Νήματα για κακές συναλλαγές ... Ανοίγουμε ένα νήμα για κακές συναλλαγές που εκτελούνται ... σκάμε προσφορές όχι συναλλαγές…
Ανακοινώσεις κακών συμφωνιών…
Ανοίγουμε μια σειρά από κακές συμφωνίες που έγιναν… γάμα τις συμφωνίες
Όχι συμφωνίες που ξεκίνησαν άσχημα και τις γύρισες.
Αλλά αποτυχημένες συμφωνίες… Όλοι έχουν κάποιες ..
Η συνεργατική εμπειρία όλων μας θα διδάξει τους άλλους…
Και είναι πάντα καλό να κοιτάς πίσω και να βλέπεις πόσα λάθη έχουν γίνει.
Ποιος ξεκινάει;
Οι αρχικές απαντήσεις στην ανάρτηση μπορούν να διαβαστούν στο κάτω μέρος της τρέχουσας σελίδας ανάρτησης στον ιστότοπο ή στο σύνδεσμο για την ανάρτηση στο Facebook και φυσικά είστε ευπρόσδεκτοι να συμμετάσχετε στη συζήτηση
- Η χειρότερη συμφωνία μου είναι ότι μέχρι στιγμής δεν έχω κάνει καμία συμφωνία.
- 2 κακές προσφορές,
Η πρώτη συμφωνία που υποτίθεται ότι ήταν για την Ενότητα 8,
Μέρος της αγοράς περιελάμβανε ανακαίνιση, μεταφορά της διαδικασίας κοπής, ενοικίαση και αναμενόμενη επιστροφή.
Στην πραγματικότητα ένας πολύ κακός διαχειριστής περιουσιακών στοιχείων,
Δεν μεταφέρεται στην Ενότητα 8,
Νοικιασμένο και λόγω κακής διαχείρισης δεν μπήκαν χρήματα.
Μετά από ένα χρόνο τρεξίματος πουλήθηκε με ζημία….Μια δεύτερη συμφωνία ξεκίνησε καλά και γλίστρησε στην άβυσσο της προφανώς απώλειας επένδυσης 50%.
Κύριο μάθημα - εμπιστευτείτε τους άλλους να κάνουν τη δουλειά για εσάς, αυτή δεν είναι μια νικηφόρα νίκη,
Ο διαχειριστής ακινήτων δεν λειτουργεί, η Shimutnik δεν λειτουργεί, κάποιος δεν λειτουργεί - κόψτε και γρήγορα ακόμα και σε στιγμιαία τιμή απώλειας… Είναι καλύτερα να κόψετε και να χάσετε λίγο παρά να τραβήξετε και να χάσετε πολλά.Έρχομαι με εμπειρία στο real estate, ασχολούμαι με την επιχειρηματικότητα και την εκτέλεση για τα προς το ζην και κάνω πολύπλοκα έργα και τα πάντα στη χώρα και όταν έχω τον έλεγχο και το κάνω πολύ καλά.
Δύο σχετικά μικρές, απλές συναλλαγές απέτυχαν παταγωδώς.Δεν ντρέπομαι να το παραδεχτώ.
Τα επόμενα έργα στις ΗΠΑ και θα είναι αρκετά θα γίνουν διαφορετικά και δεν έχω καμία αμφιβολία για την επιτυχία τους.
Σαμπάτ Σαλόμ
- Δεν είναι κακό, αλλά προς το παρόν δεν βάζω ακόμα όπως περιμέναμε και γεύση λεμονιού αυτή τη στιγμή: επενδύοντας μαζί με τον αδερφό μου και άλλους 3 συνεργάτες σε ένα εμπορικό ακίνητο, ένα μικρό συγκρότημα γραφείων στη Φλόριντα. Τα νούμερα στα χαρτιά είναι καταπληκτικά, η πλειοψηφία είναι νοικιασμένη, ο αδερφός μου ως Αμερικανός έχει κανονίσει χρηματοδότηση και όλα υποτίθεται ότι λειτουργούν. Μια εβδομάδα πριν από το κλείσιμο η τράπεζα ανατίναξε τη συμφωνία για τις δρακόντειες συμφωνίες (περιορισμούς) και έπρεπε να βρούμε έναν δανειστή με υψηλότερο επιτόκιο. Ακόμα οι αριθμοί λειτουργούν.
Το ακίνητο περνά στην κυριότητα της εταιρικής σχέσης και όλα είναι καλά. Περνούν δύο μήνες και η 'Irma' περνά πάνω από το ακίνητο. Πολλές ζημιές που η ασφαλιστική παρέσυρε στα πόδια με αποτέλεσμα ο κάθε συνεργάτης να βάλει το χέρι στην τσέπη κατά ένα ποσοστό. Το 2017 η ζημιά ανήλθε σε 8Α $. Εδώ νόμιζα ότι όλα ήταν καλά. Πριν από λίγους μήνες, ως σωρευτική ζημιά από την καταιγίδα, η οροφή χρειάστηκε επίσης να αντικατασταθεί με άλλη αρχαιότητα 9Α $. Συνολική επένδυση 50 Α Το σχέδιο έδειξε προσδοκία μεταξύ 12 και 15 τοις εκατό ετήσιας απόδοσης. Η Ίρμα διέκοψε τα σχέδια και αυτή τη στιγμή αντί να δω χρήματα πρόσθεσα άλλα 17 Α $ στην επένδυση.
Πηγαίνετε και εξηγήστε στη γυναίκα ότι αυτή είναι μια καλή επένδυση και ότι ήθελε να αγοράσει ένα άλλο επενδυτικό ακίνητο εκ των υστέρων… (αγοράσαμε άλλα 2 από τότε, αλλά αυτό είναι για άλλη συζήτηση). Τα λέμε σε 5 και λίγα χρόνια.
