Συμβουλές και προτιμήσεις για μια πρώτη επένδυση
Συμβουλές και προτιμήσεις για μια πρώτη επένδυση
Μια ερώτηση για τους ειδικούς στο κοινό μας αν έχετε 100,000
Πώς θα προτιμούσατε να τα επενδύσετε; Σε ένα ακίνητο σε ένα μέρος όπως το Τέξας για παράδειγμα ή σε 2 ακίνητα στην Ιντιάνα; Αν μπορούσατε επίσης να το διευκρινίσετε, θα το εκτιμούσα πολύ.
Για όσους βρίσκονται στο Ισραήλ, η αρχή μιας υπέροχης μέρας, και για εκείνους στις ΗΠΑ, καληνύχτα;
Οι αρχικές απαντήσεις στην ανάρτηση μπορούν να διαβαστούν στο κάτω μέρος της τρέχουσας σελίδας ανάρτησης στον ιστότοπο ή στο σύνδεσμο για την ανάρτηση στο Facebook και φυσικά είστε ευπρόσδεκτοι να συμμετάσχετε στη συζήτηση
- Καληνυχτα. Δεν θεωρώ τον εαυτό μου ειδικό, αλλά γενικά, εκτός από τη μηνιαία εξόφληση φυσικά, θα έλεγχα και για αύξηση των περιβαλλοντικών τιμών.
- Ευχαριστώ για την ερώτηση
- Νομίζω ότι όλα εξαρτώνται από την επιστροφή που μπορείτε να πάρετε
- Γεια σου Jana,
Οι αποδόσεις που αναφέρατε μου ακούγονται πολύ υψηλές και η ερώτηση αν είναι ακαθάριστες ή καθαρές!Προηγουμένως, νομίζω ότι υπάρχουν μερικές σημαντικές ερωτήσεις που πρέπει να απαντήσετε, για να ξέρετε σε ποια κατεύθυνση επένδυσης θέλετε να πάτε. τι είναι σημαντικό να κατανοήσετε πριν κάνετε την επένδυση;
- Ποιες είναι οι ανάγκες σας;
- Τι επίπεδο κινδύνου είστε διατεθειμένοι να αναλάβετε;
- Τι περιμένεις?
- Ποιος είναι ο προϋπολογισμός σας;
- κι αλλα…
Είναι πολύ σημαντικό να κατανοήσετε όλα αυτά τα πράγματα πριν επενδύσετε.Εμείς οι Ισραηλινοί πάντα ψάχνουμε για φθηνά.
Αν και οι περισσότεροι από εμάς γνωρίζουμε την πρόταση -
Το φτηνό είναι ακριβό!
Μπαίνουμε στον πειρασμό να αγοράσουμε ακίνητα φτηνά. Η αλήθεια είναι ότι είναι πολύ δελεαστικό να αγοράσεις ένα ακίνητο για 30-50 χιλιάδες δολάρια. Σχεδόν όλοι έχουμε ένα τέτοιο ποσό να επενδύσουμε. Το πρόβλημα θα ξεκινήσει λίγους μήνες μετά την αγορά. Όπως γνωρίζουμε συνήθως υπάρχει άμεση σχέση μεταξύ της τιμής του ακινήτου και του επιπέδου του περιβάλλοντός του. Γι' αυτό θυμηθείτε:
Η αγορά ενός ακινήτου στις ΗΠΑ για 30-50 χιλιάδες δολάρια σημαίνει ότι θα αγοράσετε σε μια περιοχή που είναι κοινωνικοοικονομικά αδύναμη.
Γι' αυτό δεν συνιστώ να το κάνετε αυτό!!!Τι σημαίνει ?
- ότι το έγκλημα εκεί είναι πιθανώς υψηλό
- ότι η εκπαίδευση εκεί πιθανότατα θα είναι χαμηλή
– Ο μέσος μισθός των πιθανών ενοικιαστών σας πιθανότατα θα είναι χαμηλός.
- Χαμηλό ενοίκιο, και σε περίπτωση δυσλειτουργίας θα έχει ως αποτέλεσμα την απώλεια αρκετών μηνών ενοικίου.
- κι αλλα…Και γιατί είναι ενδιαφέρον για εσάς;
- σημαίνει ότι σε τέτοιες περιοχές το ενοίκιο θα είναι χαμηλό
- Ο ενοικιαστής θα είναι σε χαμηλό επίπεδο
- και υπάρχει εύλογη πιθανότητα να χάσετε μέρος των χρημάτων σας για ζημιές που θα σας κάνουν οι ένοικοι αφού φύγουν από το σπίτι σας.λοιπόν τι κάνουμε;
- Αγορά με υποθήκη στις ΗΠΑ!
- Τα επιτόκια στεγαστικών δανείων είναι 4.9-6.5% για 20-25 χρόνια
- Με μετοχικό κεφάλαιο 50 χιλιάδων δολαρίων μπορείτε να αγοράσετε ένα ακίνητο σε καλή περιοχή που κοστίζει περίπου 120-150 χιλιάδες δολάρια. και παράγουν παθητικό εισόδημα περίπου 10% καθαρό.Με επιτυχία!
Γκιλάντ Οζ - Το Τέξας είναι σαφές ότι θα χρησιμοποιούσα ακόμη και ένα ακίνητο υψηλότερης ποιότητας
- Η τάση είναι αυτή.. 2 ιδιότητες παράγουν πιο σταθερή ροή (για πολλούς.. και φυσικά η κάθε τύχη ξεχωριστά)...
Το επόμενο βήμα είναι πόσο γρήγορα μπορείτε να αγοράσετε ένα άλλο ακίνητο στην περιοχή...
Μαντέψτε indie..
Στο μέλλον θα είναι πιο εύκολο για εσάς να τα αξιοποιήσετε όλα στο χαρτοφυλάκιο της Luon…
Τα πάντα σύμφωνα με την ικανότητά σας να παράγετε χρήματα..είναι σε μακροπρόθεσμη άποψη σύμφωνα με τον οικονομικό προγραμματισμό...ανεξάρτητα από τις ανάγκες και τους πραγματικούς στόχους, δεν είμαι σίγουρος ότι η ιδιοκτησία ενός σπιτιού είναι η λύση, αλλά ίσως μια ομαδική επένδυση ή μια επένδυση σε χρέος ή διαφοροποίηση (ο χρηματοοικονομικός σχεδιασμός είναι η προβολή της συνολικής εικόνας και η άμεση προσαρμογή μιας λύσης Taylor...και όχι από το ράφι) - Καλή ερώτηση, αλλά η απάντηση συνήθως βρίσκεται σε εσάς.
Υπάρχουν επενδυτές που επενδύουν 100 σε ένα ακίνητο που πολλές φορές θα τους χαρίσει ηρεμία χάρη σε ένα καλύτερο περιβάλλον αλλά μια σταθερή απόδοση.
