσκονται πλέον σε ενημερωτικό δελτίο -
Η αλλαγή στο ενημερωτικό δελτίο δεν είναι μεγάλη. Η ίδια επιθεώρηση, η ίδια εποπτεία - μόνο η Επιτροπή Κεφαλαιαγοράς εξέτασε και έδωσε άδεια όπως έκδοση μετοχών ή ομολόγων
(Καλό για όσους δεν γνωρίζουν το πεδίο ή την εκπλήρωση και θέλουν να αισθάνονται ασφαλείς υπό την επίβλεψη της αρχής).Επιπλέον - αυτό εξαλείφει το όριο των 35 επενδυτών για εμάς - τότε εκατοντάδες μπορούν να εισέλθουν για μία επένδυση και επομένως τα ποσά για είσοδο είναι χαμηλότερα - ξεκινώντας από 30 χιλιάδες δολάρια
- Σχετικά με τη συζήτηση WhatsApp για το HAP - συναντήθηκα επίσης μαζί τους. Το μειονέκτημα που ένιωσα ήταν ότι η δουλειά ήταν απευθείας με τον επιχειρηματία. Η εκπλήρωση είναι ένας ενδιάμεσος παράγοντας που έχει σώσει πολλές συναλλαγές που μπερδεύτηκαν με επιχειρηματίες και αυτό με ισχυρά συμβόλαια. Επίσης, η απόδοση που πρόσφεραν δεν φαίνεται ελκυστική.
- https://m.calcalist.co.il/article.aspx?guid=3714378
- Τι να αναζητήσετε σε εταιρείες που παρέχουν ακίνητα με ενοικιαστή και διαχειρίζονται το ακίνητο για εσάς - Πάροχοι με το κλειδί στο χέρι:
1) Είστε ο πραγματικός ιδιοκτήτης του ακινήτου ή απλώς το πλασάρετε για κάποιον άλλο; (Προσπαθείτε να μάθετε αν μιλάτε με έναν μεσάζοντα)
Όταν ερευνάτε πωλητές με το κλειδί στο χέρι, θα διαπιστώσετε ότι πολλοί από αυτούς δεν κατέχουν στην πραγματικότητα τα ακίνητα που πωλούν. Είναι απλώς μάρκετινγκ ακινήτων για άλλους, ενεργώντας ως μεσάζοντες ανάμεσα σε εσάς και τους πραγματικούς ιδιοκτήτες. Δεν υπάρχει κάτι απαραιτήτως λάθος με αυτήν την ιδέα, αλλά είναι δική σας δουλειά να προσπαθήσετε να βρείτε την άμεση πηγή. Με αυτόν τον τρόπο κόβετε όλο το λίπος και σας δίνει την καλύτερη δυνατή απόδοση της επένδυσής σας.
Ωστόσο, η εύρεση του πραγματικού ιδιοκτήτη μπορεί να είναι δύσκολη, επειδή οι μεσάζοντες είναι επαγγελματίες στο να μεταμφιέζονται ως πραγματικοί ιδιοκτήτες των ακινήτων που πωλούν. Όχι μόνο αυτό, συχνά υπονοούν ότι είναι οι εντολείς της εταιρείας διαχείρισης που θα διαχειρίζεται την περιουσία σας. Προσέξτε να μην παραπέμπεστε σε εταιρεία διαχείρισης που είναι μία από τις θυγατρικές της. Εάν ένας πωλητής αναφέρεται σε ένα άτομο ή μια εταιρεία ως μια από τις θυγατρικές ή τους συνεργάτες τους σε σχέση με την αγορά, την πώληση, την ανακαίνιση ή τη διαχείριση ενός ακινήτου, τότε πρέπει να γνωρίζετε ότι ο μεσάζων έχει περιορισμένο ή καθόλου έλεγχο σε αυτήν την πτυχή της επένδυσής σας.
Το βασικό πράγμα που πρέπει να θυμάστε για έναν μεσάζοντα είναι ότι δεν θα ξέρετε ότι έχετε να κάνετε με έναν αν δεν γνωρίζετε τις σωστές ερωτήσεις που πρέπει να κάνετε.
Οι μεσάζοντες δεν κατέχουν τα ακίνητα που εμπορεύονται και πληρώνονται με 1 από 2 τρόπους:
Παίρνουν μια μεγάλη κλωτσιά από τον πραγματικό ιδιοκτήτη. Χαρακτηριστικό παράδειγμα: Ένας πωλητής θέλει 50,000 $ για το ακίνητό του. Έρχεται ένας μεσάζων και λέει «Γεια σου κ. Ιδιοκτήτης, αν μπορώ να σου φέρω έναν αγοραστή που θα πληρώσει 60,000 $ για το ακίνητό σου, θα μου δώσεις 10,000 $ στο κλείσιμο;» Κύριος. Ο ιδιοκτήτης λέει "Βεβαίως, γιατί όχι, τι έχω να χάσω; Είμαι χάλια στο μάρκετινγκ πάντως». Κύριος. Ο Middleman λέει, "Γεια σου, σε πειράζει να τραβήξω φωτογραφίες της ιδιοκτησίας σου και να βάλω κάποιες λεπτομέρειες στον ιστότοπό μου;" ...καταλαβαίνετε την εικόνα.
Ο δεύτερος τρόπος με τον οποίο οι μεσάζοντες κερδίζουν χρήματα είναι να βρίσκουν ενοικιαζόμενα ακίνητα με ροή μετρητών, να τα βάζουν σε σύμβαση με τον ιδιοκτήτη και να τα εμπορεύονται σε υψηλότερη τιμή. Μόλις έχουν έναν αγοραστή στο γάντζο, κάνουν αυτό που ονομάζεται ταυτόχρονο κλείσιμο. Αυτό σημαίνει ότι αγοράζουν το ακίνητο ώρες, αν όχι λεπτά πριν από εσάς, συνήθως εν αγνοία σας. Ο μεσάζων κάνει ένα όμορφο κέρδος και δεν έχετε λάβει καμία αξία από την αυξημένη τιμή πώλησης.
Παρόλο που όλοι οι μεσάζοντες δεν είναι ανέντιμοι, θα πρέπει να είστε σε επιφυλακή για παραπλανητικές δηλώσεις όπως "Είμαστε τόσο περήφανοι για τις ανακαινίσεις μας" και "Η ποιότητα της διαχείρισης της ιδιοκτησίας μας είναι τόσο υψηλή". Ενώ μπορεί να εμπορεύονται ένα ποιοτικό προϊόν, θα πρέπει να το κάνουν με σημαντική αύξηση αν θέλουν να βγάλουν χρήματα από τη συναλλαγή οι ίδιοι. Θα τα καταφέρετε πολύ καλύτερα αν αγοράσετε από την ίδια πηγή που κάνουν, τον πραγματικό ιδιοκτήτη του ακινήτου.
2) Βλέπω ότι το ακίνητο στην οδό Maple 123 βρίσκεται στο Μέμφις, TN. Ζείτε στο Μέμφις, και αν ναι, πόσο καιρό έχετε ζήσει εκεί;
Είναι αδύνατο για έναν πωλητή με το κλειδί στο χέρι που ζει σε διαφορετική αγορά ως αντικείμενο ιδιοκτησίας να είναι τόσο αποτελεσματικός όσο ένας τοπικός πάροχος με το κλειδί στο χέρι.
Υπάρχουν πολλά στοιχεία για να είσαι πάροχος ενοικίασης κλειδί στο χέρι. Ένας πωλητής με το κλειδί στο χέρι που δεν ζει στην αγορά όπου αγοράζει, ανακαινίζει, πουλά και διαχειρίζεται ακίνητα θα υποφέρει από απώλεια αποτελεσματικότητας σε κάθε βήμα της διαδικασίας. Η αδυναμία τους να διαχειριστούν την επιχείρησή τους αυτοπροσώπως αυξάνει το κόστος παραγωγής (και συνεπώς το κόστος του προϊόντος) και το πιο σημαντικό μειώνει την απόδοση της διοίκησης μετά την πώληση.
3) Πόσο καιρό είστε πάροχος επενδύσεων πλήρους απασχόλησης με το κλειδί στο χέρι;
Τυπικά, όσο περισσότερο καιρό εργάζεται κάποιος τόσο καλύτερα θα λειτουργεί η επιχείρηση. Το κύριο πράγμα για το οποίο θέλετε να είστε σίγουροι είναι ότι ο πάροχος με το κλειδί στο χέρι είναι επαγγελματίας πλήρους απασχόλησης. Δεν υπάρχει τρόπος να διευθύνετε αυτό το είδος επιχείρησης και να κρατάτε κάτω μια άλλη δουλειά.
4) Έχετε χάσει ποτέ κάποιο από τα επενδυτικά ακίνητά σας για αποκλεισμό;
Ξέρω ότι το να ρωτήσεις κάποιον εάν έχει χάσει ποτέ ένα ακίνητο λόγω αποκλεισμού είναι μια δύσκολη ερώτηση, αλλά είναι πολύ σημαντικό να μην λαμβάνεις συμβουλές ή να συναλλάσσεσαι με κάποιον που δεν έχει θεμελιώδη κατανόηση του τρόπου λειτουργίας αυτής της επιχείρησης. Κανε τα μαθηματα σου. Ρωτήστε τους πωλητές τις δύσκολες ερωτήσεις και, στη συνέχεια, κάντε τη δική σας έρευνα για να επαληθεύσετε τις απαντήσεις τους. Αυτά είναι τα δύσκολα κερδισμένα λεφτά σας για τα οποία μιλάμε. Προστατέψτε το. Πολλοί επενδυτές αγόρασαν ακίνητα πριν από το 2007, όταν τα ενοικιαζόμενα ακίνητα μπορούσαν να αγοραστούν και να χρηματοδοτηθούν με 100% δάνειο προς αξία. Οι περισσότεροι από αυτούς τους επενδυτές έχουν πλέον χρεοκοπήσει. Η πτώση τους ήταν πάνω από τη μόχλευση. Δεν αγόρασαν απλώς τα ακίνητά τους και τους έδωσαν δάνεια για το ύψος της επένδυσής τους. Πήραν μια κακή επιχειρηματική απόφαση και συμμετείχαν σε αυτό που δικαίως έχει γίνει η βρώμικη λέξη στις μέρες μας στον τραπεζικό τομέα. Έκαναν «cash-out αναχρηματοδοτήσεις». Η αναχρηματοδότηση με εξαργύρωση είναι ένας τύπος δανείου στο οποίο ο ιδιοκτήτης αναχρηματοδοτεί ένα ακίνητο που είχε προηγουμένως αγοράσει. Μετά το κλείσιμο της αναχρηματοδότησης, έβγαλαν "μετρητά" αφαιρώντας τελικά τα ίδια κεφάλαια από το ακίνητο. Αυτό ήταν κακό για διάφορους λόγους:
Επειδή άντλησαν μετρητά από την αναχρηματοδότηση, δημιούργησαν περισσότερα χρέη προς εξυπηρέτηση, γεγονός που μείωσε τις ταμειακές ροές τους.
Όλα τα έξοδα κλεισίματος που σχετίζονται με το δεύτερο κλείσιμο εντάχθηκαν στο ποσό του νέου δανείου. Αυτό πρόσθεσε ακόμη περισσότερο χρέος στην εξυπηρέτηση, μειώνοντας περαιτέρω τις ταμειακές ροές.
Ο ιδιοκτήτης έχει τώρα ένα ακίνητο με υπερβολική μόχλευση που σύμφωνα με τις ομοσπονδιακές οδηγίες πρέπει τώρα να πληρώσει ασφάλιση στεγαστικών δανείων ως μέρος της μηνιαίας πληρωμής. Αυτό και πάλι μειώνει περαιτέρω τις ταμειακές ροές.
Τα δάνεια αναχρηματοδότησης με εξαργύρωση έλαβαν υψηλότερα επιτόκια επειδή ήταν πιο επικίνδυνα. Υψηλότερα επιτόκια = υψηλότερες μηνιαίες πληρωμές = λιγότερες ταμειακές ροές.
