Post 4/4 Γεια σας φίλοι, ήρθε η ώρα να συστηθώ. Το όνομά μου είναι Yariv Golan και είμαι επιχειρηματίας…

Αρχική ημερομηνία δημοσίευσης στο Ηνωμένο Βασίλειο Real Estate Forum στο Facebook:
2019-02-01T01:50:06+0000

Ανάρτηση 4/4

Γεια σας φίλοι, ήρθε η ώρα να συστηθώ. Ονομάζομαι Yariv Golan και είμαι επιχειρηματίας και επενδυτής ακινήτων. Από το 2005 έως το 2011 επένδυσα σε ακίνητα στο Ισραήλ, αφού συνειδητοποίησα ότι η αγορά στο Ισραήλ είχε εξαντληθεί και οι τιμές δεν ήταν δικαιολογημένες και κυρίως η δυσκολία να επιτύχω καλές συμφωνίες, αποφάσισα να εξετάσω την αγορά ακινήτων στις ΗΠΑ. Η αρχή δεν ήταν καθόλου εύκολη και αντιμετώπισα αρκετές δυσκολίες, χτυπήματα και πτώσεις σε αρκετές συμφωνίες καθώς και αμφίβολους επιχειρηματικούς συνεργάτες που αρχικά παρουσιάστηκαν ως αθώα ταλέντα.

Μετά από δύο πολύ δύσκολα χρόνια κατάφερα να δημιουργήσω μια μεγάλη ομάδα για μένα που με συντροφεύει μέχρι σήμερα. Είμαι χαρούμενος και περήφανος για τον εαυτό μου που δεν χάλασα και που κατάφερα να ξεπεράσω τις δυσκολίες και τις τεράστιες οικονομικές απώλειες που για μένα ήταν σπουδαία μαθήματα ζωής. Έχω δημιουργήσει ένα σύστημα που λειτουργεί για μένα στο Jacksonville Florida και στο Cleveland Ohio.

Προσωπικά έχω ακίνητα σε Μέμφις, Σεντ Λούις, Τζάκσονβιλ και Κλίβελαντ και από το 2013 συνοδεύω επενδυτές και μέχρι σήμερα έχω κάνει πάνω από 200 συναλλαγές στην αμερικανική αγορά. Μετά τις αυξήσεις τιμών των τελευταίων ετών στο Τζάκσονβιλ, αποφάσισα να επικεντρωθώ περισσότερο στην αγορά του Κλίβελαντ.
Η ειδικότητά μου είναι σε ακίνητα που κοστίζουν $50,000-$100,000.

Σήμερα όλα είναι σχεδόν σε αυτόματο πιλότο, έχουμε μεσίτες που ξέρουν ακριβώς τι ψάχνουμε και προωθούν τις συναλλαγές σε εμάς προτού διατεθούν στην αγορά, πωλητές που μας προωθούν τις συναλλαγές καθημερινά, ανακαινιστές που μας συνοδεύουν από τη συναλλαγή μέχρι συναλλαγή, προσωπικό πεδίου, εταιρείες διαχείρισης, επιθεωρητές και όλα τα απαραίτητα για να βεβαιωθείτε ότι ο επενδυτής Ο φιναλίστ μας θα πάρει μια καλή συμφωνία. Φυσικά, κάθε ακίνητο που δεν πληροί τα κριτήρια μου αποκλείεται άμεσα. Έχω μια σειρά από κόκκινες γραμμές στις οποίες δεν θα συμβιβαζόμαστε σε καμία συμφωνία, εάν πρόκειται για την τοποθεσία του ακινήτου σε περιοχές που γνωρίζουμε καλά με χαμηλή εγκληματικότητα, ένα ακίνητο με σοβαρό πρόβλημα στα θεμέλια ή στο υπόγειο και ένα ακίνητο με υπερβολική ανακαίνιση.