Συμπέρασμα Δεν είναι όλα ρόδινα Υπάρχουν πάντα εκπλήξεις, ακόμα κι αν τα κάνετε όλα σωστά με τους κατάλληλους επαγγελματίες, θα πρέπει να σας εκτιμούν για τις εκπλήξεις. - Λοιπόν, έτσι, βρήκα μια ενιαία οικογενειακή τιμή στην αγορά περίπου 45,000 $, απαιτούμενη τιμή πριν από τις διαπραγματεύσεις 22,000 $, τιμή κλεισίματος 10,000 $, τιμή ανακαίνισης 15,000 $…
Συμφώνησα με τον τίτλο του πωλητή (πρώτο λάθος - προς το παρόν μόνο με τον τίτλο μου), έλαβα έγκριση για χρέος προς τον δήμο, συμφωνήθηκε ο τίτλος να τον κλείνει με τα χρήματα που θα ληφθούν στο κλείσιμο…
Τη μόνη φορά από τις 15 προσφορές μου ήμουν παρών στο κλείσιμο, η επιταγή μεταφέρθηκε σε έναν τίτλο που ήταν κρύος στο κλείσιμο, υπογράψαμε τα πάντα, πήραμε τα έντυπα, κανένα κλειδί επειδή το σπίτι είναι κλειστό και ανοίκειο, είπαμε αντίο, Έφερα έναν εργολάβο που δούλεψε μαζί μου για να ανακαινίσει το σπίτι μου και δεν τελείωσε. Ενώ εργαζόμουν μπήκαν στο σπίτι μας φαρμακωμένοι για χρήση (ναι, δουλεύω σε σκληρές και αδύναμες περιοχές, με τρελές επιστροφές αλλά αυτό είναι για άλλη ημερομηνία), φυσικά διάρρηξη ανοίγοντας μια τρύπα στην οροφή και δαγκώνοντας τον εργολάβο επιπλέον 3,000 $ για ανακαίνιση, ο εργολάβος προχωρά αργά επειδή δεν μπορώ να εκτελέσω 2 εργασίες ταυτόχρονα (Σύντομη εμπειρία με τον εργολάβο), αποφάσισα να συνεχίσω την ανακαίνιση με τον εργολάβο μου που έχω εμπειρία με, όταν ο εργολάβος ήρθε να ξεκινήσει δουλειά βρήκε εργάτες άλλου εργολάβου που εργάζονται για λογαριασμό του ιδιοκτήτη, μια σύντομη έρευνα αποκάλυψε ότι ο τίτλος πήγε σπίτι για να ξεκουραστεί για περίπου μια εβδομάδα και πλησίασε το δήμο μετά από περίπου τρεις εβδομάδες για να εγγραφεί το σπίτι στο όνομά μου και να πληρώσει τα διάφορα χρέη και λογαριασμούς… Εν τω μεταξύ ο επιμελής σερίφης έβγαλε το σπίτι σε δημοπρασία… στην τιμή των 17,000 δολαρίων εν αγνοία μας…
Αυτή τη στιγμή η ζημιά στη συμφωνία είναι περίπου 14,000 $ και είναι ακόμα ασαφές, αλλά θα κλείσει, τον Μάρτιο έρχομαι σε μια ακρόαση δικαστηρίου στη Φιλαδέλφεια για την αγωγή μου κατά του μεσίτη… ελπίζω να βγάλω όσο το δυνατόν περισσότερα από αυτό και ίσως και από τον τίτλο…
Η ουσία είναι να βασίζομαι σε επαγγελματίες που δεν ήξερα πολύ καλά, με λίγη πίστη σε εμένα και είναι ξεκάθαρο για μένα ότι είμαι υπεύθυνος για όλα όσα συνέβησαν και σίγουρα έβγαλα τα απαραίτητα συμπεράσματα και αντιμετώπισα τις ελλείψεις μου…
Θα με κρατήσει από μια κακή συμφωνία στο μέλλον; Δεν ξέρω, πιστεύω ότι θα υπάρξουν άλλα λάθη και όχι λάθη που έχω ήδη κάνει…. - (Ναι, εργάζομαι σε σκληρούς και αδύναμους τομείς, με τρελές επιστροφές, αλλά αυτό είναι για άλλο ραντεβού) - Χαίρομαι που διαβάζω αυτήν την κοινή χρήση. Λειτουργεί σε αυτές τις περιοχές και νόμιζα ότι ήμουν ο μόνος ομιλητής των Εβραίων που πηδούσε στα πιο δύσκολα μέρη.
- Or τον Στερν Νόελ
Δεν είσαι ο μόνος αλλά σίγουρα ξεχωριστός
????
Θα χαρούμε να δημοσιεύσουμε τις εμπειρίες σας και τη σοφία της εμπειρίας σας..την άποψή σας - Φλιπ που δεν έχει κλείσει ακόμα, ελπίζω να έχει αίσιο τέλος με κάποιο τρόπο.. Ένα ακίνητο που αγοράστηκε σε μια περιζήτητη γειτονιά για 135 χιλιάδες $ Μια ανακαίνιση υποτίθεται ότι ήταν 120 χιλιάδες $ και τιμή πώλησης 350 χιλιάδες $
Προς το τέλος της αγοράς, ελέγχουμε με άλλους μεσίτες και το συμπέρασμα ότι είναι δυνατό να φτάσουμε ακόμη και τα $400. Διαφημίστε το ακίνητο για 390 $ ενθουσιασμένοι με το πόσο κέρδος μπορεί να πραγματοποιηθεί .. λάβετε μια προσφορά την πρώτη ανοιχτή μέρα. Υπογράφοντας ένα συμβόλαιο .. στη συνέχεια για ενάμιση μήνα απλώς παζαρεύαμε την τιμή μέχρι που μας οδήγησε στα 355 χιλιάδες $. Σε αυτό το σημείο, είχαμε ήδη ξεχάσει την αρχική κληρονομιά και στενοχωρηθήκαμε πόσο μας μείωσε από 400 χιλιάδες $ .. και απορρίψαμε την προσφορά. Λάθος!!!
Μην αρνηθείτε να πουλήσετε με κέρδος! Απαγορεύεται να αφήνετε ένα ακίνητο στον αέρα για πολύ καιρό.
Για μισό χρόνο προσπαθώντας να πουλήσουμε, απογειωθήκαμε από τον αέρα έπρεπε να προσθέσουμε χρήματα σε κάθε είδους αναβαθμίσεις, το κόστος HML σκαρφαλώνει. Θα μπορούσε να ήταν ήδη πίσω μας..
Τώρα βρισκόμαστε σε διαδικασία αναχρηματοδότησης για να μειώσουμε το κόστος των τόκων και να κάνουμε μετρητά στον επενδυτή ώστε να βγάλει κέρδος αυτή τη στιγμή (εάν υπάρξει ζημία, που θα είναι σε εμάς και όχι σε αυτόν), βελτιώσεις στο ακίνητο και επανέκδοση ως νέο στην αγορά ??Το κύριο πράγμα - έμαθα πολλά για τα ακόλουθα έργα!
- Γεια, αγόρασα ένα ακίνητο τον Ιούλιο του 2016 ακριβώς στην αρχή του δρόμου στη Gastonia North Carolina για 32000$ ενοίκιο 475..ένας ενοικιαστής μέσα και ο μεσίτης είπε θαύματα και θαύματα..έκανα μια επιθεώρηση cma thachl στο σχολείο..I έλεγξε τον διαχειριστή του ακινήτου και ακόμη και ο Robert Schmin μίλησε μαζί του και μου είπε ότι καταλαβαίνει το ενδιαφέρον και εκεί έχω ένα καλό προσωπικό..μετά από ένα μήνα ενοικίου..ο διαχειριστής του ακινήτου τρέχει πολύ αργά και μέχρι την εκκένωση χρειάστηκαν δύο και ένα μισό μήνα. Για να νοικιάσετε πρέπει να κάνετε ανακαίνιση για να εκκενώσετε το σπίτι μοιάζει με κόλαση… 18000 επένδυση σε ανακαίνιση που ολοκληρώθηκε τον Ιανουάριο. Εν ολίγοις επένδυσα περίπου 50000..ενοικιάσαμε στα 695 .. βελτιωθήκαμε... Το ακίνητο δούλευε μέχρι τον Ιανουάριο του 2018. Μετά δεν πληρώνει ο ενοικιαστής..ενοικιαστής που πέρασε όλα τα τεστ με επιτυχία. Τον Φεβρουάριο είπα ότι πρέπει να πουληθεί. Δεν ήθελα το ακίνητο.. μέσα σε ένα μήνα πούλησα στα 56000. Στην τσέπη μου έμεινα 51000 μετά από όλο το κόστος της πώλησης. Ένα περιουσιακό στοιχείο στο οποίο έχασα.
- Ο Jacob Sapoj θα διαβάσει.Εξαιρετικό.
- Παιδιά αυτή η ανάρτηση αξίζει χρυσό.
- Πραγματικά ευπρόσδεκτο νήμα..πριν μπω στη συμφωνία..είσαι υπέροχοι..συνεχίστε να μοιράζεστε
- Tali Eliash
- Ιστορία αποτυχημένης συμφωνίας: προσοχή, πολύ μεγάλη ανάρτηση…
Πριν από περίπου τρία χρόνια μπήκα ως επενδυτής στο flip deal άλλων επιχειρηματιών.
