Η φορολογία εισοδήματος από την ακίνητη περιουσία στις ΗΠΑ στην κορυφή

#יםמהשבוי ανάρτηση αριθμός 2 -

Καλημέρα αγαπητοί επιχειρηματίες και επενδυτές,
Αφού παρουσιάστηκα στην προηγούμενη ανάρτηση και γνωρίσατε λίγο το ιστορικό μου, σήμερα θα ήθελα να βάλω μια τάξη στα τρέχοντα φορολογικά θέματα όταν ένας Ισραηλινός επενδυτής δημιουργεί εισόδημα από ακίνητα στις ΗΠΑ.
Σημαντική σημείωση! Αυτή είναι μια γενική επισκόπηση του φορολογικού περιβάλλοντος στο Ισραήλ και τις ΗΠΑ και δεν θα πρέπει να θεωρείται συμβουλή πριν κάνετε μια επένδυση
Για τους περισσότερους επενδυτές, ένα από τα πρώτα ερωτήματα που ανακύπτουν όταν εξετάζουν τη σκοπιμότητα της επένδυσης σε ακίνητα στις ΗΠΑ είναι "Πόσο φόρο πληρώνω;"
Κατά τη γνώμη μου, στο πρώτο βήμα (και ακόμη και πριν προκύψει το φορολογικό ζήτημα) πρέπει να αποφασίσετε εάν η επένδυση αξίζει τον κόπο για εσάς; Δηλαδή, υπό τις υπάρχουσες συνθήκες, τα χρήματά σας θα μπορέσουν να πετύχουν πλεονάζουσα απόδοση (προ φόρου) αλλού;
Εάν απαντήσατε "όχι" σε αυτήν την ερώτηση, μπορείτε να προχωρήσετε στο επόμενο βήμα και να αναρωτηθείτε ποιο ακίνητο είναι κατάλληλο για μένα σύμφωνα με τα όρια του προϋπολογισμού και το επίπεδο κινδύνου που είστε διατεθειμένοι να αναλάβετε σε αυτό το είδος επένδυσης.
Αφού ολοκληρώσετε επιτυχώς τα δύο πρώτα βήματα της διαδικασίας και αποφασίσετε για τον τύπο του ακινήτου, το όριο του προϋπολογισμού και το επίπεδο κινδύνου, μπορείτε να προχωρήσετε περαιτέρω στην εξέταση της αναμενόμενης φορολογικής επιβάρυνσης στο εισόδημα από επενδύσεις σε ακίνητα στις ΗΠΑ .
Πρώτα θα ξεχωρίσουμε τι ανήκει σε ποιον και πότε.
Το διάταγμα φόρου εισοδήματος, η φορολογική σύμβαση και ο Αμερικανικός Κώδικας ορίζουν ότι στην περίπτωση δημιουργίας εισοδήματος από ακίνητα στις ΗΠΑ, το αρχικό δικαίωμα φορολογίας θα είναι αυτό της χώρας όπου βρίσκεται το ακίνητο. Αυτό σημαίνει ότι όταν επενδύετε σε ακίνητα στις ΗΠΑ, το αρχικό δικαίωμα φορολογίας είναι των ΗΠΑ και το υπολειπόμενο δικαίωμα φορολογίας του Ισραήλ.
Γιατί είναι σημαντικό και αξίζει τον κόπο να υποβάλετε φορολογική έκθεση στις ΗΠΑ για το εισόδημα από ακίνητα;
Γενικά, το εισόδημα από ενοίκια από ακίνητα στις ΗΠΑ από ξένους επενδυτές ταξινομείται από τον αμερικανικό κωδικό ως εισόδημα FDAP (Fix, Determinable, Annual, or Periodical), το οποίο φορολογείται με κατ' αποκοπή συντελεστή 30% επί του ακαθάριστου εισοδήματος. Παρεμπιπτόντως, αυτός είναι ο λόγος που υπάρχουν εταιρείες διαχείρισης που δεν είναι έτοιμες να σας μεταφέρουν χρήματα από ενοίκια χωρίς αριθμό ITIN και αν έχετε ήδη καταφέρει να τις πείσετε να σας μεταφέρουν τα χρήματα, αφαιρούν φόρο 30% από το ακαθάριστο εισόδημά σας. .
