Πώς αγόρασα ένα τεράστιο ακίνητο 5350 τετραγωνικών ποδιών στην καυτή αγορά του Ντάλας του Τέξας σε μια εξαιρετική τοποθεσία και με 61 $ ανά τετραγωνικό πόδι;
Γεια σας φίλοι,
Είμαι βέβαιος ότι δεν χρειάζεται να σας πω ότι μία από τις πιο καυτές αγορές στις Ηνωμένες Πολιτείες αυτή τη στιγμή είναι το Τέξας - πολλές εταιρείες όπως η Tesla του Elon Musk, η Apple, η HP και άλλες μετακομίζουν στο Τέξας και μαζί τους δεκάδες χιλιάδες των εργαζομένων λόγω του ζεστού καιρού, του χαμηλού κόστους γης, των φοροαπαλλαγών, των ευνοϊκών ρυθμίσεων για τις εταιρείες και άλλα.
Ενώ το Ώστιν του Τέξας έχει ήδη αυξηθεί κατά περίπου 45 τοις εκατό και το Ντάλας έχει αυξηθεί κατά πάνω από 30 τοις εκατό τον περασμένο χρόνο, επικεντρώνουμε τις περισσότερες συναλλαγές μας στο Χιούστον του Τέξας, το οποίο έχει ακόμη πολλά περιθώρια να αυξηθεί - αλλά η επιθυμία να αγοράσει στις πρόσθετες αγορές του Τέξας δεν έχει λήξει και συνεχίσαμε να αναζητούμε ενδιαφέρουσες συναλλαγές στο Ώστιν και στο Ντάλας επίσης.
Υπάρχουν πολλές καυτές αγορές στο Βόρειο Ντάλας, όπως το Plano και το Frisco, οι οποίες έχουν αυξηθεί κατά 70-80 τοις εκατό τα τελευταία δύο χρόνια, και μπορείτε να δείτε ότι το ποσό των ακινήτων που είναι διαθέσιμα για αγορά σε αυτές τις περιοχές έχει πέσει στο ένα δέκατο του όγκου των διαθέσιμων ακινήτων που ήταν σε αυτές τις αγορές πριν από δύο χρόνια, οπότε η εύρεση του ακινήτου που ταιριάζει στα κριτήριά σας θα είναι σχεδόν αδύνατο. την εντύπωση ότι έχουν εξαντλήσει την άνοδό τους. Τελικά, οι τιμές θα ξεπεράσουν την ικανότητα πληρωμής των κατοίκων και όταν τα επιτόκια των στεγαστικών δανείων είναι σε άνοδο και ο πληθωρισμός είναι υψηλός, η ικανότητα πληρωμής των πιθανών αγοραστών θα μειωθεί και προβλέπω ότι σε αυτές τις περιοχές θα δείτε διορθώσεις έως και 20 τοις εκατό στην τιμή τα επόμενα χρόνια.
Ένας άλλος παράγοντας που θα επηρεάσει αυτές τις περιοχές είναι ότι ενώ η προσφορά κατοικιών είναι επί του παρόντος μικρή, βλέπουμε περίπου 79,000 οικοδομικές άδειες να εκκρεμούν στο Ντάλας και σπίτια σε διάφορα στάδια κατασκευής, που θα οδηγήσει σε πλημμύρα σπιτιών - μεγαλύτερη πλημμύρα από το 2008 .
Ως εκ τούτου, στη σημερινή αγορά, είναι λογικό να επικεντρωνόμαστε σε ανθεκτικά στην κρίση συγκροτήματα πολυκατοικιών ή σε ακίνητα που είναι σημαντικά χαμηλότερα από την τιμή της αγοράς σε κεντρικές περιοχές που απέχουν ακόμη πολύ από τη μεγιστοποίηση της αξίας τους και που βρίσκονται «στη λάθος πλευρά η γειτονιά" - δηλαδή, δίπλα σε ακριβές γειτονιές, λαμβάνοντας υπόψη ότι η θετική μετανάστευση και ο εξευγενισμός αυτών των γειτονιών Συνεχίστε οι ισχυρότερες γειτονιές θα διαχυθούν στις πιο αδύναμες γειτονιές και θα επηρεάσουν την αξία τους.
Στα ακίνητα υπάρχει ένας άγραφος νόμος - ένας νόμος που έρχεται κατευθείαν μετά τον Νόμο της Τοποθεσίας Τοποθεσίας - ο νόμος σύμφωνα με τον οποίο γίνεται το κέρδος στην αγορά! - σημαίνει ότι τα ακίνητα που αγοράζουμε πρέπει να αγοραστούν κάτω από την αγοραία τιμή - κατά προτίμηση από την απευθείας αγορά από τον πωλητή ακινήτων εκτός αγοράς.
Οι καλές προσφορές θα προέλθουν από έναν αναξιοπαθούντα πωλητή ή ένα ακίνητο που αντιμετωπίζει προβλήματα - ή και τα δύο, δηλαδή έναν ταλαιπωρημένο πωλητή ή ένα ταλαιπωρημένο ακίνητο - όταν ο στόχος μας είναι να βρούμε μια λύση για τον πωλητή και αυτή η λύση θα έχει τη μορφή σημαντικής έκπτωσης στο τιμή αγοράς.
