καλή εβδομάδα !! Χρειάζομαι βοήθεια Είχα μια μακρά συζήτηση με έναν Αμερικανό συνεργάτη για να πάρω…
Αρχική ημερομηνία δημοσίευσης στο Ηνωμένο Βασίλειο Real Estate Forum στο Facebook:
2019-01-27T08:15:56+0000
καλή εβδομάδα !!
Χρειάζεστε βοήθεια
Είχα μια μακρά συζήτηση με έναν Αμερικανό εταίρο σχετικά με τη χρηματοδότηση ενός πολυοικογενειακού έργου.
Ισχυρίζεται ότι σε κάθε συναλλαγή με χρηματοδότηση πρέπει να υπάρχει ένας προσωπικός εγγυητής - ένας με υψηλή πίστωση, παράδοση πληρωμών, μισθός κ.λπ.
Ισχυρίζομαι (από όσα διάβασα και άκουσα τον περασμένο χρόνο) ότι στη χρηματοδότηση ενός έργου Multi, είναι σημαντικό ο επιχειρηματίας να παρουσιάσει ένα βιογραφικό, αλλά η χρηματοδότηση δίνεται στο ακίνητο με βάση τη ροή και τις δυνατότητες και κάνει δεν εξαρτώνται μόνο από το άτομο (για χάρη του, οι περισσότεροι από εμάς τους επιχειρηματίες δεν έχουμε πίστωση, μισθό κ.λπ. που απαιτούν οι τράπεζες) - και παρόλα αυτά Λάβετε χρηματοδότηση..
Σωστά ?
Ποιος έχει δίκιο και πώς συμβαίνει τελικά;;
Αυτό είναι πολύ σημαντικό πριν ξεκινήσετε ένα μεγάλο έργο.
Σύνδεσμος προς την αρχική ανάρτηση στο Φόρουμ Ακινήτων των Ηνωμένων Πολιτειών στο Facebook - Λειτουργεί σε επιτραπέζιο υπολογιστή:
http://bit.ly/2Ih3UnI
Οι αρχικές απαντήσεις στην ανάρτηση μπορούν να διαβαστούν στο κάτω μέρος της τρέχουσας σελίδας ανάρτησης στον ιστότοπο ή στο σύνδεσμο για την ανάρτηση στο Facebook και φυσικά είστε ευπρόσδεκτοι να συμμετάσχετε στη συζήτηση
Αυτό είναι το δεύτερο δάνειο για το οποίο μίλησα
Άγιος
Εξαρτάται πραγματικά από την τράπεζα, υπάρχει ένα δάνειο χωρίς αναγωγή όπου δεν θα σου ζητήσουν τίποτα εκτός από πιθανώς καλή πίστωση και θα βασίσουν το δάνειο με βάση τις ταμειακές ροές, αλλά τα επιτόκια θα είναι 7 τοις εκατό ή περισσότερο σύμφωνα με στη σημερινή αγορά και έχετε ένα πλήρες δάνειο όπου πρέπει να δείξετε τα πάντα, φόρους, εισόδημα, καλή πίστωση, όπου τα επιτόκια θα είναι στην περιοχή 5 τοις εκατό σύμφωνα με τη σημερινή αγορά, συνήθως θα θέλουν να δουν εμπειρία για κάθε τύπο δάνειο εδώ, αλλά έτυχε να μιλήσω με μια τράπεζα που ήταν πρόθυμη να το διακανονίσει μόνο με τις ταμειακές ροές συν την απαιτούμενη καλή πίστωση.
Και παρεμπιπτόντως, ο Αμερικανός σύντροφός σας έχει δίκιο! Ειδικά αν μόλις ξεκινάς.
Γεια σου Alon,
Είμαι αδειούχος μεσίτης στεγαστικών δανείων στην Ουάσιγκτον, το Όρεγκον, την Καλιφόρνια και το Τέξας. Σε αυτές τις χώρες μπορώ να βοηθήσω τους νόμιμους κατοίκους των Ηνωμένων Πολιτειών με παραδοσιακά δάνεια (κατοικία ή επένδυση), τα οποία βασίζονται στην πιστοληπτική ικανότητα και στο εισόδημα. Εντός αυτού, και διαδρομές που επιτρέπουν εναλλακτική τεκμηρίωση εισοδήματος για τους αυτοαπασχολούμενους, για παράδειγμα με τραπεζικά αντίγραφα 12-24 μηνών (προσωπικά ή επαγγελματικά).
