# Επιχειρηματίας της εβδομάδας # Δημοσίευση 2 Γιατί οι εταιρείες το διαχειρίζονται αυτό; Ξέρω ότι θα έρθουν αρκετοί άνθρωποι…
# Επιχειρηματίας της εβδομάδας
# Δημοσίευση 2
Γιατί εταιρείες διαχείρισης αυτό ?????
Ξέρω ότι θα υπάρξουν αρκετοί άνθρωποι που θα θυμώσουν μαζί μου και αυτό είναι εντάξει, ο σκοπός της ανάρτησης δεν είναι να κάνει κανέναν να νιώσει άνετα, αλλά να μιλήσει για ένα από τα πιο οδυνηρά σημεία στις επενδύσεις σε ακίνητα στο τις ΗΠΑ, φυσικά όταν το κάνουμε από το Ισραήλ.
Ήρθε η ώρα να μιλήσουμε για τη διαρθρωτική αποτυχία που υπάρχει μεταξύ εμάς των επενδυτών και των εταιρειών διαχείρισης, για τα συγκρουόμενα συμφέροντα και γιατί αυτός είναι ο πιο συνηθισμένος λόγος αποτυχίας επενδύσεων στις Ηνωμένες Πολιτείες.
Δεν υπάρχει σχεδόν μια εβδομάδα που άνθρωποι δεν επικοινωνούν μαζί μου, για να συμβουλευτούν για επενδύσεις στις ΗΠΑ, για μια συγκεκριμένη συμφωνία ή για αυτήν ή την άλλη περιοχή. Δίνω σε όλους την ίδια απάντηση, καλές προσφορές υπάρχουν παντού, Οχάιο / Φλόριντα / Τέξας… Ανάλυση αγοράς… Δεδομένα μετανάστευσης…. Στοιχεία απασχόλησης... σχέδια στο δήμο... όλα είναι ωραία αλλά κυρίως θόρυβος παρασκηνίου.
Το μόνο πράγμα που θα μετατρέψει μια καλή συμφωνία σε καλή επένδυση είναι ποιος διαχειρίζεται την επένδυση!
Ναι είναι τόσο απλό…
Ο σκοπός μιας καλής εταιρείας διαχείρισης είναι ένας, να κάνει το ακίνητο να λειτουργήσει και να αποφέρει απόδοση για τα χρήματά μας ως επενδυτές!
Πρέπει να επιλέξει τους καλύτερους ενοικιαστές με τις μεγαλύτερες πιθανότητες να μας πληρώσει το sheqd εγκαίρως και όλα αυτά χωρίς να καταστρέψει το ακίνητο (πολύ πιο δύσκολο από όσο ακούγεται). Πρέπει να φροντίζει τις κλήσεις συντήρησης των ενοικιαστών με τον καλύτερο και ταχύτερο τρόπο για να κρατά τους ενοικιαστές μας ευχαριστημένους και να πληρώνουν, να διαχειρίζεται την τήρηση λογιστικών βιβλίων με τακτοποιημένο και σωστό τρόπο, να συλλέγει χρήματα, να πληρώνει φόρους, λογαριασμούς κ.λπ.
Για την υπηρεσία, συνήθως πληρώνουμε ένα ποσό μεταξύ 8%-10% του ακαθάριστου φόρου. Για αλλαγή ενοικιαστή, συνήθως πληρώνουμε ενοίκιο ενός μήνα και για συντήρηση και προετοιμασία του ακινήτου μετά από αλλαγή ενοικιαστή, πληρώνουμε ανάλογα με τις ανάγκες.
