שלום לכל הענקיים של הפורום אני חייב להבין עסקאות פליפ שאנשים מציעים ברווח של…
שלום לכל הענקיים של הפורום
אני חייב להבין עסקאות פליפ שאנשים מציעים ברווח של כ20-30 אחוז תוך פרק זמן מסויים.
מה האינטרס שלהם בזה, למה שאני יעביר עסקה עם רווח כל כך גדול למישהו אחר
תודה
Οι αρχικές απαντήσεις στην ανάρτηση μπορούν να διαβαστούν στο κάτω μέρος της τρέχουσας σελίδας ανάρτησης στον ιστότοπο ή στο σύνδεσμο για την ανάρτηση στο Facebook και φυσικά είστε ευπρόσδεκτοι να συμμετάσχετε στη συζήτηση
יש אנשים שזאת אסטרטגית ההשקעה. הם בנו תשתית שמאפשרת לאתר את הנכסים המוזלים ולגזור רווח בצורה כזאת שלמשקיע הסופי יש עדיין עסקה מעולה ביד.
Yossi Orbach
אין ספק שהמחירים עלו וקשה יותר היום להשיג עסקאות פליפ. צריך לבדוק טוב את המספרים כי המרווחים צפופים יותר.
המחירים בכל ארה”ב עלו , כולנו יודעים שעסקאות פליפ קשה יותר ויותר למצוא. צריך לוודא שאכן מחירי הבתים בסביבה עם נתונים מקבילים של גודל, כמות חדרים, מיקום וכו, מאפשרים לכם לבצע עסקת פליפ. לפני כניסה לעסקת פליפ תבררו עם הברוקר שלכם מה ההוצאות ברכישה, מה הוצאות המכירה, תשלחו בדק בית (אני מתעסק רק עם קבלנים שאני עובד איתם קבוע לא עם חברות בדק בית , אבל זה לפוסט אחר ) תראו מה גובה השיפוץ הנדרש, כמה זמן ייקח וכו. שימו לב שייתכן שבאזור שלכם המכירות מתמעטות בחודשי החורף, ואז אתם עלולים להשאר עם הנכס זמן רב יותר משציפיתם. הייתי הולך על פליפ בסדר גודל קטן של נכס בתור פליפ ראשון, גם אם הרווח אפסי או שולי. בשביל לחוש. לא להתחיל בעסקות של 200-300 אלף . בהצלחה.
אני הייתי רק מוסיף אזהרה לגבי פליפים. מציעים לכם פליפ ברווח של סתם דוגמא 30%. תקנו ב 900000 נניח + 10000 שיפוץ =100000$ עלות. אומרים לכם שהנכס שווה כ 130000$. נשמע נהדר. יש עם זה בעייה קטנה. הוצאות סגירה: כשאתם קונים נכס יש הוצאות, קטנות יחסית. כשאתם מוכרים יש הוצאות של תיווך 6%, טייטל, וורנטי דייד לקונה וכו. נניח 10%. כלומר מה 130000, הלך 13000. נשאר 117000. אם אתם לא מצליחים למכור בזמן שציפיתם, תשלמו ביטו, ארנונה וכו לכל התקופה.. ואם הבית שנמכר ליד ב 130000 שופץ ברמה גבוהה ואתם שיפצתפ ברמה נמוכה יותר יש סיכוי שלא תקבלו 130 אלף. לכן צריך מאד להיזהר.
אני אתן את נקודת המבט שלי בתור אחד שמציע עסקאות כאלה למשקיעים. אם הייתי רוצה לעשות עסקה אחת או שתיים בשנה הייתי משתמש הכסף הפרטי שלי ואת כל הרווח לוקח לעצמי, ברגע שהמטרה היא כמות גדולה של עסקאות אתה מוגבל בכמות הכסף הפרטי ואתה מתחיל לחפש מקורות מימון. המימון הכי מהיר הוא כסף של משקיע, הוא נכנס איתך ביחד לעסקה וחולק איתך גם את הסיכון, דבר שלא היה קורה עם בנק למשל. הבנק ידרוש את הריבית ואת הקרן שהוא נתן לך גם אם העסקה כשלה.
ברגע שאתה מכניס משקיעים למשוואה אתה יכול לעשות הרבה יותר עסקאות מאשר היית עושה עם ההון האישי שלך.
כדי לא להתעסק בשיפוץ
שזה החלק המורכב בפליפ
אני דווקא מקבל את זה… יש המון אנשים שצריכים את הליווי ההתחלתי הזה.. אתה יכול לקרוא לזה מלווה אישי… או קאוצ׳ר פיננסי שמלווה תהליך ועוזר גם במציאת נכס.
אני אישית לא משתמש בשירות כזה אבל לא היה מפריע לי להציע למכרים מתחילים בתחום מישהו
שילווה אותם במקום שישגעו אותי.
משלב א עד ת.. בעסקאות הראשונות במיוחד הטעויות יכולות לעלות לך הרבה יותר.
מבין את הצורך ב״מקצוע״ הזה.
מישהו שכרגע בין עסקאות ומחפש מימון יכול ללוות 2-3 עסקאות כאלה עם יש לו את הניסיון האמיתי.
לא מישהו שסיים קורס שלשום
בדיוק עכשיו כותב את הפוסט למחר בנוגע להול-סיילר
????
מה לא ברור..זה הולסיילרים שמוצאים עטסקאות הרבה מתחת לשוק ומעבירים לך את החוזה. זאת מיומנות ועבודה קשה אבל רווח מהיר בזמן קצר
ומעבר לכל מה שכתבו קודמי החכמים – אל תהיה נאיבי. כל מי שמציע לך עיסקה מרוויח עליך!!!!!!
זה עיניין של תזרים מזומנים ומינוף זמן בצורה אופטימאלית.
הזמן שלהם שווה כסף…. תחשוב שהאנשים האלו במקום לבצע ולנהל פליפ יכולים להשקיע בחיפוש עסקאות נוספות שיעשו רווח מהיר נוסף וכמעט ללא סיכון.
חלק מהאנשים הללו פיתחו קשרים ורשת מתאימה כך שהעסקאות מגיעות אליהם בקצב ואין להם יכולת לטפל בכל בית לכל התהליך. מעדיפים לעשות רווח נאה קטן ללא התעסקות כלל. (לעיתים אפילו הבית לא נרשם על שמם!)
זה לא אומר אגב שלא ימצאו עסקאות של 50% רווח וישאירו אותם לעצמם.
בנוגע לתזרים, כל בית כזה דורש להעמיד כסף, או לשלם עליו והניהול של כל הדבר הזה בהיקפים גדולים עלול להיות ריסקי ומורכב.
כמובן חשוב לבדוק שהעסקה באמת משקפת 30% הנחה מה- ARV (הבית לאחר שיפוץ) אחרת זה לא באמת 30% .
יש אנשים שמציעים את עצמם בתשלום למציאת נכסים מתחת למחיר השוק.. כי אין להם דרך לממן וכרגע זאת ההכנסה שלהם.