Οι επενδυτές κορόιδεψαν τον εαυτό τους και πίστευαν ότι τα δανεισμένα κεφάλαια από τα cash out ήταν κερδοφόρα και θα διέτρεχαν την αρνητική ταμειακή ροή από τα ενοίκια τους. Επειδή τα cash out refi's ήταν εύκολα, πολλοί επενδυτές άρχισαν να παίρνουν μέρος. Αύξησαν τον τρόπο ζωής τους κάνοντας όσο περισσότερα από αυτά μπορούσαν και ζούσαν από τα δανεικά κεφάλαια. Όταν η μουσική σταμάτησε και οι επιστροφές μετρητών δεν ήταν πλέον διαθέσιμες, πολλοί επενδυτές ανακάλυψαν με τον δύσκολο τρόπο ότι τα επιχειρηματικά τους μοντέλα ήταν πολύ ελαττωματικά. Τα ακίνητά τους δεν είχαν ταμειακές ροές μακροπρόθεσμα επειδή δεν μπορούσαν να αντέξουν τις περιστασιακές κενές θέσεις και επισκευές που σχετίζονται με την επένδυση σε ακίνητα. Ο μόνος τρόπος με τον οποίο το επιχειρηματικό τους μοντέλο μπορούσε να διατηρηθεί ήταν μέσω συνεχιζόμενων εξαργυρώσεων με νέες εξαγορές. Περιττό να πούμε ότι οι επενδυτές με αυτό το επιχειρηματικό μοντέλο βρέθηκαν τελικά σε οικονομική καταστροφή. Οι περισσότεροι από αυτούς τους επενδυτές δεν ήταν ποτέ ιδιαίτερα καλοί στην ανακαίνιση ή τη διαχείριση ακινήτων. Απλώς τα αγόρασαν, αφαίρεσαν το μετοχικό κεφάλαιο με ένα cash-out refi και παρέδωσαν τα ακίνητά τους σε μια τρίτη εταιρεία διαχείρισης. Σήμερα, θα βρείτε πολλά από αυτά τα ίδια άτομα που παρουσιάζονται ως επιτυχημένοι επενδυτές ακινήτων. Οι περισσότεροι από αυτούς εξακολουθούν να μην ανακαινίζουν ή να διαχειρίζονται ακίνητα. Το φόρτε τους είναι πλέον απλώς καλό μάρκετινγκ. Επειδή δεν είναι πλέον σε θέση να εξασφαλίσουν χρηματοδότηση, εμπορεύονται τα ακίνητα άλλων ανθρώπων ως δικά τους, αυξάνοντας την τιμή αγοράς ενώ σπάνια παρέχουν πρόσθετη αξία.
5) Πόσα ενοίκια έχετε προσωπικά;
Θέλετε έναν πωλητή με το κλειδί στο χέρι που περπατά, όχι μόνο έναν που μιλάει. Εάν ένας πωλητής με το κλειδί στο χέρι πιστεύει στο προϊόν που πουλά, θα έχει ο ίδιος πολλά ενοικιαζόμενα ακίνητα. Προσοχή στον μάγειρα που δεν τρώει τη δική του μαγειρική.
6) Βλέπω ότι το επιχειρηματικό σας μοντέλο πουλά ακίνητα που βρίσκονται σε άθλια κατάσταση, υποσχόμενη ποιοτική ανακαίνιση μετά την αγορά μου. Πώς μπορώ να είμαι σίγουρος ότι οι ανακαινίσεις θα γίνουν έγκαιρα, με υψηλό επίπεδο ποιότητας και χωρίς υπέρβαση του προϋπολογισμού;Εάν αγοράσετε ένα ταλαιπωρημένο ακίνητο από έναν πωλητή που υπόσχεται καλή ανακαίνιση μετά την αγορά, λάβετε σοβαρά υπόψη τη δέουσα επιμέλειά σας. Αν δεν είστε πολύ έμπειρος επαγγελματίας, σας προτείνω να ξοδέψετε μερικές εκατοντάδες δολάρια και να προσλάβετε έναν επιθεωρητή για να σας δώσει μια λεπτομερή αναφορά για την κατάσταση του ακινήτου και μια εκτίμηση του κόστους ανακαίνισης. Έτσι αγόρασα το πρώτο μου σπίτι. Οπλισμένος με την έκθεση επιθεώρησης και μια εκτίμηση του κόστους για την αποκατάσταση του ακινήτου, επισκέφτηκα ξανά τον πωλητή με πολύ χαμηλότερη προσφορά. Γλίτωσα περίπου 10,000 $ και πολύ στενοχώρια.
7) Εφόσον δεν μπορώ να πάρω υποθήκη 30 ετών για το μη ανακαινισμένο ακίνητο που πουλάτε, θα πρέπει να δανειστώ χρήματα από έναν ιδιώτη δανειστή και στη συνέχεια να κάνω ένα δεύτερο κλείσιμο όταν το ακίνητο είναι κατοικήσιμο. Ποια είναι τα πλεονεκτήματα και τα μειονεκτήματα αυτού του τύπου συναλλαγών έναντι της αγοράς ενός ακινήτου που είναι ήδη ανακαινισμένο και έχει ταμειακές ροές;
Θα παραδεχτώ ότι αυτή είναι μια φορτωμένη ερώτηση γιατί δεν υπάρχει σχεδόν καμία σύγκριση μεταξύ των δύο επιλογών. Χωρίς αμφιβολία, ένας από τους μεγαλύτερους τρόπους με τους οποίους οι νέοι ή οι επενδυτές εκτός πόλης αντιμετωπίζουν προβλήματα είναι η αγορά ταλαιπωρημένης, άδειας ιδιοκτησίας με βάση τις απόψεις του πωλητή για τα ακόλουθα:
Η υποτιθέμενη κατάσταση του ακινήτου
Το υποθετικό κόστος της ανακαίνισης
Το προτεινόμενο αγοραίο μίσθωμα
Το εκτιμώμενο χρονικό διάστημα μεταξύ της ημερομηνίας αγοράς σας και της ημέρας κατάληψης του ακινήτου και της ροής μετρητών
Ακόμα κι αν έχετε να κάνετε με έναν ηθικό πωλητή, οποιοσδήποτε από τους παραπάνω παράγοντες μπορεί εύκολα να προκαλέσει υπερβάσεις ή να μην πάει όπως αναμένεται, κοστίζοντας χρήματα και μειώνοντας την αναμενόμενη απόδοση της επένδυσής σας. Εάν όλα πήγαιναν ακριβώς όπως είχαν προβλεφθεί, εξακολουθείτε να εξετάζετε αρκετούς μήνες χωρίς ταμειακές ροές και τους κινδύνους που συνδέονται με την κενή ιδιοκτησία. Δείτε την ερώτηση 15 για περισσότερες πληροφορίες σχετικά με τους κινδύνους των κενών ακινήτων. Επιπλέον, εάν δανείζεστε χρήματα από ένα χρηματοπιστωτικό ίδρυμα, θα έχετε δύο κλείσιμο, κατά συνέπεια διπλασιάζοντας το κόστος κλεισίματός σας. Εν ολίγοις, εάν πρόκειται να αγοράσετε ακίνητο με προβλήματα εκτός της δικής σας αγοράς, παρακαλούμε να είστε εξαιρετικά προσεκτικοί και σίγουρα μην το συγκρίνετε με μια πραγματική επένδυση με το κλειδί στο χέρι.
8) Τι είδους εγγυήσεις έχω σχετικά με τη συνολική ποιότητα και το βάθος των ανακαινίσεων σας;
Αναζητήστε έναν πωλητή με το κλειδί στο χέρι που προσφέρει εγγύηση σπιτιού ενός έτους. Εάν αγοράζετε ένα ακίνητο, ειδικά εάν είστε εκτός πόλης, αυτό δεν θα πρέπει να είναι διαπραγματεύσιμο. Εάν ο πωλητής σας δεν είναι αρκετά σίγουρος για το προϊόν του ώστε να προσφέρει εγγύηση για το σπίτι, θα πρέπει τουλάχιστον να επιμείνετε σε μια λεπτομερή επιθεώρηση σπιτιού από τρίτο επιθεωρητή. Οι επιθεωρήσεις στο σπίτι κοστίζουν συνήθως 350-500 $ και είναι απαραίτητοι εάν το ακίνητό σας δεν συνοδεύεται από εγγύηση ενός έτους. Συνιστούμε ανεπιφύλακτα την Amerispec Home Inspections, μια εθνική εταιρεία εγγύησης για το σπίτι. www.amerispec.com 1-888-634-9861 για περισσότερες πληροφορίες.
Στην ερώτηση #12, εξετάζουμε τη σημασία του να είναι ο πωλητής και ο διαχειριστής του ακινήτου σας ένα και το αυτό, διατηρώντας όλη την ευθύνη κάτω από μια στέγη. Τίποτα δεν είναι χειρότερο από το να δείξετε το δάχτυλο μεταξύ του πωλητή και της εταιρείας διαχείρισης ακινήτων για θέματα επισκευής και εγγύησης.
9) Έχω παρατηρήσει ότι υπάρχουν ακίνητα στην πόλη σας που πωλούνται για 125,000 $ με ταμειακή ροή 290 $/μήνα και υπάρχουν ακίνητα που πωλούνται για 62,000 $ με τις ίδιες ταμειακές ροές 290 $/μήνα. Ποια είναι τα πλεονεκτήματα και τα μειονεκτήματα αυτών των δύο διαφορετικών τύπων επενδύσεων;
Αυτό που πρέπει να λάβετε υπόψη όταν συγκρίνετε δύο επενδυτικά ακίνητα με παρόμοιες ταμειακές ροές, αλλά διαφορετικές τιμές αγοράς είναι το εξής: Αυτό που τελικά καθορίζει τη συνολική σας απόδοση είναι το κόστος της αρχικής σας επένδυσης σε συνδυασμό με το κόστος των κενών θέσεων μακροπρόθεσμα.
Συμβουλεύω κάθε επενδυτή που συμβουλεύω να αντιμετωπίζει την επένδυση σε ακίνητα σαν επιχείρηση. Μια πτυχή αυτού είναι να κατανοήσετε ότι κάποια στιγμή στο μέλλον, το ακίνητό σας θα έχει κύκλο εργασιών. Σε αυτό το γράφημα συγκρίνουμε μια τυπική επένδυση σε ακίνητα αξίας $62,000 με μια τυπική επένδυση σε ακίνητα $125,000. Μπορεί να εκπλαγείτε από το πώς δύο ακίνητα με ίδιες ακαθάριστες ταμειακές ροές έχουν τόσο μεγάλη απόκλιση στις αποδόσεις. Παρατηρήστε πώς η διαφορά στα τετραγωνικά μέτρα και η αρχική προκαταβολή επηρεάζουν δραστικά την απόδοση.*Αυτό το γράφημα βασίζεται σε 24 μήνες πληρότητας και 1 μήνα κενής θέσης
**Αυτό το γράφημα προϋποθέτει ότι όλα τα χαρακτηριστικά και οι ανέσεις είναι πανομοιότυπα. Ωστόσο, το τυπικό ακίνητο ενοικίασης 125 $ θα πρέπει να συνοδεύεται από ηλεκτρική κουζίνα, ψυγείο, φούρνο μικροκυμάτων, πλυντήριο πιάτων, απόρριψη σκουπιδιών και συχνά αυτόματο ανοιχτήρι γκαραζόπορτας. Όλα τα παραπάνω είναι είδη βαριάς συντήρησης και δεν προσφέρονται σε ενοικιαζόμενα ακίνητα χαμηλότερης κατηγορίας. Η συνεχής εξυπηρέτηση αυτών των στοιχείων κατά τη διάρκεια της επένδυσής σας θα μειώσει ακόμη περισσότερο την απόδοση της επένδυσής σας Β, πέρα από αυτό που εμφανίζεται εδώ.*Αυτό το γράφημα βασίζεται σε 24 μήνες πληρότητας και 1 μήνα κενής θέσης. Ετήσιο ROI = 12 μήνες ταμειακών ροών διαιρεμένο με την αρχική σας επένδυση (προκαταβολή).