Μέχρι στιγμής ακούγεται δίκαιο, έτσι δεν είναι; Μερικές φορές ξεχνάμε λίγο, αλλά συνολικά λάβαμε μια υπηρεσία και η εταιρεία διαχείρισης που εργάστηκε τόσο σκληρά για εμάς αξίζει επίσης να έχει κέρδος. Γιατί λοιπόν σε τόσες πολλές περιπτώσεις απλά δεν λειτουργεί; Γιατί έχω πελάτες που άλλαξαν τουλάχιστον τέσσερις εταιρείες διαχείρισης σε ένα χρόνο; Γιατί υπάρχουν τόσοι άνθρωποι που έχουν καεί τόσο άσχημα που μου ορκίστηκαν ότι δεν θα επιστρέψουν ποτέ για να επενδύσουν στις ΗΠΑ ή γενικά σε ένα μέρος που δεν είναι εκεί που μένουν;.
Ακολουθούν ορισμένοι κύριοι λόγοι για τους οποίους οι εταιρείες διαχείρισης αποτυγχάνουν να παράγουν απόδοση για εμάς:
1. Πολύ μεγάλη εταιρεία - όσο καλή θέληση κι αν έχουν, οι εταιρείες με πολλά περιουσιακά στοιχεία απλά δεν είναι σε θέση να δώσουν μια προσωπική και συγκεκριμένη λύση στα προβλήματα. Για παράδειγμα, εάν ένας ενοικιαστής δεν πληρώσει, στην καλύτερη περίπτωση, ο υπολογιστής θα ενημερώσει τον φιλικό υπάλληλο να επικοινωνήσει με τους ενοικιαστές και να τους ζητήσει να πληρώσουν, ή στη χειρότερη περίπτωση, απλώς θα στείλει αυτόματα τον διαχειριστή του ακινήτου στο χωράφι για να δώσει ένα προειδοποίηση πριν από την έξωση.
Ποιο πιστεύετε ότι είναι το κίνητρο του υπαλλήλου να προσπαθήσει να κατανοήσει και να λύσει το πρόβλημα πριν από την αναμενόμενη αίτηση, η οποία θα μας κοστίσει μεταξύ εκατοντάδων και χιλιάδων δολαρίων στην καλύτερη περίπτωση; Πόσο την πονάει όταν γράφει την επιταγή από τον λογαριασμό σας για να προετοιμάσει το ακίνητο για έναν νέο ενοικιαστή ύψους χιλιάδων δολαρίων; Ή για μηνιαίες αμοιβές διαχείρισης παρόλο που δεν υπάρχει καθόλου ενοικιαστής στο ακίνητο; (Ναι, υπάρχει σε αρκετές εταιρείες).
2 Η έλλειψη ταυτότητας ενδιαφερόντων και απληστίας - «Η ΑΠΛΗΣΙΑ ΕΙΝΑΙ ΚΑΛΗ» είναι μια από τις φράσεις που όλοι όσοι με γνωρίζουν ξέρουν ότι μου αρέσει περισσότερο και δεν υπάρχει περίπτωση να περάσεις μια μέρα χωρίς να με ακούσεις να την απαγγέλλω τουλάχιστον εις διπλούν. Δεν υπάρχει πρόβλημα με την αυστηρότητα καθεαυτή, αντίθετα... το πρόβλημα με την απληστία ξεκινά όταν δεν υπάρχει ταυτότητα συμφερόντων, διαφάνεια και έλεγχος. Η εταιρεία διαχείρισης πρέπει να αντιστέκεται στους πειρασμούς και να βρίσκεται σε πόλεμο με τον εαυτό της σε καθημερινή βάση μεταξύ της επιθυμίας να παρέχει καλές υπηρεσίες στον επενδυτή και της επιθυμίας να βγάλει χρήματα εδώ και τώρα. Πρέπει να αντέξει ατελείωτους πειρασμούς για να εκμεταλλευτούμε την έλλειψη κατανόησης / ελέγχου / απόστασης ως επενδυτές.
Ποιο ενδιαφέρον πιστεύετε ότι θα κερδίσει με την πάροδο του χρόνου;
Το δικό μας ή της εταιρείας διαχείρισης;
Ένα παράδειγμα αντικρουόμενων συμφερόντων: εσείς, ως επενδυτής, θέλετε να κρατήσετε τον ενοικιαστή στο ακίνητο όσο το δυνατόν περισσότερο, έτσι ώστε το ακίνητο να μην μείνει άδειο, να μην χρειάζεται να ξοδεύετε χρήματα για βαφή και επισκευές. Δεν χρειάζεται να πληρώσετε για αλλαγή ενοικιαστών κ.λπ.