Για τους επενδυτές, έχω επίσης μικτά κανάλια που βασίζονται σε συνδυασμό προσωπικής αξιολόγησης πιστοληπτικής ικανότητας με παραμέτρους του συγκεκριμένου deal.
Επιπλέον, αυτή τη στιγμή εργάζομαι για την ανάπτυξη οδών επιχειρηματικών δανείων, οι οποίες σχεδόν δεν εξετάζουν τις λεπτομέρειες του επενδυτή - ακόμη και σε χώρες όπου δεν έχω εξουσιοδότηση για συμβατικά δάνεια.
Είναι σημαντικό να κατανοήσουμε ότι οι όροι του δανείου, συμπεριλαμβανομένου του επιτοκίου, προέρχονται από το επίπεδο κινδύνου που αναλαμβάνει ο δανειστής. Αυτό σημαίνει ότι, στις περισσότερες περιπτώσεις, οι εναλλακτικές διαδρομές κοστίζουν ένα ή περισσότερα από τα ακόλουθα:
1. Μεγαλύτερο ενδιαφέρον
2. Χαμηλότερο ποσοστό χρηματοδότησης (υψηλότερη προκαταβολή)
3. Δάνειο για μικρότερο χρονικό διάστημα (αντί για 30-40 χρόνια, 15, 10, 5 χρόνια με ή χωρίς «μπαλόνι», 6-24 μήνες για υποκατάστατα «σκληρού» χρήματος, 1-6 μήνες για «σκληρά» "χρήματα)
4. Μεγαλύτερο κόστος κλεισίματος.
Εάν έχετε ένα συγκεκριμένο έργο, θα ήθελα πολύ να το ακούσω και να ελέγξω αν έχω μια κατάλληλη λύση.
Κάθε δάνειο καταλήγει σε έναν ανάδοχο που εξετάζει τα δεδομένα και αποφασίζει ποιοι είναι οι όροι.
Μία από τις πιο σημαντικές παραμέτρους είναι τι θα συμβεί στον επενδυτή εάν η συναλλαγή αποτύχει. Η απώλεια πίστωσης για έναν Αμερικανό είναι κρίσιμη, μπορεί να σταματήσει τη ζωή του! Ακόμη και αν το δάνειο είναι άνευ αναγωγής, η πίστωση του οφειλέτη θα εξακολουθήσει να είναι κατεστραμμένη, επομένως αυτός είναι ο ισχυρότερος μοχλός των τραπεζών! Οι τράπεζες δεν επιθυμούν να αποκλείσουν περιουσιακά στοιχεία, επομένως προτιμούν να αναζητήσουν την πίστωση.
Σε περιπτώσεις ξένων επενδυτών που δεν έχουν πίστωση, η τράπεζα θα αναζητήσει άλλες επιλογές μόχλευσης στον επενδυτή. Καθώς η τράπεζα βλέπει περισσότερα περιουσιακά στοιχεία, περισσότερη δραστηριότητα και περισσότερα έσοδα, θα διευκολύνει τις απαιτήσεις.
Υπάρχει αυτός ο τρόπος και υπάρχει αυτός ο τρόπος...
Εξαρτάται από όλους τους παράγοντες... από την ιδιοκτησία... από το εύρος...
Τι έχω μάθει μέχρι στιγμής από την αλληλογραφία με δανειστές και μεσίτες στο πλαίσιο της προετοιμασίας για μια μεγάλη πολλαπλή συμφωνία: υπάρχουν δανειστές που θα δανείσουν με βάση την προηγούμενη εμπειρία του προγραμματιστή και ειδικά με βάση την εξέταση του ακινήτου. Ανακοινώνουν στην αρχή της διαδικασίας ότι το ποσοστό χρηματοδότησης εξαρτάται από το ίδιο το ακίνητο. Τα επιτόκια που συνάντησα είναι στο εύρος 5.5-5.3%, θα μπορούσε επίσης να είναι λίγο χαμηλότερα. Και πάλι, εξαρτάται από τη συμφωνία.