Ο προγραμματιστής υποσχέθηκε στα χαρτιά βουνά και λόφους, όλα φαίνονται ροζ - η συμφωνία υποτίθεται ότι θα διαρκούσε 6 μήνες και θα έφερνε απόδοση άνω του 11%
Ήμασταν 5 επενδυτές σε μια συμφωνία σε μια από τις καλύτερες περιοχές στο Jacksonville Florida
Κόστος ακινήτου 190 $
Κόστος ανακαίνισης και επιπλέον 85 $
Έκπτωση 365 $
ακούγεται υπέροχο
Ήμουν τότε στην αρχή του ταξιδιού μου και ταυτόχρονα είχα πάρα πολλά χρήματα για να μπορώ να κάνω συναλλαγές ο ίδιος, οπότε αποφάσισα να μπω ως επενδυτής και επίσης να γνωρίσω καλύτερα την περιοχή επενδύοντας σε έναν άλλο προγραμματιστή - εξαιρετική περιοχή , καλό copmes, ακίνητο που προσφέρεται προς πώληση κοντά έλαβε 13 προσφορές την πρώτη ημέρα Όχι;Άρα στην πράξη ήταν λίγο λιγότερο.
Ξεκίνησε με την ανακαίνιση να καθυστερεί και τον πρώτο εργολάβο να απολύεται μετά από 3 μήνες.
Μέχρι να βρεθεί ένας νέος εργολάβος που έχει συμφωνήσει να συνεχίσει από εκείνο το σημείο - και όποιος συνεργάζεται με εργολάβους ξέρει ότι αυτό που μισούν περισσότερο είναι να συνεχίσουν τη δουλειά άλλου εργολάβου… έχει περάσει άλλος ενάμιση μήνας.
Οι εργασίες με τον νέο εργολάβο έπρεπε να ολοκληρωθούν μέσα σε ένα μήνα αλλά φυσικά και με αυτόν καθυστέρησαν και οι εργασίες συνεχίστηκαν για άλλους τέσσερις μήνες.
Σε αυτό το σημείο βρισκόμαστε σε κατάσταση 11 μηνών από την έναρξη του έργου και μόλις τώρα το ακίνητο προσφέρθηκε προς πώληση - ακόμα στην προβλεπόμενη τιμή 365 $
Άρα καταλαβαίνουμε ήδη ότι μισό χρόνο δεν θα πάρει…
Το ακίνητο είναι στην αγορά, ο κόσμος έρχεται να δει αλλά δεν υπάρχει σοβαρή προσφορά.
Περνάει ένας μήνας και άλλοι δύο μήνες και τίποτα…
Ξεκινώντας να μειώνω την τιμή,
Στην αρχή στις 10
δεν είναι τίποτα…
Άλλος ένας μήνας, άλλος λήψη και άλλος λήψη και τίποτα.
Μετά από 6 μήνες μάρκετινγκ είμαστε ήδη στα 334 $
30 $ κάτω από την προβλεπόμενη τιμή.
Επιτέλους αποφασίστε να αλλάξετε μεσίτες - ίσως το τρέχον δεν είναι αρκετά καλό…
Ο νέος μεσίτης συνιστά να γίνουν αλλαγές - μερικοί εξωραϊσμοί, τοποθέτηση άλλης πόρτας, προσθήκη πλακιδίων στην κουζίνα Σκηνοθεσία (έπιπλα οθόνης) - όλα αυτά φυσικά με πρόσθετη δαπάνη των επενδυτών μας… και φεύγουμε!
Το ακίνητο κυκλοφορεί με το νέο realtor στην τιμή των 334 $
Ο νέος μεσίτης είναι γεμάτος ενέργεια και καλή θέληση για συνέδρια, ένα ανοιχτό σπίτι με catering, ένας έμπορος καρτών δώρων που διανέμει σε όλα τα πιθανά μέσα - και το nada, τίποτα.
Ένας από τους επενδυτές που ήταν ο λιγότερο υπομονετικός από τους υπόλοιπους σε όλη τη διαδρομή άσκησε μεγάλη πίεση στον προγραμματιστή και στους άλλους επενδυτές να λάβουν περαιτέρω μέτρα για να προωθήσουν την ολοκλήρωση της συμφωνίας.
Μεταξύ άλλων, αρχίσαμε να ελέγχουμε με πιθανούς αγοραστές τον λόγο για τον οποίο εγκατέλειψαν το σπίτι και αποδεικνύεται ότι πολλοί ξεφεύγουν από το θέμα λόγω της εγγύτητας του σπιτιού σε έναν πολυσύχναστο δρόμο - που δεν μπορεί να αλλάξει…
Μετά από δύο μήνες υπάρχει επιτέλους μια οικογένεια που ενδιαφέρεται για το ακίνητο
Πόσο προσφέρει;
$ 310K
Όλοι ήδη πεθαίνουν για να απαλλαγούν από αυτήν την κακή συμφωνία, αλλά για εκείνον τον επενδυτή που ήταν λιγότερο υπομονετικός φαινόταν προβληματικό και δεν συμφώνησε να πέσει τόσο πολύ, καθώς ήμασταν στα 330 χιλιάδες $
Στο τέλος, ο αρνητής πείστηκε - ο υποψήφιος αγοραστής έστειλε έναν επιθεωρητή και μετά από ένα μήνα αποφάσισε - σωστά, να εγκαταλείψει τη συμφωνία…
Άλλος ένας μήνας - μια καταιγίδα φτάνει στην περιοχή, ευτυχώς δεν προκαλεί μεγάλη ζημιά…
Τακτοποιήστε λίγο τον κήπο και ξεκινήστε ξανά.
Είμαστε ήδη ένα χρόνο και εννέα μήνες στο έργο!
Αποφασίστε να μειώνετε την τιμή κατά χίλια δολάρια κάθε εβδομάδα για να αναπηδάτε συχνά τη διαφήμιση.
Μετά από άλλους 3 μήνες, αποφασίζουν να μειώσουν επιθετικά την τιμή στα 299 $
Περισσότερες οικογένειες αρχίζουν να έρχονται, αλλά εν τω μεταξύ εμφανίζονται ρωγμές στους τοίχους και την οροφή που απαιτούν επισκευή - ο προγραμματιστής αποφασίζει να επισκευάσει με δικά του έξοδα.
Μέχρι στιγμής οι μόνες προσφορές είναι για 220 $ - 230 $ άλλες επιχειρήσεις
Μετά από περίπου δύο χρόνια και δύο μήνες από την αρχή - φτάνουν τα ευχάριστα νέα - υπάρχει συμβόλαιο με αγοραστή για $ 299 !!!
Αλλά δυστυχώς -μετά από λίγες μέρες- φτάνει ένα μήνυμα ότι ο αγοραστής ακύρωσε την αγορά.
Ξεκίνησε ξανά…
Περνούν άλλοι δύο μήνες κατά τους οποίους η τιμή μειώνεται κάθε λίγες εβδομάδες
Φτάνοντας τα 265 $ - μια απώλεια περίπου $ 40
Τελικά μετά από δύο χρόνια και εννέα μήνες
Καταφέρετε να προσεγγίσετε έναν αγοραστή που είναι πρόθυμος να πληρώσει 260 χιλιάδες $ -
Θυμάστε το αρχικό σχέδιο;
Αυτό με την επίσημη πυξίδα από έναν μεσίτη για 365 $;
Βγήκαμε από τη συμφωνία μετά από σχεδόν τρία χρόνια με δόντια και νύχια - αλλά και πάλι με τα περισσότερα από τα χρήματα που επενδύσαμε.
Όποιος έχει έρθει μαζί μου τόσο μακριά βλέπει πώς μια συμφωνία μπορεί να μην μοιάζει ακριβώς όπως είχε προγραμματιστεί.
Δεν είναι πάντα δυνατό να βασιστείς στην πυξίδα ενός μεσίτη
Η θέση του σπιτιού στο δρόμο μπορεί να επηρεάσει δραστικά τη ζήτησή του ακόμα και σε σύγκριση με ένα σπίτι δίπλα του
Όταν βρίσκεστε με πολλούς άλλους επενδυτές σε μια συμφωνία, δεν έχετε τη δυνατότητα να λαμβάνετε αποφάσεις ανεξάρτητα.
