שכירויות בארהב התשואה שמקבלים בשכירות בארהב גבוהה יותר אבל חד משמעית גם ההוצאות גבוהות…
Αρχική ημερομηνία δημοσίευσης στο Ηνωμένο Βασίλειο Real Estate Forum στο Facebook:
2019-02-02T20:34:06+0000
שכירויות בארהב
התשואה שמקבלים בשכירות בארהב גבוהה יותר
אבל חד משמעית גם ההוצאות גבוהות יותר
לצערי כמות ההוצאות והבלתמים שיש לי – לא משאירים לי כמעט רווח
אני כותבת את זה משתי סיבות:
1. אשמח לשמוע על חוויות טובות יותר משלי כי אני כן רוצה להמשיך להשקיע ברנטל בעתיד
אציין שעשיתי אינספקשין ובדקתי כמה יעלה לי שיפוץ לפיו
אבל זה לא תואם את המציאות
זה בסדר, לומדים מטעויות, אבל בכנות זה יכול לקרות שוב אם אקבל הצעות מחיר לרנטל והן בסוף לא יעמדו במבחן המציאות
זה תלוי אמנם בקבלן טוב ואמין אבל לא רק
חשוב לזכור שיש הוצאות שנופלות עלינו (כמו פינוי דייר) (כמו מכתבי הפרה מהעירייה)
2. הסיבה השניה היא שלפני כמעט שנה שקלתי למכור נכס בארץ ולקנות אחר בארהב
למזלי לא עשיתי את זה עדיין
ההמלצה האישית שלי: לפני שעושים צעד כזה כדאי לדעת טוב טוב איפה משקיעים אחרת אפשר ליפול ואז המטרה של השגת תשואה טובה יותר לזאת שהיתה בארץ לא תתקיים
Συμπερασματικά:
אני מאוד חיובית ומאמינה שזאת הדרך
אבל מי שיכול- שינסה להבין איפה להשקיע ואיך לבדוק עלויות לפני הרכישה
נשמע פשוט, אבל אני פעלתי לפי הספר ועדיין זה לא הספיק
Σύνδεσμος προς την αρχική ανάρτηση στο Φόρουμ Ακινήτων των Ηνωμένων Πολιτειών στο Facebook - Λειτουργεί σε επιτραπέζιο υπολογιστή:
http://bit.ly/2D2gaTc
Οι αρχικές απαντήσεις στην ανάρτηση μπορούν να διαβαστούν στο κάτω μέρος της τρέχουσας σελίδας ανάρτησης στον ιστότοπο ή στο σύνδεσμο για την ανάρτηση στο Facebook και φυσικά είστε ευπρόσδεκτοι να συμμετάσχετε στη συζήτηση
אחלה פוסט ???
אמת..עוקב אחרי הפוסטים שלך…
מה המטרה שלך? מה את מנסה ליצור?
האם יש דרך נוספת בתחום הנדלן שאולי יענה על הצרכים שלך ? (כנראה שכן).
אם בית אחד תוקע אותך, מה ה”לחץ” לקנות עוד אחד?
הסתכלות על רווח הון פוטנציאלי בלבד לדעתי לא יכולה להחזיק מים, במיוחד אם לאורך התקופה היו לך רק הוצאות רבות ששחקו מאוד את התשואה השוטפת.
שאלת מקודם על מימון והחזרים –
אם אין לך כרית בטחון אישית כמו כסף בצד, בית אחד שעובד כמו שצריך, הכנסה קבועה מהשקעה כדוגמת השקעה בחוב..
אין מה לקפוץ לרכישת עוד בית בבעלות ישירה..
ההשקעה בנדלן צריכה ליצור לך סינרגיה ויציבות
צריך להבחין בין בלתמים שלקחנו בחשבון לבין כאלה שלא. במילים אחרות יש הוצאות שאנחנו חייבים לקחת בחשבון – בערך 40% משכר הדירה.
דבר נוסף שאפילו חשוב יותר זה חברת הניהול. לקנות רק באזור שיודעים כבר מראש שעובדות בו חברות ניהול טובות
?
לדעתי אין משמעות להסתכל על נכס רנטל בסוף כל שנה ,צריך להסכל על 5 שנים לפחות או על התקופה בה תכננתי להחזיק אותו בהתאם לתוכנית העסקית במןעד הרכישה. יכולה להיות שנה “רעה” שבה החלפתי גג ,מזגן ודייר לא משלם, שתאפשר את השנים הבאות עם שקט והכנסה יפה.
חברת ניהול לא טובה, לא צריך לחכות לבחון בסוף שנה צריך לבחון כל חודש. אזור חלש צריך להימנע בשלב הרכישה ולא לגלות אחרי שנה כשכבר מאוחר מידיי.
!