Γεια Alon. Εκ πείρας έχετε δίκιο και οι δύο. Είναι σίγουρα σημαντικό για την τράπεζα να έχει έναν εξαιρετικό δανειολήπτη με υψηλό εισόδημα και άψογο ιστορικό πληρωμών και πιστώσεων και δεκάδες άλλες επιταγές όπως παρουσίασα στη διάλεξή μου που είστε ευπρόσδεκτοι να παρακολουθήσετε και αυτό το άτομο είναι αυτό που εγγυήθηκε προσωπικά το δάνειο και είναι αυτό που η τράπεζα θα ακολουθήσει αυτόν και τα προσωπικά του περιουσιακά στοιχεία σε περίπτωση που δεν πληρωθεί το ακίνητο, ειδικά σε περιπτώσεις αναγωγικού δανείου κάτω του ενός εκατομμυρίου δολαρίων. Τα δάνεια χωρίς αναγωγή έχουν επίσης νόμους για το Bad Boy Carve, όπου κυνηγούν τον εντολέα σε ορισμένες περιπτώσεις, για παράδειγμα σε περίπτωση αμέλειας προς το ακίνητο. Πέρα από αυτό, η τράπεζα ελέγχει το ιστορικό διαχείρισης και το χαρτοφυλάκιο περιουσιακών στοιχείων αυτής της αμερικανικής οντότητας. Παρεμπιπτόντως, αυτή ακριβώς την υπηρεσία παρέχω, μεταξύ άλλων, σε επενδυτές που αγοράζουν πολυοικογένεια μαζί μου. Μετά από όλα αυτά, έχετε δίκιο ότι σε σύγκριση με τα στεγαστικά δάνεια όπου ελέγχουν εάν ο δανειολήπτης μπορεί να πληρώσει προσωπικά το στεγαστικό δάνειο από τον μισθό του, σε εμπορικά ακίνητα 5 μονάδων και άνω, το ίδιο το ακίνητο ελέγχεται ως προς την κατάσταση του ακινήτου και η ροή της και κάθε τράπεζα έχει διαφορετικά κριτήρια - για παράδειγμα η ροή θα είναι τουλάχιστον 30 τοις εκατό πάνω από οποιαδήποτε. Δουλεύω με όλα αυτά λεπτομερώς στη διάλεξη που έδωσα ως μέρος του φόρουμ για την πολυοικογένεια - μπορείτε να συμπληρώσετε αυτήν τη φόρμα και θα σας στείλει πίσω: https://info.www.forumnadlanusa.com/multi. Επιτυχώς!
Κάθε δανειστής λειτουργεί διαφορετικά, ξέρουν πώς να συνεργάζονται με μη Αμερικανούς επιχειρηματίες; Δεν ξέρουν όλοι..
Έχετε ακούσει για την κρίση των subprime; Οι τράπεζες έδιναν δάνεια σε οποιονδήποτε. Σήμερα δεν υπάρχει κάτι τέτοιο…
Είμαι κάτοικος που επιστρέφει από τις Ηνωμένες Πολιτείες και ζω αυτήν τη στιγμή στο Ισραήλ με εξαιρετική πίστωση, φόρους και επίσης ρευστό χρήμα, ο οποίος είναι πρόθυμος να συνεργαστεί μαζί σας. Έχετε μια ενδιαφέρουσα συμφωνία
Η χρηματοδότηση στις Ηνωμένες Πολιτείες έχει τρεις κεντρικούς δρόμους
1 . Ονομάζεται full doc, αυτό είναι το συμβατικό κανάλι όπου οι δανειολήπτες έρχονται με μια διευθετημένη πίστωση και φόρους που παρέχουν δυνατότητα αποπληρωμής. Εδώ μπορείτε να λάβετε χρηματοδότηση από οποιαδήποτε τράπεζα
2. Δηλώθηκε. που είναι ένα δεύτερο κανάλι, είναι κάποιος που του λείπει μέρος της εξίσωσης ή φόροι ή πίστωση εδώ το δάνειο είναι πιο άκαμπτο και με χαμηλότερα ποσοστά χρηματοδότησης με ελαφρώς υψηλότερο επιτόκιο από την αγορά
3. Τα δάνεια σκληρού χρήματος είναι ένα κανάλι ιδιωτικού δανείου - εδώ ένας ιδιώτης επενδυτής επιλέγει να σας δανείσει και ναι, τα επιτόκια είναι πολύ υψηλότερα, αλλά εδώ ο επενδυτής επιλέγει με βάση το τι θα δανείσει συνήθως εάν αγοράσετε το
Η γη και ο επενδυτής θα σας δώσουν χρηματοδότηση για την κατασκευή σταδιακά μόνο αφού ολοκληρώσετε τα μέρη για να αποφύγετε τον κίνδυνο