Η εταιρεία διαχείρισης, από την άλλη, χάνει χιλιάδες δολάρια που θα πρέπει να τους πληρώσετε αν αλλάξετε ενοικιαστές και πρέπει να προετοιμάσετε ξανά το σπίτι για ενοικίαση (μπογιά / χαλιά / δάπεδα κ.λπ.).
Στην περίπτωση που μου συνέβη προσωπικά με ακίνητο ιδιοκτησίας της μητέρας μου, νέα κατασκευή που αγοράσαμε για τη συνταξιοδότησή της σε εξαιρετική περιοχή με ποιοτικό πληθυσμό. Μετά από αμελή συμπεριφορά μιας εταιρείας διαχείρισης (έλλειψη προσοχής, χρόνου, φροντίδας και συλλογή λαθών) βρεθήκαμε με έναν απείθαρχο ενοικιαστή που δεν είχε πληρώσει για σχεδόν οκτώ μήνες. Πληρώσαμε 1000 δολάρια για την εφαρμογή, λίγο ακριβά αλλά λίγα χρήματα, τουλάχιστον καταφέραμε να βγάλουμε την κυρία στο τέλος.
Χαρούμενοι και ικανοποιημένοι, ζητούν φωτογραφίες του ακινήτου από την εταιρεία διαχείρισης, λαμβάνουν τις φωτογραφίες και voila, το ακίνητο είναι σε πολύ λιγότερο κακή κατάσταση από ό,τι περιμέναμε. Κάποια δωμάτια χρειάζονται ανοιχτόχρωμο χρώμα, ένα χαλί που πρέπει να καθαριστεί και τέλος...Ωστόσο, ο λογαριασμός που έλαβε η μητέρα μου από την εταιρεία διαχείρισης είναι περίπου 3500 δολάρια. Τους είπα ευχαριστώ, αλλά όχι ευχαριστώ, επικοινώνησα με έναν τοπικό Handy Man για τον οποίο έλαβα μια σύσταση και προσφέρθηκε να κάνει τη δουλειά για 1200 $, συμπεριλαμβανομένων των υλικών. Μια δίκαιη τιμή για όλα τα μέρη.
Μάντεψε? Η εταιρεία διαχείρισης αρνήθηκε να του δώσει τα κλειδιά για την εκτέλεση της εργασίας, ισχυριζόμενη ότι η ασφάλισή της δεν καλύπτει εξωτερικούς επαγγελματίες. Δεν λέω ότι η εταιρεία διαχείρισης δεν αξίζει να έχει κέρδος, αλλά για άλλη μια φορά η απληστία κέρδισε τον πόλεμο και είμαι σίγουρος ότι οι περισσότεροι από τους επενδυτές της δεν κάνουν καν έλεγχο ή διαφωνούν. Όπως καταλαβαίνετε, η εταιρεία διαχείρισης δεν διαχειρίζεται πλέον το ακίνητο.
Έχω αμέτρητες άλλες παρόμοιες ιστορίες και παραδείγματα, αλλά νομίζω ότι καταλαβαίνετε.
Πότε λειτουργούν οι εταιρείες διαχείρισης;
Είστε έτοιμοι να ελέγξετε το εσωτερικό; ????
είναι απλό…
Όταν κερδίζουν από αλλού!
Μια εταιρεία διαχείρισης δεν είναι τόσο κερδοφόρα επιχείρηση όσο πιστεύουν όλοι, σίγουρα όταν πρόκειται για μια εταιρεία με λιγότερα από 200-250 διαχειριζόμενα ακίνητα. Γνωρίζω πολλές εταιρείες από όλες τις Ηνωμένες Πολιτείες και το κοινό που έχουν οι επιτυχημένες είναι ότι για αυτούς η εταιρεία διαχείρισης είναι μόνο μια υπηρεσία και όχι η κύρια δουλειά τους.
