Πώς να αυξήσετε το παθητικό εισόδημά σας χρησιμοποιώντας τη μέθοδο BRRRR
Η μέθοδος BRRRR
Φανταστείτε τον εαυτό σας να παρακολουθείτε μια εκδήλωση δικτύωσης επενδύσεων σε ακίνητα και ακούτε κάποιον να λέει "BRRRRR". Το πιθανότερο είναι ότι ο συνάδελφός σας δεν σχολιάζει τη θερμοκρασία δωματίου, αλλά συζητά μια δημοφιλή επενδυτική στρατηγική γνωστή ως μέθοδος BRRRR. Όσοι αναρωτιούνται πώς να χτίσουν πλούτο στην ακίνητη περιουσία θα πρέπει να εξετάσουν αυτό το μοναδικό πλαίσιο που αντιπροσωπεύει ένα υβρίδιο μεταξύ ενεργού και παθητικού εισοδήματος.
Έννοια του BRRRR
Η μέθοδος BRRRR σημαίνει "Αγορά, ανακαίνιση, ενοικίαση, αναχρηματοδότηση, επιστροφή", Στα Αγγλικά: "αγορά, αποκατάσταση, ενοικίαση, αναχρηματοδότηση, επανάληψη"
και περιγράφει μια στρατηγική και ένα πλαίσιο που χρησιμοποιείται από επενδυτές που θέλουν να δημιουργήσουν παθητικό εισόδημα με την πάροδο του χρόνου. Αυτά τα ακρωνύμια αντιπροσωπεύουν βήματα που πρέπει να υλοποιηθούν με την ακριβή σειρά με την οποία εμφανίζονται. Αρχικά, ένας επενδυτής αγοράζει ένα ακίνητο και προχωρά στην ανακαίνιση. Στη συνέχεια, το ανακαινισμένο ακίνητο ενοικιάζεται σε ενοικιαστές για εκτεταμένη περίοδο, μέσω της οποίας τα έσοδα από ενοίκια μπορούν να επιτρέψουν στον ιδιοκτήτη να πληρώσει την υποθήκη, να κερδίσει κέρδη και να δημιουργήσει ίδια κεφάλαια με την πάροδο του χρόνου. Μόλις συσσωρευτεί σημαντικό ποσό ιδίων κεφαλαίων στο ακίνητο, ο επενδυτής μπορεί να αγοράσει ένα δεύτερο ακίνητο αναχρηματοδοτώντας το πρώτο και ούτω καθεξής.
Ο Matt Woodley της Mover Focus δηλώνει ότι «Η μέθοδος BRRRR είναι μια επενδυτική στρατηγική σε ακίνητα που βοηθά τους επενδυτές να εντοπίσουν, να ερευνήσουν και να αγοράσουν ακίνητα με έκπτωση. Η μέθοδος BRRRR περιλαμβάνει τρία στάδια: καταιγισμός ιδεών, έρευνα και μεταπώληση. Με τον καταιγισμό ιδεών για πιθανά επενδυτικά ακίνητα, οι επενδυτές μπορούν να κατανοήσουν την αγορά και να βρουν υποτιμημένα ακίνητα. Μετά από έρευνα, οι επενδυτές μπορούν να προσδιορίσουν εάν το ακίνητο αξίζει να αγοραστεί ή όχι και να κάνουν τις απαραίτητες επισκευές ή αναβαθμίσεις. Τέλος, μετά την αγορά και την ανακαίνιση, το ακίνητο μπορεί να μεταπωληθεί με κέρδος».
Κάντε κλικ για να αυξήσετε το παθητικό εισόδημά σας με τη μέθοδο BRRRR
αγορά
Το πρώτο γράμμα στη μέθοδο BRRRR είναι «B», που σημαίνει αγορά. Κατά την αναζήτηση στις λίστες, να θυμάστε ότι αυτό το βήμα χρησιμεύει ως κρίσιμο σημείο και καθορίζει το αποτέλεσμα της επένδυσης. Υπάρχει μια περίπλοκη τομή μεταξύ της διασφάλισης ότι ένα ακίνητο αντιπροσωπεύει μια υγιή επενδυτική συμφωνία και της διασφάλισης καλής απόδοσης ως ενοικιαζόμενου ακινήτου.
Αυτό θα απαιτήσει εντατική ανάλυση συναλλαγών, η οποία περιλαμβάνει τον υπολογισμό του κόστους των ανακαινίσεων, την εκτίμηση των μηνιαίων εξόδων ενοικίασης και την επιβεβαίωση ότι το εισόδημα από ενοίκια που λαμβάνεται θα παρέχει επαρκές περιθώριο κέρδους. Η διασφάλιση της ισχυρής απόδοσης ενός ενοικιαζόμενου ακινήτου μπορεί να περιλαμβάνει την έρευνα των καλύτερων αγορών ενοικίασης και τη διασφάλιση ότι η τιμή αγοράς παρέχει αρκετό buffer για να επιτρέψει το κόστος ανακαίνισης. Πολλοί επενδυτές βασίζονται στον κανόνα του 70 τοις εκατό, ο οποίος υπολογίζει το κόστος των επισκευών και μετά την επισκευή, ο οποίος βοηθά στον καθορισμό της μέγιστης προσφοράς για το ακίνητο. Χρησιμοποιώντας αυτόν τον κανόνα, μπορούν να διασφαλίσουν καλύτερα ότι το κέρδος παραμένει μετά την ανακαίνιση του ακινήτου.
ανακαίνιση
Στο πιο βασικό επίπεδο, οι ιδιοκτήτες πρέπει να προσδιορίσουν πώς να κάνουν τα ενοικιαζόμενα ακίνητά τους βιώσιμα και λειτουργικά. Αφού πληροίτε αυτές τις απαιτήσεις, μπορείτε να εξετάσετε τις ενημερώσεις ή τις ανακαινίσεις που προσθέτουν αξία στο ακίνητο (που δικαιολογούν έτσι την αύξηση των τιμών ενοικίασης). Από την άλλη πλευρά, οι επενδυτές θα πρέπει να προσέχουν να μην κάνουν υπερβολικές αναβαθμίσεις που θα κοστίζουν περισσότερο από αυτό που μπορεί να προκύψει από τα έσοδα από ενοίκια.