Και υπάρχουν επενδυτές που θα προτιμούσαν να επενδύσουν σε δύο ακίνητα σε ελαφρώς λιγότερο καλές περιοχές, αλλά με υψηλότερη απόδοση, και ακόμη κι αν συμβεί να φύγει ένας ενοικιαστής, ένα ακίνητο εξακολουθεί να φέρνει χρήματα.
Φυσικά, είναι σημαντικό να λάβετε υπόψη την τοποθεσία και την αύξηση της αξίας.
Η κατώτατη γραμμή είναι να λάβετε όσο το δυνατόν περισσότερες πληροφορίες και να προχωρήσετε από εκεί.
Προσωπικά θα πήγαινα για δύο ακίνητα στα 50. - Στα περισσότερα μέλη του φόρουμ αρέσουν τα φτηνά ακίνητα. Αυτό δεν σημαίνει ότι είναι καλό ή κακό. Το θέμα είναι ότι ένα φτηνό ακίνητο απαιτεί πιο συνεχή διαχείριση και οποιαδήποτε επισκευή είναι πολύ σημαντική και βλάπτει την απόδοση και μπορεί να προκαλέσει αποθάρρυνση.
Είμαι στο Τέξας 6 χρόνια και όταν ξεκίνησα είχα και 100Α. Σήμερα έχω 5 ακίνητα που έχουν αξία πάνω από 200Α το καθένα. Το Τέξας είναι η πολιτεία με τις καλύτερες παραμέτρους για επενδύσεις στις ΗΠΑ. Είναι πιθανό ότι θα απολαύσετε τόσο σταθερότητα όσο και αύξηση της αξίας σας. Θα έπαιρνα τα 100 και θα έπαιρνα υποθήκη και θα αγόραζα ένα καλό ακίνητο για 200 στάβλους που θα σου φέρει επιστροφή περίπου 1600-1750 δολαρίων. Πραγματικά ισοδύναμο με ένα διαμέρισμα υψηλής ποιότητας σε μια περιοχή υψηλής ζήτησης στο Ισραήλ.
Ένας αρχάριος επενδυτής χρειάζεται μια σταθερή περιοχή και όχι ένα φτηνό ακίνητο που είναι πιο «πικάντικο».
Επιτυχώς - Ντάνιελ Ντάχαν
Η λέξη αγάπη μπορεί να ερμηνευτεί λίγο κατά τη γνώμη μου... - Θέλω να εξηγήσω από την πλευρά της κόρης μου και συγχωρέστε με αν θα είναι λίγο δύσκολο να συνδεθώ.
Υπάρχουν πολλές συναλλαγές και όταν έρχομαι σε μια συναλλαγή αυτό που καθορίζει για μένα είναι το ρίσκο/ανταμοιβή και όχι το πού βρίσκεται μια συναλλαγή γιατί οι συναλλαγές μπορούν να γίνουν οπουδήποτε.
Το πρώτο πράγμα που εξετάζουμε είναι το είδος της συμφωνίας. Υπάρχουν συναλλαγές buy&hold και υπάρχουν συναλλαγές αναστροφής.
Κάθε συμφωνία έχει τους κινδύνους της και θα μιλήσω για τα πάντα.
Η συναλλαγή έχει 3 παραμέτρους που εξετάζουμε και εξετάζουμε
Τιμή πωλήσεως :
Ξεκινάμε με comps
Συνήθως το παίρνουμε από έναν μεσίτη που εργάζεται στην περιοχή. Θα πρέπει επίσης να γνωρίζει την περιοχή και να έχει πουλήσει στο παρελθόν σε αυτήν την περιοχή. Και είναι υποχρεωτικό να ελεγχθεί ότι πούλησε και όχι απλώς έναν αριθμό.
Δεν συμβιβαζόμαστε με ένα, ελέγχουμε με όχι λιγότερο από τρεις, αλλά πρέπει πάντα να καταλάβετε ότι ούτε αυτοί ξέρουν πάντα ποια είναι η ιστορία του σπιτιού.
Γι' αυτό και εγώ προτιμώ να μιλάω με γείτονες, αλλά για αυτό βγάζουν κάποιον που μπορεί να το κάνει για εμάς και είναι λογικός.
Συνήθως ελέγχω και με τη μέθοδο Valsolar ότι σπίτια που δίνει μεσάζων δεν ξεπερνούν τους περιορισμούς μιας περιοχής (μεγάλοι δρόμοι, διασταυρώσεις, δεξαμενές νερού κ.λπ.). Μερικές φορές η διέλευση του δρόμου στις ΗΠΑ είναι διαφορετική περιοχή!
Επίσης, κατανοήστε ότι όλα τα δεδομένα πρέπει να είναι ίσα. Αν υπάρχει γκαράζ στα κομπ, τότε ψήναμε κι εμείς, αν υπάρχει υπόγειο, τότε φυτέψαμε και εμείς.
Για να ελέγξουμε μια καλή συμφωνία χρειαζόμαστε κάποιον ντόπιο που γνωρίζει καλά την περιοχή ή μπορεί να μιλήσει με γείτονες.
Πρέπει να καταλάβετε ότι το σπίτι μερικές φορές έχει μια ιστορία που πρέπει να αποδεχτείτε, για παράδειγμα βρίσκεται κοντά σε έναν σιδηροδρομικό σταθμό και όλοι ψάχνουν την περιοχή, που είναι καλή, ή για παράδειγμα, υπάρχουν έμποροι ναρκωτικών κοντά, που είναι ΟΧΙ καλα.
Στη Βίβλο δεν υπάρχει άνθρωπος που να μπορεί να ελέγξει, οπότε κατεβάζουν τον πωλητή για τον σκοπό του υπολογισμού και προχωρούν στο επόμενο.
Πρέπει να καταλάβετε στη Βίβλο ότι εάν δεν συνεργάζεστε με την ομάδα σας, πρέπει να κάνετε μια επιθεώρηση. Και δεν έχει σημασία αν αγοράζετε από χονδρέμπορο που πουλάει χύμα στο Ισραήλ ή αγοράζετε στο εξωτερικό. Είναι απαραίτητο!!!!
Πρέπει επίσης να βρούμε κάποιον που κατανοεί την αναφορά και πώς γίνεται, και είναι υποχρεωτικό ο επιθεωρητής να μην έχει σχέση με τον πωλητή. !!!Με τιποτα !!!
Όλοι πρέπει να καταλάβουν ότι υπάρχει αμοιβή μεσίτη 6% της συναλλαγής στην πώληση και να το συμπεριλάβουν στον υπολογισμό. Οι συντελεστές μου στο τέλος το λαμβάνουν υπόψη αυτό. - Τιμή ανακαίνισης:
Το πρώτο πράγμα που είναι υπεύθυνο για το επίπεδο ανακαίνισης είναι ο ίδιος μεσίτης που βρήκατε στο προηγούμενο βήμα. Πρέπει να καταλάβετε ότι η ανακαίνιση σε Herzliya και Dimona είναι διαφορετική και μόνο ένας μεσίτης από την Herzliya μπορεί να ξέρει πώς να ανακαινίσει στην Herzliya.
