# Entrepreneur of the Week Dror Dorinbaum # Post 6 «The Magic Formula» Έτσι φτάσαμε στο τελευταίο επεισόδιο, μου φάνηκε σαν ημερολόγιο…
# Επιχειρηματίας της εβδομάδας Dror Dorinbaum # Δημοσίευση 6
"Η μαγική φόρμουλα"
Φτάσαμε λοιπόν στο τελευταίο κεφάλαιο, ένιωσα σαν ένα τόσο συντομευμένο ταξιδιωτικό.Και ελπίζω να καταφέρατε να πάρετε κάτι μαζί σας από όλα τα παραπάνω και ακόμα κι αν όχι, είναι εντάξει. Διάβασα πολλές αναρτήσεις που μιλούν σχεδόν για τα πάντα, και σκέφτηκα ότι θα ήταν σωστό να μοιραστώ τη νοοτροπία και όχι μόνο το θεωρητικό περιεχόμενο για να φέρει προστιθέμενη αξία. Οι περισσότεροι από εσάς κάνατε κομπλιμέντα και εκτιμώ ότι, ευχαριστώ, μοιράστηκα ένα κομμάτι της διαδρομής μου και μερικές ιστορίες που την επηρέασαν.
Για αυτήν την ανάρτηση ετοίμασα πραγματικά περιεχόμενο που με ενδιέφερε πολύ στο παρελθόν και δεν βρήκα πολύ κοινή χρήση για το θέμα, ίσως λόγω του ορίου ευαισθησίας ή απλώς επειδή δεν υπάρχει σωστό ή λάθος, αλλά υπάρχει μια βέλτιστη πρακτική , αυτό που πέτυχε για πολλούς άλλους «ίσως» να είναι επιτυχημένο και για εμάς. Και μιλάω για μια εταιρική σχέση ή στην κοινή της ορολογία στον κόσμο του real estate: κοινοπραξία και JV εν συντομία.
Από τη φύση της, η ιδέα της εργασίας σε μια ομάδα ακούγεται πάντα καλή, επειδή υπάρχουν πολλά πλεονεκτήματα στην ομαδική εργασία που όλοι γνωρίζουν, γι 'αυτό σκέφτηκα να ελέγξω τις περιπτώσεις δοκιμών και να τις αναλύσω με τρόπο ώστε να καταλάβω πώς να το κάνω άσχημα και πώς να το κάνουμε καλά. Προς έκπληξή μου, ανακάλυψα ότι η συντριπτική πλειονότητα των συμφωνιών ακινήτων στη διάταξη της ΚΕ γίνονται με τον χειρότερο δυνατό τρόπο και ως εκ τούτου οι περισσότερες αποτυγχάνουν.
Η βασική ιδέα σε μια διάταξη JV είναι να κάνετε μια συμφωνία μέσω τουλάχιστον ενός επιπλέον συνεργάτη που φέρνει κάτι στο τραπέζι που θα κάνει τη συμφωνία πιο κερδοφόρα. απλός! Σωστά? Πώς, λοιπόν, τόσοι πολλοί άνθρωποι το κάνουν λάθος;
Για να κατανοήσετε τι λειτουργεί λιγότερο και τι λειτουργεί περισσότερο, πρέπει να ορίσετε τι αποτελείται κάθε συναλλαγή ακινήτων και αποτελείται από συνολικά 4 στοιχεία. (μερικές φορές 3).
1. Η συναλλαγή (εντοπισμός της ίδιας της συναλλαγής, του ακινήτου και του υπεύθυνου επικοινωνίας)
2. Ο διαχειριστής έργου (αυτός που διαχειρίζεται την όλη διαδικασία αγοράς/βελτίωσης/κατασκευής/ενοικίασης/πώλησης και διαχείρισης με όλα τα μέρη και τη δουλειά με όλους τους προμηθευτές και συνεργάτες καθ' όλη τη διάρκεια του έργου)
3. Τα χρήματα (δεν υπάρχει τίποτα για επέκταση - μετρητά)
4. Χρηματοδότηση (ικανότητα άντλησης μακροπρόθεσμης/βραχυπρόθεσμης τραπεζικής/μη τραπεζικής χρηματοδότησης)
Και τώρα για τις οδηγίες εκκίνησης:
-Αν δεν υπάρχει συναλλαγή η ίδια, δεν υπάρχει κέρδος ή ζημία.
- Εάν δεν υπάρχει κάποιος να διαχειριστεί την εκπομπή, η συναλλαγή θα παραμείνει στο Excel.