Η φάση ανακαίνισης της στρατηγικής BRRRR, η οποία αντιπροσωπεύει το πρώτο «R» από τέσσερα, απαιτεί διεξοδική ανάλυση κόστους-οφέλους σε κάθε στάδιο. Συνιστάται στους επενδυτές να επιλέγουν μόνο έργα βελτίωσης κατοικίας που θα παρέχουν υψηλή απόδοση επένδυσης. Ακολουθούν ορισμένα έργα αποτοξίνωσης με υψηλή απόδοση επένδυσης (ROI) που πρέπει να προσέξετε:
Επισκευές στέγης: Είναι σύνηθες οι εκτιμητές να επιστρέφουν τα χρήματα που ξοδέψατε στην αξία του ακινήτου όταν προσθέτουν μια νέα στέγη.
Ενημερωμένη κουζίνα: Οι κουζίνες συχνά δεν είναι ελκυστικές, αλλά πολλές από τις λειτουργίες μπορεί να εξακολουθούν να μπορούν να χρησιμοποιηθούν. Επίσης, τα σπίτια με πρότυπες κουζίνες δεν είναι επιλέξιμα για χρηματοδότηση, κάτι που συχνά οδηγεί σε αγορά μετρητών. Η ανακαίνιση σπιτιού έχει αποδειχθεί ότι έχει υψηλό ROI.
Επισκευή γυψοσανίδας: Η ζημιά από γυψοσανίδα καθιστά επίσης ένα σπίτι μη επιλέξιμο για χρηματοδότηση. Αν και αυτό μπορεί να είναι μια κόκκινη σημαία για τους περισσότερους αγοραστές κατοικιών, μπορεί να είναι μια ευκαιρία για τους αναστηλωτές καθώς η επισκευή γυψοσανίδας είναι στην πραγματικότητα πολύ φθηνή.
Εξωραϊσμός: Απλά έργα εξωραϊσμού, όπως η αφαίρεση της κατάφυτης βλάστησης, μπορούν να γίνουν με μικρό κόστος για εσάς. Αυτός ο τύπος εξωραϊσμού δεν απαιτεί επίσης έναν επαγγελματία για να ολοκληρωθεί, καθιστώντας το ένα φθηνό έργο ανακαίνισης.
Ενημέρωση λουτρών: Τα μπάνια συνήθως δεν είναι πολύ μεγάλα και το κόστος υλικών και εργασίας είναι φθηνό. Η ενημέρωση των λουτρών θα επιτρέψει στο σπίτι σας να ανταγωνιστεί σπίτια υψηλότερης ποιότητας στην περιοχή για ένα μικρό κόστος για εσάς.
Επιπλέον Υπνοδωμάτια: Σπίτια με ασυνήθιστη έκταση τετραγωνικών μέτρων, αλλά χωρίς αρκετά υπνοδωμάτια, προσφέρουν στους ανακαινιστές την ευκαιρία να αυξήσουν την αξία τους με μικρό κόστος για αυτούς. Η αύξηση του υπνοδωματίου του σπιτιού σε 3 ή 4 θα του επιτρέψει να είναι πιο ανταγωνιστικό με ακίνητα υψηλότερης ποιότητας στην περιοχή.
ενοικίαση
Μετά την ολοκλήρωση της φάσης ανακαίνισης του ακινήτου, ο επενδυτής μπορεί να εκτελέσει τη φάση της ενοικίασης της διαδικασίας. Αυτό μπορεί να περιλαμβάνει φιλτράρισμα και επιλογή ενοικιαστών, διαχείριση του κύκλου εργασιών και ανταπόκριση σε αιτήματα συντήρησης και επισκευής. Μετά από ένα ορισμένο χρονικό διάστημα, ένας επενδυτής θα καταλάβει συνήθως εάν η πρακτική δέουσας επιμέλειας ήταν ικανοποιητική. Πιθανά πράγματα που θα μπορούσαν να πάνε στραβά περιλαμβάνουν κενές θέσεις εργασίας, κακούς ενοικιαστές ή έξοδα ενοικίασης που υπερβαίνουν το εισόδημα που δημιουργείται. Όλα αυτά τα πιθανά αποτελέσματα μπορούν να οδηγήσουν γρήγορα ένα ακίνητο κάτω από το νερό, αυξάνοντας τον κίνδυνο αποκλεισμού. Αυτό δεν έχει σκοπό να τρομάξει τους επενδυτές να μην γίνουν ιδιοκτήτης σπιτιού ή να εφαρμόσουν τη στρατηγική BRRRR, αλλά απλώς να τονίσει τη σημασία της σωστής εκτέλεσης των αριθμών πριν λάβετε οποιαδήποτε επενδυτική απόφαση.
Χρηματοδότηση
Μόλις το ακίνητό σας ανακαινιστεί και ενοικιαστεί αποτελεσματικά, μπορείτε να αρχίσετε να κάνετε ένα σχέδιο για το πώς να το ανακυκλώσετε. Ορισμένες τράπεζες θα προσφέρουν αναχρηματοδότηση με εξαργύρωση, ενώ άλλες θα προσφέρουν μόνο την εξόφληση του υπάρχοντος χρέους. Θα θελήσετε να επιλέξετε την πρώτη από αυτές τις δύο επιλογές. Θα θελήσετε επίσης να δώσετε προσοχή στην απαιτούμενη «περίοδο καρυκευμάτων», η οποία υποδεικνύει πόσο καιρό πρέπει να κρατήσετε το ακίνητο προτού ο δανειστής εξετάσει το ενδεχόμενο αναχρηματοδότησης έναντι της αξίας του ακινήτου. Αν και μπορεί να συναντήσετε ορισμένες τράπεζες που δεν είναι πρόθυμες να αναχρηματοδοτήσουν ενοικιαζόμενα ακίνητα για μια οικογένεια, οι επενδυτές μπορούν συνήθως να αξιοποιήσουν τα δίκτυά τους για να βρουν έναν δανειστή που να ταιριάζει στις ανάγκες αναχρηματοδότησης τους.