Όπως μπορείτε να δείτε, οι ίδιες ταμειακές ροές δεν δημιουργούν ίδιες αποδόσεις.
10) Σε τι είδους γειτονιές βρίσκονται τα ακίνητά σας;
Το κύριο πράγμα που προσπαθείτε να διακρίνετε είναι εάν τα ακίνητα βρίσκονται ή όχι σε αυτό που οι επενδυτές αποκαλούν «εμπόλεμη ζώνη». Διαφορετικοί επενδυτές έχουν διαφορετικούς στόχους όσον αφορά την επένδυση σε ακίνητα. Ορισμένοι επενδυτές ενδιαφέρονται περισσότερο για μακροπρόθεσμη ανατίμηση, ενώ άλλοι αναζητούν τη μεγαλύτερη δυνατή ταμειακή ροή. Ανεξάρτητα από την αγορά που σας ενδιαφέρει, όλες οι μεγάλες πόλεις θα έχουν γειτονιές στις οποίες δεν θέλετε να επενδύσετε, ανεξάρτητα από την τιμή του ακινήτου. Έχω μεταβιβάσει περιουσία που μου προσφέρθηκε κυριολεκτικά δωρεάν.
Αν το ένα άκρο του φάσματος ιδιοκτησίας είναι η εμπόλεμη ζώνη, το άλλο άκρο είναι οι γειτονιές εκατομμυρίων δολαρίων. Καμία από αυτές τις γειτονιές δεν τείνει να είναι επιθυμητή από επενδυτική προοπτική. Στην παραπάνω ερώτηση, εξετάσαμε πώς οι επενδυτές μπορούν να αντιμετωπίσουν προβλήματα στο υψηλό άκρο του φάσματος. Η εμπόλεμη ζώνη είναι φυσικά το χαμηλό άκρο του φάσματος. Κάπου στη μέση είναι αυτό που λέμε το γλυκό σημείο.Η σχέση μεταξύ της τιμής αγοράς και των τιμών ενοικίασης της αγοράς ποικίλλει από πόλη σε πόλη και είναι ένας από τους μεγαλύτερους καθοριστικούς παράγοντες για την απόδοση του ακινήτου σας. Είναι δουλειά σας να ερευνήσετε και να βρείτε το γλυκό σημείο στην αγορά που θέλετε να επενδύσετε.
11) Είστε ιδιοκτήτης της εταιρείας διαχείρισης ακινήτων που θα διαχειρίζεται το ακίνητο που πουλάτε;
Η απάντηση πρέπει να είναι ναι. Αν δεν είναι, συνεχίστε να ψάχνετε. Εκτός από την τιμή αγοράς του ακινήτου σας, η ποιότητα διαχείρισης είναι ο νούμερο ένα παράγοντας για το πόσο καλά αποδίδει η επένδυσή σας.
Τα ακίνητα με τις καλύτερες επιδόσεις έχουν θετικές αποδόσεις λόγω της ποιότητας του ακινήτου, της έγκαιρης υπηρεσίας συντήρησης και της προσβασιμότητας στη διαχείριση. Όταν έχουμε να κάνουμε με ξεχωριστούς πωλητές και διευθυντές, συχνά υπάρχει δάχτυλο δείχνοντας από πωλητή σε διαχειριστή και πάλι σε σχέση με την ελαττωματική απόδοση. Κάντε τη χάρη στον εαυτό σας και αφήστε την ευθύνη σε ένα σημείο κάτω από την ίδια στέγη.
Ένα άλλο μικρό αλλά ξεχωριστό πλεονέκτημα της αγοράς από έναν πωλητή που είναι ιδιοκτήτης της εταιρείας διαχείρισης που θα διαχειριστεί την επένδυσή σας, είναι ότι η συντήρηση πιθανότατα θα γίνει από τα ίδια συνεργεία που έκαναν την ανακαίνιση. Εάν συμβαίνει αυτό, η εξοικείωσή τους με το ακίνητο θα σας εξοικονομήσει χρήματα για επισκευές στο δρόμο.
12) Γνωρίζω ότι η ποιότητα της διαχείρισης του ακινήτου θα καθορίσει τελικά πόσο καλά αποδίδει το ακίνητό μου. Πείτε μου τι θα κάνει η εταιρεία σας για να μεγιστοποιήσει την απόδοση της επένδυσής μου;
Δεν υπάρχει τρόπος να υπερεκτιμηθεί η σημασία που παίζει η διαχείριση ακινήτων στο πόσο καλά θα αποδώσει η επένδυσή σας. Οι μεγάλες συμφωνίες μπορούν να μετατραπούν σε καταστροφή με λανθασμένη διαχείριση ακινήτων και, αντίθετα, οι οριακές συμφωνίες μπορούν να οδηγηθούν σε επιτυχία, δεδομένου του χρόνου και της ποιότητας διαχείρισης. Θα πρέπει να ξοδέψετε τόσο χρόνο και προσπάθεια για την έρευνα διαχείρισης ακινήτων όσο ξοδεύετε στην έρευνα του ίδιου του ακινήτου.13) Βλέπω ότι το 123 Maple Street νοικιάζεται για 725 $ το μήνα. Είναι 725 $ στο, πάνω ή κάτω από το ενοίκιο της αγοράς;
Η καλύτερη απάντηση που μπορείτε να λάβετε είναι ότι το ακίνητο νοικιάζεται σε ελαφρώς χαμηλότερες τιμές της αγοράς. Η διατήρηση των ενοικίων ελαφρώς κάτω από την αγορά αυξάνει την πιθανότητα ενός μακροχρόνιου μισθωτή. Η κενή θέση, όχι ελαφρώς μειωμένο ενοίκιο, είναι ο μεγαλύτερος δολοφόνος της απόδοσης της επένδυσης για την ενοικίαση ακινήτων.
Για παράδειγμα, εάν το αγοραίο ενοίκιο για ένα ακίνητο είναι 725 $/μήνα, είναι συνετό να αγοράζεται και να νοικιάζει αυτό το ακίνητο για 675-700 $ ανά μήνα. Αν και 25-50 $ το μήνα δεν είναι πολλά χρήματα για εμάς τους επενδυτές, είναι πολλά χρήματα για τον ενοικιαστή. Αυτή η μικρή διαφορά, όταν συνδυάζεται με μια ενοικίαση που βρίσκεται σε άριστη κατάσταση, ενθαρρύνει τις ανανεώσεις μίσθωσης και θα κρατήσει το ακίνητό σας κατειλημμένο και τη ροή μετρητών για τα επόμενα χρόνια. Η χρήση αυτής της στρατηγικής θα αυξήσει την απόδοση της επένδυσής σας πολύ πάνω από τα επιπλέον 25-50 $ ανά μήνα που θα λαμβάνατε ως ενοίκιο.14) Το ακίνητο είναι σήμερα κατειλημμένο;
Εάν σκέφτεστε να αγοράσετε ένα κενό ακίνητο, θα πρέπει να γνωρίζετε τα πολλά πιθανά προβλήματα που σχετίζονται με αυτό το είδος αγοράς. Μερικά από τα προβλήματα που συνοδεύουν την αγορά κενού ακινήτου είναι:
Α) Είναι αδύνατο να γνωρίζουμε πόσο καιρό το ακίνητο θα παραμείνει άδειο πριν καταληφθεί. Οι κενές θέσεις είναι ο μεγαλύτερος δολοφόνος της απόδοσης της επένδυσης σε ακίνητα. Είναι δύσκολο να ξεκινήσετε την επένδυσή σας με αρκετούς μήνες κενής θέσης, θέτοντας το ROI σας στην τρύπα από την αρχή.
Β) Ένα από τα μεγαλύτερα "gotcha" για την αγορά κενών ενοικιαζόμενων ακινήτων είναι να ανακαλύψετε ότι οι τιμές ενοικίασης στην αγορά είναι σημαντικά χαμηλότερες από ό,τι πιστεύατε. Η απόφασή σας να αγοράσετε βασίστηκε σε μια ταμειακή ροή που ήταν ανέφικτη. Ανεξάρτητα από το αν το ακίνητο που πρόκειται να αγοράσετε είναι κενό ή όχι, θα πρέπει να ελέγξετε τα ενοίκια της αγοράς για να βεβαιωθείτε ότι το προτεινόμενο ενοίκιο του ακινήτου είναι στο ίδιο επίπεδο για την περιοχή (ή κατά προτίμηση λίγο πιο κάτω. Δείτε την ερώτηση #14). Για ενοίκια αγοράς, επισκεφθείτε τη διεύθυνση www.rentstalker.com ή ιστότοπους που προσφέρουν παρόμοια υπηρεσία.
Συνήθως, ο μόνος λόγος που ένας ενοικιαστής θα πληρώσει πάνω από το ενοίκιο της αγοράς είναι επειδή δεν μπορεί να νοικιάσει αλλού. Οι περισσότεροι ενοικιαστές που πληρώνουν πάνω από το ενοίκιο της αγοράς έχουν πίστωση χειρότερη από το μέσο όρο, συχνά με πολλαπλές εξώσεις. Δεν είναι αυτοί οι τύποι ενοικιαστών που θέλετε στο σπίτι σας.
Γ) Οι πιθανότητες για βανδαλισμούς και κλοπές αυξάνονται εκθετικά όταν το ακίνητο είναι κενό, ανεξάρτητα από την ποιότητα της γειτονιάς.
Δ) Τα περισσότερα ασφαλιστήρια συμβόλαια ιδιοκτήτη έχουν ρήτρα κενής θέσης 30 ημερών. Εάν δεν έχετε ένα συγκεκριμένο ασφαλιστήριο συμβόλαιο κενής περιουσίας, η περιουσία σας θα εκτεθεί σε ευθύνη για πυρκαγιά, κλοπή, βανδαλισμό, πράξεις του Θεού κ.λπ.
Εάν πρόκειται να αγοράσετε ένα κενό ακίνητο, μην κλείσετε αν δεν έχετε ένα κενό ασφαλιστήριο συμβόλαιο. Ετοιμαστείτε για σοκ με αυτοκόλλητο. Τα κενά ασφαλιστήρια συμβόλαια κοστίζουν έως και τέσσερις φορές περισσότερο από ένα κανονικό συμβόλαιο ιδιοκτήτη.
Μια πραγματική επένδυση με το κλειδί στο χέρι θα παρέχει ταμειακές ροές μέσα σε πολύ σύντομο χρονικό διάστημα από το κλείσιμο και θα είναι απαλλαγμένη από τις πιθανές παγίδες που σχετίζονται με το κενό ακίνητο.
15) Ποιο είναι το ποσοστό πληρότητάς σας;
Αυτός είναι ένας από τους μεγαλύτερους δείκτες για το πόσο καλά αποδίδει μια εταιρεία διαχείρισης ακινήτων. Ένας καλός πωλητής/διευθυντής με το κλειδί στο χέρι θα μπορεί να σας πει πόσες κενές θέσεις έχουν αυτήν τη στιγμή στα βιβλία του χωρίς να πτοηθούν, και το πιο σημαντικό το ποσοστό πληρότητάς τους. Ανεξάρτητα από την απάντηση, εξετάστε τον τρόπο με τον οποίο πωλούν, τη μέση διάρκεια κενής θέσης, ποια είναι τα κριτήριά τους για την πληρότητα, κλπ...16) Ποια είναι η μεγαλύτερη κενή θέση αυτή τη στιγμή στα βιβλία σας; (Αν δεν μπορούν να σας πουν, αυτό θα πρέπει να είναι μια κόκκινη σημαία)
Εάν ένα ακίνητο είναι κενό για περισσότερες από 45 ημέρες, υπάρχει πιθανό πρόβλημα. Προσπαθείς να βρεις ποιο είναι το πρόβλημα. Είναι δύο υπνοδωματίων και η αγορά είναι για τρία υπνοδωμάτια; Είναι σε ανεπιθύμητο μέρος της πόλης; Μάθετε ποιο είναι το πρόβλημα και φροντίστε να αποφύγετε την αγορά παρόμοιων ακινήτων. Μερικές φορές ένα ακίνητο που έχει ειδική τιμή έχει επίσης ένα ιδιαίτερο πρόβλημα.