-Αν δεν υπάρχουν μετρητά, ακόμη και η χρηματοδότηση κατά 99% δεν θα βοηθήσει. και 100% τραπεζική/μη τραπεζική χρηματοδότηση δεν υπάρχει).
-Εάν δεν υπάρχει χρηματοδότηση, η απόδοση του κεφαλαίου (ROI) έχει μειωθεί σημαντικά μερικές φορές σε σημείο ανέφικτου, αλλά εξακολουθεί να είναι δυνατό να πραγματοποιηθούν συναλλαγές χωρίς χρηματοδότηση χρησιμοποιώντας μόνο μετρητά και να αποκομίσει κέρδος, επομένως αυτό είναι το μόνο στοιχείο χωρίς που μια επιτυχημένη συναλλαγή μπορεί ακόμα να πραγματοποιηθεί σε οποιαδήποτε διάταξη.
Μέχρι στιγμής ακούγεται αρκετά λογικό, και τώρα θα πάρουμε μερικά σενάρια που εκ πρώτης όψεως ακούγονται σαν να λειτουργούν και δεν θα λειτουργήσουν ποτέ ως έχουν:
- Δύο συνεργάτες με τρελή γνώση στη διαχείριση έργων ακινήτων, χωρίς ρευστά μετρητά ή άντληση 100% χρηματοδότησης.
-Ένας συνεργάτης με μετρητά, και ένας συνεργάτης που φέρνει τη συμφωνία του αιώνα! Αλλά και οι δύο δεν ξέρουν πώς να διαχειριστούν ένα έργο.
-Ένας συνεργάτης με μετρητά και ένας συνεργάτης με δυνατότητα συγκέντρωσης χρηματοδότησης, χωρίς τη δυνατότητα ανάλυσης ή εντοπισμού μιας καλής συμφωνίας και διαχείρισης.
-Ένας συνεργάτης με ικανότητα διαχείρισης μετρητών και έργου και συνεργάτης που φέρνει τη συμφωνία. Αλλά κανένας από τους δύο δεν έχει τη δυνατότητα να συγκεντρώσει χρηματοδότηση.
Όταν το ανοίγετε έτσι, είναι απολύτως σαφές πώς μπορεί να λειτουργήσει φυσικά, αλλά το πιο σημαντικό είναι απολύτως σαφές ότι χωρίς ένα από τα τέσσερα στοιχεία, είτε η συναλλαγή δεν θα είναι δυνατή, είτε θα είναι ασύμφορη, είτε θα είναι αποτυγχάνουν να λειτουργήσουν. Επομένως, ανάλογα με το επίπεδο ίσης σημασίας τους είναι βασικά ίσες σε αξία.
Καμία συναλλαγή δεν είναι παρόμοια με την άλλη και η καθεμία χαρακτηρίζεται από εντελώς διαφορετικά επίπεδα κινδύνου/ευκαιρίας, ακόμα κι αν οι δύο συναλλαγές είναι δύο γειτονικά σπίτια στον ίδιο δρόμο. Αλλά για να αρχίσουμε να εργαζόμαστε σε ένα περίγραμμα συνεργασίας στη συμφωνία, χρειαζόμαστε ένα μοντέλο αγκύρωσης στο οποίο θα τοποθετήσουμε τα τέσσερα στοιχεία με τρόπο που να λειτουργεί για όλους. Και πρέπει να λειτουργεί για όλους. Δεν υπάρχει καλή διέξοδος από μια διάταξη JV που να μην λειτουργεί για όλους. Ο καθένας πρέπει να έχει κέρδος, ο καθένας πρέπει να φέρει το επίπεδο κινδύνου/ευκαιρίας ανάλογα με το επίπεδο επένδυσής του.
Ακούγεται περίπλοκο, αλλά δεν είναι, αν βάλετε αυτό το μοντέλο στα τέσσερα εξαρτήματα εξίσου στην αρχή. Κάθε στοιχείο της συμφωνίας είναι ίσο με 25%. (ανασηκώνοντας το φρύδι σε 3...2...1... ), ναι αυτό που ακούσατε, κάθε στοιχείο ισοδυναμεί με το 25% της συνολικής συναλλαγής, και αν ναι, τότε φυσικά και το ποσοστό της τελικής κέρδος στο έργο.
Διευκρίνιση πριν συνεχίσετε: μια καλή συμφωνία μπορεί να τοποθετηθεί στο μοντέλο, το μοντέλο δεν μπορεί να τοποθετηθεί σε μια κακή συμφωνία.