Είναι δύσκολο να εμπιστευτείς τους άλλους χωρίς να γνωρίζεις και να ελέγξεις σε βάθος.
Με όλα τα προβλήματα - περίπου το 80% των χρημάτων που επενδύθηκαν επιστρέφεται και δεν είναι απώλεια όλων των χρημάτων όπως μπορεί να συμβεί στο χρηματιστήριο…Έσκαψα αρκετά, ελπίζοντας να μεγάλωσα σε κάτι.
- Moshe Katzir Mor Amira
- LiorLiorchik
μονάδες μελέτης - Εδώ είναι μια άλλη ανάρτηση που μετατράπηκε από αυτό που υποτίθεται ότι ήταν υλικό μελέτης ηθικού ή μια ιστορία για αποτυχημένες εμπειρίες… στις αντιδράσεις των ενθουσιωδών που πεθαίνουν να διαφημιστούν και να πιέσουν πόσο «μεγάλοι» και «επαγγελματίες» είναι και εγώ και εγώ και εγώ και… Αρκετά ήδη. Αφαιρεί την επιθυμία να διαβάσετε τους άλλους που είναι εκεί και να γράψετε για αυτό…… Είστε όλα τα μεγάλα όπλα που κάνετε έρευνες αγοράς και ξέρετε τα πάντα και στη ζωή μην πέφτετε!! Δεν θα ψάχνατε για επενδυτές σε κεριά, υποτίθεται ότι ήσασταν εκατομμυριούχοι εδώ και πολύ καιρό και επενδύατε μόνο τα χρήματά σας !!!!! Για το τι να αφήσεις κάποιον να απολαύσει τον αφάνταστο επαγγελματισμό και την ιδιοφυΐα σου… .. λίγο πίσω στο Earth Brass
- Φίλοι, ευχαριστώ για την κοινή χρήση - συμβάλλει και βοηθά όλους. Λίγα λόγια για τις περιοχές που ονομάζονται Πολεμικές Ζώνες μπορούν να θεωρηθούν εδώ ως μια ωραία ταμειακή ροή, από την άλλη πλευρά, μερικές φορές δεν διαρκεί πολύ, και κάθε φορά που αλλάζει ένας ενοικιαστής πρέπει να σκέφτεστε το κόστος πληρωμής των εταιρειών διαχείρισης και φυσικά το κόστος των επισκευών μετά την αλλαγή ενοικιαστών. Δεν έχω εμπειρία με τέτοια σπίτια,. Είμαι υπέρ των τόπων όπου είναι διασκεδαστικό να αγοράζεις σπίτια για να ανακαινίσεις και να πουλήσεις ή να βρεις ενοικιαστές για πολλά χρόνια. Πριν αγοράσω, πάντα θα πρότεινα να κάνετε επιθεώρηση μηχανικού και έτσι να πάρετε μια ιδέα για τις επισκευές (ένας πολύ καλός τρόπος για να λυγίσετε το χέρι του πωλητή και να μειώσετε την τιμή) …… Καλή τύχη και ένα χαμόγελο σε όλους
- Αυτή είναι η πρώτη μας συμφωνία στο Σεντ Λούις, κάναμε όλα τα πιθανά λάθη, μια καυτή εμπειρία και μια τεράστια απώλεια.
Αγοράσαμε ένα ακίνητο σε μια καλή γειτονιά που χρειαζόταν ολική ανακαίνιση Τιμή αγοράς 185k $ Τιμή πώλησης μετά την ανακαίνιση $375-400k
Συνεργαστήκαμε με έναν μη αναγνωρισμένο εργολάβο ο οποίος μας έδωσε μια προσφορά k $ 100
Νομίζαμε ότι είχαμε κάνει τη συμφωνία της ζωής μας.
Ο μεσίτης με τον οποίο αγοράσαμε το σπίτι έπρεπε επίσης να μας το πουλήσει. Προσέφερε ότι αντί για προμήθεια 3% του δόθηκε προμήθεια 4% και σε αντάλλαγμα θα επέβλεπε το έργο του εργολάβου, είπε ότι δούλευε με επενδυτές και είχε επίσης περιουσιακά στοιχεία που επένδυσε ο ίδιος και ήξερε πώς να συνεργάζεται με εργολάβους.Όπως είπα κάναμε όλα τα πιθανά λάθη.
Λάθος 1- Σήμερα καταλαβαίνω ότι η τιμή αγοράς ήταν πολύ υψηλή
Λάθος 2-Τη στιγμή που ζητήσαμε από τον μεσίτη να διαπραγματευτεί την τιμή αγοράς, αλλά μας πίεσε να το αγοράσουμε για το ποσό που προσφέρθηκε - ήμασταν παράλογοι χωρίς εμπιστοσύνη και δεν ήμασταν αρκετά ισχυροί για να μειώσουμε την τιμή μόνοι μας.
Λάθος 3- Δεν ελέγξαμε αρκετούς εργολάβους και τιμές και πήραμε το φθηνότερο.
Λάθος 4 - Βασιστήκαμε πάρα πολύ σε άλλους και πιστέψαμε πάρα πολύ τόσο στον μεσίτη όσο και στον ανάδοχο.
Ας ξεκινήσουμε με τον διαμεσολαβητή που βασιστήκαμε πάρα πολύ πάνω του, του δώσαμε υπερβολική δύναμη και έλεγχο. Δεν ελέγξαμε αν όντως έχει εμπειρία από επενδυτές και εποπτεία εργολάβων.
Και δεν το δοκιμάσαμε έτσι ώστε να λειτουργήσει.
Ο εργολάβος το άλειψε και του είπε ότι προχωρούσε σύμφωνα με το σχέδιο, ενώ στην πράξη δεν έκανε πολλά.
Ο μεσίτης και ο βοηθός του επισκέφτηκαν πολύ το ακίνητο και ήταν σε επαφή με τον εργολάβο, αλλά αν δεν παρατήρησαν ότι ο εργολάβος εργαζόταν πάνω τους, πιθανότατα δεν κατάλαβαν πολλά για την ανακαίνιση. Ο μεσίτης συμφώνησε να μεταφέρει κεφάλαια στον εργολάβο και έτσι μας δαγκώθηκαν περίπου 60 δολάρια όταν ο καμπάν έφυγε και αποδείχθηκε ότι έκανε μόνο κατεδάφιση.
Λάθος 5- Δεν ήμασταν κοντά στο σύστημα που γνωρίζαμε.Συμπεράσματα
Ζητήστε να συμβουλευτείτε για βοήθεια, έχουμε μια καταπληκτική κοινότητα επενδυτών που είναι πρόθυμοι να συμβουλεύσουν και να βοηθήσουν.Ακούστε τις διαισθήσεις - κάναμε πολλά πράγματα με τα οποία δεν συμφωνούσαμε και που το στομάχι φώναξε ότι δεν ήταν αλήθεια.
Ελέγξτε προσεκτικά πριν αποφασίσετε να συνεργαστείτε με επαγγελματίεςΑκόμα κι αν είστε άπειρος και ανασφαλής πράσινος, μην εγκαταλείπετε τις δυνάμεις σας και μην υποτιμάτε την αξία σας (διεκτικότητα, γνώση, ικανότητες,)
Σκεφτήκαμε ότι αν προσλάβουμε επαγγελματίες σαν μεσίτης, μπορούμε να τον εμπιστευτούμε και να ξεκουραστούμε, ξέρω ότι δεν υπάρχει κάτι τέτοιο και ότι πρέπει να συμμετέχουμε σε όλα και να ελέγχουμε τα πάντα. Είμαστε Hex Manager.
