Γεια σας φίλοι. Έτσι, όπως όλοι γνωρίζουν, δεν είναι όλα ρόδινα στις επενδύσεις σε ακίνητα (η πλειοψηφία…). Μεγαλώνω…
Γεια σας φίλοι. Άρα, όπως όλοι γνωρίζουν, δεν είναι όλα ρόδινα στις επενδύσεις σε ακίνητα (η πλειοψηφία...). Αναφέρω ένα «σκοτεινό» θέμα που πρέπει πάντα να λαμβάνεται υπόψη και αυτό είναι το Κενό. Αγοράσαμε ένα ακίνητο από το οποίο λειτουργούν όλα τα νούμερα και ξαφνικά το ακίνητο είναι άδειο/ή έχει ενοικιαστή σαν ρολόι που έχει σβήσει κ.λπ. και βρισκόμαστε για κάποιο διάστημα χωρίς έσοδα.
Εδώ είναι το δίλημμά μου: Η φωτογραφία είναι ένα καταπληκτικό ακίνητο που αγόρασα πρόσφατα. Θα επεκτείνω αργότερα ότι θα είναι η σειρά μου για την εβδομαδιαία γωνιά σχετικά με την όλη διαδικασία μου στο real estate στις ΗΠΑ όπως αναφέρθηκε για την επόμενη φορά...
Σχετικά με το ακίνητο και το δίλημμα, όλα τα νούμερα είναι by the book, αγορασμένα σε καλή τιμή κάτω από την αγορά, η επιστροφή του είναι καλή και σύμφωνα με το σχέδιο.
Μαμά, μέχρι να αγοράσω το σπίτι, είχαμε ανακαινίσει λίγο ότι χρειαζόταν, φτάσαμε στον μήνα Νοέμβριο και ο κρύος χειμώνας είναι προ των πυλών και αυτή είναι η πιο νεκρή εποχή του χρόνου.
Ξαφνικά δεν είναι όλα ρόδινα και πιστεύω ότι το ροζ θα επιστρέψει φυσικά όλα θα είναι μισθωμένα αλλά τώρα πρέπει να ασχοληθούμε με το chevron.
Μερικά από τα στοιχεία του ακινήτου, τιμή αγοράς 210, αγοραία αξία 235Α, η πιο περιζήτητη γειτονιά της περιοχής που ανήκει σε φημισμένα σχολεία και πολλά Amantis (άλλος όρος για ενοικίαση - αξιοθέατα και υπηρεσίες στην περιοχή)
Ενοικίαση σύμφωνα με όλες τις αναφορές CMA όχι λιγότερο από 1795 $.
Το ακίνητο κυκλοφορεί στην αγορά για πάνω από ένα μήνα και δεν υπάρχουν αιτούντες. Χαμηλώνει την τιμή κατά 50$ και πάλι τίποτα. Η εταιρεία διαχείρισης προσφέρει τώρα 1700 αν θέλω απεγνωσμένα να βρω ενοικιαστή (100 $ λιγότερο από το αρχικό σχέδιο).
Οπότε το δίλημμα είναι να το κατεβάσω στα 1700 και να προσφέρω συμβόλαιο για 15-18 ώρες ώστε όταν θα ανανεώσω να είμαι μετά το χειμώνα και να ανεβάζω την τιμή πίσω στην τιμή της αγοράς ή να περιμένω λίγο ακόμα να βρω ενοικιαστή στην αγορά. τιμή που θα διασφαλίσει ότι το ακίνητο ενοικιάζεται στη σωστή τιμή. Εναλλακτικά, βρες ενοικιαστή για 1700 και πάνω μόνο για ένα χρόνο και μετά έλα την επόμενη χρονιά, Θεός φυλάξοι...
Τείνω να κατεβάσω την τιμή και να βρω ενοικιαστή για ένα χρόνο συν μερικούς μήνες, ας πούμε 15 ή 18, ώστε στην ανανέωση να είμαι ήδη μετά τον χειμώνα.
Συμπεράσματα που είναι σημαντικό να θυμόμαστε - οι Αμερικάνοι είναι διαφορετική κουλτούρα, δεν είναι όπως εμείς οι Ισραηλινοί ότι όταν βλέπουμε ένα διαμέρισμα που αξίζει να νοικιάσουμε σε μια γειτονιά που θέλουμε να ζήσουμε, θα δούμε και διαμερίσματα για 200-500 NIS πάνω από τον προϋπολογισμό και όμως θα ενδιαφερθούμε και θα παζαρέψουμε. Ο μέσος Αμερικανός για $25 είτε θα φύγει από το σπίτι είτε δεν θα ενδιαφέρεται καθόλου για το ακίνητο. Αυτό είναι κάτι που είναι σημαντικό να τονιστεί στην ανανέωση του συμβολαίου και του χρόνου. Στις ΗΠΑ, ως επί το πλείστον, σε μια καλή αγορά, οι τιμές των ενοικίων ενημερώνονται προς τα πάνω και κάθε χρόνο θα υπάρχει αύξηση στην τιμή των NIS που καλείται να πληρώσει ο ενοικιαστής. Δεν υπάρχει τέτοια επιλογή στο Ισραήλ.