Προκειμένου να αποφύγετε μια κατάσταση όπου πληρώνετε φόρο με συντελεστή 30% επί του ακαθάριστου εισοδήματός σας, πρέπει να υποβάλετε μια αμερικανική φορολογική δήλωση και να ζητήσετε να αντιμετωπίζετε το εισόδημα από τον φόρο των ΗΠΑ ως "Αποτελεσματικά Συνδεδεμένο Εισόδημα (ECI"), δηλαδή , το εισόδημα που δημιουργείται στις Η.Π.Α. σχετίζεται με την επιχείρηση ή το εμπόριο που ο επενδυτής δραστηριοποιείται στις Η.Π.Α. και επομένως δικαιούται την έκπτωση όλων των δαπανών που σχετίζονται με την παραγωγή εισοδήματος. Για να επωφεληθείτε από αυτήν την επιλογή, πρέπει να γίνει μια τακτική δήλωση να γίνει στην πρώτη φορολογική έκθεση που υποβάλλεται στις αρχές των Η.Π.Α.
Αφού κάνετε την επιλογή, θα μπορείτε να αναγνωρίσετε όλα τα έξοδα που πραγματοποιήθηκαν για να δημιουργήσετε έσοδα από την πίστωση φόρου και να τα αφαιρέσετε από το φορολογητέο εισόδημα, ώστε να πληρώσετε φόρο επί του καθαρού ετήσιου κέρδους.
Στην περίπτωση του εισοδήματος από ενοίκια, ο επενδυτής θα πληρώσει ομοσπονδιακό φόρο στις ΗΠΑ σύμφωνα με το συνολικό εισόδημά του που προέρχεται από τις ΗΠΑ, ξεκινώντας από το πρώτο δολάριο και με συντελεστές μεταξύ 10%-37%.
Εκτός από την πληρωμή ομοσπονδιακού φόρου, ο φόρος πρέπει επίσης να αναφέρεται και να καταβάλλεται στη χώρα όπου βρίσκεται το ακίνητο. Οι φορολογικοί συντελεστές του κράτους ποικίλλουν από πολιτεία σε πολιτεία και κυμαίνονται από 0% έως περίπου 12%, ανάλογα με το συνολικό εισόδημα του επενδυτή που προέρχεται από αυτό το κράτος.
Από αυτή την άποψη, είναι σημαντικό να σημειωθεί ότι ένας κάτοικος Ισραήλ υποχρεούται να υποβάλλει ετήσια έκθεση και φόρο επί του εισοδήματός του από το εξωτερικό, ακόμη και στην περίπτωση που το εισόδημα ελήφθη σε τραπεζικό λογαριασμό στις ΗΠΑ ή κρατήθηκε για εσάς από το περιουσιακό στοιχείο εταιρεία διαχείρισης και τα χρήματα δεν μεταφέρθηκαν πίσω στο Ισραήλ.
Η προηγούμενη φράση μας παραπέμπει στην ενότητα 122a του Διατάγματος Φορολογίας Εισοδήματος στο Ισραήλ, το οποίο ασχολείται με τη φορολόγηση του εισοδήματος SCD από το εξωτερικό που δημιουργείται από κάτοικο Ισραήλ. Σύμφωνα με αυτήν την ενότητα, μπορείτε να επιλέξετε μία από τις ακόλουθες δύο διαδρομές αναφοράς κάθε χρόνο:
Ακαθάριστη διαδρομή - σύμφωνα με αυτή τη διαδρομή, θα ισχύει ενιαίος φορολογικός συντελεστής 15% στο ακαθάριστο εισόδημα του φορολογούμενου. Σε αυτήν την περίπτωση, ο φορολογούμενος θα μπορεί να αφαιρέσει από το φορολογητέο εισόδημά του μόνο τα έξοδα απόσβεσης, σε αυτή τη διαδρομή δεν αναγνωρίζονται οι φορολογικές δαπάνες που καταβάλλονται στις ΗΠΑ με σκοπό τη μείωση των φορολογικών δαπανών στο Ισραήλ.