Όχι να ενεργούμε από συναισθήματα αλλά μόνο από λογικές σκέψεις
Και φυσικά, να είστε κοντά στις αρχές, τις κόκκινες γραμμές και το σύστημα. Κατά τη γνώμη μου, αυτό είναι αδύνατο σήμερα.
Σήμερα γλείφουμε τις πληγές ιδιοκτησίας σε ένα συμβόλαιο σε φθηνότερη τιμή από ό,τι αγοράσαμε
Ελπίζουμε να μην το παρακάνουμε για την επόμενη προσφορά μας.Ευχαριστώ όσους έφτασαν ως εδώ
Στείλετε…
- Η πιο σημαντική ανάρτηση εδώ και πολύ καιρό στο Pace.
Η ιστορία μιας από τις συναλλαγές μου:
Αγορά οικοπέδου και νέα οικοδομική συναλλαγή, συνολικής αξίας 206$, αναμένεται να ενοικιαστεί το 2000, αγοραία αξία εκτιμώμενη στο τέλος των 260.
Το σπίτι ενοικιάζεται στην πραγματικότητα μόνο μετά από αρκετούς μήνες προσπαθειών, συμπεριλαμβανομένης πρόσθετης επένδυσης σε αναβαθμίσεις στα 1700 το μήνα αντί για το 2000.
Προς το τέλος του συμβολαίου, πρόσθετες προσπάθειες ενοικίασης το 2000 ήταν ανεπιτυχείς και λόγω του ακριβού λειτουργικού κόστους στη γειτονιά (για παράδειγμα, ετήσιο φόρο ακίνητης περιουσίας 2800 $ αντί για 1600 NIS μου είπαν) και της κατανόησης ότι η ενοικίαση δεν θα αυξήσει απόφαση να βγει προς πώληση.
Μετά από σχεδόν ένα χρόνο άδειου σπιτιού και υψηλού μηνιαίου κόστους, ειδικά το καλοκαίρι, κηπουρική, ρεύμα κ.λπ., λαμβάνουμε μια προσφορά που επίσης αποκρυσταλλώνεται προς πώληση. Κατώτατη γραμμή μετά την πώληση των εξόδων ότι επένδυσα θα πάρω πίσω.
Συμπεράσματα:
Μια γειτονιά που δεν έχει καθόλου ενοίκια μάλλον δεν θα είναι ούτε σε αυτήν….
Όταν χτίζεις ένα απλό σπίτι σε μια σχετικά πολυτελή γειτονιά, η τιμή του σπιτιού σου δεν θα ανέβει γιατί τα σπίτια εκεί είναι όμορφα, αν το σπίτι που έφτιαξες είναι σχετικά μικρό, όλα τα υπνοδωμάτια είναι στον επάνω όροφο και όχι όπως συνήθως. Το βασικό επίπεδο φινιρίσματος απλά δεν πωλείται.
Τα έξοδα πώλησης περίπου 9 τοις εκατό είναι πολλά χρήματα και αυτό σημαίνει ότι για να επωφεληθείτε από το χάσμα μεταξύ της τιμής αγοράς και πώλησης, πρέπει να έχετε περίπου το 30 τοις εκατό πραγματικό. Σε αυτή τη συμφωνία που έχασα ήδη στην Κένυα, ο προγραμματιστής έκοψε όλα τα κέρδη όταν με πούλησε στα 210.
Η τιμή που αγόρασα ήταν σχετικά φθηνή για σπίτια της γειτονιάς που κοστίζουν περίπου 340 αλλά η τιμή ανά μέτρο κατασκευής ήταν αρκετά υψηλή και δεν το έλεγξα.
Ένα άδειο σπίτι είναι έξοδο.
Ευτυχώς από την αρχή δεν προσέγγισα την επιχειρηματικότητα με τη σκέψη μιας άλλης συμφωνίας που έπρεπε να φέρω χρήματα από το σπίτι για έναν ολόκληρο χρόνο, εδώ συνολικά μια κακή συμφωνία χάλασε λίγο όλο το σακίδιο.
Είναι καλύτερο να πείτε αντίο σε μια κακή συμφωνία παρά να την κρατήσετε.
Οι επιχειρηματίες συνήθως μειώνουν το κέρδος τη δεύτερη στιγμή που κλείνουν μια συμφωνία μαζί σας και αυτό είναι εντάξει, αλλά πρέπει να φροντίσετε να το αφήσουν και σε εσάς και να μην εξαρτηθείτε μόνο από ψευδαισθήσεις μελλοντικής αύξησης της αξίας. - Η βάση και η προθυμία να παραδεχτείς ένα λάθος ή να αναγνωρίσεις την αποτυχία μιας συμφωνίας - είναι ένας ακρογωνιαίος λίθος και μια σταθερή βάση για να αποφύγεις λάθη στο μέλλον και να μην ερωτευτείς το ακίνητο και να περιμένεις ίσως και κάπως να επιστρέψει τα χρήματα.. καλύτερα να πας όπως έγραψες, Έχω αρκετούς φίλους που ανήκουν στο League of Homes σε δεκάδες αλλά και εκατοντάδες εκατομμύρια δολάρια σε προσφορές!!! Και με δίδαξαν - όσο πιο γρήγορα παραδεχόμασταν τόσο περισσότερα λάθη πληρώσαμε τα πληρώσαμε. !!!! Ναι, ακόμη και μεγιστάνες και ιππότες ακινήτων πέφτουν και κάνουν λάθη… εσωτερικεύστε, κατανοήστε, ευχαριστήστε και προχωρήστε, χρειάζεται την ικανότητα να αφήσετε το εγώ στην άκρη για λίγο - καλή τύχη σε όσους δεν έπεσαν δεν σκόνταψαν και δεν έκαναν λάθος … και το ίδιο κάνουμε και εμείς οι υπόλοιποι άνθρωποι
Φίλοι, ευχαριστώ για την κοινή χρήση - συμβάλλει και βοηθά όλους. Λίγα λόγια για τις περιοχές που ονομάζονται Πολεμικές Ζώνες μπορούν να θεωρηθούν εδώ ως μια ωραία ταμειακή ροή, από την άλλη πλευρά, μερικές φορές δεν διαρκεί πολύ, και κάθε φορά που αλλάζει ένας ενοικιαστής πρέπει να σκέφτεστε το κόστος πληρωμής των εταιρειών διαχείρισης και φυσικά το κόστος των επισκευών μετά την αλλαγή ενοικιαστών. Δεν έχω εμπειρία με τέτοια σπίτια,. Είμαι υπέρ των τόπων όπου είναι διασκεδαστικό να αγοράζεις σπίτια για να ανακαινίσεις και να πουλήσεις ή να βρεις ενοικιαστές για πολλά χρόνια. Πριν αγοράσω, πάντα θα πρότεινα να κάνετε επιθεώρηση μηχανικού και έτσι να πάρετε μια ιδέα για τις επισκευές (ένας πολύ καλός τρόπος για να λυγίσετε το χέρι του πωλητή και να μειώσετε την τιμή) …… Καλή τύχη και ένα χαμόγελο σε όλους
Εδώ είναι μια άλλη ανάρτηση που μετατράπηκε από αυτό που υποτίθεται ότι ήταν υλικό μελέτης ηθικού ή μια ιστορία για αποτυχημένες εμπειρίες… στις αντιδράσεις των ενθουσιωδών που πεθαίνουν να διαφημιστούν και να πιέσουν πόσο «μεγάλοι» και «επαγγελματίες» είναι και εγώ και εγώ και εγώ και… Αρκετά ήδη. Αφαιρεί την επιθυμία να διαβάσετε τους άλλους που είναι εκεί και να γράψετε για αυτό…… Είστε όλα τα μεγάλα όπλα που κάνετε έρευνες αγοράς και ξέρετε τα πάντα και στη ζωή μην πέφτετε!! Δεν θα ψάχνατε για επενδυτές σε κεριά, υποτίθεται ότι ήσασταν εκατομμυριούχοι εδώ και πολύ καιρό και επενδύατε μόνο τα χρήματά σας !!!!! Για το τι να αφήσεις κάποιον να απολαύσει τον αφάνταστο επαγγελματισμό και την ιδιοφυΐα σου… .. λίγο πίσω στο Earth Brass
LiorLiorchik
μονάδες μελέτης
Moshe Katzir Mor Amira
Ιστορία αποτυχημένης συμφωνίας: προσοχή, πολύ μεγάλη ανάρτηση…
Πριν από περίπου τρία χρόνια μπήκα ως επενδυτής στο flip deal άλλων επιχειρηματιών.