Οποιαδήποτε επένδυση πέρα από αυτό που είπε ο μεσίτης δεν πρόκειται να επιστρέψει χρήματα κατά 90%.
Για όσους πιστεύουν ότι θα ανακαινίσουν καλύτερα και θα πουλήσουν πιο ακριβά: δεν θα λειτουργήσει. Εάν ένα σπίτι δεν βρίσκεται σε περιοχή πολυτελείας, οι άνθρωποι θα θέλουν να πάρουν δάνειο και μια τράπεζα θα παραγγείλει έναν εκτιμητή. Ο εκτιμητής έδωσε μια σύσταση με βάση το μέγεθος και τις πωλήσεις γύρω από το σπίτι και όχι με βάση το επίπεδο ανακαίνισης. Υπάρχει ένας χώρος παιχνιδιού εδώ, αλλά δεν είναι περισσότερο από μερικά τοις εκατό στο βιβλίο και ένας αγοραστής πληρώνει ένα μέρος σε μετρητά.
Δεν θα έχετε καλύτερη τιμή, αλλά μπορείτε να πουλήσετε πιο γρήγορα. Και αυτό είναι ένα μοναδικό πλεονέκτημα κατά τη γνώμη μου!!!
Θα επιστρέψουμε λοιπόν στην ίδια την ανακαίνιση:
Εδώ υπάρχει ένας ακόμη μεγαλύτερος διαχωρισμός μεταξύ του τι πρόκειται να γίνει και του γιατί.
Η ανακαίνιση προς ενοικίαση είναι πολύ φθηνότερη και πρέπει να φροντίσετε όλα τα υλικά να είναι πολύ ανθεκτικά και φθηνά
Η πώληση είναι μια διαφορετική ιστορία και πρέπει να βρεις έναν καλό μεσίτη που θα σου πει τι χρειάζεται στη γειτονιά.
Ο επόμενος αριθμός που εισάγεται εδώ είναι το μέγεθος της ανακαίνισης. Για παράδειγμα, με μια ανακαίνιση 15000, τότε η πιθανότητα να γλιστρήσει και να χρειαστεί επιπλέον ποσό άλλων 15000 είναι σχετικά μικρή σε σύγκριση με μια ανακαίνιση 50000
Το βλέπω πολύ απλά. Οτιδήποτε μπορεί να γίνει περίπλοκο είναι αναπόφευκτα περίπλοκο και πρέπει να το λάβετε υπόψη σας. Από εμπειρία, αν είσαι προετοιμασμένος για όλα, θα βγεις καλύτερα από μια συμφωνία στο τέλος.
Αυτό ισχύει για μένα στη Βίβλο και συγκρίνω δύο συναλλαγές με κέρδος 30% 10000 ή δύο συναλλαγές 50000 θα προτιμήσω μία από τις 10000 γιατί όταν έκανα λάθος με 10000 είμαι ακόμα σε μια μεγάλη συναλλαγή στο κέρδος και ένα μικρό σε ζημιά. Ακόμη και ένα μικρό πρέπει να δουλέψει δύο φορές. Για να το επαληθεύσω σε περίπτωση που και έχω μια ολόκληρη ομάδα που είμαι σίγουρος στον τομέα των δύο μικρών συναλλαγών και μια ομάδα που είμαι πολύ λιγότερο σίγουρος στην περιοχή μιας συναλλαγής προτιμώ να το παίξω με ασφάλεια.
Πρέπει επίσης να καταλάβετε ότι η ανακαίνιση ενός ενοικίου είναι πιο απλή και στο διάβασμα και έκανα λάθος θα κερδίσω τα χρήματα πίσω σε βάθος χρόνου.
Αν κάνουμε μια μικρή ανακαίνιση σε ένα παλιό σπίτι, πρέπει να καταλάβουμε ότι υπάρχει ένα κόστος στην πορεία που θα πληρώσουμε προκαταβολικά και θα νοικιάσουμε. Ακόμη και στην πώληση, ο αγοραστής θα πάρει έναν επιθεωρητή και θα πέσουμε από την τιμή πώλησης κοντά στην τιμή που δεν κάναμε, αλλά η τιμή που ρίχνουμε θα είναι ακόμα μικρότερη από αυτή που θα έπρεπε να επενδύσουμε στην ανακαίνιση. Ακόμα προτιμώ να χαμηλώσω την τιμή στο τέλος παρά στην ανακαίνιση γιατί θα μου κοστίσει λιγότερο.
Στην εξίσωση της ενοικίασης πρέπει να ληφθεί υπόψη ένα ακόμη στοιχείο. Όταν ένα σπίτι λείπει για λιγότερο από ένα μήνα, μια εταιρεία διαχείρισης (είναι πολύ σημαντικό τι είναι, αλλά είναι άλλη φορά) θα σας χρεώσει υψηλότερες πληρωμές για επισκευές. - τιμή αγοράς:
Πολλά εξαρτώνται από τα δύο προηγούμενα πράγματα και εξαρτάται από την ιστορία ενός σπιτιού εάν υπάρχει.
Εξαρτάται επίσης από το επίπεδο κινήτρων ενός πωλητή. Πρέπει επίσης να γνωρίζετε ότι η τιμή στην οποία κλείσατε μάλλον δεν είναι η τιμή που αγοράσατε το ακίνητο στο τέλος, επειδή κάθε ευκαιρία μειώνουν την τιμή.
Ό,τι πωλείται ελέγχεται πολλές φορές και η τιμή μειώνεται αν είναι δυνατόν.
Θα δώσω το παράδειγμά μου από ένα από τα τελευταία flips. Υποβάλαμε προσφορά 178 για ένα σπίτι που ήθελαν για 200. Ο πωλητής θέλει να φύγει γιατί μπορεί να χωριστεί η περιοχή και να αναβαθμιστεί το σπίτι και να πουληθεί 400. Η πρώτη υποβάθμιση ήταν όταν λάβαμε προσφορές από δύο εργολάβους, έναν φτηνό 130 και έναν ακριβό 200. Του δείξαμε μια προσφορά 200 και μπορούσαμε να μιλήσουμε για 168. Μετά από αυτό λάβαμε μια επιστολή από αυτήν ότι δεν υπάρχει υποδομή από την άλλη πλευρά του σπιτιού και του το παρουσιάσαμε. Το κατεβάσαμε στους 150. Φυσικά θα πάμε για ανακαίνιση 130 και φυσικά ελέγξαμε ότι η σύνδεση με την υποδομή ενός κοντινού δρόμου θα μας κοστίσει μόνο μερικές χιλιάδες παραπάνω αλλά η κουλτούρα των Αμερικάνων είναι αποδεκτή να κάνουμε τέτοια πράγματα.