ΕΠΙΣΤΡΟΦΗ
Τέλος, ο επενδυτής μπορεί να χρησιμοποιήσει την αναχρηματοδότηση του πρώτου ενοικιαζόμενου ακινήτου για να χρηματοδοτήσει την αγορά και την ανακαίνιση του δεύτερου. Η αναχρηματοδότηση με εξαργύρωση προσφέρει πρόσθετα οφέλη, όπως επιτόκια που είναι συχνά ευνοϊκά σε σύγκριση με άλλες πηγές κεφαλαίου, φορολογικά οφέλη και έλεγχο του χρηματοοικονομικού σας χρονοδιαγράμματος. Αντιμέτωπος με την καμπύλη μάθησης, ένας επενδυτής είναι βέβαιο ότι θα αντιμετωπίσει κάποιες δυσκολίες και λάθη από τον πρώτο του κύκλο BRRRR. Ωστόσο, μπορούν να εφαρμόσουν την εμπειρία και τη νεοαποκτηθείσα σοφία τους όταν ασχολούνται με τη δεύτερη, τρίτη ή τέταρτη ιδιοκτησία τους κ.λπ.
Ένα παράδειγμα της μεθόδου BRRRR
Ένα δείγμα ανασκόπησης της στρατηγικής ακινήτων BRRRR μπορεί να σας βοηθήσει να δείξετε πώς να εκτελέσετε κάθε βήμα.
Ας υποθέσουμε ότι ο Johnny ζει στο Ώστιν του Τέξας και θέλει να αγοράσει ένα σπίτι για να επωφεληθεί από την άνθηση της αγοράς ενοικίων εκεί. Βρίσκει ένα ακίνητο για 200,000 $ και τρέχει τους αριθμούς στη συμφωνία. Ο Τζόνι μπορεί να κάνει προκαταβολή 40,000$ και να πάρει δάνειο για τα υπόλοιπα 160,000$. Αφού περπατάει στο σπίτι με έναν εργολάβο, ο Τζόνι αποφασίζει να ξοδέψει 10,000 δολάρια για την ανακαίνιση του ακινήτου. Μέχρι στιγμής έχουμε τους παρακάτω αριθμούς:
Τιμή πώλησης: 200,000 $
Προκαταβολή: 40,000 $
Ποσό δανείου: $160,000
Κόστος ανακαίνισης: 10,000 $
Μετά την ολοκλήρωση της ανακαίνισης, το ακίνητο εκτιμάται στα 250,000 $ και ο Johnny μπορεί να το νοικιάσει για 2,500 $. Περίπου ένα χρόνο αργότερα, ο Johnny αναχρηματοδοτεί και παίρνει δάνειο για το 75 τοις εκατό της εκτιμώμενης αξίας: $187,500. Στη συνέχεια χρησιμοποιεί αυτό το ποσό για να εξοφλήσει το αρχικό δάνειο των 160,000 $, αφήνοντάς του 27,500 $ (συν το τρέχον μηνιαίο εισόδημα από ενοίκια) για να αγοράσει και να ανακαινίσει ένα άλλο ακίνητο. Όσο περισσότερο ο Johnny ακολουθεί αυτή τη διαδικασία, τόσο περισσότερα περιουσιακά στοιχεία μπορεί να συγκεντρώσει για να επενδύσει με την πάροδο του χρόνου. Αν και αυτό το παράδειγμα χρησιμοποιεί απλοποιημένους αριθμούς, θα πρέπει να βοηθήσει στην απεικόνιση της διαδικασίας BRRRR σε δράση.
Πώς να χρηματοδοτήσετε ακίνητα BRRRR
Ένα από τα πιο δύσκολα εμπόδια για τους αρχάριους επενδυτές είναι να βρουν πώς να χρηματοδοτήσουν ακίνητα BRRRR. Τις περισσότερες φορές, θα χρειαστεί να χρηματοδοτήσετε το ακίνητο περισσότερες από μία φορές. Πρώτον, κατά την αγορά του ακινήτου και δεύτερον για τυχόν επισκευές ή βελτιώσεις. Οι περισσότεροι αρχάριοι επενδυτές δεν έχουν τα κεφάλαια για να χρηματοδοτήσουν το ακίνητο χωρίς δάνειο. Εάν αγοράζετε ακίνητο για πρώτη φορά, Ακολουθούν διάφορες επιλογές:
Συμβατικά τραπεζικά δάνεια: ως προκαταβολή θα χρειαστείτε περίπου 20% - 25%. Ωστόσο, το επιτόκιο θα πρέπει να είναι παρόμοιο με αυτό ενός στεγαστικού δανείου. Είναι σημαντικό να σημειωθεί ότι εάν το ακίνητο βρίσκεται σε αρκετά κακές συνθήκες, η τράπεζα ενδέχεται να μην σας προσφέρει δάνειο για να το αγοράσετε.
Δάνεια τοπικών τραπεζών: Οι τοπικές τράπεζες προσφέρουν σημαντική ευελιξία όταν δανείζουν για ενοικιάσεις ακινήτων. Αν και πιθανότατα θα απαιτήσουν την ίδια προκαταβολή με τα συμβατικά τραπεζικά δάνεια, ενδέχεται επίσης να αγνοήσουν τυχόν έξοδα επισκευής. Προσφέρουν επίσης ευελιξία όσον αφορά τα όρια στεγαστικών δανείων και τα ζητήματα χρέους προς εισόδημα.