Καθαρή διαδρομή - σύμφωνα με αυτήν τη διαδρομή, ο φορολογούμενος θα μπορεί να αναγνωρίσει όλα τα έξοδα που σχετίζονται με την παραγωγή του εισοδήματος από το skat στις ΗΠΑ και να πληρώσει φόρο για το καθαρό εισόδημά του από το skat στο εξωτερικό, ενώ θα λάβει πίστωση φόρου για ομοσπονδιακό φόρο και κρατικός φόρος που καταβάλλεται στις ΗΠΑ. Ο φορολογικός συντελεστής στο εισόδημα σε αυτή τη διαδρομή θα είναι ο οριακός φορολογικός συντελεστής του φορολογούμενου, αλλά δεν θα είναι μικρότερος από 31%.
Ο φορολογούμενος μπορεί να επιλέγει κάθε χρόνο τη βέλτιστη διαδρομή για αυτόν και δεν υπάρχει περιορισμός στη μετακίνηση μεταξύ των δρομολογίων.
Κεφαλαιακό κέρδος:
Στις ΗΠΑ, υπάρχει διάκριση μεταξύ βραχυπρόθεσμου κέρδους κεφαλαίου - για περιουσιακό στοιχείο που αγοράστηκε από τον επενδυτή και πωλήθηκε σε περίοδο μικρότερη του ενός έτους και μακροπρόθεσμου κεφαλαιακού κέρδους - για ένα περιουσιακό στοιχείο που αγοράστηκε από τον επενδυτή και πωλήθηκε εντός χρονικό διάστημα μεγαλύτερο του έτους. Αυτή η διάκριση είναι κρίσιμη για τον υπολογισμό του φόρου επί της υπεραξίας που ισχύει για τον επενδυτή κατά την πώληση του ακινήτου.
Ενώ ένα βραχυπρόθεσμο κέρδος κεφαλαίου από ένα έτος θα ταξινομηθεί στις ΗΠΑ ως φορολογητέο εισόδημα σύμφωνα με τον οριακό φόρο του επενδυτή (0%-37%), ένα μακροπρόθεσμο κεφαλαιακό κέρδος δικαιούται προνομιακούς φορολογικούς συντελεστές 0% / 15 % / 20% (ανάλογα με τα άλλα εισοδήματα του επενδυτή καταγωγής ΗΠΑ).
Παρεμπιπτόντως, κατά τον υπολογισμό της υπεραξίας στην αμερικανική φορολογική έκθεση, λαμβάνονται επίσης υπόψη τα έξοδα απόσβεσης που απαιτούνταν προηγουμένως για το ακίνητο που πωλήθηκε (και προηγουμένως μείωσαν το φορολογητέο εισόδημα), αυτά τα έξοδα ταξινομούνται ως Μη ανακτηθέντα Κέρδος Τμήματος 1250 υπόκειται σε φορολογικό συντελεστή έως και 25% στις ΗΠΑ.
Από αυτή την άποψη, είναι σημαντικό να σημειωθεί ότι ένα κεφαλαιουχικό κέρδος που προκύπτει από την πώληση ακινήτων στις ΗΠΑ από ιδιώτη κάτοικο Ισραήλ θα υπόκειται σε φορολογικό συντελεστή 25% στο Ισραήλ (ή 28% εάν ο επενδυτής υπόκειται στην παρακράτηση φόρου), ο φόρος που καταβάλλεται στο εξωτερικό θα είναι φορολογητός στο Ισραήλ. Επομένως, εφόσον ο επενδυτής δεν φθάσει μια σταθμισμένη φορολογική υποχρέωση (ομοσπονδιακή + πολιτεία) στις ΗΠΑ που υπερβαίνει το 25% (ή 28%), είναι στην πραγματικότητα αδιάφορος στο ερώτημα αν πρόκειται για βραχυπρόθεσμο ή μακροπρόθεσμο κεφαλαιακό κέρδος*.