Θα αγοράσω ένα ακίνητο σύμφωνα με έναν συγκεκριμένο τύπο:
Τιμή αγοράς + τιμή ανακαίνισης = τιμή τιμή * συντελεστής
Ο συντελεστής είναι διαφορετικός από το Flip Lerental. Για το Flip δουλεύω σύμφωνα με τον ακόλουθο τύπο:
Τιμή ακινήτου προς πώληση: Συντελεστής:
έως 70000: 45%
έως 90000:40%
έως 120000:35%
έως 170000: 30%
έως 250000:28%
έως 300000:26%
Η ενοικίαση είναι το ίδιο πράγμα διαιρούμενο με το 3, για παράδειγμα = 70000
45%/3=15%
Όταν βάζετε όλα τα πράγματα σε χαρτί, καταλήγετε σε μια τεκμηριωμένη απόφαση, η οποία συνήθως εξαρτάται λιγότερο από την περιοχή, εάν είναι αναστροφή και περισσότερο από τα δεδομένα συναλλαγής. Και αν μια περιοχή είναι η ίδια περιοχή, τότε μια υψηλότερη τιμή είναι καλύτερη.
Σχετικά με την ενοικίαση, σκεφτόμαστε τι θα δώσει περισσότερο κέρδος κεφαλαίου σε μεγαλύτερο χρονικό διάστημα και μπαίνουμε στη σύγκριση. Πρέπει να καταλάβετε ότι μια περιοχή με χαμηλή τιμή που δεν είναι μια περιοχή που ανεβαίνει εδώ και καιρό, πιθανότατα θα είναι κολλημένη εκεί μια ζωή. Πρέπει να γνωρίζετε την αγορά σε αυτές τις περιοχές για να καταλάβετε και διαφέρει από δρόμο σε δρόμο και όχι μόνο από χώρα σε χώρα. - Βλέπεις ότι ο Ντίμα έχει μάθει ένα-δυο... σούπερ κανόνι
- Γνωρίζει τη συντήρηση ακινήτων. Υπάρχουν πολλοί που λένε ότι η τιμή συντήρησης για ένα φθηνότερο ακίνητο είναι υψηλότερη και συμφωνώ εν μέρει μαζί τους. Πάω να εξηγήσω γιατί έχω και εταιρεία διαχείρισης. Ας πούμε ότι πρέπει να παραγγείλουμε κάτι που να διορθώνει ένα κλιματιστικό. Πληρώνεται 150$ για μια παραγγελία και σε σχέση με την τιμή του ακινήτου που τρώει πχ 30% κέρδος. Είναι πιο ακριβό από ένα περιουσιακό στοιχείο που κοστίζει μόνο 10%. Αλλά ένα φτηνό ακίνητο που είναι καλά ανακαινισμένο και ας πούμε δεν έχει κλιματιστικό και ένα απλό καινούργιο ψυγείο και δεν υπάρχουν βουλώσεις επειδή οι σωλήνες είναι καινούργιοι και ο ενοικιαστής πληρώνει κάτι; Σε αυτό το πλαίσιο, ένα φθηνότερο ακίνητο είναι πιο κερδοφόρο γιατί δεν υπάρχουν παράπονα από τους ενοικιαστές.Ετσι αυτό που καθορίζει έναν επισκέπτη είναι πόσο καλή είναι η εταιρεία διαχείρισης και ποια είναι η κατάστασή σας. Έχω δει ακριβά ακίνητα που τρώνε όλο το κέρδος και έχω φθηνά που η συντήρηση τους δεν ξεπερνά το 10% του εισοδήματος. Ακόμη και όταν φεύγει ένας ένοικος, το βάψιμο του ακινήτου κοστίζει πολύ σε ένα ακριβό ακίνητο. Κάθε ανάγνωση λοιπόν από μόνη της και μια πολύ απλή συνθήκη.
Όπως ακριβώς ένα φθηνότερο ακίνητο θα πρέπει να φέρει περισσότερα ποσοστά στα χαρτιά για να λειτουργήσει. Δεν αγοράζει ακίνητα μικρότερα από 55000 και απαιτεί 14-15% για αυτά (55) πριν από συντήρηση λιγότερο ανακαινισμένα ως όριο από το Manali.
Για αυτές των 150000 χρεώσεων 11-12% κ.λπ
Όσο περισσότερο ανακαινίζεται και ασφαλίζεται ένα ακίνητο, τόσο λιγότερο κοστίζει. Για ανακαίνιση αφαιρείται το 2-4% του ορίου
Όσο καλύτερη είναι η εταιρεία διαχείρισης, τόσο φθηνότερο θα κοστίσει η ιδιοκτησία και μπορείτε να ρωτήσετε τι πρέπει να γίνει ώστε να κοστίσει λιγότερο.
Υπάρχουν εκείνοι που πουλάνε ότι κάνουν τα πάντα (τουλάχιστον στο Ισραήλ) και θα έλεγχα τι ισχύει.
Κοιτάζω και τις γυναίκες από δημιουργική σκοπιά.
Για παράδειγμα, αγόρασα ένα σπίτι που θέλει να το διαχειριστούν ως φοιτητικό και έχω δύο εισόδους στούντιο. Είπα λοιπόν να κάνουμε airbnb και αποδείχτηκε ότι μπορεί να φέρει 2-3 φορές το κανονικό ενοίκιο παρόλο που ένας γνωστός είναι ο Κέτο - Θα ξεκινούσα από εδώ - Ανάρτηση στην ομάδα ακινήτων στο Facebook
- Τι διασκεδαστικό που μπήκα στην ομάδα, σας ευχαριστώ όλους για την απάντηση και που μοιραστήκατε τις γνώσεις σας μαζί μου;;
- Dmitry Shleymovich Dmitry Σας ευχαριστώ για τις λεπτομέρειες και τον χρόνο που αφιερώσατε για να γράψετε τη γνώμη σας για τις επενδύσεις για μένα
- Η απάντησή μου σε εσάς είναι ότι επενδύετε περισσότερο στον επιχειρηματία παρά σε ακίνητα! Ειδικά σε τέτοια φθηνά ακίνητα (μέχρι 100 χιλ.), η σημασία της ποιότητας του προγραμματιστή (στη φιλοδοξία ότι θα παρέχει και υπηρεσία διαχείρισης) είναι εξαιρετικά υψηλή. Είναι επίσης σημαντικό να κατανοήσουμε ποια είναι η ζήτηση για ενοίκιο στο στον ίδιο τομέα (για μένα, αυτός ο αριθμός είναι πολύ πιο σημαντικός από την κοινωνικοοικονομική κατάσταση/επίπεδο εκπαίδευσης κ.λπ.)