ליאת ערב טוב. עשית הכל לפי הספר ולא עבד כמו שצריך. לדעתי קו המחשבה שלך לא נכון. אני פועל היום בצורה כזו: בכל סוף שנה אני עושה סיכום הוצאות והכנסות מכל נכס. נכס שעבד טוב ועשה 8-10% תשואה, מעולה. נכס שלא עשה את זה, עכשיו צריך לבדוק למה? ללמוד מזה ולנסות לשפר ולמנוע בעתיד את מה שקרה. בנכס בעייתי קודם כל אני בודק מה שווי השוק שלו למכירה. כאן יש לי כלל שאומר אם אני יכול לקבל במכירה בבת אחת רווח של 3 שנים שכירות, אני אמכור אותו אם לא נמשיך להשכיר. אין לי סנטימנטים לבתים האלה, צריך להסתכל עליהם כעסק לכל דבר עם הוצאות והכנסות. ואם העסק לא עובד צריך לבדוק מה קרה במהלך השנה שגרם לזה. אולי חברת הניהול לא טובה, אולי קנית באזור חלש והנכס עמד כמה חודשים. אולי היה מזגן ישן שהחליט דוקא עכשיו להתקלקל. בשורה התחתונה מה שלא עובד צריך לבדוק למה? ולנסות לשפר. לא הולך לא להתייאש, לי לקח שנתיים של ניסיונות להבין איך לעשות את זה כמו שצריך. אם תרצי עזרה אשמח לעזור לך.
הנכס הראשון שלי התחיל רע (קניתי אותו כביכול עם דייר שעזב שניה אחרי זה). אחרי כמה חודשים פתאום נהיה מעולה. שנה של 12% נטו(!!). אבל אז הדייר עזב ומאז כבר שנתיים בערך שהנכס מת, השקעתי כמה אלפים טובים על שיפוצים ולא מצליחים למכור… הסיבה שאני לא לוקח את זה קשה היא כי מראש הגדרתי את הנכס הזה כשכר לימוד.
בנתיים אני כבר שנה עם שנציים עם שני נכסים אחרים והולך לא רע בכלל. תשואה של בערך 9-10%.
בדיוק עכשיו קיבלנו מכתב מהשריף על איזה הפרה של הדייר וכנראה נאלץ לפנות אותו.
בקיצור, מנסיוני הקטן, יש עליות וירידות, אבל ללא ספק יש גם עליות… זה בטוח יגיע!
שלום ליאת. עקרונית את צודקת, ההילה מסביב להשקעות נדל”ן בארהב לרוב מוגזמת, בעיקר כאשר מובילי הדעה הם יזמים שדוחפים לבצע את ההשקעה מבלי לתת את האמת המדוייקת והפשוטה ולרוב גם הלא נעימה טרם ההחלטה לעשות את הצעד.
הוצאות התחזוקה של הנכסים גבוהות יותר בארה”ב מאשר בישראל.
הבנייה אחרת, הציוד בבית שונה, הסטנדרטים שונים, תשלומי ארנונה על בעל הבית, יש חברת ניהול , ביטוח ועוד דברים שחישוב פשוט יכול להראות. אבל הוצאות רבות נעלמות מעייננו או הבנתנו במועד ההחלטה:
בית ריק, עלויות רענון בכל החלפה של דייר, הוצ’ בלתי צפויות, והוצאות טווח ארוך שמעטים מכניסים כמו שצריך (גג,מזגן,תשתית), מיסוי בארץ, מס ירושה ועוד…
המתכונת להצלחה לדעתי היא :
א. לשים מספרים שמשקפים היטב את התחזית ומתחשבים בתרחיש הפסימי ביותר (ולכלול הכל כולל הכל)
ב. להקצות מספיק רזרבות למקרה הגרוע ביותר ולכל הפתעה אפשרית.
ג. לעבוד בסקיילים גדולים שיאפשרו לסטטיסטיקה להיות רלוונטית (לא רק נכס אחד של הכל או כלום)
בשילוב עם הבנה מה אני עושה, איפה אני משקיע ומה תוכנית היציאה שלי אפשר להניח שעם הזמן החוייה תשתפר.
καλή τύχη!
איפה את עובדת ועם איזה סוג של נכסים אם את יכולה לפרט מחיר קניה מול שכירות…
ככול שאת בנכסים זולים יותר ושכונות פחות מבוססות… יש כאן קאצ 22מצד אחד זול בקניה יותר אחוזים על הנייר אבל בפועל כמו ששמת לב המציאות שונה לגמרי אחריי התשובה שלך אפרט יותר…
השקעה ברנטל זה לא רק לתשואה משכירות יש גם רווח הון, יתכן שמחיר הנכס עלה בזמן הזה וכבר עכשיו תוכלי למכור ברווח
שנית, סביר שבשנה הקרובה תקבלי שכירות ותצמצמי הפסדים עד רווח.
השקעה בנדל״ן מניב היא השקעה לטווח ארוך, בטוח למדת מזה להבא ובטווח הארוך תצאי ברווח
שיהיה בהצלחה בהשקעות הבאות וכל הכבוד על אורך הרוח ?
Άρι Φρανκ
Moshe Orange