Κατά τη γνώμη μου, ο κύριος στόχος κάθε επενδυτή είναι να αγοράσει ένα ακίνητο κάτω από την τιμή της αγοράς. Υπάρχουν πολλά εργαλεία για τον έλεγχο της αξίας του ακινήτου και ένα από αυτά είναι μια αναφορά σύγκρισης πωλήσεων που ονομάζεται CMA.

CMA (Συγκριτική Ανάλυση Αγοράς)
είναι μια συγκριτική ανάλυση των τιμών της αγοράς, που πραγματοποιείται για το ακίνητο, με σκοπό τον προσδιορισμό της αγοραίας αξίας ενός ακινήτου προς πώληση ή ενοικίαση. Η CMA συνήθως εκτελείται από μεσίτη, με βάση δεδομένα παράλληλων ακινήτων στα οποία πραγματοποιήθηκαν συναλλαγές την περίοδο κοντά στην ημερομηνία εκτέλεσής της. Λάβετε υπόψη ότι μια σωστή αναφορά CMA θα περιέχει τουλάχιστον 3 παρόμοια ακίνητα που έχουν πουληθεί τους τελευταίους έξι μήνες, επιπλέον τουλάχιστον 3 παρόμοια ακίνητα που προσφέρονται προς πώληση αυτήν τη στιγμή σε ακτίνα 0.5 μιλίου από το ακίνητο.

Εκτός από την αναφορά CMA, πρέπει να εξεταστούν πρόσθετα περιβαλλοντικά δεδομένα που δεν θα εμφανίζονται σε καμία αναφορά CMA. Το ακίνητο βρίσκεται σε κεντρικό δρόμο; Υπάρχει εσωτερικός ή εξωτερικός χώρος στάθμευσης; Υπάρχουν ψηλοί στύλοι ρεύματος κοντά στο ακίνητο; Είναι ελκυστικό το εξωτερικό του ακινήτου; Το ακίνητο είναι στην είσοδο της γειτονιάς από τον κεντρικό δρόμο ή είναι πιο μέσα στην ενδοχώρα; Είναι το ακίνητο ιδιαίτερο ή παρόμοιο με τα άλλα ακίνητα της γειτονιάς;

Κάθε μία από αυτές τις ερωτήσεις θα αυξήσει ή θα μειώσει την αξία του ακινήτου και θα καθορίσει εάν το ακίνητο είναι σε ζήτηση ή όχι και εάν είναι πραγματικά μια συμφωνία.

Για να αγοράσετε ακίνητα κάτω από τις τιμές της αγοράς, πρέπει να απευθυνθείτε σε πωλητές που βρίσκονται σε στενοχώρια, σε εκείνους που βρήκαν δουλειά σε άλλη χώρα και πρέπει να φύγουν γρήγορα, ζευγάρια που χωρίζουν, κληρονομιές, αλλά θα εκπλαγείτε όταν ακούσετε ότι οι περισσότερες από τις συναλλαγές μας προέρχονται από πωλητές που απλώς έχουν βαρεθεί να φροντίζουν το ακίνητο και το παραμελούν, με την πάροδο του χρόνου υπάρχουν διαρροές από την οροφή, υγρασία στο υπόγειο, Το δάπεδο είναι ταλαντευόμενο και ο ιδιοκτήτης του ακινήτου απλώς το έχει βαρεθεί και θέλει να να απαλλαγούμε από το ακίνητο όσο το δυνατόν γρηγορότερα και είμαστε στην ευχάριστη θέση να τον βοηθήσουμε.