- Θέμα χαρακτήρα. Ξεκίνησα με κάποια ακίνητα για 50 με 200 πριν από τρία χρόνια. Έχω αρκετά προβλήματα με τους ενοικιαστές αλλά και με επισκευές. Πριν από ένα χρόνο αποφάσισα να δοκιμάσω ένα ακίνητο στην περιοχή του Ντάλας στο 100. Αν και η απόδοση των σπιτιών στην Ατλάντα είναι καλύτερη, για μένα το επίπεδο κινδύνου είναι σχετικό με αυτό που λαμβάνω και το μέγεθος των προβλημάτων που υπάρχουν σε σπίτια στα XNUMX δεν αξίζει τον κόπο και δεν ταιριάζει στην ανήσυχη φύση μου... Αυτό γι' αυτό πουλάω στην Ατλάντα και θα μετακομίσω στο Ντάλας
Θέμα χαρακτήρα. Ξεκίνησα με κάποια ακίνητα για 50 με 200 πριν από τρία χρόνια. Έχω αρκετά προβλήματα με τους ενοικιαστές αλλά και με επισκευές. Πριν από ένα χρόνο αποφάσισα να δοκιμάσω ένα ακίνητο στην περιοχή του Ντάλας στο 100. Αν και η απόδοση στα σπίτια στην Ατλάντα είναι καλύτερη, για μένα το επίπεδο κινδύνου είναι σχετικό με αυτό που παίρνω και το μέγεθος των προβλημάτων που υπάρχουν σε σπίτια στα XNUMX δεν μου αξίζει και δεν ταιριάζει στην ανήσυχη φύση μου.. Γι' αυτό πουλάω στην Ατλάντα και θα μετακομίσω στο Ντάλας
Η απάντησή μου σε εσάς είναι ότι επενδύετε περισσότερο στον επιχειρηματία παρά σε ακίνητα! Ειδικά σε τέτοια φθηνά ακίνητα (μέχρι 100 χιλ.) η σημασία για την ποιότητα του προγραμματιστή (με στόχο να παρέχει και υπηρεσία διαχείρισης) είναι εξαιρετικά υψηλή.
Είναι επίσης σημαντικό να κατανοήσουμε ποια είναι η ζήτηση για ενοίκιο σε αυτήν την περιοχή (για μένα, αυτός ο αριθμός είναι πολύ πιο σημαντικός από την κοινωνικοοικονομική κατάσταση/επίπεδο εκπαίδευσης κ.λπ.)
Dmitry Shleymovich Dmitry Σας ευχαριστώ για τις λεπτομέρειες και τον χρόνο που αφιερώσατε για να γράψετε τη γνώμη σας για τις επενδύσεις για μένα
Τι διασκεδαστικό που μπήκα στην ομάδα, σας ευχαριστώ όλους για την απάντηση και που μοιραστήκατε τις γνώσεις σας μαζί μου;;
Θα ξεκινούσα από εδώ:
https://www.facebook.com/groups/ForumNadlanUSA/permalink/2225348327739357/
Γνωρίζει τη συντήρηση ακινήτων. Υπάρχουν πολλοί που λένε ότι η τιμή συντήρησης για ένα φθηνότερο ακίνητο είναι υψηλότερη και συμφωνώ εν μέρει μαζί τους. Πάω να εξηγήσω γιατί έχω και εταιρεία διαχείρισης. Ας πούμε ότι πρέπει να παραγγείλουμε κάτι που να διορθώνει ένα κλιματιστικό. Πληρώνεται 150$ για μια παραγγελία και σε σχέση με την τιμή του ακινήτου που τρώει πχ 30% κέρδος. Είναι πιο ακριβό από ένα περιουσιακό στοιχείο που κοστίζει μόνο 10%. Αλλά ένα φτηνό ακίνητο που είναι καλά ανακαινισμένο και ας πούμε δεν έχει κλιματιστικό και ένα απλό καινούργιο ψυγείο και δεν υπάρχουν βουλώσεις επειδή οι σωλήνες είναι καινούργιοι και ο ενοικιαστής πληρώνει κάτι; Σε αυτό το πλαίσιο, ένα φθηνότερο ακίνητο αποδίδει γιατί δεν υπάρχουν παράπονα από ενοικιαστές.
Αυτό που καθορίζει λοιπόν έναν επισκέπτη είναι το πόσο καλή είναι μια εταιρεία διαχείρισης και πώς τα πάτε. Έχω δει ακριβά ακίνητα που τρώνε όλο το κέρδος και έχω φθηνά που η συντήρηση τους δεν ξεπερνά το 10% του εισοδήματος. Ακόμη και όταν φεύγει ένας ένοικος, το βάψιμο του ακινήτου κοστίζει πολύ σε ένα ακριβό ακίνητο. Κάθε ανάγνωση λοιπόν από μόνη της και μια πολύ απλή συνθήκη.
Όπως ακριβώς ένα φθηνότερο ακίνητο θα πρέπει να φέρει περισσότερα ποσοστά στα χαρτιά για να λειτουργήσει. Δεν αγοράζει ακίνητα μικρότερα από 55000 και απαιτεί 14-15% για αυτά (55) πριν από συντήρηση λιγότερο ανακαινισμένα ως όριο από το Manali.
Για αυτές των 150000 χρεώσεων 11-12% κ.λπ
Όσο περισσότερο ανακαινίζεται και ασφαλίζεται ένα ακίνητο, τόσο λιγότερο κοστίζει. Για ανακαίνιση αφαιρείται το 2-4% του ορίου
Όσο καλύτερη είναι η εταιρεία διαχείρισης, τόσο φθηνότερο θα κοστίσει η ιδιοκτησία και μπορείτε να ρωτήσετε τι πρέπει να γίνει ώστε να κοστίσει λιγότερο.
Υπάρχουν εκείνοι που πουλάνε ότι κάνουν τα πάντα (τουλάχιστον στο Ισραήλ) και θα έλεγχα τι ισχύει.
Κοιτάζω και τις γυναίκες από δημιουργική σκοπιά.
Για παράδειγμα, αγόρασα ένα σπίτι που θέλει να το διαχειριστούν ως φοιτητικό και έχω δύο εισόδους στούντιο. Είπα λοιπόν να κάνουμε airbnb και αποδείχτηκε ότι μπορεί να φέρει 2-3 φορές το κανονικό ενοίκιο παρόλο που ένας γνωστός είναι ο Κέτο
Βλέπεις ότι ο Ντίμα έχει μάθει ένα-δυο... σούπερ κανόνι
τιμή αγοράς:
Πολλά εξαρτώνται από τα δύο προηγούμενα πράγματα και εξαρτάται από την ιστορία ενός σπιτιού εάν υπάρχει.
Εξαρτάται επίσης από το επίπεδο κινήτρων ενός πωλητή. Πρέπει επίσης να γνωρίζετε ότι η τιμή στην οποία κλείσατε μάλλον δεν είναι η τιμή που αγοράσατε το ακίνητο στο τέλος, επειδή κάθε ευκαιρία μειώνουν την τιμή.
Ό,τι πωλείται ελέγχεται πολλές φορές και η τιμή μειώνεται αν είναι δυνατόν.