Και αν επέλεξε συνεργάτη σε ένα ή περισσότερα από τα φρουτάκια, πρέπει να αποδείξει ότι είναι σε θέση να το εκπληρώσει με διάκριση.
συμφωνία = 25%
Διαχείριση = 25%
Χρηματοδότηση = 25%
Μετρητά = 25%
Ένα θεωρητικό παράδειγμα σύγκρισης μεταξύ ενός σχεδίου JV και μιας κλασικής αγοράς ενοικίασης:
Σενάριο Α (κλασική αγορά ενοικίασης):
Ενιαίος αγοραστής με μετρητά
Ένα σπίτι που αγοράζεται για 160,000 $ μπορεί θεωρητικά να δημιουργήσει εισόδημα από ενοικίαση 1500 $, εάν αγοραστεί σε μετρητά θα αποφέρει περίπου 7% απόδοση μετά την αφαίρεση των συνεχιζόμενων εξόδων διαχείρισης προ φόρων, για τον εγκεκριμένο αγοραστή.
Σενάριο Β: (Αγορά σε διάταξη JV)
Δύο αγοραστές σε διάταξη JV, ένας συνεργάτης σε μετρητά και ένας διαχειριστής, ο οποίος έφερε τη συμφωνία και τη χρηματοδότηση.
Η ίδια κατοικία αγοράστηκε κατά 25% με μετρητά από συνεργάτη σε μετρητά και χρηματοδοτήθηκε κατά 75% μέσω μη τραπεζικής χρηματοδότησης για 30 χρόνια από διαχειριστή εταίρου. Από το ενοίκιο 1500 $, ας πούμε ότι 500 $ θα παραμείνουν μετά την υποθήκη και τα τρέχοντα έξοδα διαχείρισης (συμπεριλαμβανομένων των πάντων), κάτι που είναι χάλια αλλά περιμένετε, ο συνεργάτης μετρητών έβαλε μόνο 40 χιλιάδες $ που είναι το 25% της τιμής της συναλλαγής, οπότε αν ο συνεργάτης μετρητών αποσύρει 400 $ θα επιτύχει πραγματικά ROI 12%.!! Και επιπλέον 100 $ μπορούν να προσελκύσουν έναν διαχειριστή ως μέρισμα. Η πραγματική απόδοση είναι χαμηλότερη από αυτή που απέσυρε ο συνεργάτης σε μετρητά, αλλά λαμβάνει υψηλά μετρητά σε μετρητά.
Στο τέλος δύο ετών στην πώληση του σπιτιού, το δάνειο καλύπτεται, τα ίδια κεφάλαια του ταμείου εταίρου του επιστρέφονται, έλαβε απόδοση 12% για δύο χρόνια και μετά την πώληση ότι απομένει από το κέρδος, οι εταίροι διαιρούνται σύμφωνα με το αρχικό ποσοστό επένδυσης σύμφωνα με τις κουλοχέρηδες, και σε αυτήν την περίπτωση, ο διαχειριστής εταίρος έφερε τη συμφωνία, η χρηματοδότηση, διαχειρίστηκε το έργο από την αρχή μέχρι το τέλος (αγορά, βελτίωση, διαχείριση, βελτίωση, πώληση), θα λάβει το 75% του το τελικό κέρδος και ο συνεργάτης σε μετρητά θα λάβει το 25% του κέρδους + την απόδοση κατά τη διάρκεια της περιόδου ενοικίασης.
Επιφυλάξεις και βασικές υποθέσεις:
1. Απροσδόκητοι κίνδυνοι και έξοδα στο ακίνητο υπάρχουν ακόμα και σε μια κανονική συναλλαγή ανεξαρτήτως διαρρύθμισης.
2. Οι απροσδόκητες μειώσεις της αξίας μπορούν να ελαχιστοποιηθούν μέσω μιας έξυπνης αγοράς στη σωστή περιοχή και κάτω από την τιμή της αγοράς για να δημιουργηθεί ένα περιθώριο προστασίας.
3. Ένας διαχειριστής εταίρος δεν κερδίζει άμεσα, αλλά ούτε και επενδύει ίδια κεφάλαια.
4. Ο συνεργάτης σε μετρητά λαμβάνει υψηλό ROI, το οποίο μεταφράζεται σε απόδοση, και μπέιμπι σίτερ για ένα περιουσιακό στοιχείο που έχει συμφέρον.
5. Το έργο έχει αρχή και τέλος (υποχρεωτικό) αλλά μπορεί να αναπαραχθεί πολλές φορές.