*Σχετικά με την τελευταία μου πρόταση, είναι σημαντικό να επιβεβαιώσω τα λόγια μου και να γράψω ότι η αναφορά και οι φορολογικοί συντελεστές που ανέφερα είναι σωστοί όταν πρόκειται για παθητικό επενδυτή και όχι για ενεργό επενδυτή.
Με πολύ γενικό τρόπο και χωρίς να υπεισέλθω σε πολύ βάθος, καθώς μπορείτε να γράψετε μια ανάρτηση για αυτό το θέμα από μόνος του, η IRS έχει καθιερώσει μια σειρά από τεστ, η εκπλήρωση των οποίων μπορεί να θεωρήσει τον επενδυτή ως υπόχρεο για οριακό φόρο εισοδήματος έχει προκύψει από κέρδη κεφαλαίου, δεδομένου ότι σε μια τέτοια περίπτωση τα εισοδήματα αυτά αποτελούν ουσιαστικά τον κύριο τομέα δραστηριότητας του φορολογούμενου. Μεταξύ των βασικών δοκιμών που καθιερώθηκαν για το σκοπό αυτό είναι ο έλεγχος της συχνότητας εκτέλεσης των συναλλαγών, ο έλεγχος της περιόδου διακράτησης, η ύπαρξη συνεχούς μηχανισμού και δραστηριότητας, ο έλεγχος γνώσεων και επάρκειας κ.λπ.
Αυτό είναι όλο για σήμερα φίλοι, ελπίζω να έχετε μάθει και να ενημερωθείτε για τις κύριες φορολογικές πτυχές που ισχύουν στις ΗΠΑ και το Ισραήλ όταν κάνετε μια επένδυση σε ακίνητα στις ΗΠΑ. Θα συνοψίσω την ανάρτηση με τρία κύρια σημεία που πιστεύω ότι είναι πολύ σημαντικά για να κατανοήσετε και να πάρετε μαζί σας περαιτέρω:
Ένας μεμονωμένος επενδυτής στις ΗΠΑ που είναι κάτοικος Ισραήλ υποχρεούται να αναφέρει και να φορολογήσει το εισόδημά του από ακίνητα στο εξωτερικό, ανεξάρτητα από το αν επέστρεψε τα κεφάλαια στο Ισραήλ ή όχι.
Ως κάτοικοι του Ισραήλ, όταν εξετάζετε το φορολογικό ζήτημα, δεν θα πρέπει να εξετάζετε μόνο πόσο φόρο θα πληρώσετε για το εισόδημα μόνο στις ΗΠΑ, αλλά πρέπει να εξετάσετε τον συνολικό φορολογικό συντελεστή, στις ΗΠΑ και το Ισραήλ, που ισχύει για το έσοδα από την επένδυση.
Φόροι πληρώνονται μόνο στα κέρδη! Επομένως, πρώτα από όλα, επενδύστε τις προσπάθειές σας για να βρείτε την πιο κερδοφόρα και αξιόλογη συμφωνία για εσάς, αφού τη βρείτε, μπορείτε να εξετάσετε πόσο φόρο θα πληρώσετε και υπό ποιες συνθήκες.
Τα παραπάνω δεν παρουσιάζονται ως υποκατάστατο της λήψης επαγγελματικών συμβουλών από λογιστή και αποτελούν μόνο γενικές πληροφορίες, οι οποίες δεν αποτελούν δεσμευτικές επαγγελματικές συμβουλές και δεν πρέπει να βασίζονται σε καμία περίπτωση. Οποιαδήποτε ενέργεια γίνει με βάση τις πληροφορίες και τις λεπτομέρειες που αναφέρονται σε αυτήν την ανάρτηση είναι αποκλειστική ευθύνη του χρήστη. Ο σκοπός της ανάρτησης είναι να βοηθήσει τους αναγνώστες να επεκτείνουν μόνο την προσωπική τους βάση γνώσεων και να τους επιτρέψει να μάθουν περισσότερα, προτού απευθυνθούν σε λογιστή ή οποιονδήποτε άλλο ειδικό.