Θα δώσω το παράδειγμά μου από ένα από τα τελευταία flips. Υποβάλαμε προσφορά 178 για ένα σπίτι που ήθελαν για 200. Ο πωλητής θέλει να φύγει γιατί μπορεί να χωριστεί η περιοχή και το σπίτι να αναβαθμιστεί και να πουληθεί 400. Η πρώτη υποβάθμιση ήταν όταν λάβαμε προσφορές από δύο εργολάβους, έναν φτηνό 130 και έναν ακριβό 200. Του δείξαμε μια προσφορά 200 και μπορούσαμε να μιλήσουμε για 168. Μετά από αυτό λάβαμε μια επιστολή από αυτήν ότι δεν υπάρχει υποδομή από την άλλη πλευρά του σπιτιού και του το παρουσιάσαμε. Το κατεβάσαμε στους 150. Φυσικά θα πάμε για ανακαίνιση 130 και φυσικά ελέγξαμε ότι η σύνδεση με τις υποδομές ενός κοντινού δρόμου θα μας κοστίσει μόνο μερικές χιλιάδες παραπάνω αλλά η κουλτούρα των Αμερικάνων είναι αποδεκτή να κάνουμε τέτοια πράγματα.
Θα αγοράσω ένα ακίνητο σύμφωνα με έναν συγκεκριμένο τύπο:
Τιμή αγοράς + τιμή ανακαίνισης = τιμή τιμή * συντελεστής
Ο συντελεστής είναι διαφορετικός από το Flip Lerental. Για το Flip δουλεύω σύμφωνα με τον ακόλουθο τύπο:
Τιμή ακινήτου προς πώληση: Συντελεστής:
έως 70000: 45%
έως 90000:40%
έως 120000:35%
έως 170000: 30%
έως 250000:28%
έως 300000:26%
Η ενοικίαση είναι το ίδιο πράγμα διαιρούμενο με το 3, για παράδειγμα = 70000
45%/3=15%
Όταν βάζετε όλα τα πράγματα σε χαρτί, καταλήγετε σε μια τεκμηριωμένη απόφαση, η οποία συνήθως εξαρτάται λιγότερο από την περιοχή, εάν είναι αναστροφή και περισσότερο από τα δεδομένα συναλλαγής. Και αν μια περιοχή είναι η ίδια περιοχή, τότε μια υψηλότερη τιμή είναι καλύτερη.
Σχετικά με την ενοικίαση, σκεφτόμαστε τι θα δώσει περισσότερο κέρδος κεφαλαίου σε μεγαλύτερο χρονικό διάστημα και μπαίνουμε στη σύγκριση. Πρέπει να καταλάβετε ότι μια περιοχή με χαμηλή τιμή που δεν είναι μια περιοχή που ανεβαίνει εδώ και καιρό, πιθανότατα θα είναι κολλημένη εκεί μια ζωή. Πρέπει να γνωρίζετε την αγορά σε αυτές τις περιοχές για να καταλάβετε και διαφέρει από δρόμο σε δρόμο και όχι μόνο από χώρα σε χώρα.
Τιμή ανακαίνισης:
Το πρώτο πράγμα που είναι υπεύθυνο για το επίπεδο ανακαίνισης είναι ο ίδιος μεσίτης που βρήκατε στο προηγούμενο βήμα. Πρέπει να καταλάβετε ότι η ανακαίνιση σε Herzliya και Dimona είναι διαφορετική και μόνο ένας μεσίτης από την Herzliya μπορεί να ξέρει πώς να ανακαινίσει στην Herzliya.
Οποιαδήποτε επένδυση πέρα από αυτό που είπε ο μεσίτης δεν πρόκειται να επιστρέψει χρήματα κατά 90%.
Για όσους πιστεύουν ότι θα ανακαινίσουν καλύτερα και θα πουλήσουν πιο ακριβά: δεν θα λειτουργήσει. Εάν ένα σπίτι δεν βρίσκεται σε περιοχή πολυτελείας, οι άνθρωποι θα θέλουν να πάρουν δάνειο και μια τράπεζα θα παραγγείλει έναν εκτιμητή. Ο εκτιμητής έδωσε μια σύσταση με βάση το μέγεθος και τις πωλήσεις γύρω από το σπίτι και όχι με βάση το επίπεδο ανακαίνισης. Υπάρχει ένας χώρος παιχνιδιού εδώ, αλλά δεν είναι περισσότερο από μερικά τοις εκατό στο βιβλίο και ένας αγοραστής πληρώνει ένα μέρος σε μετρητά.
Δεν θα έχετε καλύτερη τιμή, αλλά μπορείτε να πουλήσετε πιο γρήγορα. Και αυτό είναι ένα μοναδικό πλεονέκτημα κατά τη γνώμη μου!!!
Θα επιστρέψουμε λοιπόν στην ίδια την ανακαίνιση:
Εδώ υπάρχει ένας ακόμη μεγαλύτερος διαχωρισμός μεταξύ του τι πρόκειται να γίνει και του γιατί.
Η ανακαίνιση προς ενοικίαση είναι πολύ φθηνότερη και πρέπει να φροντίσετε όλα τα υλικά να είναι πολύ ανθεκτικά και φθηνά
Η πώληση είναι μια διαφορετική ιστορία και πρέπει να βρεις έναν καλό μεσίτη που θα σου πει τι χρειάζεται στη γειτονιά.
Ο επόμενος αριθμός που εισάγεται εδώ είναι το μέγεθος της ανακαίνισης. Για παράδειγμα, με μια ανακαίνιση 15000, τότε η πιθανότητα να γλιστρήσει και να χρειαστεί επιπλέον ποσό άλλων 15000 είναι σχετικά μικρή σε σύγκριση με μια ανακαίνιση 50000
Το βλέπω πολύ απλά. Οτιδήποτε μπορεί να γίνει περίπλοκο είναι αναπόφευκτα περίπλοκο και πρέπει να το λάβετε υπόψη σας. Από εμπειρία, αν είσαι προετοιμασμένος για όλα, θα βγεις καλύτερα από μια συμφωνία στο τέλος.
Αυτό ισχύει για μένα στη Βίβλο και συγκρίνω δύο συναλλαγές με κέρδος 30% 10000 ή δύο συναλλαγές 50000 θα προτιμήσω μία από τις 10000 γιατί όταν έκανα λάθος με 10000 είμαι ακόμα σε μια μεγάλη συναλλαγή στο κέρδος και ένα μικρό σε ζημιά. Ακόμη και ένα μικρό πρέπει να δουλέψει δύο φορές. Για να το επαληθεύσω σε περίπτωση που και έχω μια ολόκληρη ομάδα που είμαι σίγουρος στον τομέα των δύο μικρών συναλλαγών και μια ομάδα που είμαι πολύ λιγότερο σίγουρος στην περιοχή μιας συναλλαγής προτιμώ να το παίξω με ασφάλεια.