Ιδιωτικοί δανειστές: Τα ιδιωτικά χρήματα αγοράζονται από άτομα που γνωρίζετε προσωπικά, είτε πρόκειται για οικογένεια, φίλους, επιχειρηματικούς εταίρους ή άλλους επενδυτές. Σε αυτήν την περίπτωση, οι τιμές ενδέχεται να διαφέρουν ανάλογα με το ακίνητο και τη σχέση σας με τον δανειστή. Είναι σύνηθες οι ιδιώτες δανειστές να χρηματοδοτούν επίσης τυχόν επισκευές που χρειάζεται το ακίνητο.
Δανειστές με σκληρά χρήματα: αυτοί οι δανειστές ειδικεύονται σε δάνεια σε επενδυτές που αγοράζουν σπίτια και νοικιάζουν. Το κόστος και τα επιτόκια των δανειστών σκληρού χρήματος είναι συνήθως υψηλότερα από τα τραπεζικά δάνεια. Ωστόσο, είναι πιθανό να καλύπτουν επισκευές και βελτιώσεις.
Αναχρηματοδότηση ακινήτων BRRR
Υπάρχουν δύο κύριοι τρόποι για να αναχρηματοδοτήσετε την ιδιοκτησία BRRR. Μία από τις διαθέσιμες επιλογές είναι μέσω της συμβατικής χρηματοδότησης. Αυτή η επιλογή είναι η πιο δημοφιλής και συνοδεύεται από τα χαμηλότερα διαθέσιμα επιτόκια. Μια άλλη επιλογή για αναχρηματοδότηση μπορεί να βρεθεί στην εμπορική χρηματοδότηση, αν και συνοδεύονται από υψηλότερα επιτόκια.
Οφέλη BRRRR
Οποιαδήποτε επενδυτική στρατηγική θα εγγυηθεί ορισμένα οφέλη ενώ φέρει ένα ορισμένο επίπεδο κινδύνου και η μέθοδος BRRRR δεν αποτελεί εξαίρεση. Πριν εκτελέσετε οποιαδήποτε στρατηγική, φροντίστε να διαβάσετε τα πλεονεκτήματα και τα μειονεκτήματα και να προσδιορίσετε μόνοι σας εάν το BRRRR είναι η σωστή στρατηγική για εσάς ή όχι:
Δυνατότητα απόδοσης: ένα από τα κύρια πλεονεκτήματα είναι η δυνατότητα υψηλής απόδοσης επένδυσης. Όταν γίνει σωστά, οι επενδυτές μπορούν να αγοράσουν ένα προβληματικό ακίνητο για μια σχετικά χαμηλή επένδυση σε μετρητά, να το διορθώσουν και να το νοικιάσουν για ισχυρές ταμειακές ροές.
Κτίριο ιδίων κεφαλαίων: η γνώμη πρέπει επίσης να δίδεται για το ποσό των ιδίων κεφαλαίων που κατασκευάστηκαν κατά τη φάση αποκατάστασης. Όταν ακολουθούν μια στρατηγική παθητικού εισοδήματος, πολλοί επενδυτές δημιουργούν ταμειακές ροές μόνο από ένα περιουσιακό στοιχείο που αξίζει την τιμή για την οποία αγοράστηκε.
Κορυφαίοι ενοικιαστές: Εάν ένα ακίνητο έχει ανακαινιστεί σωστά για να πληροί τα πρότυπα των καταναλωτών σε μια συγκεκριμένη αγορά, είναι πιθανό να προσελκύσει κορυφαίους ενοικιαστές. Οι ενοικιαστές που είναι πρόθυμοι να πληρώσουν κορυφαία δολάρια για την ενοικίασή τους σε αντάλλαγμα για ορισμένα χαρακτηριστικά και υπηρεσίες είναι πιο πιθανό να φροντίσουν καλύτερα το ακίνητο και να μειώσουν τα έξοδά τους. Οι καλύτεροι ενοικιαστές συχνά μεταφράζονται απευθείας σε βελτιωμένες ταμειακές ροές.
Οικονομίες κλίμακας: Μόλις φτάσετε στο βήμα BRRRR, μπορείτε να επιτύχετε κάτι που ονομάζεται οικονομίες κλίμακας, όπου η ιδιοκτησία και η λειτουργία πολλαπλών ενοικιαζόμενων ακινήτων ταυτόχρονα μπορεί να σας βοηθήσει να μειώσετε το συνολικό σας κόστος μειώνοντας το μέσο κόστος ανά ακίνητο και κατανέμοντας τον κίνδυνο.
BRRRR μειονεκτήματα
Η παρακάτω λίστα βοηθά να ρίξει λίγο φως στους πιθανούς κινδύνους που σχετίζονται με τη στρατηγική BRRRR. Ωστόσο, πρέπει να σημειωθεί ότι αυτά τα σημεία δεν είναι απαραίτητα μειονεκτήματα. Αντίθετα, προειδοποιούν τους επενδυτές για το τι μπορεί να συμβεί εάν δεν είναι προσεκτικοί και δεν αντιστέκονται στη δική τους δέουσα επιμέλεια:
Ακριβά δάνεια: Όταν επιλέγουν να χρησιμοποιήσουν ένα βραχυπρόθεσμο δάνειο ή σκληρά χρήματα για να χρηματοδοτήσουν μια αγορά ακινήτου, οι επενδυτές μπορεί να βρεθούν υπερβολικά μόχλευση, ειδικά κατά τη φάση της ανακαίνισης. Σύμφωνα με τον Brian, επενδυτή ακινήτων και ιδρυτή του SparkRental.com, «Πολλοί νέοι επενδυτές υποτιμούν δαπάνες όπως επισκευές, συντήρηση, ποσοστό κενών θέσεων και άλλα παράτυπα αλλά αναπόφευκτα έξοδα που δεν σας πλήττουν κάθε μήνα». Οι επενδυτές θα πρέπει να βεβαιωθούν ότι γνωρίζουν πώς θα πραγματοποιήσουν πληρωμές στεγαστικών δανείων ενώ το ακίνητο δεν παράγει εισόδημα.