Έτσι ξεκινήσαμε την αναζήτησή μας για ένα ακίνητο στο Ντάλας με το τυπικό προφίλ μιας καλής περιοχής και ενός καλού σχολείου με τη σκέψη να μετακομίσουμε στην περιοχή (αφού σηκώσουμε τα χέρια μας για να βρούμε ένα ακίνητο στο δροσερό Ώστιν) αλλά γρήγορα συνειδητοποιήσαμε ότι οι τιμές στο Ντάλας στις καλές περιοχές δεν έχουν νόημα ούτε για εμάς, και μετά εμφανίστηκε αυτό το ακίνητο - και όταν έρθει η ευκαιρία θα πρέπει να κάνουμε επίθεση γρήγορα! (Ειδικά αφού έχετε κάνει σε βάθος έρευνα αγοράς και συνειδητοποιήσετε ότι αυτό είναι πράγματι μια ευκαιρία)
Έτσι, αυτό το ακίνητο, πρώτα απ 'όλα, ήταν ασυνήθιστο σε μέγεθος - το μεγαλύτερο ακίνητο στη γειτονιά By Far. Απλώς ένα κάστρο - και δεν γλιτώθηκαν χρήματα σε αυτό - είναι προφανές ότι ο ιδιοκτήτης του ήταν ένας πολύ ανθεκτικός άνθρωπος που επένδυσε πολλά σε αυτό - ως απόδειξη μόνο η στέγη σε ένα τέτοιο ακίνητο είναι μια δαπάνη περίπου 40-50 χιλιάδων δολαρίων και η στέγη σε αυτό το ακίνητο είναι μόλις λίγα χρόνια και σε άριστη κατάσταση.
Γενικά, αναζητώ ακίνητα όχι με απόλυτη τιμή, αλλά με τιμή ανά τετραγωνικό πόδι - η τιμή μερικές φορές μπορεί να είναι παραπλανητική - βλέπετε ένα ακίνητο για 300,000 $ σε μια γειτονιά 500,000 $ και νομίζετε ότι είναι μια συμφωνία - το μόνο πράγμα που δεν παρατηρείτε είναι ότι το μέγεθος του ακινήτου είναι 1500 τετραγωνικά πόδια και η τιμή ανά τετραγωνικό πόδι είναι 200 δολάρια - υψηλότερη από την τιμή στην περιοχή, επομένως η απόλυτη τιμή είναι λιγότερο ενδιαφέρουσα για μένα. Σε ό,τι με αφορά, αγοράζω ένα τετραγωνικό μέτρο κατά βάρος - και όσο φθηνότερα, τόσο το καλύτερο, φυσικά ως συγκριτικό μέτρο για την περιοχή και τις μελλοντικές εισοδηματικές δυνατότητες του ακινήτου.
Το εν λόγω ακίνητο βγήκε στην αγορά στην τιμή των 420,000 δολαρίων και στην πόλη αναφέρεται ως 4,345 τετραγωνικά πόδια - τιμή που αντανακλά 96 δολάρια ανά τετραγωνικό πόδι.
Τα ανακαινισμένα σπίτια στον ίδιο δρόμο πωλούνται από 180 έως 200 δολάρια το τετραγωνικό πόδι - μισή τιμή - οπότε ακούγεται ήδη ενδιαφέρον και αρχίσαμε να ακολουθούμε.
Το ακίνητο έπεσε εκτός σύμβασης και επέστρεψε στην αγορά για 394,000 $ - μια εξαιρετική τιμή. Είμαστε ήδη στα 90 δολάρια ανά τετραγωνικό πόδι. Λιγότερο από τη μισή τιμή - και σύμφωνα με τις φωτογραφίες, το ακίνητο φαίνεται να είναι σε λογική κατάσταση και όχι σε τέτοια κατάσταση που να χρειάζεται πλήρη ανακαίνιση. Λατρεύω ακίνητα που έχουν πέσει εκτός σύμβασης - ο πωλητής υπό πίεση.
Είναι πιθανό ο προηγούμενος αγοραστής να μην μπόρεσε να πάρει υποθήκη για το ακίνητο ή να το επέστρεψε μετά την έκθεση ελέγχου, καθώς το ακίνητο χρειαζόταν επισκευές στα θεμέλιά του.
Είναι σημαντικό να σημειωθεί ότι στις περισσότερες άλλες περιοχές όπου επενδύω, συμπεριλαμβανομένης της Νέας Υόρκης όπου ζω, ένα πρόβλημα θεμελίωσης θα ήταν άμεσος αποκλεισμός - αλλά στο Τέξας, όπου το έδαφος είναι μαλακό, σχεδόν κάθε ιδιοκτησία έχει πρόβλημα θεμελίωσης και επισκευής το κόστος είναι σχετικά φθηνό γιατί υπάρχουν πολλές εταιρείες που ειδικεύονται σε αυτό και ο ανταγωνισμός μεταξύ τους είναι μεγάλος, αυτό που ακόμα και στο Τέξας το κόστος εργασίας είναι πολύ φθηνότερο από ό,τι στη Νέα Υόρκη και στο Τέξας γενικά δεν ενθουσιάζονται με το θέμα - επομένως είναι πιθανό ότι εάν ένας επενδυτής από την Καλιφόρνια ή τη Νέα Υόρκη λάμβανε μια έκθεση επιθεώρησης με πρόβλημα θεμελίωσης, θα ήταν απρόθυμος αν δεν έκανε την εργασία του και θα μπορούσε να είναι ότι αυτός είναι ο λόγος που η συμφωνία απέτυχε ή λόγω υποθήκη δεν εγκρίνεται λόγω της κατάστασης του ακινήτου. Για μένα αυτό είναι μια ευκαιρία. Έλαβα υπόψη ότι σε τέτοια τιμή για το Swire Pot, ακόμα κι αν πρέπει να επενδύσω 100 χιλιάδες δολάρια σε επισκευές, είμαι πολύ περισσότερο από εντάξει όσον αφορά την τιμή.
Έτσι εγώ και ο Yaron Ishar, ο ατζέντης με τον οποίο συνεργάστηκα, αποφασίσαμε να προχωρήσουμε και να υποβάλουμε μια προσφορά. Επικοινωνήσαμε με τον αντιπρόσωπο των πωλητών και είχαμε μια κοινή διερευνητική συνομιλία. Θέλαμε να ελέγξουμε αν υπήρχε ακόμη χώρος για διαπραγμάτευση της τιμής και προς έκπληξή μας λάβαμε μια θετική απάντηση. Αποφασίσαμε να μην πάμε πολύ χαμηλά για να μην διώξουμε τους πωλητές, αλλά από την άλλη κατάλαβα ότι μάλλον υπάρχει κάποιο πρόβλημα εδώ -είτε για τους πωλητές είτε για το ακίνητο είτε και για τα δύο- και όπου θα βρισκόταν ένας κανονικός αγοραστής απρόθυμοι - εκεί ακριβώς δημιουργούνται οι ευκαιρίες - αυτά είναι ακριβώς τα μέρη όπου γίνονται καλές συμφωνίες ακινήτων κάτω από την τιμή της αγοράς.
