Γεια σας φίλοι. Όπως, λοιπόν, όλοι γνωρίζουν, δεν είναι όλα ρόδινα στις επενδύσεις σε ακίνητα (οι περισσότερες από αυτές...). Ανεβάζω…
Γεια σας φίλοι. Όπως, λοιπόν, όλοι γνωρίζουν, δεν είναι όλα ρόδινα στις επενδύσεις σε ακίνητα (οι περισσότερες από αυτές...). Θίγω ένα «σκοτεινό» ζήτημα που πρέπει πάντα να λαμβάνεται υπόψη, και αυτό είναι η κενή θέση. Αγοράσαμε ένα ακίνητο, χμμ, όλοι οι αριθμοί λειτουργούν, και ξαφνικά το ακίνητο είναι άδειο/ή ενοικιασμένο ρολόι κ.λπ., και βρισκόμαστε χωρίς ενοίκιο για ένα διάστημα.
Παρακάτω είναι το δίλημμά μου: Στη φωτογραφία απεικονίζεται ένα καταπληκτικό ακίνητο που αγόρασα πρόσφατα. Θα επεκταθώ αργότερα, όταν έρθει η σειρά μου για την εβδομαδιαία στήλη, σε ολόκληρη τη διαδικασία μου στον τομέα των ακινήτων στις ΗΠΑ, όπως αναφέρθηκε, για την επόμενη φορά...
Όσον αφορά το ακίνητο και το δίλημμα, όλα τα νούμερα είναι σύμφωνα με τα βιβλία, αγοράστηκε σε καλή τιμή κάτω από την αγορά, η απόδοση ενοικίασης είναι καλή και σύμφωνα με το σχέδιο.
Μέχρι να αγοράσω το σπίτι, είχαμε ανακαινίσει ένα μέρος από ό,τι χρειαζόταν, φτάσαμε στον Νοέμβριο και ο κρύος χειμώνας ήταν προ των πυλών, και ήταν η πιο νεκρή εποχή του χρόνου.
Ξαφνικά, δεν είναι όλα ρόδινα, και πιστεύω ότι τα ρόδινα θα επιστρέψουν. Φυσικά, όλα θα ενοικιαστούν, αλλά τώρα πρέπει να αντιμετωπίσουμε την κρίση.
Ορισμένες λεπτομέρειες ακινήτου: Τιμή αγοράς 210, αγοραία αξία 235Α, η πιο περιζήτητη γειτονιά στην περιοχή, συνδεδεμένη με αξιόπιστα σχολεία και μια σειρά από παροχές (άλλος όρος για μια γειτονιά - αξιοθέατα και υπηρεσίες στην περιοχή)
Το ενοίκιο, σύμφωνα με όλες τις εκθέσεις της CMA, είναι τουλάχιστον 1795 δολάρια.
Το ακίνητο βρίσκεται στην αγορά για πάνω από ενάμιση μήνα χωρίς να έχει υποβληθεί κανένας υποψήφιος. Μείωσα την τιμή κατά 50 δολάρια και πάλι τίποτα. Η εταιρεία διαχείρισης προσφέρει τώρα 1700 δολάρια αν θέλω απεγνωσμένα να βρω ενοικιαστή (100 δολάρια λιγότερα από το αρχικό πρόγραμμα).
Οπότε το δίλημμα είναι να το μειώσω στα 1700 και να προσφέρω συμβόλαιο για 15-18 μήνες, ώστε να μπορέσω να ανανεώσω μετά τον χειμώνα και να αυξήσω την τιμή πίσω στην τιμή της αγοράς ή να περιμένω λίγο ακόμα για να βρω έναν ενοικιαστή στην τιμή της αγοράς που θα διασφαλίσει ότι το ακίνητο ενοικιάζεται στη σωστή τιμή. Εναλλακτικά, βρείτε έναν ενοικιαστή για 1700 ή περισσότερα για ένα χρόνο, και μετά τον επόμενο χρόνο, ο Θεός να φυλάξει, θα επιστρέψει...
Έχω την τάση να μειώνω την τιμή και να βρίσκω ενοικιαστή για ένα χρόνο συν μερικούς μήνες, ας πούμε 15 ή 18, ώστε να το ανανεώσω μετά τον χειμώνα.
Συμπεράσματα που είναι σημαντικό να θυμόμαστε - οι Αμερικανοί έχουν διαφορετική κουλτούρα, σε αντίθεση με εμάς τους Ισραηλινούς, που όταν βλέπουμε ένα αξιοπρεπές διαμέρισμα προς ενοικίαση σε μια γειτονιά στην οποία θέλουμε να ζήσουμε, θα εξετάσουμε επίσης διαμερίσματα 200-500 NIS πάνω από τον προϋπολογισμό και θα εξακολουθήσουμε να ενδιαφερόμαστε και να κάνουμε παζάρια. Ο μέσος Αμερικανός θα φύγει από το σπίτι του για 25 δολάρια ή δεν θα ενδιαφερθεί καθόλου για το ακίνητο. Αυτό είναι κάτι που είναι σημαντικό να τονιστεί κατά την ανανέωση του συμβολαίου τον επόμενο χρόνο. Στις ΗΠΑ, σε μια καλή αγορά, οι τιμές ενοικίασης γενικά ενημερώνονται προς τα πάνω και κάθε χρόνο θα υπάρχει αύξηση στο ενοίκιο που καλείται να πληρώσει ο ενοικιαστής. Δεν υπάρχει κάτι τέτοιο όπως επιλογή στο Ισραήλ.
