Δημοσίευση τέταρτη και σήμερα - Πώς να εξετάσετε μια συμφωνία και να ποσοτικοποιήσετε τον κίνδυνο; Στα κεφάλαια του κώδικα μιλήσαμε για…

Τέταρτη ανάρτηση

והיום – כיצד לבחון עסקה ולכמת את הסיכון?

בפרקים הקודים דיברנו על תשואת יעד שאנו שואפים אליה, וכמו שידוע לכם, תשואה היא תמיד נגזרת של סיכון.
התשואה שאני שואף אליה היא 18% שנתית, תשואה לא נמוכה, ולן ישנה חשיבות רבה בבחינת הסיכון בכל ההשקעות שאני בוחן.

כאשר אני בוחן עסקה יש מספר פרמטרים שאני בודק לפני הכל: (לא בהכרח בסדר בו כתבתי כמובן)

1. מהי ה”עסקה”?
האם מדובר בעסקת יזמות? השבחה? אופציה ומכירה הלאה?
כל עסקה טומנת בחובה סיכונים שונים. סיכוני שוק, ביקוש והיצע, סיכונים גלומים (כמו שיפוץ שאין לי מושג כמה יעלה), סיכוני רגולציה (היתרים) וכדומה.

2. מהו סכום ההשקעה ויכולות המימון?
Ποιο είναι το ποσό που πρέπει να επενδύσω; Και ποια είναι η αναμενόμενη απόδοση της επένδυσης;
Ποιο είναι το ποσό και το κόστος της χρηματοδότησης που χρειάζομαι; Υποθηκεύω περισσότερα περιουσιακά στοιχεία ή χρηματοδότηση χωρίς προσφυγή;
Τι είναι η «σήμανση χρηματοδότησης»; Μπορώ να ανταποκριθώ στην επιστροφή χρημάτων εάν κάτι πάει στραβά; Μπορώ να κάνω αναχρηματοδότηση εάν δεν έχω επιλογή;

3. ניתוח רגישות למחירי השוק.
Ποια είναι η τρέχουσα τιμή αγοράς σε σχέση με τις ιστορικές τιμές; Πόσο έχουν πέσει οι τιμές στη Μεγάλη Ύφεση; (Το 2008 για παράδειγμα) σε αυτόν τον τομέα. Πόσο αυξήθηκε η τιμή τα τελευταία χρόνια στην περιοχή; Υπάρχει ανοδική τάση ή μέτρο; Πόσο πρέπει να κατέβει η τιμή για να «μηδενιστεί» το κέρδος στη συναλλαγή;

4. מי השותפים שלי בעסקה?
Είμαι ο μοναδικός επιχειρηματίας ή έχω συνεργάτες;
Εάν είμαι ο προγραμματιστής - έχω τις γνώσεις, την εμπειρία, τις συνδέσεις και τη χρηματοδότηση που απαιτούνται για την επιτυχή εκτέλεση της συναλλαγής;
Εάν υπάρχουν εταίροι - ποιοι είναι αυτοί; Γνωρίζω τον καθένα προσωπικά; Ποια είναι η εμπειρία τους; Ποια είναι η φήμη τους; Ποιος είναι ο «κίνδυνος ονόματος» τους; Η πρόθεση είναι - πόσο καλά βασίζεται το όνομά τους στην αγορά και γενικά. Θέλω να πω, θα ρισκάρουν το όνομα και τη φήμη τους σε μια αποτυχημένη συμφωνία;

5. מהו טווח הזמן הדרוש ומה הם “סיכוני הזמן”?
Ποιο είναι το χρονικό πλαίσιο για μια συναλλαγή και ποιο το χρονικό πλαίσιο για παρόμοιες συναλλαγές στον ίδιο τόπο και σε παρόμοια μέρη;
מהו “סיכון הזמן”? הכוונה היא – מה הסיכון שלי בהתארכות הפרוייקט? אם יש לי מימון, האם יאריכו לי את תקופת ההחזר? האם אוכל לעמוד בהחזרים אם התקופה תתארך?

6. מהו האיזור והסיכונים בו?
Ποια είναι η περιοχή όπου εργάζομαι; Είναι βολική η πρόσβαση σε αυτό σε περίπτωση που χρειαστεί να φτάσω πολύ στο ακίνητο;
Ποιο είναι το ιστορικό κινδύνου της περιοχής; Οι συναλλαγές ακινήτων είναι πολλές ή λίγες; Υπάρχουν πολλοί άλλοι επιχειρηματίες εκεί; Πόσοι από αυτούς έχουν ολοκληρώσει παρόμοια έργα;

7. Ποιο είναι το επόμενο βήμα;
Το τελευταίο πράγμα που κοιτάζω είναι να προσαρμόσω την επένδυση στο σχέδιο των επενδυτών και να σχεδιάσω να τη χρησιμοποιήσω για την εξαγορά της συμφωνίας. Θέλω να πω, συνήθως σχεδιάζω ήδη τι θα κάνω με τα έσοδα της συμφωνίας, προκειμένου να χωρέσουν τα πάντα στο "master plan" μας στο δρόμο προς τον στόχο.

אלה השיקולים העיקריים שאני בוחן כאשר אני מנתח עסקה.

בפוסט הבא – מה עושים עם הרווח?

Σύνδεσμος προς την αρχική ανάρτηση στο Ηνωμένο Βασίλειο Real Estate Forum στο Facebook - Λειτουργεί σε επιτραπέζιο υπολογιστή (Για να δείτε την ανάρτηση, πρέπει να υπάρχουν μέλη που έχουν εγκριθεί για το φόρουμ):
https://www.facebook.com/1885945295012997/posts/2239469162993940

Οι αρχικές απαντήσεις στην ανάρτηση μπορούν να διαβαστούν στο κάτω μέρος της τρέχουσας σελίδας ανάρτησης στον ιστότοπο ή στο σύνδεσμο για την ανάρτηση στο Facebook και φυσικά είστε ευπρόσδεκτοι να συμμετάσχετε στη συζήτηση