6. Εάν υπήρξαν πρόσθετα έξοδα κατά τη διάρκεια ζωής του έργου, ο συνεργάτης σε μετρητά πληρώνει και αυξάνει ανάλογα το ποσοστό επένδυσης/κέρδους.
7. Μην μοιράζεστε τη θέση διαχείρισης μεταξύ δύο εταίρων.
8. Το μοντέλο λειτουργεί υπέροχα σε μια καλή συμφωνία, μια συμφωνία δεν θα γίνει καλή αν ράψετε το μοντέλο πάνω της.
Είναι πολύ να χωνέψεις, και όπου δεν λειτουργεί, δεν πρέπει να συμβαίνει. (Πιο συχνά συμβαίνει εάν η συναλλαγή δεν έχει ούτε ταμειακές ροές ούτε ίδια κεφάλαια, ένα από τα δύο πρέπει να υπάρχει).
Η βάση του μοντέλου στα μάτια μου στηρίζεται σε ισχυρές αρχές που εξυπηρετούν σωστά όλα τα μέρη και τα μέρη επωφελούνται εάν έχουν παράσχει τα αγαθά στη θέση τους.
Εδώ, λοιπόν, αποκάλυψα τη μαγική μου φόρμουλα για ένα περίγραμμα συνεργασίας και - με το χέρι στην καρδιά, ελπίζω ότι πολλοί θα το υιοθετήσουν, γιατί είναι καλύτερο να γνωρίζεις έμπειρους και βετεράνους από εμένα. Λειτουργεί επίσης ως τρελή μηχανή ανάπτυξης και είναι πολύ κατάλληλο για ιδιαίτερα δύσκολες συνθήκες αγοράς. Αν εφαρμοστεί σωστά, λειτουργεί τέλεια.
Από σήμερα, εγώ και ο δικηγόρος Itai Aharon είμαστε μέλη και συνεργάτες σε μια εταιρεία συμβούλων και αγορών. Οι επιχειρηματίες δραστηριοποιούνται στο εκπληκτικό Ντάλας του Τέξας, το οποίο μέχρι στιγμής ήταν μόνο ευγενικό μαζί μας. Περιτριγυρισμένοι από καλούς ανθρώπους και μια ομάδα τρελών που τρέχουν μαζί μας σαν περίπολος σε αποστολή. Χάρηκα που μοιράστηκα από το συνοπτικό ταξιδιωτικό μου, ήταν εξίσου παράξενο και διασκεδαστικό.
Όσοι θέλουν να συμβουλευτούν/κοινοποιηθούν/μιλήσουν καλούνται να με καλέσουν στο 052-3148148 ή σε εμένα στο 052-5396160 (ο οποίος μπορεί επίσης να συμβουλέψει για νομικά θέματα, συμφωνίες ΚΕ, συμφωνίες εργολάβου, συμβόλαια και άλλα λαχανικά).
Σας προσκαλούμε να γίνετε μέλος της ομάδας μας WhatsApp (ήσυχη), όπου μοιραζόμαστε τις προσφορές που εντοπίζουμε στο Ντάλας Τέξας αποκλειστικά για μέλη της ομάδας (ενοικιάσεις, flips και JV):
https://chat.whatsapp.com/J6PlNjLKJlO9X3nKrogzJn
Όποιος θέλει να επισκεφτεί την ιστοσελίδα μας και να μάθει λίγα περισσότερα για εμάς και τη δουλειά είναι πάντα ευπρόσδεκτος www.dna-investors.com
Το κανάλι μας στο YouTube: (υπό κατασκευή)
https://www.youtube.com/channel/UCNssPuOn9-bZko3tGFUqcag
Στο Facebook είμαι λιγότερο ενεργός σε επαγγελματικό επίπεδο, εκτιμώ περισσότερο την προσωπική γνωριμία. Αλλά έχουμε μια επιχειρηματική σελίδα υπό κατασκευή:
https://bit.ly/3b8f7CN
Είστε ευπρόσδεκτοι να σας αρέσει ή τι κάνετε συνήθως εκεί
Ευχαριστώ για τη διαμονή σας.
Και μην κλαις για ό,τι δεν θα κλάψει για σένα. (μια πρόταση που έκλεψα από τον πατέρα μου). Τα λέμε
Οι αρχικές απαντήσεις στην ανάρτηση μπορούν να διαβαστούν στο κάτω μέρος της τρέχουσας σελίδας ανάρτησης στον ιστότοπο ή στο σύνδεσμο για την ανάρτηση στο Facebook και φυσικά είστε ευπρόσδεκτοι να συμμετάσχετε στη συζήτηση
Απαντήσεις