Πρέπει επίσης να καταλάβετε ότι η ανακαίνιση ενός ενοικίου είναι πιο απλή και στο διάβασμα και έκανα λάθος θα κερδίσω τα χρήματα πίσω σε βάθος χρόνου.
Αν κάνουμε μια μικρή ανακαίνιση σε ένα παλιό σπίτι, πρέπει να καταλάβουμε ότι υπάρχει ένα κόστος στην πορεία που θα πληρώσουμε προκαταβολικά και θα νοικιάσουμε. Ακόμη και στην πώληση, ο αγοραστής θα πάρει έναν επιθεωρητή και θα πέσουμε από την τιμή πώλησης κοντά στην τιμή που δεν κάναμε, αλλά η τιμή που ρίχνουμε θα είναι ακόμα μικρότερη από αυτή που θα έπρεπε να επενδύσουμε στην ανακαίνιση. Ακόμα προτιμώ να χαμηλώσω την τιμή στο τέλος παρά στην ανακαίνιση γιατί θα μου κοστίσει λιγότερο.
Στην εξίσωση της ενοικίασης πρέπει να ληφθεί υπόψη ένα ακόμη στοιχείο. Όταν ένα σπίτι λείπει για λιγότερο από ένα μήνα, μια εταιρεία διαχείρισης (είναι πολύ σημαντικό τι είναι, αλλά είναι άλλη φορά) θα σας χρεώσει υψηλότερες πληρωμές για επισκευές.
Θέλω να εξηγήσω από την πλευρά της κόρης μου και συγχωρέστε με αν θα είναι λίγο δύσκολο να συνδεθώ.
Υπάρχουν πολλές συναλλαγές και όταν έρχομαι σε μια συναλλαγή αυτό που καθορίζει για μένα είναι το ρίσκο/ανταμοιβή και όχι το πού βρίσκεται μια συναλλαγή γιατί οι συναλλαγές μπορούν να γίνουν οπουδήποτε.
Το πρώτο πράγμα που εξετάζουμε είναι το είδος της συμφωνίας. Υπάρχουν συναλλαγές buy&hold και υπάρχουν συναλλαγές αναστροφής.
Κάθε συμφωνία έχει τους κινδύνους της και θα μιλήσω για τα πάντα.
Η συναλλαγή έχει 3 παραμέτρους που εξετάζουμε και εξετάζουμε
Τιμή πωλήσεως :
Ξεκινάμε με comps
Συνήθως το παίρνουμε από έναν μεσίτη που εργάζεται στην περιοχή. Θα πρέπει επίσης να γνωρίζει την περιοχή και να έχει πουλήσει στο παρελθόν σε αυτήν την περιοχή. Και είναι υποχρεωτικό να ελεγχθεί ότι πούλησε και όχι απλώς έναν αριθμό.
Δεν συμβιβαζόμαστε με ένα, ελέγχουμε με όχι λιγότερο από τρεις, αλλά πρέπει πάντα να καταλάβετε ότι ούτε αυτοί ξέρουν πάντα ποια είναι η ιστορία του σπιτιού.
Γι' αυτό και εγώ προτιμώ να μιλάω με γείτονες, αλλά για αυτό βγάζουν κάποιον που μπορεί να το κάνει για εμάς και είναι λογικός.
Συνήθως ελέγχω και με τη μέθοδο της Valsolar ότι σπίτια που δίνει μεσάζων δεν ξεπερνούν τους περιορισμούς μιας περιοχής (μεγάλοι δρόμοι, διασταυρώσεις, δεξαμενές νερού κ.λπ.). Μερικές φορές η διέλευση του δρόμου στις ΗΠΑ είναι διαφορετική περιοχή!
Επίσης, κατανοήστε ότι όλα τα δεδομένα πρέπει να είναι ίσα. Αν υπάρχει γκαράζ στα κομπ, τότε ψήναμε κι εμείς, αν υπάρχει υπόγειο, τότε φυτέψαμε και εμείς.
Για να ελέγξουμε μια καλή συμφωνία χρειαζόμαστε κάποιον ντόπιο που γνωρίζει καλά την περιοχή ή μπορεί να μιλήσει με γείτονες.
Πρέπει να καταλάβετε ότι το σπίτι μερικές φορές έχει μια ιστορία που πρέπει να αποδεχτείτε, για παράδειγμα βρίσκεται κοντά σε έναν σιδηροδρομικό σταθμό και όλοι ψάχνουν την περιοχή, που είναι καλή, ή για παράδειγμα, υπάρχουν έμποροι ναρκωτικών κοντά, που είναι ΟΧΙ καλα.
Στη Βίβλο δεν υπάρχει άνθρωπος που να μπορεί να ελέγξει, οπότε κατεβάζουν τον πωλητή για τον σκοπό του υπολογισμού και προχωρούν στο επόμενο.
Πρέπει να καταλάβετε στη Βίβλο ότι εάν δεν συνεργάζεστε με την ομάδα σας, πρέπει να κάνετε μια επιθεώρηση. Και δεν έχει σημασία αν αγοράζετε από χονδρέμπορο που πουλάει χύμα στο Ισραήλ ή αγοράζετε στο εξωτερικό. Είναι απαραίτητο!!!!
Πρέπει επίσης να βρούμε κάποιον που κατανοεί την αναφορά και πώς γίνεται, και είναι υποχρεωτικό ο επιθεωρητής να μην έχει σχέση με τον πωλητή. !!!Με τιποτα !!!
Όλοι πρέπει να καταλάβουν ότι υπάρχει αμοιβή μεσίτη 6% της συναλλαγής στην πώληση και να το συμπεριλάβουν στον υπολογισμό. Οι συντελεστές μου στο τέλος το λαμβάνουν υπόψη αυτό.
Ντάνιελ Ντάχαν
Η λέξη αγάπη μπορεί να ερμηνευτεί λίγο κατά τη γνώμη μου...
Στα περισσότερα μέλη του φόρουμ αρέσουν τα φτηνά ακίνητα. Αυτό δεν σημαίνει ότι είναι καλό ή κακό. Το θέμα είναι ότι ένα φτηνό ακίνητο απαιτεί πιο συνεχή διαχείριση και οποιαδήποτε επισκευή είναι πολύ σημαντική και βλάπτει την απόδοση και μπορεί να προκαλέσει αποθάρρυνση.
Είμαι στο Τέξας 6 χρόνια και όταν ξεκίνησα είχα και 100Α. Σήμερα έχω 5 ακίνητα που έχουν αξία πάνω από 200Α το καθένα. Το Τέξας είναι η πολιτεία με τις καλύτερες παραμέτρους για επενδύσεις στις ΗΠΑ. Είναι πιθανό ότι θα απολαύσετε τόσο σταθερότητα όσο και αύξηση της αξίας σας. Θα έπαιρνα τα 100 και θα έπαιρνα υποθήκη και θα αγόραζα ένα καλό ακίνητο για 200 στάβλους που θα σου φέρει επιστροφή περίπου 1600-1750 δολαρίων. Πραγματικά ισοδύναμο με ένα διαμέρισμα υψηλής ποιότητας σε μια περιοχή υψηλής ζήτησης στο Ισραήλ.