Αναδιαμόρφωση: Η ανάληψη ενός μεγάλου έργου αναδιαμόρφωσης μπορεί να αποδειχθεί δαπανηρή, με πολλούς πονοκεφάλους στην πορεία. Ανακαίνιση σημαίνει αντιμετώπιση των χρονοδιαγραμμάτων έργων, διαχείριση εργολάβων και υπεργολάβων και αντιμετώπιση απροσδόκητων προβλημάτων. Βεβαιωθείτε ότι έχετε τους σωστούς πόρους και σχέδια έκτακτης ανάγκης προτού ασχοληθείτε με ένα έργο.
Περίοδος αναμονής: Το BRRRR είναι μια στρατηγική που σχετίζεται με μεγαλύτερο χρονικό ορίζοντα, ο οποίος περιλαμβάνει τουλάχιστον δύο περιόδους αναμονής. Το πρώτο είναι στη φάση της ανακαίνισης, όπου ο επενδυτής πρέπει να βελτιώσει ένα ακίνητο πριν μπορέσει να τοποθετήσει ενοικιαστές και να αρχίσει να κερδίζει εισόδημα. Η δεύτερη περίοδος αναμονής είναι το καρύκευμα, ένας όρος που περιγράφει την περίοδο που πρέπει να περιμένει ένας επενδυτής προτού ο δανειστής επιτρέψει τη χρηματοδότηση με μετρητά.
Κίνδυνος αποτίμησης: Οι επενδυτές συνήθως αναχρηματοδοτούν ένα ακίνητο με βάση την αποτίμηση του ακινήτου και όχι με το πόσα χρήματα κατέβαλαν σε αυτό. Υπάρχει πάντα ο κίνδυνος το ακίνητο να μην αποτιμηθεί στο αναμενόμενο ποσό. Αυτό θα πρέπει να χρησιμεύσει ως προειδοποίηση ότι η σωστή εκτέλεση των αριθμών εκ των προτέρων είναι απαραίτητη.
Ποιος πρέπει να χρησιμοποιήσει τη μέθοδο BRRRR
Η μέθοδος BRRRR είναι ιδανική για επενδυτές που θέλουν να δημιουργήσουν ένα χαρτοφυλάκιο παθητικού εισοδήματος από την αρχή μέχρι το τέλος. Η διαδικασία είναι πιο απαιτητική από την αγορά μιας ενοικιαζόμενης μονάδας, αν και μπορεί να είναι πολύ ικανοποιητική. Οι επενδυτές που αισθάνονται άνετα με ένα ορισμένο επίπεδο κινδύνου, που έχουν διαθέσιμα κεφάλαια για μια αρχική προκαταβολή και που είναι πρόθυμοι να σηκώσουν τα μανίκια τους για σε βάθος έρευνα αγοράς, θα είναι κατάλληλοι για αυτήν τη στρατηγική ακινήτων.
Ποιος δεν πρέπει να χρησιμοποιεί τη μέθοδο BRRRR
Ένας από τους μεγαλύτερους καθοριστικούς παράγοντες για να αποφασίσετε εάν η μέθοδος BRRR θα είναι κατάλληλη είναι εάν είστε διατεθειμένοι ή όχι να αναλάβετε ένα έργο αναδιαμόρφωσης. Αναμφισβήτητα, αυτό είναι το πιο εντατικό βήμα που απαιτείται στη μέθοδο BRRRR. Και όσοι δεν έχουν τον χρόνο ή την αφοσίωση που απαιτείται για να δουν ανακαινίσεις δεν θα βρουν επιτυχία. Για όσους φοβούνται τη σκέψη να διαχειριστούν μια ανακαίνιση, αλλά εξακολουθούν να θέλουν να εφαρμόσουν τη στρατηγική BRRRR, προτείνω να δημιουργήσουν μια ισχυρή ομάδα ακινήτων. Θα μπορούσε να είναι ένας επιχειρηματικός εταίρος που είναι πρόθυμος να είναι πιο δραστήριος εάν παρέχετε το κεφάλαιο. Εναλλακτικά, θα μπορούσε να είναι η εύρεση ενός αξιόπιστου εργολάβου που μπορεί να χειριστεί το μεγαλύτερο μέρος της διαδικασίας ανακαίνισης.
Πόσα μπορείτε να κερδίσετε χρησιμοποιώντας τη μέθοδο BRRRR;
Οι επενδυτές μπορούν να επιτύχουν σημαντικές αποδόσεις χρησιμοποιώντας τη μέθοδο BRRRR, εάν καταφέρουν να εξασφαλίσουν τη σωστή τιμή αγοράς για κάθε περιουσιακό στοιχείο. Οι επενδυτές θα πρέπει επίσης να δώσουν μεγάλη προσοχή στην αγορά, καθώς αυτό θα καθορίσει πόσο καλά θα είναι σε θέση να βρουν συνεπείς ενοικιαστές και να δημιουργήσουν εισόδημα από ενοίκια. Ουσιαστικά, το ποσό των χρημάτων που μπορείτε να κερδίσετε με τη μέθοδο BRRRR εξαρτάται από το πόσο καλά μπορείτε να βρείτε εξαιρετικούς δυνητικούς πελάτες σε όλα τα στάδια της διαδικασίας. Όπως μπορείτε να φανταστείτε, τα αποτελέσματα μπορεί να διαφέρουν ανάλογα με διάφορους παράγοντες στις μεθόδους χρηματοδότησης. Να κάνετε πάντα τη δέουσα επιμέλειά σας και να είστε βέβαιος να αναπτύξετε ένα αξιόπιστο σύστημα για την ανάλυση πιθανών επενδύσεων.
