Γεια σας φίλοι, μια γρήγορη διαβούλευση με το φόρουμ. Μετά την επιθεώρηση που έκανα στο Multi-Femli, είμαι αυτή τη στιγμή...

Γεια σας φίλοι,

Εύκολη συνεννόηση με το φόρουμ.

Μετά την επιθεώρηση που έκανα για τη Multi Famli, βρίσκομαι στην περίοδο ελέγχου όπου μπορώ να εγκαταλείψω τη συμφωνία – υπέγραψα συμβόλαιο αφού αφαίρεσα 30 $ από την ζητούμενη τιμή, ορίζοντας στη συμφωνία ότι αγοράζω το ακίνητο ως έχει, αλλά φυσικά, ανάλογα με τα ευρήματα, με ενδιαφέρει να βελτιώσω τη θέση μου.

Πρώτα απ 'όλα, όταν άρχισα να συζητάω με τους πωλητές για τη συμφωνία μετά την επιθεώρηση, είχα σίγουρα την αίσθηση από αυτούς ότι ήθελαν να πουλήσουν, κάτι που ήταν ήδη καλό. Αναφέρατε ήδη στην προηγούμενη ανάρτηση τα πολλά πλεονεκτήματα του ακινήτου, που είναι κυρίως η εξαιρετική του θέση, αλλά και ένα νέο ηλεκτρικό σύστημα, ένα σύστημα θέρμανσης που αντικαταστάθηκε με φυσικό αέριο και ένα νέο λέβητα, και οι ένοικοι που πληρώνουν όλα τα έξοδα θέρμανσης.

Αυτό που προσπαθώ να κάνω αυτή τη στιγμή είναι ένα από δύο πράγματα:

1. Μειώστε σημαντικά την τιμή του ακινήτου με βάση τα ευρήματα - εδώ είμαι σίγουρος ότι δεν σας αποκάλυψα την Αμερική.

2. Αισθάνομαι ότι μπορεί να υπάρξει ένα ενδιαφέρον άνοιγμα σε αυτήν τη συμφωνία για ένα δάνειο ιδιοκτήτη – σύμφωνα με τις αναφορές rent-rolls του ιδιοκτήτη του ακινήτου, η μηνιαία πληρωμή του στεγαστικού δανείου του είναι περίπου 500 $ το μήνα, που είναι περίπου 1000 $ περισσότερο από την πληρωμή που θα πληρώσω επειδή ήταν ιδιοκτήτης του ακινήτου για πολλά χρόνια, το αγόρασε σε χαμηλή τιμή και τα επιτόκια που έλαβε εκείνη τη στιγμή. Δεν ξέρω πόσα έχει να πληρώσει για το στεγαστικό δάνειο, αλλά από τη δική μου οπτική γωνία μπορεί να έχει ενδιαφέρον να μείνει με το στεγαστικό του και να του το πληρώνω κάθε μήνα + τόκους. Από τη σκοπιά του, δεν έχω τον πονοκέφαλο της διαχείρισης του ακινήτου και από τη δική μου οπτική γωνία, εξοικονομούσα περίπου 1000 $ το μήνα σε ταμειακή ροή.

Τι πιστεύεις; Ξέρω ότι υπάρχουν μερικοί ειδικοί σε αυτό το θέμα εδώ.

Απάντηση από τον μεσίτη αφού έστειλα τα αποτελέσματα της δοκιμής:

Lior, ποιοι τομείς σε απασχολούν περισσότερο;

Θα πρέπει να εστιάσετε στη λήψη κατάλληλων πληροφοριών σχετικά με τις επιλογές θεραπείας και την τιμολόγηση αυτών των προϊόντων. Οι επιθεωρητές συνήθως δεν είναι εργολάβοι/ούτε είναι ιδιοκτήτες κατασκευαστικών εταιρειών, και ως εκ τούτου, δεν έχουν πραγματικά εναλλακτικές λύσεις ή τιμολόγηση. Στόχος τους είναι να επισημάνουν όλα όσα βλέπουν για να τους καλύψουν από οποιαδήποτε μελλοντική ευθύνη.

Από αυτά που αναφέρατε βλέπω 4 τομείς ανησυχίας:

1. Στέγη - Λαμβάνετε μια εκτίμηση από έναν στεγαστή αύριο. Ας ελπίσουμε ότι δεν είναι αυτός που σας έδωσε μια τιμή 35,000 $.

2. Στοιχεία προηγούμενης πυρκαγιάς - Άκουσα τον επιθεωρητή να επισημαίνει κάποια απανθράκωση και μια προηγούμενη πυρκαγιά, και ότι συνιστά να την αξιολογήσετε περαιτέρω.

Σχετικά με αυτήν την πυρκαγιά, θα σημειώσω ότι έχουν γίνει πρόσφατες επιθεωρήσεις από τον Πυροσβεστικό Σύμβουλο και πιστοποιητικά κατάληψης, εάν τυχόν προηγούμενες ζημιές από πυρκαγιά δεν ήταν περιουσιακές αποκαταστάθηκαν σύμφωνα με τον πυροσβέστη και το τμήμα κτιρίων, οι μονάδες δεν θα είχαν πιστοποιητικά κατάληψης. Μπορείτε να καλέσετε την πόλη του Meriden και να ζητήσετε από την Πυροσβεστική Υπηρεσία ή τον Πυροσβεστικό Σύμβουλο να σας στείλει τυχόν αναφορές ή παραβάσεις.

3. Έντομα που καταστρέφουν ξύλο - μπορείτε να βρείτε έναν εξολοθρευτή να το δει αυτό

4. Δομικός Μηχανικός - δοκοί στο υπόγειο - ενημερώστε μας εάν συντονίζετε έναν μηχανικό για να το αξιολογήσει.