Κάθε φορά που φεύγει ένας ενοικιαστής, πρώτα ανακαλύπτω αν είναι πρόβλημα τιμής και μετά είμαι ευέλικτη. Για παράδειγμα, είχα μια περίπτωση που ένας ενοικιαστής πολλών ετών ήθελε να φύγει επειδή ανέβηκε η τιμή της αγοράς και ήμουν ευέλικτος και το κράτησα και από την άλλη σε άλλο ακίνητο ανέβηκε η τιμή αγοράς και ο ενοικιαστής δεν έκανε ανανέωση. Όταν ρώτησα για την τιμή, αποδείχθηκε ότι ο ενοικιαστής έφευγε για πραγματικό λόγο, επειδή είχε αγοράσει ένα ακίνητο για τον εαυτό του. Μια άλλη συμβουλή λοιπόν που πρέπει να δώσετε όταν τελειώσει το συμβόλαιο και υπάρχει καλός ενοικιαστής, προσπαθήστε να κάνετε τα πάντα για να το κρατήσετε ακόμα και σε τιμή χαμηλότερη από αυτή που προσφέρει η αγορά.
Σύνδεσμος προς την αρχική ανάρτηση στο Ηνωμένο Βασίλειο Real Estate Forum στο Facebook - Λειτουργεί σε επιτραπέζιο υπολογιστή (Για να δείτε την ανάρτηση, πρέπει να υπάρχουν μέλη που έχουν εγκριθεί για το φόρουμ):
http://bit.ly/2NfoUdi
Οι αρχικές απαντήσεις στην ανάρτηση μπορούν να διαβαστούν στο κάτω μέρος της τρέχουσας σελίδας ανάρτησης στον ιστότοπο ή στο σύνδεσμο για την ανάρτηση στο Facebook και φυσικά είστε ευπρόσδεκτοι να συμμετάσχετε στη συζήτηση
Συμφωνώ με όλα όσα έγραψες παραπάνω εκτός από την ενότητα 4 που είναι προβληματική.
Αν
Κάνεις διετές συμβόλαιο χωρίς οψιόν αποχώρησης με προειδοποίηση 60 ημερών και γενικά, αλλά είσαι ευέλικτος αν αποφασίσει να φύγει πριν από αυτό, είναι ουσιαστικά μονομερής επιλογή που έδωσες στον ενοικιαστή και τι γίνεται με την αμοιβαιότητα ?
Τι θα συμβεί εάν θέλετε να πραγματοποιήσετε και να πουλήσετε πριν από τη λήξη της περιόδου και ο ενοικιαστής αρνηθεί να εκκενώσει υπέρ του αγοραστή επειδή το δικαίωμα εκκένωσης είναι μόνο δικό του;
Πού είναι το σπίτι αν μπορώ να ρωτήσω;
Ευχαριστώ..υπέροχη ανάρτηση
Δύο πράγματα 🙂
1. Συγχαρητήρια για την αγορά του ακινήτου
2. Κατά τη γνώμη μου, λάθος για "αρχάριους" (δεν ξέρω αν είσαι αρχάριος ή όχι, αλλά είναι για όλους). Γιατί να αγοράσετε ένα ακίνητο για $210000 για ένα ενοίκιο $1800;;; Και πείτε ότι αξίζει $235000 (η αγοραία σας αξία - σημαίνει ότι έχετε περίπου $6000 κεφαλαιακό κέρδος στο ακίνητο) γιατί το κάνετε αυτό…… (πραγματικά θα ήθελα να μάθω). Αυτή είναι μια απόδοση 6%!!!! (πολύ χαμηλά κατά τη γνώμη μου). Ξέρω αρκετούς ανθρώπους που το κάνουν αυτό και σήμερα έρχονται σε εμένα για να τους βγάλω από τέτοιες επενδύσεις (κυρίως λόγω ενοικιαστών που δεν πληρώνουν - ναι ναι συμβαίνει ακόμα και στις καλύτερες γειτονιές!!!)
Και τώρα που άφησα τον ατμό αυτό είναι που πρέπει να κάνετε. Μειώστε στα 1700 $ ή λιγότερο για να νοικιάσετε το ακίνητο (και ελπίζουμε ότι οι ενοικιαστές θα πληρώσουν). Επίσης, νοικιάστε για $1650 για να βγάλετε το ακίνητο από την αγορά.