Εναλλακτικές στη μέθοδο BRRRR
Εάν αποφασίσετε ότι η μέθοδος BRRRR δεν είναι η σωστή επενδυτική στρατηγική σε ακίνητα για εσάς, υπάρχουν άλλες στρατηγικές που μπορείτε να κάνετε. Μια επιλογή είναι να αγοράσετε ένα ακίνητο και να το νοικιάσετε, ενώ συγκεντρώνετε το μηνιαίο ενοίκιο που καταβάλλεται στο ακίνητο. Μια άλλη επιλογή είναι η μαζική χρηματοδότηση ακινήτων. Αυτή είναι μια διαδικασία αξιοποίησης χρηματοδότησης από μια μεγάλη ποικιλία επενδυτών που συγκεντρώνουν τα χρήματά τους για να αγοράσουν ακίνητα, η οποία επιτρέπει επενδύσεις που γίνονται με λιγότερα χρήματα και εργασία.
Κάντε κλικ για να αυξήσετε το παθητικό εισόδημά σας με τη μέθοδο BRRRR
Φανταστείτε τον εαυτό σας να παρακολουθείτε μια εκδήλωση δικτύωσης επενδύσεων σε ακίνητα και ακούτε κάποιον να λέει "BRRRRR". Το πιθανότερο είναι ότι ο συνάδελφός σας δεν σχολιάζει τη θερμοκρασία δωματίου, αλλά συζητά μια δημοφιλή επενδυτική στρατηγική γνωστή ως μέθοδος BRRRR. Όσοι αναρωτιούνται πώς να χτίσουν πλούτο στην ακίνητη περιουσία θα πρέπει να εξετάσουν αυτό το μοναδικό πλαίσιο που αντιπροσωπεύει ένα υβρίδιο μεταξύ ενεργού και παθητικού εισοδήματος.
Έννοια του BRRRR
Η μέθοδος BRRRR σημαίνει "Αγορά, ανακαίνιση, ενοικίαση, αναχρηματοδότηση, επιστροφή", Στα Αγγλικά: "αγορά, αποκατάσταση, ενοικίαση, αναχρηματοδότηση, επανάληψη"
και περιγράφει μια στρατηγική και ένα πλαίσιο που χρησιμοποιείται από επενδυτές που θέλουν να δημιουργήσουν παθητικό εισόδημα με την πάροδο του χρόνου. Αυτά τα ακρωνύμια αντιπροσωπεύουν βήματα που πρέπει να υλοποιηθούν με την ακριβή σειρά με την οποία εμφανίζονται. Αρχικά, ένας επενδυτής αγοράζει ένα ακίνητο και προχωρά στην ανακαίνιση. Στη συνέχεια, το ανακαινισμένο ακίνητο ενοικιάζεται σε ενοικιαστές για εκτεταμένη περίοδο, μέσω της οποίας τα έσοδα από ενοίκια μπορούν να επιτρέψουν στον ιδιοκτήτη να πληρώσει την υποθήκη, να κερδίσει κέρδη και να δημιουργήσει ίδια κεφάλαια με την πάροδο του χρόνου. Μόλις συσσωρευτεί σημαντικό ποσό ιδίων κεφαλαίων στο ακίνητο, ο επενδυτής μπορεί να αγοράσει ένα δεύτερο ακίνητο αναχρηματοδοτώντας το πρώτο και ούτω καθεξής.
Ο Matt Woodley της Mover Focus δηλώνει ότι «Η μέθοδος BRRRR είναι μια επενδυτική στρατηγική σε ακίνητα που βοηθά τους επενδυτές να εντοπίσουν, να ερευνήσουν και να αγοράσουν ακίνητα με έκπτωση. Η μέθοδος BRRRR περιλαμβάνει τρία στάδια: καταιγισμός ιδεών, έρευνα και μεταπώληση. Με τον καταιγισμό ιδεών για πιθανά επενδυτικά ακίνητα, οι επενδυτές μπορούν να κατανοήσουν την αγορά και να βρουν υποτιμημένα ακίνητα. Μετά από έρευνα, οι επενδυτές μπορούν να προσδιορίσουν εάν το ακίνητο αξίζει να αγοραστεί ή όχι και να κάνουν τις απαραίτητες επισκευές ή αναβαθμίσεις. Τέλος, μετά την αγορά και την ανακαίνιση, το ακίνητο μπορεί να μεταπωληθεί με κέρδος».
Κάντε κλικ για να αυξήσετε το παθητικό εισόδημά σας με τη μέθοδο BRRRR
αγορά
Το πρώτο γράμμα στη μέθοδο BRRRR είναι «B», που σημαίνει αγορά. Κατά την αναζήτηση στις λίστες, να θυμάστε ότι αυτό το βήμα χρησιμεύει ως κρίσιμο σημείο και καθορίζει το αποτέλεσμα της επένδυσης. Υπάρχει μια περίπλοκη τομή μεταξύ της διασφάλισης ότι ένα ακίνητο αντιπροσωπεύει μια υγιή επενδυτική συμφωνία και της διασφάλισης καλής απόδοσης ως ενοικιαζόμενου ακινήτου.
Αυτό θα απαιτήσει εντατική ανάλυση συναλλαγών, η οποία περιλαμβάνει τον υπολογισμό του κόστους των ανακαινίσεων, την εκτίμηση των μηνιαίων εξόδων ενοικίασης και την επιβεβαίωση ότι το εισόδημα από ενοίκια που λαμβάνεται θα παρέχει επαρκές περιθώριο κέρδους. Η διασφάλιση της ισχυρής απόδοσης ενός ενοικιαζόμενου ακινήτου μπορεί να περιλαμβάνει την έρευνα των καλύτερων αγορών ενοικίασης και τη διασφάλιση ότι η τιμή αγοράς παρέχει αρκετό buffer για να επιτρέψει το κόστος ανακαίνισης. Πολλοί επενδυτές βασίζονται στον κανόνα του 70 τοις εκατό, ο οποίος υπολογίζει το κόστος των επισκευών και μετά την επισκευή, ο οποίος βοηθά στον καθορισμό της μέγιστης προσφοράς για το ακίνητο. Χρησιμοποιώντας αυτόν τον κανόνα, μπορούν να διασφαλίσουν καλύτερα ότι το κέρδος παραμένει μετά την ανακαίνιση του ακινήτου.