Προσφέραμε 370 χιλιάδες εκ των προτέρων - έτσι χαμηλώσαμε το σημείο εκκίνησης για μελλοντικές διαπραγματεύσεις. Δεδομένου ότι ο πωλητής ήταν ήδη εξοικειωμένος με το ακίνητο και έκανε μια επιθεώρηση και γνώριζε για τα προβλήματα με το ακίνητο επειδή το ακίνητο ήταν ήδη υπό σύμβαση - υπήρχε μια καλή ευκαιρία για ευελιξία. Εάν αυτός ήταν ο πρώτος γύρος και το πρώτο συμβόλαιο που συνήψε το ακίνητο - είναι πιθανό να μην είχε συμβεί τέτοια ευελιξία.
Η εικόνα που μεταφέρεται στον πωλητή - «Σου κάνω τη χάρη, είμαι έτοιμος να σου βγάλω αυτό το βάρος»
Οι πωλητές συμφώνησαν.
Ελέγξαμε με τον δήμο τις άδειες που εκδόθηκαν για το ακίνητο -τις οικοδομικές άδειες- και είδαμε ότι υπάρχει άλλη μια ολοκληρωμένη οικιστική μονάδα που δεν ήταν εγγεγραμμένη στο δήμο - μια μονάδα με μέγεθος περίπου 1000 τετραγωνικά πόδια - οπότε είμαστε ήδη στο ακίνητο σε έκταση 5350 τετραγωνικών ποδιών.
Σύμφωνα με μια τιμή των 370,000 δολαρίων βρισκόμαστε ήδη στα 69.15 δολάρια ανά τετραγωνικό πόδι!
Όταν τα ανακαινισμένα ακίνητα πωλούνται στο δρόμο για 180-200 χιλιάδες ανά τετραγωνικό - ξέρετε ότι δεν υπάρχει περιθώριο λάθους - ακόμα κι αν ξαναχτίσετε ολόκληρο το ακίνητο για 69 δολάρια ανά τετραγωνικό, έχετε πολύ μεγάλο περιθώριο λάθους
Συνάψαμε συμβόλαιο και ορίσαμε ημερομηνία για τον έλεγχο και σε ό,τι με αφορά, η τιμή των 370 είναι αυτή τη στιγμή τιμή εκκίνησης για διαπραγματεύσεις.
Έκανα εκτενή έρευνα σε μεγάλο αριθμό επιθεωρητών ακινήτων (επιθεωρητών), εξέτασα το επίπεδο λεπτομέρειας στις εκθέσεις τους και επέλεξα τον επιθεωρητή που μου φάνηκε ο πιο λεπτομερής και επαγγελματίας - ακόμα κι αν ήταν πιο ακριβός. Η τιμή σε τέτοιες περιπτώσεις δεν είναι σημαντική - είναι καλύτερα να πληρώσετε για μια επαγγελματική και λεπτομερή αναφορά, επειδή αυτή η αναφορά είναι το εισιτήριο εισόδου σας στις διαπραγματεύσεις και μπορεί να σας αποφέρει πολλά χρήματα - είναι το λαχείο σας και θα πρέπει να το επιλέξετε προσεκτικά.
Ήξερα ότι για να κάνω επαγγελματικές διαπραγματεύσεις χρειαζόμουν εργαλεία - δεν είμαι από αυτούς που πετούν νούμερα στον αέρα χωρίς τεκμηρίωση με την ελπίδα να μειώσουν την τιμή. Ήξερα ότι για να έχω χαμηλότερη τιμή θα έπρεπε να βασίσω την προσφορά σε γεγονότα και αριθμούς.
Σε αυτό το στάδιο, ανακαλύψαμε έναν άλλο παράγοντα για τον οποίο η οικογένεια ήταν πιεσμένη, πέρα από το διαζύγιο - ως μέρος της δουλειάς με την ομότιτλη εταιρεία, ανακαλύψαμε επίσης ότι η οικογένεια χρωστούσε 18,000 $ φόρους στον δήμο - τι σημαίνει αυτό - ότι η Η οικογένεια αυτή τη στιγμή βρίσκεται σε οικονομική δυσπραγία και το ακίνητο θα μπορούσε να τεθεί σε κατάσχεση, οπότε είναι υποχρεωμένοι να πουλήσουν και γρήγορα! Και είναι πιθανό οι δύο μήνες που «σπατάλησαν» για τον πρώτο αγοραστή που δεν έκλεισε, απλώς τους άγχωσαν περισσότερο και πρέπει να κλείσουν το deal πάση θυσία.
Πρέπει να καταλάβετε ότι σε αυτήν την κατάσταση - εάν το ακίνητο κατασχεθεί και πάει σε κατάσχεση - το ακίνητο θα πουλήσει τα πάντα σε μια τιμή, το κύριο πράγμα είναι να αποπληρώσει το χρέος και η οικογένεια θα πάρει ό,τι έχει απομείνει - ο κίνδυνος για αυτούς είναι ότι το ακίνητο θα πουληθεί για πένες.
Ήξερα ότι με την εταιρεία δανείων που είχα, NadlanCapitalGroup, η οποία διενεργεί μια αντίστροφη δημοπρασία μεταξύ δεκάδων χρηματοδοτικών οντοτήτων για να βρει την καλύτερη προσφορά. Μπορώ να κλείσω γρήγορα τη συμφωνία με χρηματοδότηση (το ρεκόρ μας είναι 16 ημέρες) με ελκυστικό επιτόκιο, επομένως ακόμη και ένα συμβόλαιο 30 ημερών θα είναι αρκετό.