Ένας αρχάριος επενδυτής χρειάζεται μια σταθερή περιοχή και όχι ένα φτηνό ακίνητο που είναι πιο «πικάντικο».
Επιτυχώς
Καλή ερώτηση, αλλά η απάντηση συνήθως βρίσκεται σε εσάς.
Υπάρχουν επενδυτές που επενδύουν 100 σε ένα ακίνητο που πολλές φορές θα τους χαρίσει ηρεμία χάρη σε ένα καλύτερο περιβάλλον αλλά μια σταθερή απόδοση.
Και υπάρχουν επενδυτές που θα προτιμούσαν να επενδύσουν σε δύο ακίνητα σε ελαφρώς λιγότερο καλές περιοχές, αλλά με υψηλότερη απόδοση, και ακόμη κι αν συμβεί να φύγει ένας ενοικιαστής, ένα ακίνητο εξακολουθεί να φέρνει χρήματα.
Φυσικά, είναι σημαντικό να λάβετε υπόψη την τοποθεσία και την αύξηση της αξίας.
Η κατώτατη γραμμή είναι να λάβετε όσο το δυνατόν περισσότερες πληροφορίες και να προχωρήσετε από εκεί.
Προσωπικά θα πήγαινα για δύο ακίνητα στα 50.
Η τάση είναι αυτή.. 2 ιδιότητες παράγουν πιο σταθερή ροή (για πολλούς.. και φυσικά η κάθε τύχη ξεχωριστά)...
Το επόμενο βήμα είναι πόσο γρήγορα μπορείτε να αγοράσετε ένα άλλο ακίνητο στην περιοχή...
Μαντέψτε indie..
Στο μέλλον θα είναι πιο εύκολο για εσάς να τα αξιοποιήσετε όλα στο χαρτοφυλάκιο της Luon…
Όλα ανάλογα με την ικανότητά σας να κερδίσετε χρήματα..
Αυτό είναι μακροπρόθεσμα σύμφωνα με τον οικονομικό προγραμματισμό...
Ανεξάρτητα από… σαφώς πραγματικές ανάγκες και στόχους, δεν είμαι σίγουρος ότι η απόκτηση ενός σπιτιού είναι η λύση, αλλά ίσως μια ομαδική επένδυση ή μια επένδυση σε χρέη ή διαφοροποίηση (οικονομικός σχεδιασμός είναι να δεις την όλη εικόνα και να προσαρμόσεις μια λύση Taylor αμέσως... όχι μακριά το ράφι)
Το Τέξας είναι σαφές ότι θα χρησιμοποιούσα ακόμη και ένα ακίνητο υψηλότερης ποιότητας
Γεια σου Jana,
Οι αποδόσεις που αναφέρεις μου ακούγονται πολύ υψηλές και το ερώτημα είναι αν είναι gross ή neto!
Πριν από αυτό, νομίζω ότι υπάρχουν ορισμένες σημαντικές ερωτήσεις που πρέπει να απαντήσετε, προκειμένου να γνωρίζετε ποια επενδυτική κατεύθυνση θέλετε να ακολουθήσετε.
Τι είναι λοιπόν σημαντικό να κατανοήσετε πριν κάνετε την επένδυση;
- Ποιες είναι οι ανάγκες σας;
- Τι επίπεδο κινδύνου είστε διατεθειμένοι να αναλάβετε;
- Τι περιμένεις?
- Ποιος είναι ο προϋπολογισμός σας;
- κι αλλα…
Είναι πολύ σημαντικό να κατανοήσετε όλα αυτά τα πράγματα πριν επενδύσετε.
Εμείς οι Ισραηλινοί ψάχνουμε πάντα φθηνά.
Αν και οι περισσότεροι από εμάς γνωρίζουμε την πρόταση -
Το φτηνό είναι ακριβό!
Μπαίνουμε στον πειρασμό να αγοράσουμε ακίνητα φτηνά. Η αλήθεια είναι ότι είναι πολύ δελεαστικό να αγοράσεις ένα ακίνητο για 30-50 χιλιάδες δολάρια. Σχεδόν όλοι έχουμε ένα τέτοιο ποσό να επενδύσουμε. Το πρόβλημα θα ξεκινήσει λίγους μήνες μετά την αγορά. Όπως γνωρίζουμε συνήθως υπάρχει άμεση σχέση μεταξύ της τιμής του ακινήτου και του επιπέδου του περιβάλλοντός του. Γι' αυτό θυμηθείτε:
Η αγορά ενός ακινήτου στις ΗΠΑ για 30-50 χιλιάδες δολάρια σημαίνει ότι θα αγοράσετε σε μια περιοχή που είναι κοινωνικοοικονομικά αδύναμη.
Γι' αυτό δεν συνιστώ να το κάνετε αυτό!!!
Τι σημαίνει ?
- ότι το έγκλημα εκεί είναι πιθανώς υψηλό
- ότι η εκπαίδευση εκεί πιθανότατα θα είναι χαμηλή
– Ο μέσος μισθός των πιθανών ενοικιαστών σας πιθανότατα θα είναι χαμηλός.
- Χαμηλό ενοίκιο, και σε περίπτωση δυσλειτουργίας θα έχει ως αποτέλεσμα την απώλεια αρκετών μηνών ενοικίου.
- κι αλλα…
Και γιατί είναι ενδιαφέρον για εσάς;
- σημαίνει ότι σε τέτοιες περιοχές το ενοίκιο θα είναι χαμηλό
- Ο ενοικιαστής θα είναι σε χαμηλό επίπεδο
- και υπάρχει εύλογη πιθανότητα να χάσετε μέρος των χρημάτων σας για ζημιές που θα σας κάνουν οι ένοικοι αφού φύγουν από το σπίτι σας.
λοιπόν τι κάνουμε;
- Αγορά με υποθήκη στις ΗΠΑ!
- Τα επιτόκια στεγαστικών δανείων είναι 4.9-6.5% για 20-25 χρόνια
- Με μετοχικό κεφάλαιο 50 χιλιάδων δολαρίων μπορείτε να αγοράσετε ένα ακίνητο σε καλή περιοχή που κοστίζει περίπου 120-150 χιλιάδες δολάρια. και παράγουν παθητικό εισόδημα περίπου 10% καθαρό.
Με επιτυχία!
Γκιλάντ Οζ
Νομίζω ότι όλα εξαρτώνται από την επιστροφή που μπορείτε να πάρετε
Ευχαριστώ για την ερώτηση
Καληνυχτα. Δεν θεωρώ τον εαυτό μου ειδικό, αλλά γενικά, εκτός από τη μηνιαία εξόφληση φυσικά, θα έλεγχα και για αύξηση των περιβαλλοντικών τιμών.