Αυτή είναι η απάντηση που έστειλα πίσω -

Γεια σας,

Έχω συμβουλευτεί την επενδυτική μου ομάδα με βάση τα βίντεο επιθεώρησης. Όσο για την ταράτσα αύριο θα πάρουμε ακριβή εκτίμηση από 2 σκεπαστές που έστειλα και θα ξέρουμε καλύτερα.

Όσον αφορά τη διατήρηση της στέγης, έχετε δίκιο, αυτό ανέφερε ο PM ότι ίσως μπορώ να το πληρώσω σε μερικούς μήνες χρησιμοποιώντας οποιαδήποτε θετική ταμειακή ροή, αλλά ειλικρινά δεν βλέπω θετική ταμειακή ροή με αυτό το ακίνητο, καθώς η συντήρηση θα είναι πολύ υψηλή και η κατάσταση των ενοικιαστών. Ο PM ήταν πολύ χρήσιμος και ενημερωτικός στο τηλέφωνο.

Το πρόβλημα είναι ότι τώρα ένας ενοικιαστής είναι εκτός, οπότε κάθε επιπλέον ταμειακή ροή που μπορεί να υπήρχε σε αυτό το ακίνητο έχει φύγει. Δεν ενημερώθηκα για αυτό πριν κάνω τον έλεγχο. Μου είπαν ότι είναι πλήρως μισθωμένο. Αυτό σημαίνει ότι θα χάνω χρήματα κάθε μήνα έως ότου αυτή η μονάδα είναι έτοιμη και η μονάδα θα χρειαστεί ενημέρωση για να φέρει έναν ενοικιαστή εκεί - ειδικά για τη διόρθωση του κουνιστού δαπέδου. Επίσης, δεν ήξερα ότι οι ενοικιαστές είναι με όρους μηνιαίου σε μήνα - μου έκανε εντύπωση ότι είναι με μακροχρόνιες μισθώσεις - κάτι που με κάνει να νιώθω πιο άνετα στις ταμειακές ροές. Μερικοί από τους ενοίκους είναι εκεί για λίγους μήνες. Η τράπεζα συνήθως προτιμά και μακροχρόνιες μισθώσεις.

Δεν έχω ιστορικό εργασιών συντήρησης που έγιναν σε αυτό το ακίνητο.

Δεν έχω ιστορικό έξωσης.

Μην έχετε εκτάσεις όπως αποχιονισμό.

Επίσης το συνολικό αναφερόμενο ετήσιο εισόδημα περιλαμβάνει την κατάθεση;

Όσον αφορά την WDO και τη δομική κατάσταση – θα προσπαθήσω να προγραμματίσω, αλλά θέλω να βεβαιωθώ ότι δεν πρόκειται να χάσω την προκαταβολή μου, γι' αυτό ήθελα να

Με βάση την αναφορά αυτό το ακίνητο μοιάζει με ένα λάκκο χρημάτων με ατελείωτες εκτάσεις και φαίνεται ξεκάθαρα ότι κάθε τμήμα του παραμελήθηκε και οι διορθώσεις που έγιναν έγιναν ως μπαλώματα. Ο ιδιοκτήτης προσπαθεί να το πουλήσει για κορυφαία δολάρια. Όταν υπέγραψα το συμφωνητικό, δεν αποκαλύφθηκα για νέα στέγη που χρειάζεται, σπασμένα πλαϊνά, δομικές ζημιές, νέα στέγη, προβλήματα με το δάπεδο που είναι σπασμένα, λουτρά με αίθουσες και διαρροές, ηλεκτρικές πρίζες, φώτα, ανιχνευτές πυρκαγιάς κ.λπ.
Αυτή η ιδιοκτησία θα ήταν ένας τεράστιος πονοκέφαλος με ατελείωτες διορθώσεις. Χρειάζεται πλήρη κύκλο εργασιών.

Πιστεύω ότι κάθε ακίνητο έχει την τιμή του, αλλά σίγουρα δεν είναι η τιμή στο συμβόλαιο με βάση την τρέχουσα απροσδόκητη κατάσταση.

Η τρέχουσα μηνιαία πληρωμή στεγαστικού δανείου σε αυτό το ακίνητο είναι περίπου $500, αλλά η δική μου θα είναι τουλάχιστον $1000 επιπλέον. Εκτός από αυτό, ο πωλητής το διαχειρίστηκε μόνος του - θα χρειαστεί να προσλάβω έναν διαχειριστή ακινήτων, επομένως όλα αυτά επηρεάζουν τις ταμειακές μου ροές σε σύγκριση με τη δική του.

Μία από τις μόνες άλλες λύσεις που μπορώ να δω με αυτό το ακίνητο εκτός από τη δραστική μείωση της τιμής ή τον ιδιοκτήτη να διορθώνει τα κύρια είδη εισιτηρίου, είναι να κρατήσει ο πωλητής την υποθήκη του και να μου την πουλήσει με χρηματοδότηση από τον ιδιοκτήτη, ώστε να του πληρώσω την υποθήκη όσο διατηρεί την υποθήκη του.
Θα εξακολουθήσει να έχει τις ταμειακές ροές, αλλά όχι τον πονοκέφαλο της ενασχόλησης με αυτό το ακίνητο και θα εξοικονομήσω χρήματα για τη χρηματοδότησή μου, ώστε να είναι μια κατάσταση που κερδίζει.

Είμαι στην ευχάριστη θέση να μιλήσω αύριο γύρω στις 10:30 π.μ

Σας ευχαριστώ όλους και καλό βράδυ

Λιόρ

media2.giphy.com