אהלן חברים, קודם כל אציג את עצמי – שמי טל אברהם, משקיע נדל”ן ובעל…

Γεια σας φίλοι,

קודם כל אציג את עצמי – שמי טל אברהם, משקיע נדל”ן ובעל חברת ההשקעות Safe Investments US.
פועלים בעיר פיטסבורג שבמדינת פנסילבניה.
מהנדס תוכנה בהשכלתי, לאחר שנים רבות בהייטק בתפקידי פיתוח תוכנה וניהול שונים, ולאחר מספר שנים שבהן ביצעתי השקעות במקביל לעבודתי בהייטק, שבהן בניתי לי מספר צוותים מקומיים ואמינים, אשר יחד איתם אנו מאתרים נכסים, יוזמים פרויקטים, ומבצעים את ההשקעות, החלטתי לצאת לדרך עצמאית בתחום הנדל”ן בארה”ב.
כיום, מספר שנים אחרי, מלווה עשרות משקיעים, ומרצה במסגרת אחד מבתי הספר ללימודי נדל”ן.

בפוסט הזה אדבר מעט על הערכת השווי האוטומטית לנכסים, של אתרים שונים בארה”ב (אנסה לקצר כמה שאפשר, המאמר המלא קיים בבלוג שלי).

חלק מהיתרונות בהשקעה בארה”ב זה נושא השקיפות של הנתונים, אבל כמובן שצריך לדעת איפה ואיך לבדוק, למה כן להתייחס, ולמה לא להתייחס.

אחד מאתרים הידועים והמוכרים ביותר הוא Zillow, אתר נהדר שמספק המון אינפורמציה שימושית, כמו למשל היסטוריית מחיר הנכס, יכולת בחינה של נכסים בסביבה, רמות בתי ספר, ועוד.

לעומת זאת, אחד מהדברים הבעייתיים ב Zillow, הוא נושא הערכת השווי האוטומטית שהאתר מחשב לכל נכס, הידועה בשם Zestimate (וקיימת גם באתרים דומים אחרים).

הבעיה היא, שההערכת השווי האוטומטית הזו יכולה לסטות מערך הנכס האמיתי בעשרות אחוזים, מאחר והחישוב של Zillow מסתמך על מכירות של בתים דומים בסביבת הנכס. “דומים”, הכוונה לבתים עם אותו מספר חדרי שינה, חדרי אמבטיה, ובערך באותו הגודל. אבל יש כל כך הרבה פרמטרים נוספים שמשפיעים על שווי הנכס, כמו:
* מיקום הנכס – נכס על כביש ראשי יהיה שווה פחות מאשר נכס זהה אשר נמצא מעט יותר בתוך השכונה, ברחוב פנימי ושקט, או רחוב ללא מוצא.
* המצב הפנימי של הנכס – יכולים להיות הבדלים של עשרות ואפילו מאות אלפי דולרים, בין נכס משופץ לנכס מוזנח.
* מה מצב המערכות העיקריות של הנכס – חימום, קירור, חשמל, צנרת, גג.
* נראות הנכס מבפנים ומבחוץ – האם יש מטבח ואמבטיה חדשים? מהו סוג הרצפה בנכס? ממה החלק החיצוני של הנכס בנוי, ובכלל – איך הוא נראה? (באנגלית זה נקרא Curb Appeal)
* האם יש חניות לנכס, וכמה? האם יש מחסן?
* גיל הנכס
* לעיתים יש הבדלים גדולים מאוד במחירי הבתים בין שתי שכונות צמודות. Zillow לא יודע איפה נגמרת שכונה אחת ומתחילה שכונה אחרת, ולכן בתים מהשכונה השניה שנמצאים בתוך טווח החיפוש שלו, יכללו בחישוב הערכת השווי.

עקב כל הסיבות הללו, ואף נוספות, אסור להתייחס להערכת השווי האוטומטית של Zillow או כל אתר אחר, אלא לבצע ניתוח מעמיק של שווי הנכס לפי כל הפרמטרים שציינתי, בעזרת סוכן נדל”ן או איש מקצוע מהתחום.

Σύνδεσμος προς την αρχική ανάρτηση στο Ηνωμένο Βασίλειο Real Estate Forum στο Facebook - Λειτουργεί σε επιτραπέζιο υπολογιστή (Για να δείτε την ανάρτηση, πρέπει να υπάρχουν μέλη που έχουν εγκριθεί για το φόρουμ):
https://www.facebook.com/1885945295012997/posts/2186188661655324

Οι αρχικές απαντήσεις στην ανάρτηση μπορούν να διαβαστούν στο κάτω μέρος της τρέχουσας σελίδας ανάρτησης στον ιστότοπο ή στο σύνδεσμο για την ανάρτηση στο Facebook και φυσικά είστε ευπρόσδεκτοι να συμμετάσχετε στη συζήτηση