17) Χρεώνετε τέλη αίτησης σε πιθανούς ενοικιαστές;
Δεν μπορείτε να επιτρέψετε σε αυτή την ερώτηση να σας αποθαρρύνει όταν ψωνίζετε, επειδή δυστυχώς, η συντριπτική πλειοψηφία των ρούχων με το κλειδί στο χέρι θα απαντήσει «Ναι». Αυτό συμβαίνει επειδή τα τέλη εφαρμογής είναι ένα τεράστιο κέντρο κερδών για τις εταιρείες διαχείρισης. Ωστόσο, αν έχετε την τύχη να συναντήσετε μια εταιρεία διαχείρισης που απορροφά το κόστος των αιτήσεων, έχετε βρει μια καλή.
Μια εταιρεία διαχείρισης που απορροφά το κόστος της εξέτασης των αιτούντων διασφαλίζει ότι ο μέγιστος αριθμός ατόμων θα υποβάλει αίτηση για ενοικίαση του ακινήτου σας. Έχοντας μια μεγαλύτερη ομάδα υποψηφίων για να επιλέξουν, τους επιτρέπει να επιλέξουν τον απόλυτο καλύτερο ενοικιαστή για το ακίνητό σας. Αυτός ο τύπος ομάδας διαχείρισης επικεντρώνεται στην εύρεση του ενοικιαστή καλύτερης ποιότητας, (η ψυχή όλων των επενδύσεων σε ακίνητα) όχι
να κερδίσετε χρήματα από τα τέλη εφαρμογής. Αυτό είναι το χαρακτηριστικό γνώρισμα ενός στυλ διαχείρισης που εστιάζεται στον ιδιοκτήτη.
18) Δέχεστε σκύλους επιθετικής ράτσας;
Αυτό είναι ένα κολλώδες ζήτημα ευθύνης και δεν είμαστε σε καμία περίπτωση δικηγόροι ακινήτων. Ωστόσο, κατά τη γνώμη του συγγραφέα, η κατάλληλη δέουσα επιμέλεια θα περιελάμβανε το αίτημα να δείτε τη μίσθωση που χρησιμοποιεί η εταιρεία διαχείρισης. Εάν δεν επιτρέπονται συγκεκριμένες ράτσες, θα αναφέρεται στη μίσθωση. Κάντε μια μικρή έρευνα και θα διαπιστώσετε ότι άλλοι επενδυτές είχαν νομικά προβλήματα σχετικά με αυτό το ζήτημα.
19) Όταν το ακίνητό μου έχει μια μεγάλη επισκευή ή ανατροπή, θα μου στείλετε ένα βίντεο με τις επισκευές που απαιτούνται;
Αυτή είναι μια ιδιαίτερα σημαντική ερώτηση για επενδυτές εκτός πόλης και δεν πρέπει να περιμένετε τίποτα λιγότερο. Οι φορητές βιντεοκάμερες HD είναι τώρα διαθέσιμες για λιγότερο από $150 και οποιαδήποτε εταιρεία διαχείρισης ακινήτων αξίζει να προσφέρει αυτή την υπηρεσία στους επενδυτές της.
Αν μια εικόνα αξίζει όσο χίλιες λέξεις, τότε ένα βίντεο αξίζει ένα εκατομμύριο. Δεν υπάρχει τίποτα περισσότερο από μια λεπτομερή εξήγηση βίντεο για να σας δώσει εμπιστοσύνη και κατανόηση της εργασίας που πρέπει να εκτελεστεί στο ακίνητό σας. Όπως λέει και η παροιμία, οι κλειδαριές κρατούν τους έντιμους ανθρώπους ειλικρινείς και το βίντεο δεν λέει ψέματα. Επιμείνετε σε αυτό. - https://www.prodigynetwork.com/
- Γιόγεφ Λίφτσιν
Θα ήθελα πολύ να ακούσω για τις εμπειρίες των ανθρώπων με το ταμείο εκπλήρωσης και τις διαφορές μεταξύ αυτού και των επενδύσεων σε τοπικούς συνεταιρισμούς στις ΗΠΑ. Lior Liorchik - Ουάου ιστορική ανάρτηση πριν από ένα χρόνο 🙂 Επανέφερες αναμνήσεις από το παρελθόν. Κάποιος εδώ έσκαψε βαθιά στο φόρουμ - μπράβο. Παρεμπιπτόντως, αισθάνομαι πολύ υπέροχο υλικό από ένα χρόνο πριν και πριν από δύο χρόνια που αξίζει να ψάξετε.
- Ως προς τις συζητήσεις για την εκπλήρωση, υποθέτω ότι σήμερα τα μέσα ενημέρωσης υποστηρίζουν λιγότερο τα σχέδιά τους.
Από τη μικρή μου γνωριμία με την εταιρεία έχουν και όλο και λιγότερο καλά έργα. Γι' αυτό η προσέγγισή μου σε όλους όσους ρώτησαν - ελέγξτε όχι μόνο την εταιρεία, αλλά όπως είπε ο Lior Liorchik εδώ σε ένα από τα σχόλια - ελέγξτε το ίδιο το έργο.
Αυτό που είναι σημαντικό με αυτές τις εταιρείες είναι η εξέταση του έργου και των κινδύνων/προοπτικών του. Έχουν έργα που επαινούν οι επενδυτές τους και έχουν έργα που... πώς να πούμε... λιγότερους επαίνους.
Παρεμπιπτόντως, όπως κάθε φορέας που λειτουργεί πολλά χρόνια.
Σχετικά με το SDB και αυτά που είπαν, προσωπικά συμφωνώ με την προσέγγιση να προχωρήσουμε στην επιχειρηματικότητα. Δουλεύουμε μόνο σε επιχειρηματικά έργα. Έχει πολλά πλεονεκτήματα (και φυσικά αρκετά μειονεκτήματα), αλλά στην επιχειρηματικότητα μπορείς να μειώσεις τον κίνδυνο σε κάποιες κατηγορίες (ενοίκιο, ανακαίνιση, «τρέχοντα» προβλήματα κ.λπ.).
Δεδομένου ότι οι τιμές των ακινήτων έχουν αυξηθεί και οι επενδυτές αρχίζουν και πάλι να λαμβάνουν όλο και περισσότερα στεγαστικά δάνεια, υπάρχει μια αυξανόμενη ζήτηση για νέες κατασκευές σε βάρος των μεταχειρισμένων και αυτό είναι ένα από τα κύρια ζητήματα για την επιχειρηματικότητα στις ΗΠΑ σήμερα.
Σας ευχαριστούμε που μας μοιράζεστε...
Έχω κάποιον για σένα...
Saar Atias 074-7033933
Είναι ένα προσωπικό τηλέφωνο για αυτόν
https://alaw.co.il/
Ως προς τις συζητήσεις για την εκπλήρωση, υποθέτω ότι σήμερα τα μέσα ενημέρωσης υποστηρίζουν λιγότερο τα σχέδιά τους.
Από τη μικρή μου γνωριμία με την εταιρεία έχουν και όλο και λιγότερο καλά έργα. Γι' αυτό η προσέγγισή μου σε όλους όσους ρώτησαν - ελέγξτε όχι μόνο την εταιρεία, αλλά όπως είπε ο Lior Liorchik εδώ σε ένα από τα σχόλια - ελέγξτε το ίδιο το έργο.
Αυτό που είναι σημαντικό με αυτές τις εταιρείες είναι η εξέταση του έργου και των κινδύνων/προοπτικών του. Έχουν έργα που επαινούν οι επενδυτές τους και έχουν έργα που... πώς να πούμε... λιγότερους επαίνους.
Παρεμπιπτόντως, όπως κάθε φορέας που λειτουργεί πολλά χρόνια.
Σχετικά με το SDB και αυτά που είπαν, προσωπικά συμφωνώ με την προσέγγιση να προχωρήσουμε στην επιχειρηματικότητα. Δουλεύουμε μόνο σε επιχειρηματικά έργα. Έχει πολλά πλεονεκτήματα (και φυσικά αρκετά μειονεκτήματα), αλλά στην επιχειρηματικότητα μπορείς να μειώσεις τον κίνδυνο σε κάποιες κατηγορίες (ενοίκιο, ανακαίνιση, «τρέχοντα» προβλήματα κ.λπ.).
Δεδομένου ότι οι τιμές των ακινήτων έχουν αυξηθεί και οι επενδυτές αρχίζουν και πάλι να λαμβάνουν όλο και περισσότερα στεγαστικά δάνεια, υπάρχει μια αυξανόμενη ζήτηση για νέες κατασκευές σε βάρος των μεταχειρισμένων και αυτό είναι ένα από τα κύρια ζητήματα για την επιχειρηματικότητα στις ΗΠΑ σήμερα.
Ουάου ιστορική ανάρτηση πριν από ένα χρόνο 🙂 Επανέφερες αναμνήσεις από το παρελθόν. Κάποιος εδώ έσκαψε βαθιά στο φόρουμ - μπράβο. Παρεμπιπτόντως, αισθάνομαι πολύ υπέροχο υλικό από ένα χρόνο πριν και πριν από δύο χρόνια που αξίζει να ψάξετε.
Γιόγεφ Λίφτσιν
Θα ήθελα πολύ να ακούσω για τις εμπειρίες των ανθρώπων με το ταμείο εκπλήρωσης και τις διαφορές μεταξύ αυτού και των επενδύσεων σε τοπικούς συνεταιρισμούς στις ΗΠΑ. Lior Liorchik
https://www.prodigynetwork.com/
Τι να αναζητήσετε σε εταιρείες που παρέχουν ακίνητα με ενοικιαστή και διαχειρίζονται το ακίνητο για εσάς - Πάροχοι με το κλειδί στο χέρι:
1) Είστε ο πραγματικός ιδιοκτήτης του ακινήτου ή απλώς το πλασάρετε για κάποιον άλλο; (Προσπαθείτε να μάθετε αν μιλάτε με έναν μεσάζοντα)
Όταν ερευνάτε πωλητές με το κλειδί στο χέρι, θα διαπιστώσετε ότι πολλοί από αυτούς δεν κατέχουν στην πραγματικότητα τα ακίνητα που πωλούν. Είναι απλώς μάρκετινγκ ακινήτων για άλλους, ενεργώντας ως μεσάζοντες ανάμεσα σε εσάς και τους πραγματικούς ιδιοκτήτες. Δεν υπάρχει κάτι απαραιτήτως λάθος με αυτήν την ιδέα, αλλά είναι δική σας δουλειά να προσπαθήσετε να βρείτε την άμεση πηγή. Με αυτόν τον τρόπο κόβετε όλο το λίπος και σας δίνει την καλύτερη δυνατή απόδοση της επένδυσής σας.
Ωστόσο, η εύρεση του πραγματικού ιδιοκτήτη μπορεί να είναι δύσκολη, επειδή οι μεσάζοντες είναι επαγγελματίες στο να μεταμφιέζονται ως πραγματικοί ιδιοκτήτες των ακινήτων που πωλούν. Όχι μόνο αυτό, συχνά υπονοούν ότι είναι οι εντολείς της εταιρείας διαχείρισης που θα διαχειρίζεται την περιουσία σας. Προσέξτε να μην παραπέμπεστε σε εταιρεία διαχείρισης που είναι μία από τις θυγατρικές της. Εάν ένας πωλητής αναφέρεται σε ένα άτομο ή μια εταιρεία ως μια από τις θυγατρικές ή τους συνεργάτες τους σε σχέση με την αγορά, την πώληση, την ανακαίνιση ή τη διαχείριση ενός ακινήτου, τότε πρέπει να γνωρίζετε ότι ο μεσάζων έχει περιορισμένο ή καθόλου έλεγχο σε αυτήν την πτυχή της επένδυσής σας.