Κάθε φορά που ένας ενοικιαστής μετακομίζει, πρώτα ανακαλύπτω αν πρόκειται για θέμα τιμής και μετά είμαι ευέλικτος. Για παράδειγμα, είχα μια περίπτωση όπου ένας ενοικιαστής για αρκετά χρόνια ήθελε να μετακομίσει επειδή η τιμή αγοράς είχε αυξηθεί, και εγώ συμμορφώθηκα και την κράτησα. Από την άλλη πλευρά, σε ένα άλλο ακίνητο, η τιμή αγοράς αυξήθηκε και ο ενοικιαστής δεν ανανέωσε το συμβόλαιο. Όταν ρώτησα για την τιμή, αποδείχθηκε ότι ο ενοικιαστής έφευγε για έναν πραγματικό λόγο: είχε αγοράσει ένα ακίνητο για τον εαυτό του. Μια άλλη συμβουλή, λοιπόν, είναι να δώσετε την εξής συμβουλή: όταν λήξει ένα συμβόλαιο και υπάρχει ένας καλός ενοικιαστής, να προσπαθήσετε να κάνετε τα πάντα για να τον κρατήσετε, ακόμη και με χαμηλότερο ενοίκιο από αυτό που προσφέρει η αγορά.
Σύνδεσμος προς την αρχική ανάρτηση στο Ηνωμένο Βασίλειο Real Estate Forum στο Facebook - Λειτουργεί σε επιτραπέζιο υπολογιστή (Για να δείτε την ανάρτηση, πρέπει να υπάρχουν μέλη που έχουν εγκριθεί για το φόρουμ):
http://bit.ly/2NfoUdi
Οι αρχικές απαντήσεις στην ανάρτηση μπορούν να διαβαστούν στο κάτω μέρος της τρέχουσας σελίδας ανάρτησης στον ιστότοπο ή στο σύνδεσμο για την ανάρτηση στο Facebook και φυσικά είστε ευπρόσδεκτοι να συμμετάσχετε στη συζήτηση
Συμφωνώ με όλα όσα έγραψες παραπάνω εκτός από την προβληματική παράγραφο 4.
Αν
Υπογράφεις διετές συμβόλαιο χωρίς οψιόν αποχώρησης με προειδοποίηση 60 ημερών και τα λοιπά, αλλά είσαι ευέλικτος αν αποφασίσει να φύγει πριν από τότε. Αυτή είναι στην πραγματικότητα μια μονομερής επιλογή που δώσατε στον ενοικιαστή, και τι γίνεται με την αμοιβαιότητα;
Τι θα συμβεί εάν θέλετε να ασκήσετε και να πουλήσετε πριν από το τέλος της περιόδου και ο ενοικιαστής αρνηθεί να εκκενώσει υπέρ του αγοραστή επειδή το δικαίωμα εκκένωσης είναι μόνο δικό του;
Πού βρίσκεται το σπίτι, αν μου επιτρέπεται να ρωτήσω;
Ευχαριστώ..υπέροχη ανάρτηση
Δύο πράγματα 🙂
1. Συγχαρητήρια για την αγορά του ακινήτου.
2. Κατά τη γνώμη μου, αυτό είναι ένα λάθος «αρχάριου» (δεν ξέρω αν είσαι αρχάριος ή όχι, αλλά αυτό ισχύει για όλους). Γιατί να αγοράσεις ένα ακίνητο για 210000 δολάρια με ενοίκιο 1800 δολάρια;;; Και ας πούμε ότι αξίζει 235000 δολάρια (η αγοραία αξία σας - που σημαίνει ότι έχετε περίπου 6000 δολάρια σε κεφαλαιακό κέρδος από το ακίνητο). Γιατί το κάνετε αυτό... (Θα ήθελα πολύ να μάθω). Αυτή είναι μια απόδοση 6%!!!! (Πολύ χαμηλό κατά τη γνώμη μου). Γνωρίζω αρκετούς ανθρώπους που το κάνουν αυτό και σήμερα έρχονται σε μένα για να τους βγάλω από τέτοιες επενδύσεις (συνήθως λόγω ενοικιαστών που δεν πληρώνουν - ναι, ναι, αυτό συμβαίνει ακόμη και στις καλύτερες γειτονιές!!!)
Και τώρα που άφησα τον ατμό μου να ξεσπάσει, αυτό πρέπει να κάνεις. Μειώστε το στα 1700 δολάρια ή λιγότερο για να νοικιάσετε το ακίνητο (και ελπίζετε ότι οι ενοικιαστές θα πληρώσουν). Επίσης, ενοίκιο για 1650 δολάρια για να αποσυρθεί το ακίνητο από την αγορά.