Ο προγραμματιστής υποσχέθηκε στα χαρτιά βουνά και λόφους, όλα φαίνονται ροζ - η συμφωνία υποτίθεται ότι θα διαρκούσε 6 μήνες και θα έφερνε απόδοση άνω του 11%
Ήμασταν 5 επενδυτές σε μια συμφωνία σε μια από τις καλύτερες περιοχές στο Jacksonville Florida
Κόστος ακινήτου 190 $
Κόστος ανακαίνισης και επιπλέον 85 $
Έκπτωση 365 $
ακούγεται υπέροχο
Ήμουν τότε στην αρχή του ταξιδιού μου και ταυτόχρονα είχα πάρα πολλά χρήματα για να μπορώ να κάνω συναλλαγές ο ίδιος, οπότε αποφάσισα να μπω ως επενδυτής και επίσης να γνωρίσω καλύτερα την περιοχή επενδύοντας σε έναν άλλο προγραμματιστή - εξαιρετική περιοχή , καλό copmes, ακίνητο που προσφέρεται προς πώληση κοντά έλαβε 13 προσφορές την πρώτη ημέρα Όχι;
Άρα στην πράξη ήταν λίγο λιγότερο.
Ξεκίνησε με την ανακαίνιση να καθυστερεί και τον πρώτο εργολάβο να απολύεται μετά από 3 μήνες.
Μέχρι να βρεθεί ένας νέος εργολάβος που έχει συμφωνήσει να συνεχίσει από εκείνο το σημείο - και όποιος συνεργάζεται με εργολάβους ξέρει ότι αυτό που μισούν περισσότερο είναι να συνεχίσουν τη δουλειά άλλου εργολάβου… έχει περάσει άλλος ενάμιση μήνας.
Οι εργασίες με τον νέο εργολάβο έπρεπε να ολοκληρωθούν μέσα σε ένα μήνα αλλά φυσικά και με αυτόν καθυστέρησαν και οι εργασίες συνεχίστηκαν για άλλους τέσσερις μήνες.
Σε αυτό το σημείο βρισκόμαστε σε κατάσταση 11 μηνών από την έναρξη του έργου και μόλις τώρα το ακίνητο προσφέρθηκε προς πώληση - ακόμα στην προβλεπόμενη τιμή 365 $
Άρα καταλαβαίνουμε ήδη ότι μισό χρόνο δεν θα πάρει…
Το ακίνητο είναι στην αγορά, ο κόσμος έρχεται να δει αλλά δεν υπάρχει σοβαρή προσφορά.
Περνάει ένας μήνας και άλλοι δύο μήνες και τίποτα…
Ξεκινώντας να μειώνω την τιμή,
Στην αρχή στις 10
δεν είναι τίποτα…
Άλλος ένας μήνας, άλλος λήψη και άλλος λήψη και τίποτα.
Μετά από 6 μήνες μάρκετινγκ είμαστε ήδη στα 334 $
30 $ κάτω από την προβλεπόμενη τιμή.
Επιτέλους αποφασίστε να αλλάξετε μεσίτες - ίσως το τρέχον δεν είναι αρκετά καλό…
Ο νέος μεσίτης συνιστά να γίνουν αλλαγές - μερικοί εξωραϊσμοί, τοποθέτηση άλλης πόρτας, προσθήκη πλακιδίων στην κουζίνα Σκηνοθεσία (έπιπλα οθόνης) - όλα αυτά φυσικά με πρόσθετη δαπάνη των επενδυτών μας… και φεύγουμε!
Το ακίνητο κυκλοφορεί με το νέο realtor στην τιμή των 334 $
Ο νέος μεσίτης είναι γεμάτος ενέργεια και καλή θέληση για συνέδρια, ένα ανοιχτό σπίτι με catering, ένας έμπορος καρτών δώρων που διανέμει σε όλα τα πιθανά μέσα - και το nada, τίποτα.
Ένας από τους επενδυτές που ήταν ο λιγότερο υπομονετικός από τους υπόλοιπους σε όλη τη διαδρομή άσκησε μεγάλη πίεση στον προγραμματιστή και στους άλλους επενδυτές να λάβουν περαιτέρω μέτρα για να προωθήσουν την ολοκλήρωση της συμφωνίας.
Μεταξύ άλλων, αρχίσαμε να ελέγχουμε με πιθανούς αγοραστές τον λόγο για τον οποίο εγκατέλειψαν το σπίτι και αποδεικνύεται ότι πολλοί ξεφεύγουν από το θέμα λόγω της εγγύτητας του σπιτιού σε έναν πολυσύχναστο δρόμο - που δεν μπορεί να αλλάξει…
Μετά από δύο μήνες υπάρχει επιτέλους μια οικογένεια που ενδιαφέρεται για το ακίνητο
Πόσο προσφέρει;
$ 310K
Όλοι ήδη πεθαίνουν για να απαλλαγούν από αυτήν την κακή συμφωνία, αλλά για εκείνον τον επενδυτή που ήταν λιγότερο υπομονετικός φαινόταν προβληματικό και δεν συμφώνησε να πέσει τόσο πολύ, καθώς ήμασταν στα 330 χιλιάδες $
Στο τέλος, ο αρνητής πείστηκε - ο υποψήφιος αγοραστής έστειλε έναν επιθεωρητή και μετά από ένα μήνα αποφάσισε - σωστά, να εγκαταλείψει τη συμφωνία…
Άλλος ένας μήνας - μια καταιγίδα φτάνει στην περιοχή, ευτυχώς δεν προκαλεί μεγάλη ζημιά…
Τακτοποιήστε λίγο τον κήπο και ξεκινήστε ξανά.
Είμαστε ήδη ένα χρόνο και εννέα μήνες στο έργο!
Αποφασίστε να μειώνετε την τιμή κατά χίλια δολάρια κάθε εβδομάδα για να αναπηδάτε συχνά τη διαφήμιση.
Μετά από άλλους 3 μήνες, αποφασίζουν να μειώσουν επιθετικά την τιμή στα 299 $
Περισσότερες οικογένειες αρχίζουν να έρχονται, αλλά εν τω μεταξύ εμφανίζονται ρωγμές στους τοίχους και την οροφή που απαιτούν επισκευή - ο προγραμματιστής αποφασίζει να επισκευάσει με δικά του έξοδα.
Μέχρι στιγμής οι μόνες προσφορές είναι για 220 $ - 230 $ άλλες επιχειρήσεις
Μετά από περίπου δύο χρόνια και δύο μήνες από την αρχή - φτάνουν τα ευχάριστα νέα - υπάρχει συμβόλαιο με αγοραστή για $ 299 !!!
Αλλά δυστυχώς -μετά από λίγες μέρες- φτάνει ένα μήνυμα ότι ο αγοραστής ακύρωσε την αγορά.