Το βασικό πράγμα που πρέπει να θυμάστε για έναν μεσάζοντα είναι ότι δεν θα ξέρετε ότι έχετε να κάνετε με έναν αν δεν γνωρίζετε τις σωστές ερωτήσεις που πρέπει να κάνετε.
Οι μεσάζοντες δεν κατέχουν τα ακίνητα που εμπορεύονται και πληρώνονται με 1 από 2 τρόπους:
Παίρνουν μια μεγάλη κλωτσιά από τον πραγματικό ιδιοκτήτη. Χαρακτηριστικό παράδειγμα: Ένας πωλητής θέλει 50,000 $ για το ακίνητό του. Έρχεται ένας μεσάζων και λέει «Γεια σου κ. Ιδιοκτήτης, αν μπορώ να σου φέρω έναν αγοραστή που θα πληρώσει 60,000 $ για το ακίνητό σου, θα μου δώσεις 10,000 $ στο κλείσιμο;» Κύριος. Ο ιδιοκτήτης λέει "Βεβαίως, γιατί όχι, τι έχω να χάσω; Είμαι χάλια στο μάρκετινγκ πάντως». Κύριος. Ο Middleman λέει, "Γεια σου, σε πειράζει να τραβήξω φωτογραφίες της ιδιοκτησίας σου και να βάλω κάποιες λεπτομέρειες στον ιστότοπό μου;" ...καταλαβαίνετε την εικόνα.
Ο δεύτερος τρόπος με τον οποίο οι μεσάζοντες κερδίζουν χρήματα είναι να βρίσκουν ενοικιαζόμενα ακίνητα με ροή μετρητών, να τα βάζουν σε σύμβαση με τον ιδιοκτήτη και να τα εμπορεύονται σε υψηλότερη τιμή. Μόλις έχουν έναν αγοραστή στο γάντζο, κάνουν αυτό που ονομάζεται ταυτόχρονο κλείσιμο. Αυτό σημαίνει ότι αγοράζουν το ακίνητο ώρες, αν όχι λεπτά πριν από εσάς, συνήθως εν αγνοία σας. Ο μεσάζων κάνει ένα όμορφο κέρδος και δεν έχετε λάβει καμία αξία από την αυξημένη τιμή πώλησης.
Παρόλο που όλοι οι μεσάζοντες δεν είναι ανέντιμοι, θα πρέπει να είστε σε επιφυλακή για παραπλανητικές δηλώσεις όπως "Είμαστε τόσο περήφανοι για τις ανακαινίσεις μας" και "Η ποιότητα της διαχείρισης της ιδιοκτησίας μας είναι τόσο υψηλή". Ενώ μπορεί να εμπορεύονται ένα ποιοτικό προϊόν, θα πρέπει να το κάνουν με σημαντική αύξηση αν θέλουν να βγάλουν χρήματα από τη συναλλαγή οι ίδιοι. Θα τα καταφέρετε πολύ καλύτερα αν αγοράσετε από την ίδια πηγή που κάνουν, τον πραγματικό ιδιοκτήτη του ακινήτου.
2) Βλέπω ότι το ακίνητο στην οδό Maple 123 βρίσκεται στο Μέμφις, TN. Ζείτε στο Μέμφις, και αν ναι, πόσο καιρό έχετε ζήσει εκεί;
Είναι αδύνατο για έναν πωλητή με το κλειδί στο χέρι που ζει σε διαφορετική αγορά ως αντικείμενο ιδιοκτησίας να είναι τόσο αποτελεσματικός όσο ένας τοπικός πάροχος με το κλειδί στο χέρι.
Υπάρχουν πολλά στοιχεία για να είσαι πάροχος ενοικίασης κλειδί στο χέρι. Ένας πωλητής με το κλειδί στο χέρι που δεν ζει στην αγορά όπου αγοράζει, ανακαινίζει, πουλά και διαχειρίζεται ακίνητα θα υποφέρει από απώλεια αποτελεσματικότητας σε κάθε βήμα της διαδικασίας. Η αδυναμία τους να διαχειριστούν την επιχείρησή τους αυτοπροσώπως αυξάνει το κόστος παραγωγής (και συνεπώς το κόστος του προϊόντος) και το πιο σημαντικό μειώνει την απόδοση της διοίκησης μετά την πώληση.
3) Πόσο καιρό είστε πάροχος επενδύσεων πλήρους απασχόλησης με το κλειδί στο χέρι;
Τυπικά, όσο περισσότερο καιρό εργάζεται κάποιος τόσο καλύτερα θα λειτουργεί η επιχείρηση. Το κύριο πράγμα για το οποίο θέλετε να είστε σίγουροι είναι ότι ο πάροχος με το κλειδί στο χέρι είναι επαγγελματίας πλήρους απασχόλησης. Δεν υπάρχει τρόπος να διευθύνετε αυτό το είδος επιχείρησης και να κρατάτε κάτω μια άλλη δουλειά.
4) Έχετε χάσει ποτέ κάποιο από τα επενδυτικά ακίνητά σας για αποκλεισμό;
Ξέρω ότι το να ρωτήσεις κάποιον εάν έχει χάσει ποτέ ένα ακίνητο λόγω αποκλεισμού είναι μια δύσκολη ερώτηση, αλλά είναι πολύ σημαντικό να μην λαμβάνεις συμβουλές ή να συναλλάσσεσαι με κάποιον που δεν έχει θεμελιώδη κατανόηση του τρόπου λειτουργίας αυτής της επιχείρησης. Κανε τα μαθηματα σου. Ρωτήστε τους πωλητές τις δύσκολες ερωτήσεις και, στη συνέχεια, κάντε τη δική σας έρευνα για να επαληθεύσετε τις απαντήσεις τους. Αυτά είναι τα δύσκολα κερδισμένα λεφτά σας για τα οποία μιλάμε. Προστατέψτε το. Πολλοί επενδυτές αγόρασαν ακίνητα πριν από το 2007, όταν τα ενοικιαζόμενα ακίνητα μπορούσαν να αγοραστούν και να χρηματοδοτηθούν με 100% δάνειο προς αξία. Οι περισσότεροι από αυτούς τους επενδυτές έχουν πλέον χρεοκοπήσει. Η πτώση τους ήταν πάνω από τη μόχλευση. Δεν αγόρασαν απλώς τα ακίνητά τους και τους έδωσαν δάνεια για το ύψος της επένδυσής τους. Πήραν μια κακή επιχειρηματική απόφαση και συμμετείχαν σε αυτό που δικαίως έχει γίνει η βρώμικη λέξη στις μέρες μας στον τραπεζικό τομέα. Έκαναν «cash-out αναχρηματοδοτήσεις». Η αναχρηματοδότηση με εξαργύρωση είναι ένας τύπος δανείου στο οποίο ο ιδιοκτήτης αναχρηματοδοτεί ένα ακίνητο που είχε προηγουμένως αγοράσει. Μετά το κλείσιμο της αναχρηματοδότησης, έβγαλαν "μετρητά" αφαιρώντας τελικά τα ίδια κεφάλαια από το ακίνητο. Αυτό ήταν κακό για διάφορους λόγους:
Επειδή άντλησαν μετρητά από την αναχρηματοδότηση, δημιούργησαν περισσότερα χρέη προς εξυπηρέτηση, γεγονός που μείωσε τις ταμειακές ροές τους.
Όλα τα έξοδα κλεισίματος που σχετίζονται με το δεύτερο κλείσιμο εντάχθηκαν στο ποσό του νέου δανείου. Αυτό πρόσθεσε ακόμη περισσότερο χρέος στην εξυπηρέτηση, μειώνοντας περαιτέρω τις ταμειακές ροές.
Ο ιδιοκτήτης έχει τώρα ένα ακίνητο με υπερβολική μόχλευση που σύμφωνα με τις ομοσπονδιακές οδηγίες πρέπει τώρα να πληρώσει ασφάλιση στεγαστικών δανείων ως μέρος της μηνιαίας πληρωμής. Αυτό και πάλι μειώνει περαιτέρω τις ταμειακές ροές.
Τα δάνεια αναχρηματοδότησης με εξαργύρωση έλαβαν υψηλότερα επιτόκια επειδή ήταν πιο επικίνδυνα. Υψηλότερα επιτόκια = υψηλότερες μηνιαίες πληρωμές = λιγότερες ταμειακές ροές.
Οι επενδυτές κορόιδεψαν τον εαυτό τους και πίστευαν ότι τα δανεισμένα κεφάλαια από τα cash out ήταν κερδοφόρα και θα διέτρεχαν την αρνητική ταμειακή ροή από τα ενοίκια τους. Επειδή τα cash out refi's ήταν εύκολα, πολλοί επενδυτές άρχισαν να παίρνουν μέρος. Αύξησαν τον τρόπο ζωής τους κάνοντας όσο περισσότερα από αυτά μπορούσαν και ζούσαν από τα δανεικά κεφάλαια. Όταν η μουσική σταμάτησε και οι επιστροφές μετρητών δεν ήταν πλέον διαθέσιμες, πολλοί επενδυτές ανακάλυψαν με τον δύσκολο τρόπο ότι τα επιχειρηματικά τους μοντέλα ήταν πολύ ελαττωματικά. Τα ακίνητά τους δεν είχαν ταμειακές ροές μακροπρόθεσμα επειδή δεν μπορούσαν να αντέξουν τις περιστασιακές κενές θέσεις και επισκευές που σχετίζονται με την επένδυση σε ακίνητα. Ο μόνος τρόπος με τον οποίο το επιχειρηματικό τους μοντέλο μπορούσε να διατηρηθεί ήταν μέσω συνεχιζόμενων εξαργυρώσεων με νέες εξαγορές. Περιττό να πούμε ότι οι επενδυτές με αυτό το επιχειρηματικό μοντέλο βρέθηκαν τελικά σε οικονομική καταστροφή. Οι περισσότεροι από αυτούς τους επενδυτές δεν ήταν ποτέ ιδιαίτερα καλοί στην ανακαίνιση ή τη διαχείριση ακινήτων. Απλώς τα αγόρασαν, αφαίρεσαν το μετοχικό κεφάλαιο με ένα cash-out refi και παρέδωσαν τα ακίνητά τους σε μια τρίτη εταιρεία διαχείρισης. Σήμερα, θα βρείτε πολλά από αυτά τα ίδια άτομα που παρουσιάζονται ως επιτυχημένοι επενδυτές ακινήτων. Οι περισσότεροι από αυτούς εξακολουθούν να μην ανακαινίζουν ή να διαχειρίζονται ακίνητα. Το φόρτε τους είναι πλέον απλώς καλό μάρκετινγκ. Επειδή δεν είναι πλέον σε θέση να εξασφαλίσουν χρηματοδότηση, εμπορεύονται τα ακίνητα άλλων ανθρώπων ως δικά τους, αυξάνοντας την τιμή αγοράς ενώ σπάνια παρέχουν πρόσθετη αξία.
5) Πόσα ενοίκια έχετε προσωπικά;
Θέλετε έναν πωλητή με το κλειδί στο χέρι που περπατά, όχι μόνο έναν που μιλάει. Εάν ένας πωλητής με το κλειδί στο χέρι πιστεύει στο προϊόν που πουλά, θα έχει ο ίδιος πολλά ενοικιαζόμενα ακίνητα. Προσοχή στον μάγειρα που δεν τρώει τη δική του μαγειρική.