Ανέβηκα μαζί με τον Yaron για ένα πολύ λεπτομερές ζουμ με τον επιθεωρητή, και φυσικά φρόντισα να καταγράψω τη συνάντηση και εξετάσαμε όλα τα σημαντικά προβλήματα στο ακίνητο. Τόνισα στον επιθεωρητή εκ των προτέρων, ακόμη και πριν τον έλεγχο, ότι σκοπός του ελέγχου είναι η διαπραγμάτευση του ακινήτου. Πλήρωσα επίσης άλλα 50 δολάρια για μια ειδική υπηρεσία που μου επιτρέπει να λαμβάνω μια προσφορά για όλα τα προβλήματα στην αναφορά - ήξερα ότι αυτό θα ήταν χρήσιμο για μένα στις διαπραγματεύσεις και θα μου έδινε μια γενική εικόνα του αναμενόμενου κόστους.
Η ειδική έκθεση έδειξε συνολικό ποσό ανακαίνισης 40,770 $ χωρίς να συμπεριλαμβάνεται το κόστος των θεμελίων. Με τα βασικά μιλάμε «στα χαρτιά» για 80 χιλιάδες δολάρια.
Φέραμε άλλη μια προσφορά 96,000 $ για ανακαίνιση από άλλο εργολάβο και μια άλλη που περιλαμβάνει την κατασκευή του σπιτιού εντελώς καινούργιο - μια διογκωμένη προσφορά στο μέγιστο των 181,000 $ - την αποσυναρμολόγηση του σπιτιού και την επανασυναρμολόγηση του.
Ο Yaron μου είπε ότι είχε ένα email που συνήθως στέλνει στον πράκτορα - του ζήτησα να με αφήσει να χειριστώ τις διαπραγματεύσεις και συμφώνησε να δοκιμάσει τον τρόπο μου.
Από την προηγούμενη ολοκλήρωση πολλών ακινήτων ήξερα ότι η ποιότητα της παρουσίασης των δεδομένων είναι αυτή που μετράει.
Ετοίμασα μια λεπτομερή αναφορά μεταξύ 29 σελίδων που περιελάμβανε λεπτομερείς εξηγήσεις του ακινήτου, τα κύρια προβλήματα στον έλεγχο που σκέφτηκα να επικεντρωθώ, το βίντεο με τον επιθεωρητή, τις τρεις προσφορές τιμών και πολλές άλλες εξηγήσεις.
Γενική μέθοδος στο παιχνίδι διαπραγμάτευσης - για να κερδίσετε το παιχνίδι πρέπει να βρίσκεστε σε μια κατάσταση όπου είστε όλοι μέσα και έτοιμοι να εγκαταλείψετε τη συμφωνία - να δώσετε στον πωλητή την αίσθηση ότι είναι η προσφορά σας ή τίποτα και για κάθε κίνηση στο στη διαπραγμάτευση πρέπει να πάρεις κάτι σε αντάλλαγμα.
Μια σύντομη υπενθύμιση -
Θα πρέπει να θυμόμαστε ότι το ακίνητο ανέβηκε για μάρκετινγκ εκ των προτέρων σε ελκυστική τιμή για το μέγεθός του - 420 χιλιάδες
Ως αποτέλεσμα, επέστρεψε στην αγορά - προσφέρθηκε για 394 χιλιάδες
Και δημιούργησα για τους πωλητές μια συσχέτιση με την τιμή που είμαστε διατεθειμένοι να πληρώσουμε πριν ελέγξουμε το ακίνητο για 370 χιλιάδες.
Η τιμή μειώθηκε κατά 50 $ από μια τιμή που ήταν ελκυστική ακόμη και πριν ξεκινήσουν διαπραγματεύσεις - όλα αυτά μας δίνουν μια ένδειξη της κατάστασης των πωλητών και της κατάστασης του ακινήτου και μας μεταφέρουν - ότι υπάρχει ευελιξία και υπάρχει κάτι για να μιλάμε για.
Έγραψα το email στον πράκτορα ο ίδιος - εξήγησα την κατάσταση, έδειξα το μέσο κόστος των επισκευών και βασίστηκα όλες τις πληροφορίες σε γεγονότα και αριθμούς - τελικά είπα ότι ήμουν πρόθυμος να "συμβιβαστώ" με μείωση μόνο 70,000$ και απορροφώ μόνος μου το υπόλοιπο κόστος των ανακαινίσεων.
Στείλαμε το email.
Για μένα ήταν «άσε το και ξέχασέ το» - θα πιάσει ή δεν θα πιάσει. Ο νόμος των μεγάλων αριθμών - υποβάλετε μεγάλο αριθμό προσφορών και μην δεσμεύεστε συναισθηματικά με κανένα ακίνητο ή προσφορά - αν πιάσει η προσφορά θα πιάσει.
Πρέπει να ξέρετε πώς να αφεθείτε. πρόκειται να φάει 
Εκλεκτό τεξανικό φαγητό και αναμονή 🙂
Εάν ο πωλητής συμφώνησε, προχωρήστε, αν όχι, καλώς.
Όταν η Σάρον με ρώτησε μετά από μια εβδομάδα αν έπρεπε να επιστρέψω και να ελέγξω τον πωλητή - είπα όχι - δεν ήθελα να δείξω μια φωτογραφία ενός αγχωμένου αγοραστή και πραγματικά δεν είχα άγχος - θα έπρεπε να αφήσουμε τον άλλο να έρθει έξω να μαγειρέψει με την προσφορά και αν είναι πραγματικά απελπισμένος και θα μπορούσε να χάσει το ακίνητο και δεν έχει άλλες επιλογές - θα συμφωνήσει - και ότι Τι συνέβη. Ο Yaron επέστρεψε σε μένα μετά από μιάμιση εβδομάδα που δεν τους πλήρωσα και μου έγραψε - αποδέχτηκαν την προσφορά!
Αυτό που ζήτησαν - ήταν δύο εβδομάδες Grace - στις οποίες μπορούσαν να οργανωθούν και να φύγουν από το ακίνητο - συμφώνησα.