Ξεκίνησε ξανά…
Περνούν άλλοι δύο μήνες κατά τους οποίους η τιμή μειώνεται κάθε λίγες εβδομάδες
Φτάνοντας τα 265 $ - μια απώλεια περίπου $ 40
Τελικά μετά από δύο χρόνια και εννέα μήνες
Καταφέρετε να προσεγγίσετε έναν αγοραστή που είναι πρόθυμος να πληρώσει 260 χιλιάδες $ -
Θυμάστε το αρχικό σχέδιο;
Αυτό με την επίσημη πυξίδα από έναν μεσίτη για 365 $;
Βγήκαμε από τη συμφωνία μετά από σχεδόν τρία χρόνια με δόντια και νύχια - αλλά και πάλι με τα περισσότερα από τα χρήματα που επενδύσαμε.
Όποιος έχει έρθει μαζί μου τόσο μακριά βλέπει πώς μια συμφωνία μπορεί να μην μοιάζει ακριβώς όπως είχε προγραμματιστεί.
Δεν είναι πάντα δυνατό να βασιστείς στην πυξίδα ενός μεσίτη
Η θέση του σπιτιού στο δρόμο μπορεί να επηρεάσει δραστικά τη ζήτησή του ακόμα και σε σύγκριση με ένα σπίτι δίπλα του
Όταν βρίσκεστε με πολλούς άλλους επενδυτές σε μια συμφωνία, δεν έχετε τη δυνατότητα να λαμβάνετε αποφάσεις ανεξάρτητα.
Είναι δύσκολο να εμπιστευτείς τους άλλους χωρίς να γνωρίζεις και να ελέγξεις σε βάθος.
Με όλα τα προβλήματα - περίπου το 80% των χρημάτων που επενδύθηκαν επιστρέφεται και δεν είναι απώλεια όλων των χρημάτων όπως μπορεί να συμβεί στο χρηματιστήριο…
Έσκαψα αρκετά, ελπίζοντας να μεγάλωσα σε κάτι.
Tali Eliash
Πραγματικά ευπρόσδεκτο νήμα..πριν μπω στη συμφωνία..είσαι υπέροχοι..συνεχίστε να μοιράζεστε
Παιδιά αυτή η ανάρτηση αξίζει χρυσό.
Ο Jacob Sapoj θα διαβάσει.Εξαιρετικό.
Γεια, αγόρασα ένα ακίνητο τον Ιούλιο του 2016 ακριβώς στην αρχή του δρόμου στη Gastonia North Carolina για 32000$ ενοίκιο 475..ένας ενοικιαστής μέσα και ο μεσίτης είπε θαύματα και θαύματα..έκανα μια επιθεώρηση cma thachl στο σχολείο..I έλεγξε τον διαχειριστή του ακινήτου και ακόμη και ο Robert Schmin μίλησε μαζί του και μου είπε ότι καταλαβαίνει το ενδιαφέρον και εκεί έχω ένα καλό προσωπικό..μετά από ένα μήνα ενοικίου..ο διαχειριστής του ακινήτου τρέχει πολύ αργά και μέχρι την εκκένωση χρειάστηκαν δύο και ένα μισό μήνα. Για να νοικιάσετε πρέπει να κάνετε ανακαίνιση για να εκκενώσετε το σπίτι μοιάζει με κόλαση… 18000 επένδυση σε ανακαίνιση που ολοκληρώθηκε τον Ιανουάριο. Εν ολίγοις επένδυσα περίπου 50000..ενοικιάσαμε στα 695 .. βελτιωθήκαμε... Το ακίνητο δούλευε μέχρι τον Ιανουάριο του 2018. Μετά δεν πληρώνει ο ενοικιαστής..ενοικιαστής που πέρασε όλα τα τεστ με επιτυχία. Τον Φεβρουάριο είπα ότι πρέπει να πουληθεί. Δεν ήθελα το ακίνητο.. μέσα σε ένα μήνα πούλησα στα 56000. Στην τσέπη μου έμεινα 51000 μετά από όλο το κόστος της πώλησης. Ένα περιουσιακό στοιχείο στο οποίο έχασα.
Φλιπ που δεν έχει κλείσει ακόμα, ελπίζω να έχει αίσιο τέλος με κάποιο τρόπο.. Ένα ακίνητο που αγοράστηκε σε μια περιζήτητη γειτονιά για 135 χιλιάδες $ Μια ανακαίνιση υποτίθεται ότι ήταν 120 χιλιάδες $ και τιμή πώλησης 350 χιλιάδες $
Προς το τέλος της αγοράς, ελέγχουμε με άλλους μεσίτες και το συμπέρασμα ότι είναι δυνατό να φτάσουμε ακόμη και τα $400. Διαφημίστε το ακίνητο για 390 $ ενθουσιασμένοι με το πόσο κέρδος μπορεί να πραγματοποιηθεί .. λάβετε μια προσφορά την πρώτη ανοιχτή μέρα. Υπογράφοντας ένα συμβόλαιο .. στη συνέχεια για ενάμιση μήνα απλώς παζαρεύαμε την τιμή μέχρι που μας οδήγησε στα 355 χιλιάδες $. Σε αυτό το σημείο, είχαμε ήδη ξεχάσει την αρχική κληρονομιά και στενοχωρηθήκαμε πόσο μας μείωσε από 400 χιλιάδες $ .. και απορρίψαμε την προσφορά. Λάθος!!!
Μην αρνηθείτε να πουλήσετε με κέρδος! Απαγορεύεται να αφήνετε ένα ακίνητο στον αέρα για πολύ καιρό.
Για μισό χρόνο προσπαθώντας να πουλήσουμε, απογειωθήκαμε από τον αέρα έπρεπε να προσθέσουμε χρήματα σε κάθε είδους αναβαθμίσεις, το κόστος HML σκαρφαλώνει. Θα μπορούσε να ήταν ήδη πίσω μας..
Τώρα βρισκόμαστε σε διαδικασία αναχρηματοδότησης για να μειώσουμε το κόστος των τόκων και να κάνουμε μετρητά στον επενδυτή ώστε να βγάλει κέρδος αυτή τη στιγμή (εάν υπάρξει ζημία, που θα είναι σε εμάς και όχι σε αυτόν), βελτιώσεις στο ακίνητο και επανέκδοση ως νέο στην αγορά ??
Το κύριο πράγμα - έμαθα πολλά για τα ακόλουθα έργα!
Or τον Στερν Νόελ
Δεν είσαι ο μόνος αλλά σίγουρα ξεχωριστός
????
Θα χαρούμε να δημοσιεύσουμε τις εμπειρίες σας και τη σοφία της εμπειρίας σας..την άποψή σας
(Ναι, εργάζομαι σε σκληρούς και αδύναμους τομείς, με τρελές επιστροφές, αλλά αυτό είναι για άλλο ραντεβού) - Χαίρομαι που διαβάζω αυτήν την κοινή χρήση. Λειτουργεί σε αυτές τις περιοχές και νόμιζα ότι ήμουν ο μόνος ομιλητής των Εβραίων που πηδούσε στα πιο δύσκολα μέρη.