6) Βλέπω ότι το επιχειρηματικό σας μοντέλο πουλά ακίνητα που βρίσκονται σε άθλια κατάσταση, υποσχόμενη ποιοτική ανακαίνιση μετά την αγορά μου. Πώς μπορώ να είμαι σίγουρος ότι οι ανακαινίσεις θα γίνουν έγκαιρα, με υψηλό επίπεδο ποιότητας και χωρίς υπέρβαση του προϋπολογισμού;
Εάν αγοράσετε ένα ταλαιπωρημένο ακίνητο από έναν πωλητή που υπόσχεται καλή ανακαίνιση μετά την αγορά, λάβετε σοβαρά υπόψη τη δέουσα επιμέλειά σας. Αν δεν είστε πολύ έμπειρος επαγγελματίας, σας προτείνω να ξοδέψετε μερικές εκατοντάδες δολάρια και να προσλάβετε έναν επιθεωρητή για να σας δώσει μια λεπτομερή αναφορά για την κατάσταση του ακινήτου και μια εκτίμηση του κόστους ανακαίνισης. Έτσι αγόρασα το πρώτο μου σπίτι. Οπλισμένος με την έκθεση επιθεώρησης και μια εκτίμηση του κόστους για την αποκατάσταση του ακινήτου, επισκέφτηκα ξανά τον πωλητή με πολύ χαμηλότερη προσφορά. Γλίτωσα περίπου 10,000 $ και πολύ στενοχώρια.
7) Εφόσον δεν μπορώ να πάρω υποθήκη 30 ετών για το μη ανακαινισμένο ακίνητο που πουλάτε, θα πρέπει να δανειστώ χρήματα από έναν ιδιώτη δανειστή και στη συνέχεια να κάνω ένα δεύτερο κλείσιμο όταν το ακίνητο είναι κατοικήσιμο. Ποια είναι τα πλεονεκτήματα και τα μειονεκτήματα αυτού του τύπου συναλλαγών έναντι της αγοράς ενός ακινήτου που είναι ήδη ανακαινισμένο και έχει ταμειακές ροές;
Θα παραδεχτώ ότι αυτή είναι μια φορτωμένη ερώτηση γιατί δεν υπάρχει σχεδόν καμία σύγκριση μεταξύ των δύο επιλογών. Χωρίς αμφιβολία, ένας από τους μεγαλύτερους τρόπους με τους οποίους οι νέοι ή οι επενδυτές εκτός πόλης αντιμετωπίζουν προβλήματα είναι η αγορά ταλαιπωρημένης, άδειας ιδιοκτησίας με βάση τις απόψεις του πωλητή για τα ακόλουθα:
Η υποτιθέμενη κατάσταση του ακινήτου
Το υποθετικό κόστος της ανακαίνισης
Το προτεινόμενο αγοραίο μίσθωμα
Το εκτιμώμενο χρονικό διάστημα μεταξύ της ημερομηνίας αγοράς σας και της ημέρας κατάληψης του ακινήτου και της ροής μετρητών
Ακόμα κι αν έχετε να κάνετε με έναν ηθικό πωλητή, οποιοσδήποτε από τους παραπάνω παράγοντες μπορεί εύκολα να προκαλέσει υπερβάσεις ή να μην πάει όπως αναμένεται, κοστίζοντας χρήματα και μειώνοντας την αναμενόμενη απόδοση της επένδυσής σας. Εάν όλα πήγαιναν ακριβώς όπως είχαν προβλεφθεί, εξακολουθείτε να εξετάζετε αρκετούς μήνες χωρίς ταμειακές ροές και τους κινδύνους που συνδέονται με την κενή ιδιοκτησία. Δείτε την ερώτηση 15 για περισσότερες πληροφορίες σχετικά με τους κινδύνους των κενών ακινήτων. Επιπλέον, εάν δανείζεστε χρήματα από ένα χρηματοπιστωτικό ίδρυμα, θα έχετε δύο κλείσιμο, κατά συνέπεια διπλασιάζοντας το κόστος κλεισίματός σας. Εν ολίγοις, εάν πρόκειται να αγοράσετε ακίνητο με προβλήματα εκτός της δικής σας αγοράς, παρακαλούμε να είστε εξαιρετικά προσεκτικοί και σίγουρα μην το συγκρίνετε με μια πραγματική επένδυση με το κλειδί στο χέρι.
8) Τι είδους εγγυήσεις έχω σχετικά με τη συνολική ποιότητα και το βάθος των ανακαινίσεων σας;
Αναζητήστε έναν πωλητή με το κλειδί στο χέρι που προσφέρει εγγύηση σπιτιού ενός έτους. Εάν αγοράζετε ένα ακίνητο, ειδικά εάν είστε εκτός πόλης, αυτό δεν θα πρέπει να είναι διαπραγματεύσιμο. Εάν ο πωλητής σας δεν είναι αρκετά σίγουρος για το προϊόν του ώστε να προσφέρει εγγύηση για το σπίτι, θα πρέπει τουλάχιστον να επιμείνετε σε μια λεπτομερή επιθεώρηση σπιτιού από τρίτο επιθεωρητή. Οι επιθεωρήσεις στο σπίτι κοστίζουν συνήθως 350-500 $ και είναι απαραίτητοι εάν το ακίνητό σας δεν συνοδεύεται από εγγύηση ενός έτους. Συνιστούμε ανεπιφύλακτα την Amerispec Home Inspections, μια εθνική εταιρεία εγγύησης για το σπίτι. http://www.amerispec.com 1-888-634-9861 για περισσότερες πληροφορίες.
Στην ερώτηση #12, εξετάζουμε τη σημασία του να είναι ο πωλητής και ο διαχειριστής του ακινήτου σας ένα και το αυτό, διατηρώντας όλη την ευθύνη κάτω από μια στέγη. Τίποτα δεν είναι χειρότερο από το να δείξετε το δάχτυλο μεταξύ του πωλητή και της εταιρείας διαχείρισης ακινήτων για θέματα επισκευής και εγγύησης.
9) Έχω παρατηρήσει ότι υπάρχουν ακίνητα στην πόλη σας που πωλούνται για 125,000 $ με ταμειακή ροή 290 $/μήνα και υπάρχουν ακίνητα που πωλούνται για 62,000 $ με τις ίδιες ταμειακές ροές 290 $/μήνα. Ποια είναι τα πλεονεκτήματα και τα μειονεκτήματα αυτών των δύο διαφορετικών τύπων επενδύσεων;
Αυτό που πρέπει να λάβετε υπόψη όταν συγκρίνετε δύο επενδυτικά ακίνητα με παρόμοιες ταμειακές ροές, αλλά διαφορετικές τιμές αγοράς είναι το εξής: Αυτό που τελικά καθορίζει τη συνολική σας απόδοση είναι το κόστος της αρχικής σας επένδυσης σε συνδυασμό με το κόστος των κενών θέσεων μακροπρόθεσμα.
Συμβουλεύω κάθε επενδυτή που συμβουλεύω να αντιμετωπίζει την επένδυση σε ακίνητα σαν επιχείρηση. Μια πτυχή αυτού είναι να κατανοήσετε ότι κάποια στιγμή στο μέλλον, το ακίνητό σας θα έχει κύκλο εργασιών. Σε αυτό το γράφημα συγκρίνουμε μια τυπική επένδυση σε ακίνητα αξίας $62,000 με μια τυπική επένδυση σε ακίνητα $125,000. Μπορεί να εκπλαγείτε από το πώς δύο ακίνητα με ίδιες ακαθάριστες ταμειακές ροές έχουν τόσο μεγάλη απόκλιση στις αποδόσεις. Παρατηρήστε πώς η διαφορά στα τετραγωνικά μέτρα και η αρχική προκαταβολή επηρεάζουν δραστικά την απόδοση.
*Αυτό το γράφημα βασίζεται σε 24 μήνες πληρότητας και 1 μήνα κενής θέσης
**Αυτό το γράφημα προϋποθέτει ότι όλα τα χαρακτηριστικά και οι ανέσεις είναι πανομοιότυπα. Ωστόσο, το τυπικό ακίνητο ενοικίασης 125 $ θα πρέπει να συνοδεύεται από ηλεκτρική κουζίνα, ψυγείο, φούρνο μικροκυμάτων, πλυντήριο πιάτων, απόρριψη σκουπιδιών και συχνά αυτόματο ανοιχτήρι γκαραζόπορτας. Όλα τα παραπάνω είναι είδη βαριάς συντήρησης και δεν προσφέρονται σε ενοικιαζόμενα ακίνητα χαμηλότερης κατηγορίας. Η συνεχής εξυπηρέτηση αυτών των στοιχείων κατά τη διάρκεια της επένδυσής σας θα μειώσει ακόμη περισσότερο την απόδοση της επένδυσής σας Β, πέρα από αυτό που εμφανίζεται εδώ.
*Αυτό το γράφημα βασίζεται σε 24 μήνες πληρότητας και 1 μήνα κενής θέσης. Ετήσιο ROI = 12 μήνες ταμειακών ροών διαιρεμένο με την αρχική σας επένδυση (προκαταβολή).
Όπως μπορείτε να δείτε, οι ίδιες ταμειακές ροές δεν δημιουργούν ίδιες αποδόσεις.
10) Σε τι είδους γειτονιές βρίσκονται τα ακίνητά σας;
Το κύριο πράγμα που προσπαθείτε να διακρίνετε είναι εάν τα ακίνητα βρίσκονται ή όχι σε αυτό που οι επενδυτές αποκαλούν «εμπόλεμη ζώνη». Διαφορετικοί επενδυτές έχουν διαφορετικούς στόχους όσον αφορά την επένδυση σε ακίνητα. Ορισμένοι επενδυτές ενδιαφέρονται περισσότερο για μακροπρόθεσμη ανατίμηση, ενώ άλλοι αναζητούν τη μεγαλύτερη δυνατή ταμειακή ροή. Ανεξάρτητα από την αγορά που σας ενδιαφέρει, όλες οι μεγάλες πόλεις θα έχουν γειτονιές στις οποίες δεν θέλετε να επενδύσετε, ανεξάρτητα από την τιμή του ακινήτου. Έχω μεταβιβάσει περιουσία που μου προσφέρθηκε κυριολεκτικά δωρεάν.
Αν το ένα άκρο του φάσματος ιδιοκτησίας είναι η εμπόλεμη ζώνη, το άλλο άκρο είναι οι γειτονιές εκατομμυρίων δολαρίων. Καμία από αυτές τις γειτονιές δεν τείνει να είναι επιθυμητή από επενδυτική προοπτική. Στην παραπάνω ερώτηση, εξετάσαμε πώς οι επενδυτές μπορούν να αντιμετωπίσουν προβλήματα στο υψηλό άκρο του φάσματος. Η εμπόλεμη ζώνη είναι φυσικά το χαμηλό άκρο του φάσματος. Κάπου στη μέση είναι αυτό που λέμε το γλυκό σημείο.
Η σχέση μεταξύ της τιμής αγοράς και των τιμών ενοικίασης της αγοράς ποικίλλει από πόλη σε πόλη και είναι ένας από τους μεγαλύτερους καθοριστικούς παράγοντες για την απόδοση του ακινήτου σας. Είναι δουλειά σας να ερευνήσετε και να βρείτε το γλυκό σημείο στην αγορά που θέλετε να επενδύσετε.
11) Είστε ιδιοκτήτης της εταιρείας διαχείρισης ακινήτων που θα διαχειρίζεται το ακίνητο που πουλάτε;
Η απάντηση πρέπει να είναι ναι. Αν δεν είναι, συνεχίστε να ψάχνετε. Εκτός από την τιμή αγοράς του ακινήτου σας, η ποιότητα διαχείρισης είναι ο νούμερο ένα παράγοντας για το πόσο καλά αποδίδει η επένδυσή σας.