ανακαίνιση
Στο πιο βασικό επίπεδο, οι ιδιοκτήτες πρέπει να προσδιορίσουν πώς να κάνουν τα ενοικιαζόμενα ακίνητά τους βιώσιμα και λειτουργικά. Αφού πληροίτε αυτές τις απαιτήσεις, μπορείτε να εξετάσετε τις ενημερώσεις ή τις ανακαινίσεις που προσθέτουν αξία στο ακίνητο (που δικαιολογούν έτσι την αύξηση των τιμών ενοικίασης). Από την άλλη πλευρά, οι επενδυτές θα πρέπει να προσέχουν να μην κάνουν υπερβολικές αναβαθμίσεις που θα κοστίζουν περισσότερο από αυτό που μπορεί να προκύψει από τα έσοδα από ενοίκια.
Η φάση ανακαίνισης της στρατηγικής BRRRR, η οποία αντιπροσωπεύει το πρώτο «R» από τέσσερα, απαιτεί διεξοδική ανάλυση κόστους-οφέλους σε κάθε στάδιο. Συνιστάται στους επενδυτές να επιλέγουν μόνο έργα βελτίωσης κατοικίας που θα παρέχουν υψηλή απόδοση επένδυσης. Ακολουθούν ορισμένα έργα αποτοξίνωσης με υψηλή απόδοση επένδυσης (ROI) που πρέπει να προσέξετε:
Επισκευές στέγης: Είναι σύνηθες οι εκτιμητές να επιστρέφουν τα χρήματα που ξοδέψατε στην αξία του ακινήτου όταν προσθέτουν μια νέα στέγη.
Ενημερωμένη κουζίνα: Οι κουζίνες συχνά δεν είναι ελκυστικές, αλλά πολλές από τις λειτουργίες μπορεί να εξακολουθούν να μπορούν να χρησιμοποιηθούν. Επίσης, τα σπίτια με πρότυπες κουζίνες δεν είναι επιλέξιμα για χρηματοδότηση, κάτι που συχνά οδηγεί σε αγορά μετρητών. Η ανακαίνιση σπιτιού έχει αποδειχθεί ότι έχει υψηλό ROI.
Επισκευή γυψοσανίδας: Η ζημιά από γυψοσανίδα καθιστά επίσης ένα σπίτι μη επιλέξιμο για χρηματοδότηση. Αν και αυτό μπορεί να είναι μια κόκκινη σημαία για τους περισσότερους αγοραστές κατοικιών, μπορεί να είναι μια ευκαιρία για τους αναστηλωτές καθώς η επισκευή γυψοσανίδας είναι στην πραγματικότητα πολύ φθηνή.
Εξωραϊσμός: Απλά έργα εξωραϊσμού, όπως η αφαίρεση της κατάφυτης βλάστησης, μπορούν να γίνουν με μικρό κόστος για εσάς. Αυτός ο τύπος εξωραϊσμού δεν απαιτεί επίσης έναν επαγγελματία για να ολοκληρωθεί, καθιστώντας το ένα φθηνό έργο ανακαίνισης.
Ενημέρωση λουτρών: Τα μπάνια συνήθως δεν είναι πολύ μεγάλα και το κόστος υλικών και εργασίας είναι φθηνό. Η ενημέρωση των λουτρών θα επιτρέψει στο σπίτι σας να ανταγωνιστεί σπίτια υψηλότερης ποιότητας στην περιοχή για ένα μικρό κόστος για εσάς.
Επιπλέον Υπνοδωμάτια: Σπίτια με ασυνήθιστη έκταση τετραγωνικών μέτρων, αλλά χωρίς αρκετά υπνοδωμάτια, προσφέρουν στους ανακαινιστές την ευκαιρία να αυξήσουν την αξία τους με μικρό κόστος για αυτούς. Η αύξηση του υπνοδωματίου του σπιτιού σε 3 ή 4 θα του επιτρέψει να είναι πιο ανταγωνιστικό με ακίνητα υψηλότερης ποιότητας στην περιοχή.
ενοικίαση
Μετά την ολοκλήρωση της φάσης ανακαίνισης του ακινήτου, ο επενδυτής μπορεί να εκτελέσει τη φάση της ενοικίασης της διαδικασίας. Αυτό μπορεί να περιλαμβάνει φιλτράρισμα και επιλογή ενοικιαστών, διαχείριση του κύκλου εργασιών και ανταπόκριση σε αιτήματα συντήρησης και επισκευής. Μετά από ένα ορισμένο χρονικό διάστημα, ένας επενδυτής θα καταλάβει συνήθως εάν η πρακτική δέουσας επιμέλειας ήταν ικανοποιητική. Πιθανά πράγματα που θα μπορούσαν να πάνε στραβά περιλαμβάνουν κενές θέσεις εργασίας, κακούς ενοικιαστές ή έξοδα ενοικίασης που υπερβαίνουν το εισόδημα που δημιουργείται. Όλα αυτά τα πιθανά αποτελέσματα μπορούν να οδηγήσουν γρήγορα ένα ακίνητο κάτω από το νερό, αυξάνοντας τον κίνδυνο αποκλεισμού. Αυτό δεν έχει σκοπό να τρομάξει τους επενδυτές να μην γίνουν ιδιοκτήτης σπιτιού ή να εφαρμόσουν τη στρατηγική BRRRR, αλλά απλώς να τονίσει τη σημασία της σωστής εκτέλεσης των αριθμών πριν λάβετε οποιαδήποτε επενδυτική απόφαση.