Παρέχουν την υπηρεσία σε επενδυτές που αγοράζουν ακίνητα από αυτούς και τους επιτρέπουν να κερδίσουν μια όμορφη προμήθεια για την αγορά (ίση με τα έτη κέρδους από έναν πελάτη σε μια εταιρεία διαχείρισης). Κερδίζουν από την ανακαίνιση που θα πρέπει να κάνετε αφού αγοράσετε το σπίτι και θα θέλετε να το βελτιώσετε για να το νοικιάσετε (άλλο ένα κέρδος αρκετών καλών ετών). Θα χαρούν πολύ αν αγοράσετε περισσότερα σπίτια ή αν συστήσετε και φέρετε περισσότερους επενδυτές μαζί σας (άλλο ένα κέρδος λίγων καλών ετών).
Είμαι σίγουρος ότι υπάρχουν επενδυτές που συνεργάζονται με μια «κανονική» εταιρεία διαχείρισης και είναι πολύ ικανοποιημένοι με την υπηρεσία. Είμαι βέβαιος ότι υπάρχουν εξαιρέσεις, αλλά η σύγκρουση συμφερόντων απλώς ουρλιάζει μέχρι τους ουρανούς και δεν μπορεί να αγνοηθεί. Ξαναλέω, υπάρχουν δίκαιοι!
Αλλά τουλάχιστον στη φύση μου ως επενδυτής, είναι πολύ δύσκολο για μένα να εμπιστευτώ έναν άνθρωπο στην άλλη άκρη του κόσμου να ξεπεράσει τη φύση του και να με σκέφτεται πριν σκεφτεί τον εαυτό του, και όλα αυτά κάθε πρωί.
Μην με παρεξηγείτε, δεν συνιστώ σε κανέναν να διαχειρίζεται μόνος του τα ακίνητά του.
Ο διαχειριστής ακινήτων είναι επάγγελμα για όλα και κάποιοι θα πουν ότι είναι τέχνη. Ειδικά αν εργαζόμαστε σε αγορές ενοικίασης που χαρακτηρίζονται από υψηλή απόδοση, αλλά και σε έναν πληθυσμό που είναι λίγο πιο δύσκολο να διαχειριστεί κανείς (Κλίβελαντ).
Δεν έχω καμία αμφιβολία ότι η συντριπτική πλειοψηφία των επενδυτών δεν έχει τα εργαλεία / ικανότητα / επιθυμία / χρόνο να διαχειριστεί το ακίνητο ανεξάρτητα με τηλεχειρισμό. Πέρα από αυτό, νομίζω ότι θα ήταν ένα αρκετά ανόητο βήμα να το κάνετε αυτό εάν δεν είστε πραγματικά έμπειροι σε αυτό.
Οπότε τι κάνουμε; Επόμενη ανάρτηση για το πώς να εξουδετερώσουμε την εξάρτηση από την εταιρεία διαχείρισης και να βελτιώσουμε την απόδοσή μας κατά 30%-50%.
Οι αρχικές απαντήσεις στην ανάρτηση μπορούν να διαβαστούν στο κάτω μέρος της τρέχουσας σελίδας ανάρτησης στον ιστότοπο ή στο σύνδεσμο για την ανάρτηση στο Facebook και φυσικά είστε ευπρόσδεκτοι να συμμετάσχετε στη συζήτηση
Υπέροχη ανάρτηση, καλογραμμένη.
Συμφωνώ με κάθε λέξη!
Και έτσι νομίζω ότι η επόμενη ανάρτησή σας θα πρέπει να μιλήσει για στρατηγικές όπως το συμβόλαιο γης και το Ενοικίαση για ιδιοκτησία όπου δεν υπάρχει ανάγκη για τις ίδιες εταιρείες διαχείρισης..