Τα ακίνητα με τις καλύτερες επιδόσεις έχουν θετικές αποδόσεις λόγω της ποιότητας του ακινήτου, της έγκαιρης υπηρεσίας συντήρησης και της προσβασιμότητας στη διαχείριση. Όταν έχουμε να κάνουμε με ξεχωριστούς πωλητές και διευθυντές, συχνά υπάρχει δάχτυλο δείχνοντας από πωλητή σε διαχειριστή και πάλι σε σχέση με την ελαττωματική απόδοση. Κάντε τη χάρη στον εαυτό σας και αφήστε την ευθύνη σε ένα σημείο κάτω από την ίδια στέγη.
Ένα άλλο μικρό αλλά ξεχωριστό πλεονέκτημα της αγοράς από έναν πωλητή που είναι ιδιοκτήτης της εταιρείας διαχείρισης που θα διαχειριστεί την επένδυσή σας, είναι ότι η συντήρηση πιθανότατα θα γίνει από τα ίδια συνεργεία που έκαναν την ανακαίνιση. Εάν συμβαίνει αυτό, η εξοικείωσή τους με το ακίνητο θα σας εξοικονομήσει χρήματα για επισκευές στο δρόμο.
12) Γνωρίζω ότι η ποιότητα της διαχείρισης του ακινήτου θα καθορίσει τελικά πόσο καλά αποδίδει το ακίνητό μου. Πείτε μου τι θα κάνει η εταιρεία σας για να μεγιστοποιήσει την απόδοση της επένδυσής μου;
Δεν υπάρχει τρόπος να υπερεκτιμηθεί η σημασία που παίζει η διαχείριση ακινήτων στο πόσο καλά θα αποδώσει η επένδυσή σας. Οι μεγάλες συμφωνίες μπορούν να μετατραπούν σε καταστροφή με λανθασμένη διαχείριση ακινήτων και, αντίθετα, οι οριακές συμφωνίες μπορούν να οδηγηθούν σε επιτυχία, δεδομένου του χρόνου και της ποιότητας διαχείρισης. Θα πρέπει να ξοδέψετε τόσο χρόνο και προσπάθεια για την έρευνα διαχείρισης ακινήτων όσο ξοδεύετε στην έρευνα του ίδιου του ακινήτου.
13) Βλέπω ότι το 123 Maple Street νοικιάζεται για 725 $ το μήνα. Είναι 725 $ στο, πάνω ή κάτω από το ενοίκιο της αγοράς;
Η καλύτερη απάντηση που μπορείτε να λάβετε είναι ότι το ακίνητο νοικιάζεται σε ελαφρώς χαμηλότερες τιμές της αγοράς. Η διατήρηση των ενοικίων ελαφρώς κάτω από την αγορά αυξάνει την πιθανότητα ενός μακροχρόνιου μισθωτή. Η κενή θέση, όχι ελαφρώς μειωμένο ενοίκιο, είναι ο μεγαλύτερος δολοφόνος της απόδοσης της επένδυσης για την ενοικίαση ακινήτων.
Για παράδειγμα, εάν το αγοραίο ενοίκιο για ένα ακίνητο είναι 725 $/μήνα, είναι συνετό να αγοράζεται και να νοικιάζει αυτό το ακίνητο για 675-700 $ ανά μήνα. Αν και 25-50 $ το μήνα δεν είναι πολλά χρήματα για εμάς τους επενδυτές, είναι πολλά χρήματα για τον ενοικιαστή. Αυτή η μικρή διαφορά, όταν συνδυάζεται με μια ενοικίαση που βρίσκεται σε άριστη κατάσταση, ενθαρρύνει τις ανανεώσεις μίσθωσης και θα κρατήσει το ακίνητό σας κατειλημμένο και τη ροή μετρητών για τα επόμενα χρόνια. Η χρήση αυτής της στρατηγικής θα αυξήσει την απόδοση της επένδυσής σας πολύ πάνω από τα επιπλέον 25-50 $ ανά μήνα που θα λαμβάνατε ως ενοίκιο.
14) Το ακίνητο είναι σήμερα κατειλημμένο;
Εάν σκέφτεστε να αγοράσετε ένα κενό ακίνητο, θα πρέπει να γνωρίζετε τα πολλά πιθανά προβλήματα που σχετίζονται με αυτό το είδος αγοράς. Μερικά από τα προβλήματα που συνοδεύουν την αγορά κενού ακινήτου είναι:
Α) Είναι αδύνατο να γνωρίζουμε πόσο καιρό το ακίνητο θα παραμείνει άδειο πριν καταληφθεί. Οι κενές θέσεις είναι ο μεγαλύτερος δολοφόνος της απόδοσης της επένδυσης σε ακίνητα. Είναι δύσκολο να ξεκινήσετε την επένδυσή σας με αρκετούς μήνες κενής θέσης, θέτοντας το ROI σας στην τρύπα από την αρχή.
Β) Ένα από τα μεγαλύτερα "gotcha" για την αγορά κενών ενοικιαζόμενων ακινήτων είναι να ανακαλύψετε ότι οι τιμές ενοικίασης στην αγορά είναι σημαντικά χαμηλότερες από ό,τι πιστεύατε. Η απόφασή σας να αγοράσετε βασίστηκε σε μια ταμειακή ροή που ήταν ανέφικτη. Ανεξάρτητα από το αν το ακίνητο που πρόκειται να αγοράσετε είναι κενό ή όχι, θα πρέπει να ελέγξετε τα ενοίκια της αγοράς για να βεβαιωθείτε ότι το προτεινόμενο ενοίκιο του ακινήτου είναι στο ίδιο επίπεδο για την περιοχή (ή κατά προτίμηση λίγο πιο κάτω. Δείτε την ερώτηση #14). Για ενοίκια αγοράς, επισκεφθείτε http://www.rentstalker.com ή ιστοσελίδες που προσφέρουν παρόμοια υπηρεσία.
Συνήθως, ο μόνος λόγος που ένας ενοικιαστής θα πληρώσει πάνω από το ενοίκιο της αγοράς είναι επειδή δεν μπορεί να νοικιάσει αλλού. Οι περισσότεροι ενοικιαστές που πληρώνουν πάνω από το ενοίκιο της αγοράς έχουν πίστωση χειρότερη από το μέσο όρο, συχνά με πολλαπλές εξώσεις. Δεν είναι αυτοί οι τύποι ενοικιαστών που θέλετε στο σπίτι σας.
Γ) Οι πιθανότητες για βανδαλισμούς και κλοπές αυξάνονται εκθετικά όταν το ακίνητο είναι κενό, ανεξάρτητα από την ποιότητα της γειτονιάς.
Δ) Τα περισσότερα ασφαλιστήρια συμβόλαια ιδιοκτήτη έχουν ρήτρα κενής θέσης 30 ημερών. Εάν δεν έχετε ένα συγκεκριμένο ασφαλιστήριο συμβόλαιο κενής περιουσίας, η περιουσία σας θα εκτεθεί σε ευθύνη για πυρκαγιά, κλοπή, βανδαλισμό, πράξεις του Θεού κ.λπ.
Εάν πρόκειται να αγοράσετε ένα κενό ακίνητο, μην κλείσετε αν δεν έχετε ένα κενό ασφαλιστήριο συμβόλαιο. Ετοιμαστείτε για σοκ με αυτοκόλλητο. Τα κενά ασφαλιστήρια συμβόλαια κοστίζουν έως και τέσσερις φορές περισσότερο από ένα κανονικό συμβόλαιο ιδιοκτήτη.
Μια πραγματική επένδυση με το κλειδί στο χέρι θα παρέχει ταμειακές ροές μέσα σε πολύ σύντομο χρονικό διάστημα από το κλείσιμο και θα είναι απαλλαγμένη από τις πιθανές παγίδες που σχετίζονται με το κενό ακίνητο.
15) Ποιο είναι το ποσοστό πληρότητάς σας;
Αυτός είναι ένας από τους μεγαλύτερους δείκτες για το πόσο καλά αποδίδει μια εταιρεία διαχείρισης ακινήτων. Ένας καλός πωλητής/διευθυντής με το κλειδί στο χέρι θα μπορεί να σας πει πόσες κενές θέσεις έχουν αυτήν τη στιγμή στα βιβλία του χωρίς να πτοηθούν, και το πιο σημαντικό το ποσοστό πληρότητάς τους. Ανεξάρτητα από την απάντηση, εξετάστε τον τρόπο με τον οποίο πωλούν, τη μέση διάρκεια κενής θέσης, ποια είναι τα κριτήριά τους για την πληρότητα, κλπ...
16) Ποια είναι η μεγαλύτερη κενή θέση αυτή τη στιγμή στα βιβλία σας; (Αν δεν μπορούν να σας πουν, αυτό θα πρέπει να είναι μια κόκκινη σημαία)
Εάν ένα ακίνητο είναι κενό για περισσότερες από 45 ημέρες, υπάρχει πιθανό πρόβλημα. Προσπαθείς να βρεις ποιο είναι το πρόβλημα. Είναι δύο υπνοδωματίων και η αγορά είναι για τρία υπνοδωμάτια; Είναι σε ανεπιθύμητο μέρος της πόλης; Μάθετε ποιο είναι το πρόβλημα και φροντίστε να αποφύγετε την αγορά παρόμοιων ακινήτων. Μερικές φορές ένα ακίνητο που έχει ειδική τιμή έχει επίσης ένα ιδιαίτερο πρόβλημα.
17) Χρεώνετε τέλη αίτησης σε πιθανούς ενοικιαστές;
Δεν μπορείτε να επιτρέψετε σε αυτή την ερώτηση να σας αποθαρρύνει όταν ψωνίζετε, επειδή δυστυχώς, η συντριπτική πλειοψηφία των ρούχων με το κλειδί στο χέρι θα απαντήσει «Ναι». Αυτό συμβαίνει επειδή τα τέλη εφαρμογής είναι ένα τεράστιο κέντρο κερδών για τις εταιρείες διαχείρισης. Ωστόσο, αν έχετε την τύχη να συναντήσετε μια εταιρεία διαχείρισης που απορροφά το κόστος των αιτήσεων, έχετε βρει μια καλή.
Μια εταιρεία διαχείρισης που απορροφά το κόστος της εξέτασης των αιτούντων διασφαλίζει ότι ο μέγιστος αριθμός ατόμων θα υποβάλει αίτηση για ενοικίαση του ακινήτου σας. Έχοντας μια μεγαλύτερη ομάδα υποψηφίων για να επιλέξουν, τους επιτρέπει να επιλέξουν τον απόλυτο καλύτερο ενοικιαστή για το ακίνητό σας. Αυτός ο τύπος ομάδας διαχείρισης επικεντρώνεται στην εύρεση του ενοικιαστή καλύτερης ποιότητας, (η ψυχή όλων των επενδύσεων σε ακίνητα) όχι
να κερδίσετε χρήματα από τα τέλη εφαρμογής. Αυτό είναι το χαρακτηριστικό γνώρισμα ενός στυλ διαχείρισης που εστιάζεται στον ιδιοκτήτη.
18) Δέχεστε σκύλους επιθετικής ράτσας;
Αυτό είναι ένα κολλώδες ζήτημα ευθύνης και δεν είμαστε σε καμία περίπτωση δικηγόροι ακινήτων. Ωστόσο, κατά τη γνώμη του συγγραφέα, η κατάλληλη δέουσα επιμέλεια θα περιελάμβανε το αίτημα να δείτε τη μίσθωση που χρησιμοποιεί η εταιρεία διαχείρισης. Εάν δεν επιτρέπονται συγκεκριμένες ράτσες, θα αναφέρεται στη μίσθωση. Κάντε μια μικρή έρευνα και θα διαπιστώσετε ότι άλλοι επενδυτές είχαν νομικά προβλήματα σχετικά με αυτό το ζήτημα.