Ζητήσαμε τις ηλεκτρικές συσκευές -ψυγεία, φούρνους, πλυντήρια- σκοτώσαμε. Λόγω της πολύ καλής σχέσης με τους πωλητές - λάβαμε δώρο και μια τεράστια τηλεόραση Samsung.
Όταν ζήτησαν να παραταθεί ο χρόνος -ήταν ήδη στη διαδικασία ενοικίασης ενός ακινήτου- συμφωνήσαμε για 100 $ για κάθε επιπλέον ημέρα.
Όταν ζήτησαν άλλες 4 μέρες -ζήτησα το σύστημα κάμερας του σπιτιού- συμφώνησαν. Έτσι εγκατέστησα ένα σύστημα κάμερας σε όλη την ιδιοκτησία.
Οπότε γενικά στις διαπραγματεύσεις ξέρω ότι ο κάθε πωλητής έχει τη δική του κατάσταση -και ήξερα την προβληματική κατάσταση στην οποία βρίσκονται οι πωλητές- και έχουν μια λύση στο τραπέζι. Ίσως όχι βέλτιστη αλλά λύση.
Μπορούν να ξεχρεώσουν αμέσως, να ξεφύγουν από τον κίνδυνο που κρέμεται πάνω από τα κεφάλια τους να χάσουν την περιουσία και να λάβουν ένα σημαντικό ποσό για το υπόλοιπο της ζωής τους και να αφήσουν πίσω τους αυτό το πρόβλημα - το χρέος προς τον δήμο, την ανάγκη επισκευής τα θεμέλια και μετακομίζουμε σε ένα νέο μέρος με νέο δρόμο και νέα ζωή.
Αφού εγκρίθηκε το συμβόλαιο, ο Yaron με ρώτησε αν ήμουν χαρούμενος - είπα όχι πραγματικά. «Τα λεφτά είναι μετρημένα στις σκάλες». Δεν είναι αυτό που με ενθουσιάζει -ξέρω ότι η δουλειά μόλις ξεκινάει- αφού το ακίνητο σταθεροποιηθεί και δημιουργήσει έσοδα θα είμαι ικανοποιημένος. Πρέπει επίσης να καταλάβετε ποια εμπόδια θα έρθουν στην πορεία και τι απροσδόκητα κόστη. Ένα άλλο όραμα για την εποχή.
Πήρα την πιο ζοφερή πρόβλεψη όσον αφορά το κόστος, ώστε να μην μπορώ να χάσω σε αυτή την τιμή, αλλά φυσικά προσπαθώ για την πιο βέλτιστη κατάσταση.
ξεκίνησα δουλειά -
Πρώτα απ 'όλα ασφάλιση - Οι προηγούμενοι ιδιοκτήτες πλήρωσαν περίπου 6000 δολάρια - μετά από πολλά τηλεφωνήματα μπόρεσα να πάρω την ίδια ασφάλεια για 2500 δολάρια.
ρεύμα, νερό, φυσικό αέριο - Έκανα βελτιστοποίηση και εκεί.
Σχετικά με τους φόρους - Θα πρέπει να αναφέρω στον δήμο το χαμηλό ποσό της αγοράς ώστε να το αντικατοπτρίζουν στους φόρους. Επίσης, αν μένουμε εκεί, το ποσό μπορεί να μειωθεί ακόμη περισσότερο από το πρόγραμμα Homestead.
Και τώρα για την απόφαση - ποιος θα είναι ο σκοπός του ακινήτου - άρα αυτές είναι οι επιλογές που έχω μπροστά μου:
1. Κατοικία + μακροχρόνια ή βραχυχρόνια μίσθωση
Ζώντας στη μεγάλη μονάδα των 3000 τετραγωνικών ποδιών - ένα τεράστιο σαλόνι, ένα master με τζακούζι και δωμάτιο-ντουλάπα, μια τρελά μεγάλη κουζίνα, δύο μεγάλα παιδικά δωμάτια και ένα πλήρες ντους για παιδιά, υπηρεσίες επισκεπτών και άλλος ένας όροφος με μεγάλη σοφίτα που έχει επίσης μια άλλη τουαλέτα, ντους και μια τεράστια ντουλάπα.
Σε αυτήν την επιλογή μπορούμε να νοικιάσουμε τις δύο διαφορετικές μονάδες ως Airbnb ή ως κανονική ενοικίαση. Η μικρή μονάδα μπορεί να φέρει περίπου 1000 δολάρια και η μεγάλη περίπου 1300 δολάρια σε κανονικό ενοίκιο. Σε βραχυχρόνιες ενοικιάσεις, περίπου τρεις φορές.
Το θέμα είναι ότι το υπάρχον στυλ του - ισπανικό, είναι λιγότερο κατάλληλο για βραχυχρόνιες ενοικιάσεις - το χρώμα σε μεγάλα μέρη του σπιτιού είναι καινούργιο - έτσι μπορείτε να διαφωνήσετε αν το χρώμα είναι όμορφο ή όχι - είναι κατάλληλο για τον πληθυσμό που ζει σε αυτόν τον τομέα - άρα για βραχυχρόνιες ενοικιάσεις η επένδυση είναι πολύ μεγαλύτερη - αλλά για μακροχρόνιες ενοικιάσεις δεν χρειάζεται Βάψτε ξανά το μεγαλύτερο μέρος του ακινήτου - μέγιστες διορθώσεις χρώματος - σημαντική έκπτωση. Ούτε η κουζίνα θέλει πολύ δουλειά - για μια βραχυπρόθεσμη ενοικίαση μάλλον θα τη έβαφαν λευκό, αλλά για μια μακροχρόνια ενοικίαση είναι αρκετά καλό το μαύρο - οπότε θα κάνουμε μια μηδενική πινελιά στο χρώμα και αυτό είναι όλο .