Συγγνώμη αν είμαι λίγο "αναστατωμένος" αλλά αυτή είναι η γνώμη μου.
Όμρι Μπεν Για Ακριβώς αυτό ήρθα να πω. Είναι καλύτερο να μειώσετε την τιμή και να προσλάβετε έναν ενοικιαστή το συντομότερο δυνατό. Ένας ποιοτικός ενοικιαστής φυσικά
Ένας άδειος μήνας σας κοστίζει πάνω από 1700 δολάρια.
Αφαιρέστε ακόμη και 100 δολάρια και θα χάσετε «μόνο» 1200 δολάρια (σε διάστημα ενός έτους).
Μερικές φορές είναι πιο επικερδές να μειώσετε την τιμή και να νοικιάσετε το ακίνητο γρήγορα παρά να επιμείνετε σε υψηλή τιμή και να χάσετε έναν μήνα.
Γεια σου Ντάνιελ. Σας ευχαριστώ για την εξαιρετική ανάρτηση που σίγουρα αντιμετωπίζει ένα πρόβλημα που μας απασχολεί όλους – τον νεκρό χρόνο όταν το ακίνητο είναι άδειο. Μπορώ να σας πω πώς προσπαθώ να αντιμετωπίσω το πρόβλημα:
1. Καταρχάς, τα συμβόλαια που υπέγραψα είναι διετούς διάρκειας. Επιτρέπω ένα μακροπρόθεσμο συμβόλαιο χωρίς αύξηση τιμής μετά από ένα χρόνο, έτσι ώστε οι ενοικιαστές να εγγυηθούν στον εαυτό τους χαμηλότερη τιμή εάν υπογράψουν για δύο χρόνια.
2. Τιμολογώ τη σύμβαση περίπου 10 τοις εκατό κάτω από την τιμή της αγοράς, ως κόστος της εταιρείας διαχείρισης, και διαχειρίζομαι το ακίνητο απευθείας με τον ενοικιαστή - αυτό εξαρτάται φυσικά από τη φύση του ακινήτου και την ποιότητα της περιοχής - στην περιοχή και το συνέδριο που περιγράφετε, μου φαίνεται πιθανό, αλλά εδώ φυσικά υπάρχει το δίλημμα αν προτιμάτε να είστε πιο παθητικοί αλλά να πληρώνετε ένα ασφάλιστρο για αυτό ή να είστε πιο ενεργοί και να χειρίζεστε τα προβλήματα μόνοι σας. Από την εμπειρία μου, η ποιότητα των εταιρειών διαχείρισης στις ΗΠΑ είναι τέτοια που στις περισσότερες περιπτώσεις χειρίζομαι τα προβλήματα μόνος μου ούτως ή άλλως για να βρω τις καλύτερες τιμές εργολάβων, επομένως δεν έχω καμία σημαντική συμβολή στη χρήση εταιρειών διαχείρισης σε ακίνητα που βρίσκονται σε περιοχές Επιπέδου Α.
3. Το συμβόλαιο αναφέρει ότι εάν ο ενοικιαστής δεν πληρώσει, θα προσλάβω μια εταιρεία διαχείρισης.
4. Δεν υπάρχει επιλογή καταγγελίας της σύμβασης – Δεν δίνω την επιλογή ειδοποίησης 60 ημερών. Σε αντάλλαγμα για το όφελος, ο ενοικιαστής υποχρεούται για δύο χρόνια. Φυσικά και είμαι ευέλικτος σε αυτό, αν χρειαστεί, αλλά η ίδια η σύμβαση δεν έχει αυτή την επιλογή.
Αυτό που σας προσφέρει η παραπάνω σύμβαση είναι η εύρεση ενός ενοικιαστή πιο αποτελεσματικά, επειδή η τιμή σας είναι χαμηλότερη από την τιμή της αγοράς, αλλά δεν έχετε άμεσο αντίκτυπο στις ταμειακές ροές επειδή δεν χρησιμοποιείτε εταιρεία διαχείρισης.
Αλλά αυτό είναι φυσικά κατάλληλο μόνο για πολυτελή ακίνητα με ενοικιαστές πολύ υψηλής ποιότητας.
Μπορείτε να διαφημίσετε το ακίνητο σε ένα μεσιτικό γραφείο που διαθέτει ήδη μια βάση δεδομένων με τους ενοικιαστές που περιμένουν – οι περισσότερες εταιρείες διαχείρισης δεν διαθέτουν τέτοια βάση δεδομένων επειδή δεν είναι η κύρια δραστηριότητά τους, αλλά αξίζει να την ελέγξετε.
Δεν θα συνάπτα σύμβαση με την εταιρεία ενοικίασης που να σε υποχρεώνει να συνεργάζεσαι μόνο με αυτήν και θα χρησιμοποιούσα ενεργά τα διάφορα μέσα για να βρω ο ίδιος έναν ενοικιαστή.
Ελπίζω να βοήθησα!