19) Όταν το ακίνητό μου έχει μια μεγάλη επισκευή ή ανατροπή, θα μου στείλετε ένα βίντεο με τις επισκευές που απαιτούνται;
Αυτή είναι μια ιδιαίτερα σημαντική ερώτηση για επενδυτές εκτός πόλης και δεν πρέπει να περιμένετε τίποτα λιγότερο. Οι φορητές βιντεοκάμερες HD είναι τώρα διαθέσιμες για λιγότερο από $150 και οποιαδήποτε εταιρεία διαχείρισης ακινήτων αξίζει να προσφέρει αυτή την υπηρεσία στους επενδυτές της.
Αν μια εικόνα αξίζει όσο χίλιες λέξεις, τότε ένα βίντεο αξίζει ένα εκατομμύριο. Δεν υπάρχει τίποτα περισσότερο από μια λεπτομερή εξήγηση βίντεο για να σας δώσει εμπιστοσύνη και κατανόηση της εργασίας που πρέπει να εκτελεστεί στο ακίνητό σας. Όπως λέει και η παροιμία, οι κλειδαριές κρατούν τους έντιμους ανθρώπους ειλικρινείς και το βίντεο δεν λέει ψέματα. Επιμείνετε σε αυτό.
https://m.calcalist.co.il/article.aspx?guid=3714378
Σχετικά με τη συζήτηση WhatsApp για το HAP - συναντήθηκα επίσης μαζί τους. Το μειονέκτημα που ένιωσα ήταν ότι η δουλειά ήταν απευθείας με τον επιχειρηματία. Η εκπλήρωση είναι ένας ενδιάμεσος παράγοντας που έχει σώσει πολλές συναλλαγές που μπερδεύτηκαν με επιχειρηματίες και αυτό με ισχυρά συμβόλαια. Επίσης, η απόδοση που πρόσφεραν δεν φαίνεται ελκυστική.
Έλαβα απάντηση από την εκπλήρωση σχετικά με την αλλαγή με το γεγονός ότι βρίσκονται πλέον σε ενημερωτικό δελτίο -
Η αλλαγή στο ενημερωτικό δελτίο δεν είναι μεγάλη. Η ίδια επιθεώρηση, η ίδια εποπτεία - μόνο η Επιτροπή Κεφαλαιαγοράς εξέτασε και έδωσε άδεια όπως έκδοση μετοχών ή ομολόγων
(Καλό για όσους δεν γνωρίζουν το πεδίο ή την εκπλήρωση και θέλουν να αισθάνονται ασφαλείς υπό την επίβλεψη της αρχής).
Επιπλέον - αυτό εξαλείφει το όριο των 35 επενδυτών για εμάς - τότε εκατοντάδες μπορούν να εισέλθουν για μία επένδυση και επομένως τα ποσά για είσοδο είναι χαμηλότερα - ξεκινώντας από 30 χιλιάδες δολάρια
Ναί. Επειδή οι τιμές των ακινήτων αυξάνονται και είναι λιγότερο ελκυστικές και η απόδοση πέφτει, έχουν στραφεί σε επιχειρηματίες όπως ο Seif Feutzer που αγοράζουν οικόπεδα και χτίζουν σε αυτά και γνωρίζω μερικούς άλλους που άρχισαν να το κάνουν αυτό.
Δεν κατάλαβα τη διαφορά - μιλάς για το γεγονός ότι τα υπάρχοντα ακίνητα έχουν εξαντλήσει τις δυνατότητές τους και επομένως είναι καλύτερο να χτιστούν; Σίγουρα μπορώ να το δω αυτό. Σε ένα πάρκινγκ στο Χάρλεμ έγινε μια ποιητική επένδυση του Hechshama ή του HAP - πήγα να τα δω όλα.
Υπάρχει μια μετάβαση των εταιρειών που ασχολούνταν με ακίνητα στις ΗΠΑ, όπως η SDB και άλλες, στην επιχειρηματικότητα, επειδή λένε ότι η ευκαιρία έχει εξαντληθεί και η επόμενη ευκαιρία είναι η επιχειρηματικότητα.
Η Safe Future είναι η πρώτη κτηματομεσιτική εταιρεία που σας προσφέρει ένα ελκυστικό, σταθερό και εξαιρετικά επικερδές επενδυτικό κανάλι.
Ανταπόκριση στις αλλαγές στην τάση της αγοράς
Η αγορά ακινήτων των ΗΠΑ ανακάμπτει από την κρίση και αλλάζει ραγδαία. Η Safe Future ήταν η πρώτη ισραηλινή εταιρεία που προετοιμάστηκε για τη νέα κατάσταση της αγοράς και διαμόρφωσε νέες και μοναδικές επενδυτικές κατευθύνσεις, πρωτίστως την επιχειρηματικότητα ακινήτων σε νέες κατασκευές.
Την τελευταία δεκαετία, οι περισσότερες από τις επενδύσεις σε ακίνητα των Ισραηλινών στις ΗΠΑ στόχευαν στην αγορά υφιστάμενων ακινήτων, συνήθως από τράπεζες και συνέδρια, αλλά φαίνεται ότι αυτή η αγορά σταδιακά εξαντλείται. Οι πραγματικές ευκαιρίες λιγοστεύουν και πολλά από τα ακίνητα που παραμένουν στην αγορά και προσφέρονται σε χαμηλές τιμές αποτελούν παγίδες για τον αρχάριο επενδυτή.
Ωστόσο, η κρίση των ακινήτων δημιούργησε νέες ευκαιρίες. Μια παρενέργεια της κρίσης ήταν η σχεδόν πλήρης παύση των νέων κατασκευών. Σε ορισμένες περιοχές, αυτές τις μέρες υπάρχει πραγματική έλλειψη σε κενές κατοικίες, ειδικά νέα σπίτια για τη μεσαία τάξη.
Η κρίση άφησε πολλούς επιχειρηματίες και εργολάβους με γη για κατασκευή σε περιζήτητες περιοχές, μερικές φορές ακόμη και μετά την πλήρη περιβαλλοντική ανάπτυξη και τη δημιουργία υποδομών, αλλά χωρίς την οικονομική δυνατότητα να οικοδομήσουν σε αυτές. Μερικές φορές το ακίνητο είναι ήδη υπό διαχείριση ή ανήκει στην τράπεζα ή είναι υποψήφιο για αυτό. Εδώ παίζει το Safe Future.
https://www.safefuture.us/
Υποθέτω ότι δουλέψατε για ένα ασφαλές μέλλον και πράγματι ένα από τα προβλήματα εκεί είναι ο ανταγωνισμός που δημιουργείται στο τέλος της κατασκευής επειδή υπάρχει μια προσωρινή «πλημμύρα» των διαθέσιμων προς ενοικίαση σπιτιών στην περιοχή. ενοίκιο.
Αυτό που πραγματικά έχουν καταφέρει οι νέγροι είναι ότι τα χρήματα των επενδυτών χρησιμοποιούνται ως προκαταβολή για τον εργολάβο/προγραμματιστή με τον οποίο συνεργάζονται προκειμένου να λάβουν δάνεια από την τράπεζα. Ο επιχειρηματίας αναλαμβάνει να λάβει δάνειο μέχρι το τέλος μιας προκαθορισμένης ημερομηνίας. Εάν δεν ήταν επιτυχής, υπάρχουν εξασφαλίσεις στα συμβόλαια εκπλήρωσης για την έξοδο από τη συμφωνία.
Τι λέτε για τις επενδύσεις μέσω της Hap στη Νέα Υόρκη;
Κάτω από ποιες προϋποθέσεις η εκπλήρωση και τα παρόμοια συγκεντρώνουν τα χρήματα στο χρηματιστήριο; Τι επιτόκιο;
Γεια σας φίλοι
Τρέξε να συμβουλευτείς
Ίσως κάποιος τύχει να γνωρίζει/άκουσε.
Σε σχέση με την επένδυση σε τουριστικά ακίνητα, η εταιρεία bdp ασχολείται με αυτό σε πολλά μέρη στον κόσμο
Μιλάμε για αποδόσεις περίπου 5-8% καθαρά σε Ευρώπη - Γερμανία
Ξέρει/ακούει κανείς;
Τι πιστεύετε για τα τουριστικά ακίνητα,
Πόσο επικίνδυνο;
Είναι λογικά ή πολύ χαμηλά τα ποσοστά επιστροφής;
Όπως σε οτιδήποτε επενδύετε, καλό είναι να κατανοήσετε την επιχείρηση και το κοινό. Τα τουριστικά ακίνητα είναι κάτι που απαιτεί περισσότερη συντήρηση και μάρκετινγκ λόγω του μεταβαλλόμενου πλήθους σε σύγκριση με τα οικιστικά ακίνητα όπου οι άνθρωποι μπορούν να ζήσουν για χρόνια και δεν βασίζονται σε εσάς για τα πάντα στο ακίνητο
https://www.globes.co.il/news/article.aspx?did=1001183954&fid=8297
.Επίσης για εκπλήρωση θα έβαζα χρήματα που στη χειρότερη περίπτωση αν τα χάσω δεν θα μου καταστρέψει τη ζωή. Οι ίδιοι το δηλώνουν αυτό. Δεν θα πάρω χρηματοδότηση για αυτό ούτε χρήματα που έχω αποταμιεύσει για τα παιδιά για το πανεπιστήμιο ή που χρειάζομαι για να ζήσω. Και ακόμη και στην εκπλήρωση, είναι δυνατό να κατανεμηθούν οι κίνδυνοι σε μικρές επενδύσεις σε διαφορετικές αγορές.
Ο Chasma και ο Avi Katz έχουν πολλά να χάσουν από οποιαδήποτε αποτυχία, επομένως θα παλέψουν σκληρά για να επιστρέψουν τουλάχιστον στους επενδυτές το ταμείο στις επενδύσεις τους, και έχουν επίσης βαθιές τσέπες για νομικές μάχες ή ολοκλήρωση χρηματοδότησης εάν χρειαστεί. Ωστόσο, κάθε επένδυση θα πρέπει φυσικά να ελέγχεται και να έχει νόημα όπως προανέφερα.
Έχετε δίκιο ότι η έκδοση ενημερωτικού δελτίου δεν έχει όριο 35 επενδυτών. Το κόστος έκδοσης του ενημερωτικού δελτίου είναι περίπου 2 εκατομμύρια NIS και αυτό σημαίνει ότι η εταιρεία λειτουργεί σύμφωνα με τα υψηλότερα πρότυπα της Ισραηλινής Αρχής Κεφαλαιαγοράς.
Εντάξει ευχαριστώ. Επειδή είναι τόσο ενθουσιασμένοι με αυτό το γεγονός, αλλά τους ρώτησα γιατί και ακόμα δεν έχω λάβει απάντηση. Ίσως κατεβάζει το όριο των 35 επενδυτών γιατί τώρα ελέγχεται. Ξέρω ότι δούλεψαν για πολύ καιρό με την εφορία για να είναι όλα όπως πρέπει. Με όλο τον σεβασμό στον Inbo Karambo και τους ομοίους τους, εμπιστεύσου μόνο την εκπλήρωση.
Ποια είναι τα κύρια πλεονεκτήματα του γεγονότος ότι η εκπλήρωση έχει πλέον ενημερωτικό δελτίο; Είναι όλα πιο ορατά και ελεγχόμενα;
https://invo.co.il/?gclid=CjwKEAjwsLTJBRCvibaW9bGLtUESJAC4wKw1YCjnTax6aqjjsmlCT8RD1_yaQbDMLQGffbsmbou9jBoC5o3w_wcB#main
Φίλοι, μια ερώτηση - στην εποχή πριν από τον έλεγχό σας στις επενδύσεις. Έχει συνεργαστεί κανείς εδώ με την American Eagle Properties και μπορεί να πει γνώμη για αυτά;
Ένας καλός τρόπος για να παρακάμψετε τους ξένους περιορισμούς είναι να επενδύσετε στο Del Multi Unios Syndication και εκεί αποκτάτε ιδιοκτησία με τους Harriets των Αμερικανών που παίρνουν ένα εμπορικό δάνειο από τη Fannie Mae και τον Freddie Mac