Αυτό που κάνει το Airbnb ελκυστικό είναι η ποικιλία επιλογών - μπορείτε να νοικιάσετε ολόκληρο το πράγμα - και στη συνέχεια ανταγωνίζεται έναν πολύ μικρό αριθμό ακινήτων επειδή δεν υπάρχουν πολλά ακίνητα αυτού του μεγέθους στο Ντάλας προς ενοικίαση - ένα κάστρο 7 δωματίων
Ή νοικιάστε ανάλογα με τους χώρους του σπιτιού - για να μπορείτε να του δώσετε πολλές επιλογές - σε κάθε περίπτωση δεν έχει νόημα το κόστος της βαφής του συνόλου, των επίπλων, της προσθήκης αξιοθέατων όπως μια πισίνα με προβολέα κ.λπ. αλλά δεν υπάρχει αμφιβολία ότι αυτή είναι μια ενδιαφέρουσα επιλογή για το μέλλον
2. Ενοικίαση ολόκληρου του σπιτιού
Για να νοικιάσετε ολόκληρο το σπίτι περίπου 7 δωμάτια και 6.5 μπάνια με κανονικό ενοίκιο - διαπραγματεύτηκα με πολλές εταιρείες διαχείρισης - το εύρος είναι μεταξύ 3500 και 4500 δολαρίων το μήνα ανάλογα με το επίπεδο ανακαίνισης και τη γνώμη της εταιρείας διαχείρισης.
Με μια μαζική ανακαίνιση, είναι πιθανό να φτάσετε τα 6000 δολάρια σε ενοίκιο, αλλά η ανακαίνιση θα είναι υπερβολική για το επίπεδο της γειτονιάς και δεν θα αυξήσει ανάλογα την αξία του ακινήτου.
3. Μετατροπή ολόκληρου του ακινήτου σε Airbnb
Περίπου τρεις ή τέσσερις μονάδες - το θέμα είναι ότι σε αυτήν την περίπτωση πρέπει να αλλάξετε ολόκληρο το στυλ του από ισπανικό σε σταθερό στυλ βραχυπρόθεσμης ενοικίασης - μια επένδυση μεταξύ 50 και 70 χιλιάδων δολαρίων. Μπορεί να γίνει στο μέλλον, αλλά σε μια κοινή απόφαση με ειδικούς επί του θέματος, καλύτερα να «τρέξουμε» το συνέδριο για μερικά χρόνια με κανονική ενοικίαση και να δούμε αν έχει προβλήματα, να τα αντιμετωπίσουμε και μετά προχωρήστε σε μια τέτοια κίνηση - δεν θέλουμε προβλήματα με βραχυχρόνιους ενοικιαστές.
4. Διαχωρισμός του ακινήτου σε 4 μονάδες
Το ακίνητο είναι ήδη χτισμένο με περίπου τρεις μονάδες - ανοίγοντας μια πόρτα στην αριστερή πλευρά του ακινήτου και προσθέτοντας δύο εσωτερικές πόρτες και μια μικρή κουζίνα, αποκτώ μια άλλη ενοικιαζόμενη μονάδα περίπου 700 τετραγωνικών ποδιών στον δεύτερο όροφο που μπορεί να ενοικιαστεί για περίπου 1000 $
Δηλαδή, σε αυτήν την επιλογή το δυναμικό ενοικίασης είναι:
ΕΝΑ. Κύρια μονάδα ενός τεράστιου καθιστικού, κύρια κρεβατοκάμαρα με μπανιέρα τζακούζι, υπηρεσίες επισκεπτών και πλήρη μπάνια, τεράστια κουζίνα και δύο παιδικά δωμάτια - ναι $2500 έως $3000
ΣΙ. Το πάτωμα πάνω μετά το σχίσιμο - 1000 δολάρια
τρίτος. Η πίσω μονάδα των 1350 τετραγωνικών ποδιών - δύο υπνοδωμάτια, μπάνιο κουζίνα salome, πλυντήρια ρούχων και ιδιωτική αυλή - τουλάχιστον 1 δολάριο ανά τετραγωνικό πόδι - ας πούμε 1300 δολάρια
ρε. Η μονάδα στην αυλή μετά την ανακαίνιση - και χρειάζεται ανακαίνιση μεταξύ 8000 και 10000 δολαρίων - μπορεί να νοικιαστεί για σύντομο ενοίκιο και να τριπλασιαστεί ή να μείνει ως έχει - ας πούμε 1000 δολάρια
Δηλαδή, σε μια κανονική ενοικίαση, το ακίνητο πρέπει να φέρει 6,300 αν χωριστεί σε τέσσερις μονάδες
Όσον αφορά το κόστος - στο μεταξύ έλαβα τέσσερις προσφορές για την επισκευή των θεμελίων από διάφορες συστάσεις - οι προσφορές κυμαίνονται από $16,000 για την πιο ακριβή προσφορά έως περίπου $6000 από μια εταιρεία που εκ πρώτης όψεως μου έκανε την καλύτερη εντύπωση όσον αφορά την αξιοπιστία - άρα όχι απαραίτητα το πιο ακριβό είναι και το καλύτερο.
Αυτή η εταιρεία, σε σύγκριση με άλλες εταιρείες, ήρθε με επαγγελματικό εξοπλισμό δοκιμών και μου είπε ότι ολόκληρο το πίσω μέρος του σπιτιού δεν χρειάζεται να επισκευαστεί - σε σύγκριση με άλλες εταιρείες που προσπάθησαν να πιέσουν όσο το δυνατόν περισσότερη δουλειά
Μάλλον θα πρέπει να βάλω French Gutters στο πλάι του graig για να μην μπει νερό στα θεμέλια - είναι οι μόνοι που το πρότειναν και πήραν επιπλέον πόντους από εμένα.
Σχετικά με την ανακαίνιση -υπάρχουν εργολάβοι που πρόσφεραν 40-50 χιλιάδες- υπάρχουν και αυτοί που κάνουν απευθείας τη δουλειά χωρίς να τσεπώνουν υψηλές αμοιβές και προσφέρουν το μισό ή το ένα τέταρτο από αυτό- είμαι ακόμα σε στάδια δοκιμών.