Ο δεύτερος στόχος του επενδυτή είναι η βιομηχανική ειρήνη, το εισόδημα να μπαίνει στον τραπεζικό λογαριασμό κάθε μήνα και να μην ασχολούμαστε πολύ με αυτό και να μην θέλουμε καμία απολύτως ανησυχία. Εδώ αρχίζει το πρόβλημα, είναι γνωστό ότι ένας επενδυτής θα ήθελε αφενός να δει ένα επιχειρηματικό σχέδιο με υψηλή απόδοση και αφετέρου να πληρώσει όσο το δυνατόν λιγότερα για αυτό το ακίνητο. Άλλωστε, είναι σαφές σε όλους ότι όσο περισσότερο αγοράζουμε σε υψηλότερη τιμή, τόσο περισσότερο θα βρεθούμε σε μια καλύτερη γειτονιά με υψηλότερο πληθυσμό και είναι πιθανό να έχουμε λιγότερα προβλήματα με τους ενοικιαστές που δεν πληρώνουν αυτές τις γειτονιές, αν και μπορεί να συμβεί και εδώ. Προσπαθούμε να εξισορροπούμε και όμως να μην διακυβεύουμε την ποιότητα του ακινήτου και της γειτονιάς.

Η ανακαίνιση είναι κρίσιμο στοιχείο της εξίσωσης, επενδύστε στην ανακαίνιση του ακινήτου. Η ανακαίνιση σε καλό επίπεδο θα μας γλιτώσει από πολλά προβλήματα στο μέλλον. Πρέπει να βεβαιωθείτε ότι τα σημαντικά συστήματα του ακινήτου είναι σε καλή κατάσταση και μιλάμε για στέγη, υδραυλικά, ηλεκτρικό, υπόγειο, θεμέλια, συστήματα θέρμανσης και ψύξης. Αυτά είναι τα κύρια πράγματα που ελέγχονται πρώτα γιατί αυτά είναι και το υψηλό κόστος. Αφού δοκιμάσουμε τα σημαντικά συστήματα θα περάσουμε στα καλλυντικά. Η κουζίνα και το μπάνιο είναι τα πιο σημαντικά δωμάτια του σπιτιού. Συνήθως αυτή που αποφασίζει για το σπίτι είναι η γυναίκα και αν της αρέσει η κουζίνα και το μπάνιο θα μπορούμε να νοικιάσουμε το σπίτι πολύ γρήγορα. Μια άλλη συμβουλή - ακόμα και όταν πουλάτε ένα σπίτι, εστιάστε στην κουζίνα και τα μπάνια.

Εκτός από τις συνήθεις συναλλαγές, μαζί με έναν Αμερικανό συνεργάτη εκτελούμε 2 έργα πολυτελούς κατασκευής 3 κατοικιών στην πόλη και 2 μονών στο Κλίβελαντ του Οχάιο, στα οποία έχουμε συνδέσει αρκετούς επενδυτές. Τα έργα αυτά έχουν ήδη ξεκινήσει και θα αρχίσουν να κατασκευάζονται σύντομα. Θα ήθελα πολύ να επεκταθώ σε αυτά ως μέρος του Επιχειρηματία της εβδομάδας τον επόμενο μήνα.

Στο μεταξύ, είστε ευπρόσδεκτοι να επισκεφτείτε τον ιστότοπό μου -http://bit.ly/2D584sO
Ο ιστότοπος είναι γεμάτος άρθρα και πληροφορίες, ενώ μπορείτε επίσης να εγγραφείτε και να λάβετε τον οδηγό επενδύσεων σε ακίνητα που έγραψα.

Καλή τύχη σε όλους.

Σύνδεσμος προς την αρχική ανάρτηση στο Φόρουμ Ακινήτων των Ηνωμένων Πολιτειών στο Facebook - Λειτουργεί σε επιτραπέζιο υπολογιστή:
http://bit.ly/2D582RI

Οι αρχικές απαντήσεις στην ανάρτηση μπορούν να διαβαστούν στο κάτω μέρος της τρέχουσας σελίδας ανάρτησης στον ιστότοπο ή στο σύνδεσμο για την ανάρτηση στο Facebook και φυσικά είστε ευπρόσδεκτοι να συμμετάσχετε στη συζήτηση