Λοιπόν, έτσι, βρήκα μια ενιαία οικογενειακή τιμή στην αγορά περίπου 45,000 $, απαιτούμενη τιμή πριν από τις διαπραγματεύσεις 22,000 $, τιμή κλεισίματος 10,000 $, τιμή ανακαίνισης 15,000 $…
Συμφώνησα με τον τίτλο του πωλητή (πρώτο λάθος - προς το παρόν μόνο με τον τίτλο μου), έλαβα έγκριση για χρέος προς τον δήμο, συμφωνήθηκε ο τίτλος να τον κλείνει με τα χρήματα που θα ληφθούν στο κλείσιμο…
Τη μόνη φορά από τις 15 προσφορές μου ήμουν παρών στο κλείσιμο, η επιταγή μεταφέρθηκε σε έναν τίτλο που ήταν κρύος στο κλείσιμο, υπογράψαμε τα πάντα, πήραμε τα έντυπα, κανένα κλειδί επειδή το σπίτι είναι κλειστό και ανοίκειο, είπαμε αντίο, Έφερα έναν εργολάβο που δούλεψε μαζί μου για να ανακαινίσει το σπίτι μου και δεν τελείωσε. Ενώ εργαζόμουν μπήκαν στο σπίτι μας φαρμακωμένοι για χρήση (ναι, δουλεύω σε σκληρές και αδύναμες περιοχές, με τρελές επιστροφές αλλά αυτό είναι για άλλη ημερομηνία), φυσικά διάρρηξη ανοίγοντας μια τρύπα στην οροφή και δαγκώνοντας τον εργολάβο επιπλέον 3,000 $ για ανακαίνιση, ο εργολάβος προχωρά αργά επειδή δεν μπορώ να εκτελέσω 2 εργασίες ταυτόχρονα (Σύντομη εμπειρία με τον εργολάβο), αποφάσισα να συνεχίσω την ανακαίνιση με τον εργολάβο μου που έχω εμπειρία με, όταν ο εργολάβος ήρθε να ξεκινήσει δουλειά βρήκε εργάτες άλλου εργολάβου που εργάζονται για λογαριασμό του ιδιοκτήτη, μια σύντομη έρευνα αποκάλυψε ότι ο τίτλος πήγε σπίτι για να ξεκουραστεί για περίπου μια εβδομάδα και πλησίασε το δήμο μετά από περίπου τρεις εβδομάδες για να εγγραφεί το σπίτι στο όνομά μου και να πληρώσει τα διάφορα χρέη και λογαριασμούς… Εν τω μεταξύ ο επιμελής σερίφης έβγαλε το σπίτι σε δημοπρασία… στην τιμή των 17,000 δολαρίων εν αγνοία μας…
Αυτή τη στιγμή η ζημιά στη συμφωνία είναι περίπου 14,000 $ και είναι ακόμα ασαφές, αλλά θα κλείσει, τον Μάρτιο έρχομαι σε μια ακρόαση δικαστηρίου στη Φιλαδέλφεια για την αγωγή μου κατά του μεσίτη… ελπίζω να βγάλω όσο το δυνατόν περισσότερα από αυτό και ίσως και από τον τίτλο…
Η ουσία είναι να βασίζομαι σε επαγγελματίες που δεν ήξερα πολύ καλά, με λίγη πίστη σε εμένα και είναι ξεκάθαρο για μένα ότι είμαι υπεύθυνος για όλα όσα συνέβησαν και σίγουρα έβγαλα τα απαραίτητα συμπεράσματα και αντιμετώπισα τις ελλείψεις μου…
Θα με κρατήσει από μια κακή συμφωνία στο μέλλον; Δεν ξέρω, πιστεύω ότι θα υπάρξουν άλλα λάθη και όχι λάθη που έχω ήδη κάνει….
Δεν είναι κακό, αλλά προς το παρόν δεν βάζω ακόμα όπως περιμέναμε και γεύση λεμονιού αυτή τη στιγμή: επενδύοντας μαζί με τον αδερφό μου και άλλους 3 συνεργάτες σε ένα εμπορικό ακίνητο, ένα μικρό συγκρότημα γραφείων στη Φλόριντα. Τα νούμερα στα χαρτιά είναι καταπληκτικά, η πλειοψηφία είναι νοικιασμένη, ο αδερφός μου ως Αμερικανός έχει κανονίσει χρηματοδότηση και όλα υποτίθεται ότι λειτουργούν. Μια εβδομάδα πριν από το κλείσιμο η τράπεζα ανατίναξε τη συμφωνία για τις δρακόντειες συμφωνίες (περιορισμούς) και έπρεπε να βρούμε έναν δανειστή με υψηλότερο επιτόκιο. Ακόμα οι αριθμοί λειτουργούν.
Το ακίνητο περνά στην κυριότητα της εταιρικής σχέσης και όλα είναι καλά. Περνούν δύο μήνες και η 'Irma' περνά πάνω από το ακίνητο. Πολλές ζημιές που η ασφαλιστική παρέσυρε στα πόδια με αποτέλεσμα ο κάθε συνεργάτης να βάλει το χέρι στην τσέπη κατά ένα ποσοστό. Το 2017 η ζημιά ανήλθε σε 8Α $. Εδώ νόμιζα ότι όλα ήταν καλά. Πριν από λίγους μήνες, ως σωρευτική ζημιά από την καταιγίδα, η οροφή χρειάστηκε επίσης να αντικατασταθεί με άλλη αρχαιότητα 9Α $. Συνολική επένδυση 50 Α Το σχέδιο έδειξε προσδοκία μεταξύ 12 και 15 τοις εκατό ετήσιας απόδοσης. Η Ίρμα διέκοψε τα σχέδια και αυτή τη στιγμή αντί να δω χρήματα πρόσθεσα άλλα 17 Α $ στην επένδυση.
Πηγαίνετε και εξηγήστε στη γυναίκα ότι αυτή είναι μια καλή επένδυση και ότι ήθελε να αγοράσει ένα άλλο επενδυτικό ακίνητο εκ των υστέρων… (αγοράσαμε άλλα 2 από τότε, αλλά αυτό είναι για άλλη συζήτηση). Τα λέμε σε 5 και λίγα χρόνια.
Συμπέρασμα Δεν είναι όλα ρόδινα Υπάρχουν πάντα εκπλήξεις, ακόμα κι αν τα κάνετε όλα σωστά με τους κατάλληλους επαγγελματίες, θα πρέπει να σας εκτιμούν για τις εκπλήξεις.
2 κακές προσφορές,
Η πρώτη συμφωνία που υποτίθεται ότι ήταν για την Ενότητα 8,
Μέρος της αγοράς περιελάμβανε ανακαίνιση, μεταφορά της διαδικασίας κοπής, ενοικίαση και αναμενόμενη επιστροφή.
Στην πραγματικότητα ένας πολύ κακός διαχειριστής περιουσιακών στοιχείων,
Δεν μεταφέρεται στην Ενότητα 8,
Νοικιασμένο και λόγω κακής διαχείρισης δεν μπήκαν χρήματα.
Μετά από ένα χρόνο τρεξίματος πουλήθηκε με ζημία….
Μια δεύτερη συμφωνία ξεκίνησε καλά και γλίστρησε στην άβυσσο της προφανώς απώλειας επένδυσης 50%.
Κύριο μάθημα - εμπιστευτείτε τους άλλους να κάνουν τη δουλειά για εσάς, αυτή δεν είναι μια νικηφόρα νίκη,
Ο διαχειριστής ακινήτων δεν λειτουργεί, η Shimutnik δεν λειτουργεί, κάποιος δεν λειτουργεί - κόψτε και γρήγορα ακόμα και σε στιγμιαία τιμή απώλειας… Είναι καλύτερα να κόψετε και να χάσετε λίγο παρά να τραβήξετε και να χάσετε πολλά.
Έρχομαι με εμπειρία στο real estate, ασχολούμαι με την επιχειρηματικότητα και την εκτέλεση για τα προς το ζην και κάνω πολύπλοκα έργα και τα πάντα στη χώρα και όταν έχω τον έλεγχο και το κάνω πολύ καλά.
Δύο σχετικά μικρές, απλές συναλλαγές απέτυχαν παταγωδώς.
Δεν ντρέπομαι να το παραδεχτώ.
Τα επόμενα έργα στις ΗΠΑ και θα είναι αρκετά θα γίνουν διαφορετικά και δεν έχω καμία αμφιβολία για την επιτυχία τους.
Σαμπάτ Σαλόμ
Η χειρότερη συμφωνία μου είναι ότι μέχρι στιγμής δεν έχω κάνει καμία συμφωνία.