Δεν πρόκειται να «θάψω» πολλά επιπλέον χρήματα σε αυτό το ακίνητο σε ανακαινίσεις σε αυτή τη φάση - Προτιμήστε να κρατήσετε τα κεφάλαια για μια κατάθεση για το επόμενο ακίνητο και αφήστε αυτό το ακίνητο να λειτουργεί και να αρχίσει να δημιουργεί ταμειακές ροές, ώστε να μην χάνετε χρόνο σε ένα ακίνητο που είναι άδειο και επίσης επειδή οι πυξίδες σε αυτό το στάδιο δεν θα το δικαιολογήσουν - αυτό Το ακίνητο είναι ήδη το μεγαλύτερο και πιο πολυτελές σε ολόκληρη τη γειτονιά - δεν έχει νόημα να το βελτιώσουμε ακόμη περισσότερο έως ότου η γειτονιά δεν θα προλάβει τις τιμές - όταν συμβεί αυτό, θα είναι κερδοφόρο να ανακαινιστεί σε υψηλό επίπεδο και πουλήστε το για ένα ποσό κοντά στο ένα εκατομμύριο δολάρια - δεν είμαστε ακόμα εκεί - θα μπορούσε να πάρει άλλη μια δεκαετία - και επιπλέον, εκτός από το ενδιαφέρον θέμα γούστου σχετικά με τα υπάρχοντα χρώματα είτε είναι όμορφα είτε όχι - το υπάρχον χρώμα είναι It είναι σχετικά καινούργιο και οι κάτοικοι αυτής της γειτονιάς δεν έχουν νόημα, τουλάχιστον αυτή τη στιγμή, να αναβαθμιστούν σε κάτι που δεν απαιτεί αναβάθμιση και ταιριάζει στο χαρακτήρα της γειτονιάς.
Επομένως, εν κατακλείδι, πρέπει να ξέρετε πού να αγοράσετε και να ακολουθήσετε τα ξηρά δεδομένα - όλες οι βόρειες περιοχές του Τέξας - έχουν ήδη αυξηθεί κατά 80 τοις εκατό και δεν υπάρχουν επενδυτικές ευκαιρίες εκεί κατά τη γνώμη μου - εάν δεν χρειάζεται να αγοράσετε εκεί για ζώντας - δεν είναι το μέρος για να επενδύσετε αυτήν τη στιγμή.
Υπάρχουν περιοχές όπως αυτή η περιοχή που υπόκεινται σε εξευγενισμό και βλέπουν νέες κατασκευές, και που βρίσκονται σε στρατηγικές τοποθεσίες - κοντά σε αξιοθέατα και στο κέντρο της πόλης - και που δεν έχουν ακόμη αυξηθεί σε τιμές με τον ίδιο τρόπο που έχουν αυξηθεί σε άλλες περιοχές.
Φυσικά πρέπει να πας στην περιοχή και να δεις την κατάσταση των σπιτιών στο τετράγωνο και αυτό έκανες -σε αυτήν την περιοχή μπορείς να δεις σπίτια που έχουν ήδη αναποδογυριστεί- και δεν έχω καμία αμφιβολία ότι σε λίγα χρόνια το σύνολο Η περιοχή θα αλλάξει - μπορείτε να δείτε συγκρίσιμα συνημμένα στις φωτογραφίες - είδαμε σπίτια στον ίδιο δρόμο μετά από μια αναστροφή με κόστος 180 δολάρια ανά τετραγωνικό πόδι και περισσότερο.
Ποια είναι λοιπόν η αξία του ακινήτου - After Repair Value - ARV;
Σύμφωνα με τον ιστότοπο Redfin - με μέγιστο ποσό 651,000 $ - σύμφωνα με 149 $ ανά τετραγωνικό πόδι και σύμφωνα με το μέγεθος που έχει καταχωριστεί στο δήμο. (δεν περιλαμβάνεται η οικιστική μονάδα στην αυλή).
Θα γνωρίζουμε την οικονομική αξία σε έξι μήνες έως ένα χρόνο - στην ανανεωμένη αποτίμηση αφού το ακίνητο έχει ενοικιαστεί για ένα χρονικό διάστημα.
Ας υποθέσουμε ότι χρησιμοποιούμε για σύγκριση μια τιμή μόνο 110 δολαρίων ανά τετραγωνικό πόδι - σύμφωνα με το πλήρες μέγεθός του θα είμαστε ήδη στα 577,500 δολάρια.
Και ποια θα είναι η αξία του όταν είναι 180 ή 200 δολάρια ανά τετραγωνικό; που είναι σύμφωνα με το πλήρες μέγεθός του, είμαστε στα 1,070,000 $ - κατ 'αρχήν, όσο μεγαλύτερο είναι το ακίνητο, τόσο χαμηλότερη είναι η τιμή ανά τετραγωνικό πόδι, επομένως δεν θα το έπαιρνα ως συγκριτικό μέτρο, αλλά σίγουρα έχετε τη δυνατότητα να φτάσετε σε τέτοιο ποσά μέσα σε μια δεκαετία όταν αναπτύσσεται η γειτονιά.
Είναι σημαντικό να τονιστεί ότι δεν είναι όλα τέλεια - εξ ου και η ευκαιρία - οι τιμές και η ζήτηση στις ΗΠΑ προέρχονται από μεγάλο αριθμό παραμέτρων - και μια πολύ σημαντική παράμετρος είναι το μείγμα πληθυσμού, τα σχολεία και η εγκληματικότητα
Αυτό το ακίνητο αγοράστηκε με την προσδοκία ότι η περιοχή θα βελτιωθεί στο μέλλον - επομένως η λειτουργία της διαβίωσής μας στο ακίνητο είναι προς το παρόν μειωμένη από το κεφάλαιο. Δεν είναι κακή περιοχή, αλλά η βαθμολογία του σχολείου είναι πολύ χαμηλή για εμάς - ειδικά σε σύγκριση με το Λονγκ Άιλαντ όπου τα σχολεία μας βαθμολογούνται με 9 και 10.