Συγγνώμη αν είμαι λίγο "αναστατωμένος" αλλά αυτή είναι η γνώμη μου
Omri Ben Ya ακριβώς αυτό που ήρθα να πω. Είναι καλύτερα να χαμηλώσετε την τιμή και να προσλάβετε έναν ενοικιαστή το συντομότερο δυνατό. Ένας ποιοτικός ενοικιαστής φυσικά
Ένας άδειος μήνας σας κοστίζει πάνω από 1700 $.
Ρίξτε ακόμη και 100 $ και χάσατε "μόνο" 1200 (πάνω από ένα χρόνο).
Μερικές φορές είναι πιο κερδοφόρο να χαμηλώσετε την τιμή και να νοικιάσετε γρήγορα το ακίνητο παρά να επιμείνετε σε μια υψηλή τιμή και να χάσετε έναν μήνα.
Γεια σου Daniel. Ευχαριστούμε για την εξαιρετική ανάρτηση που σίγουρα μιλάει για ένα πρόβλημα που μας ενοχλεί όλους - νεκρή ώρα όταν το ακίνητο είναι άδειο. Μπορώ να πω πώς προσπαθώ να αντιμετωπίσω το ζήτημα:
1. Καταρχήν τα συμβόλαια που έκανα είναι δύο ετών. Επιτρέπω ένα μακροχρόνιο συμβόλαιο χωρίς αύξηση τιμής μετά από ένα χρόνο, ώστε οι ενοικιαστές να εγγυηθούν χαμηλότερη τιμή εάν υπογράψουν για δύο χρόνια.
2. Τιμολογώ το συμβόλαιο περίπου 10 τοις εκατό κάτω από την τιμή αγοράς, ως το κόστος της εταιρείας διαχείρισης, και διαχειρίζομαι το ακίνητο απευθείας με τον ενοικιαστή - αυτό φυσικά εξαρτάται από τη φύση του ακινήτου και την ποιότητα της περιοχής - στο Η περιοχή και η σύμβαση που περιγράφεις μου φαίνεται εφικτό, αλλά εδώ φυσικά υπάρχει το δίλημμα αν προτιμάς να είσαι πιο παθητικός αλλά να πληρώνεις ένα ασφάλιστρο για αυτό ή να είσαι πιο ενεργός και να χειρίζεσαι μόνος σου τα προβλήματα. Από την εμπειρία μου, η ποιότητα των εταιρειών διαχείρισης στις ΗΠΑ είναι τέτοια που στις περισσότερες περιπτώσεις φροντίζω μόνος μου τα προβλήματα για να βρω τις καλύτερες τιμές εργολάβου και επομένως δεν έχω σημαντική συμβολή στη χρήση εταιρειών διαχείρισης σε ακίνητα που βρίσκονται σε επίπεδο Α περιοχές
3. Στο συμβόλαιο γράφει ότι αν δεν πληρώσει ο ενοικιαστής, φέρνω εταιρεία διαχείρισης
4. Δεν υπάρχει δυνατότητα αποχώρησης από το συμβόλαιο - δεν δίνω τη δυνατότητα προειδοποίησης 60 ημερών. Ως αντάλλαγμα για το όφελος στο τίμημα, ο μισθωτής υποχρεούται για δύο χρόνια. Φυσικά είμαι ευέλικτος σε αυτό αν χρειαστεί, αλλά στο ίδιο το συμβόλαιο δεν υπάρχει καμία δυνατότητα.
Αυτό που σας δίνει το παραπάνω συμβόλαιο είναι να βρείτε έναν ενοικιαστή με καλύτερο τρόπο, επειδή η τιμή σας είναι χαμηλότερη από την τιμή της αγοράς, αλλά δεν έχετε άμεσο αντίκτυπο στη ροή επειδή δεν χρησιμοποιείτε εταιρεία διαχείρισης.
Αλλά αυτό είναι φυσικά κατάλληλο μόνο για ακίνητα υψηλής ποιότητας με ενοικιαστές πολύ υψηλής ποιότητας.
Μπορείτε να διαφημίσετε το ακίνητο σε μια χρηματιστηριακή εταιρεία που διαθέτει ήδη μια βάση δεδομένων των ενοικιαστών που αναμένουν - οι περισσότερες εταιρείες διαχείρισης δεν διαθέτουν τέτοια βάση δεδομένων επειδή δεν είναι η κύρια δραστηριότητά τους, αλλά αξίζει να το ελέγξετε.
Δεν θα έκανα συμβόλαιο με την εταιρεία ενοικίασης που απαιτεί από εσάς να συνεργάζεστε μόνο μαζί τους και θα χρησιμοποιούσα ενεργά τα διάφορα μέσα για να βρω μόνος μου έναν ενοικιαστή.
Ελπίζω να βοήθησα!