Έτσι αυτή την εβδομάδα θα αποφασίσω για έναν ανάδοχο λειτουργίας και την καλύτερη στρατηγική για το ακίνητο - και όπως αναφέρθηκε, ήρθαμε για δύο εβδομάδες για να φροντίσουμε το ακίνητο και επίσης να ελέγξουμε όλες τις πτυχές του Τέξας όσον αφορά τη μετακόμιση. Υπάρχουν ιδέες εδώ και εκεί όταν συγκρίνουμε τη ζωή στο Dalts με τη Νέα Υόρκη - δεν υπάρχει αμφιβολία ότι το καυτό εμπόρευμα βρίσκεται στο Τέξας σήμερα - και ως επιχειρηματίας ακινήτων προτιμώ να είμαι κοντά στα αγαθά, τις ευκαιρίες και τις συνδέσεις. Επιπλέον, υπάρχει μια οικογένεια που έρχεται μαζί μου -αυτή τη στιγμή όσοι θέλουν πραγματικά να το περάσουν είναι η Nirit- κουρασμένη από το κρύο της Νέας Υόρκης, οπότε φυσικά φέραμε και τα παιδιά και θα επισκεφτούμε το τοπικό κοινότητα αυτή την εβδομάδα - θα πάμε στο Beit Chabad, στους πρόσκοποι, στα εβραϊκά σχολεία και άλλα - υπάρχει μια ζεστή ισραηλινή και εβραϊκή κοινότητα εδώ.
Σε κάθε περίπτωση, αν θα είμαι All In στο ακίνητο για 330,000 $ και το ακαθάριστο εισόδημα θα είναι 6300 $ - έχω απόδοση 22.9 τοις εκατό στο κέντρο του Ντάλας στην πιο τρελή αγορά των ΗΠΑ. Καθόλου άσχημα θα έλεγα.
Τι είχαμε λοιπόν;
Αγορά για 300,000 $ - που αντανακλά 56.074 $ ανά τετραγωνικό πόδι
Το κόστος της ανακαίνισης των θεμελίων, της ανακαίνισης της εξωτερικής μονάδας, της προσθήκης μονάδας στην οροφή και μιας μικρής κουζίνας και μικρές επισκευές στο σπίτι - ας πούμε στην περιοχή των 30,000 δολαρίων - είμαστε στα 330,000 δολάρια - εγκατασταθήκαμε στα 61.68 δολάρια ανά τετραγωνικό πόδι.
Έτσι, αν έχετε φτάσει ως εδώ, πιθανότατα ενδιαφέρεστε για τέτοιες συναλλαγές - τότε είστε ευπρόσδεκτοι να επενδύσετε μαζί μας και να μάθετε από εμάς.
Όποιος ενδιαφέρεται για τέτοιες συναλλαγές - αύριο ανοίγουμε τον πρώτο κύκλο του Το χονδρικό κομμάτι μας με την Gal Shmukler και εμένα, τον Lior Lustig Και σε αυτό το μάθημα θα πω στους φοιτητές λεπτομερώς για τη συμφωνία και θα δώσω την αναφορά που δημιούργησα, θα εξετάσουμε όλες τις τιμές για τις ανακαινίσεις, θα δώσω πρόσβαση στην ηχογραφημένη συνέντευξη με τον επιθεωρητή όπου μπορείτε να δείτε ακριβώς τι έχω ρώτησε και πώς κατεύθυνα τη συνομιλία, την έκθεση επιθεώρησης και την επιστολή στον πράκτορα - και φυσικά θα ήμουν ευτυχής να απαντήσω σε οποιαδήποτε ερώτηση
Είναι σημαντικό να θυμόμαστε ότι το ακίνητο ήταν στην αγορά - στο MLS - που σημαίνει ότι ήταν ανοιχτό σε όλους, επομένως ο ανταγωνισμός μαζί του ήταν πιο σκληρός.
Σκεφτείτε τι θα συνέβαινε αν το ακίνητο δεν ήταν εκτεθειμένο σε όλους και φτάνατε στον ιδιοκτήτη του πριν καν βγει στην αγορά και πραγματοποιήσετε τις διαπραγματεύσεις; Ήταν πολύ πιο εύκολο και πολύ λιγότερο αγχωτικό για εσάς - και αυτό ακριβώς διδάσκουμε στο μάθημα - πώς να φτάσετε σε συναλλαγές εκτός αγοράς που δεν υπάρχουν στην αγορά, πώς να προσεγγίσετε πωλητές με άγχος ή ακίνητα με προβλήματα ή πωλητές εκτός αγοράς χώρα ή παλαιότεροι πωλητές που δεν θέλουν πλέον να διαχειρίζονται το ακίνητο ή τα ακίνητα που έχουν στην οποία υπάρχουν πολλά ίδια κεφάλαια - και ο πωλητής έχει συμφέρον σε αυτά τα περιουσιακά στοιχεία να πουλήσει προκειμένου να πραγματοποιήσει το κέρδος που βρίσκεται στο περιουσιακό στοιχείο από τότε που αγόρασε το.
Ενδιαφέρεστε για το μάθημα σπουδών χονδρικής; Συμπληρώστε τα στοιχεία κάνοντας κλικ εδώ
Θέλετε προσφορές;
Θέλετε να μάθετε για προσφορές κάτω από την τιμή της αγοράς στην αλληλογραφία μας - εγγραφείτε www.nadlaninvest.com - Συμπληρώστε στοιχεία στη φόρμα και γράψτε μας το είδος των συναλλαγών που σας ενδιαφέρουν
Στο βίντεο - περπατήστε μέσα από το σπίτι με την εταιρεία διαχείρισης.
Στα παρακάτω βίντεο θα σας ενημερώσουμε για την εξέλιξη της συμφωνίας και τις ανακαινίσεις.
Καλή επιτυχία σε όλους μας!
Απαντήσεις