Χρηματοδότηση
Μόλις το ακίνητό σας ανακαινιστεί και ενοικιαστεί αποτελεσματικά, μπορείτε να αρχίσετε να κάνετε ένα σχέδιο για το πώς να το ανακυκλώσετε. Ορισμένες τράπεζες θα προσφέρουν αναχρηματοδότηση με εξαργύρωση, ενώ άλλες θα προσφέρουν μόνο την εξόφληση του υπάρχοντος χρέους. Θα θελήσετε να επιλέξετε την πρώτη από αυτές τις δύο επιλογές. Θα θελήσετε επίσης να δώσετε προσοχή στην απαιτούμενη «περίοδο καρυκευμάτων», η οποία υποδεικνύει πόσο καιρό πρέπει να κρατήσετε το ακίνητο προτού ο δανειστής εξετάσει το ενδεχόμενο αναχρηματοδότησης έναντι της αξίας του ακινήτου. Αν και μπορεί να συναντήσετε ορισμένες τράπεζες που δεν είναι πρόθυμες να αναχρηματοδοτήσουν ενοικιαζόμενα ακίνητα για μια οικογένεια, οι επενδυτές μπορούν συνήθως να αξιοποιήσουν τα δίκτυά τους για να βρουν έναν δανειστή που να ταιριάζει στις ανάγκες αναχρηματοδότησης τους.
ΕΠΙΣΤΡΟΦΗ
Τέλος, ο επενδυτής μπορεί να χρησιμοποιήσει την αναχρηματοδότηση του πρώτου ενοικιαζόμενου ακινήτου για να χρηματοδοτήσει την αγορά και την ανακαίνιση του δεύτερου. Η αναχρηματοδότηση με εξαργύρωση προσφέρει πρόσθετα οφέλη, όπως επιτόκια που είναι συχνά ευνοϊκά σε σύγκριση με άλλες πηγές κεφαλαίου, φορολογικά οφέλη και έλεγχο του χρηματοοικονομικού σας χρονοδιαγράμματος. Αντιμέτωπος με την καμπύλη μάθησης, ένας επενδυτής είναι βέβαιο ότι θα αντιμετωπίσει κάποιες δυσκολίες και λάθη από τον πρώτο του κύκλο BRRRR. Ωστόσο, μπορούν να εφαρμόσουν την εμπειρία και τη νεοαποκτηθείσα σοφία τους όταν ασχολούνται με τη δεύτερη, τρίτη ή τέταρτη ιδιοκτησία τους κ.λπ.
Ένα παράδειγμα της μεθόδου BRRRR
Ένα δείγμα ανασκόπησης της στρατηγικής ακινήτων BRRRR μπορεί να σας βοηθήσει να δείξετε πώς να εκτελέσετε κάθε βήμα.
Ας υποθέσουμε ότι ο Johnny ζει στο Ώστιν του Τέξας και θέλει να αγοράσει ένα σπίτι για να επωφεληθεί από την άνθηση της αγοράς ενοικίων εκεί. Βρίσκει ένα ακίνητο για 200,000 $ και τρέχει τους αριθμούς στη συμφωνία. Ο Τζόνι μπορεί να κάνει προκαταβολή 40,000$ και να πάρει δάνειο για τα υπόλοιπα 160,000$. Αφού περπατάει στο σπίτι με έναν εργολάβο, ο Τζόνι αποφασίζει να ξοδέψει 10,000 δολάρια για την ανακαίνιση του ακινήτου. Μέχρι στιγμής έχουμε τους παρακάτω αριθμούς:
Τιμή πώλησης: 200,000 $
Προκαταβολή: 40,000 $
Ποσό δανείου: $160,000
Κόστος ανακαίνισης: 10,000 $
Μετά την ολοκλήρωση της ανακαίνισης, το ακίνητο εκτιμάται στα 250,000 $ και ο Johnny μπορεί να το νοικιάσει για 2,500 $. Περίπου ένα χρόνο αργότερα, ο Johnny αναχρηματοδοτεί και παίρνει δάνειο για το 75 τοις εκατό της εκτιμώμενης αξίας: $187,500. Στη συνέχεια χρησιμοποιεί αυτό το ποσό για να εξοφλήσει το αρχικό δάνειο των 160,000 $, αφήνοντάς του 27,500 $ (συν το τρέχον μηνιαίο εισόδημα από ενοίκια) για να αγοράσει και να ανακαινίσει ένα άλλο ακίνητο. Όσο περισσότερο ο Johnny ακολουθεί αυτή τη διαδικασία, τόσο περισσότερα περιουσιακά στοιχεία μπορεί να συγκεντρώσει για να επενδύσει με την πάροδο του χρόνου. Αν και αυτό το παράδειγμα χρησιμοποιεί απλοποιημένους αριθμούς, θα πρέπει να βοηθήσει στην απεικόνιση της διαδικασίας BRRRR σε δράση.
Πώς να χρηματοδοτήσετε ακίνητα BRRRR
Ένα από τα πιο δύσκολα εμπόδια για τους αρχάριους επενδυτές είναι να βρουν πώς να χρηματοδοτήσουν ακίνητα BRRRR. Τις περισσότερες φορές, θα χρειαστεί να χρηματοδοτήσετε το ακίνητο περισσότερες από μία φορές. Πρώτον, κατά την αγορά του ακινήτου και δεύτερον για τυχόν επισκευές ή βελτιώσεις. Οι περισσότεροι αρχάριοι επενδυτές δεν έχουν τα κεφάλαια για να χρηματοδοτήσουν το ακίνητο χωρίς δάνειο. Εάν αγοράζετε ακίνητο για πρώτη φορά, Ακολουθούν διάφορες επιλογές:
Συμβατικά τραπεζικά δάνεια: ως προκαταβολή θα χρειαστείτε περίπου 20% - 25%. Ωστόσο, το επιτόκιο θα πρέπει να είναι παρόμοιο με αυτό ενός στεγαστικού δανείου. Είναι σημαντικό να σημειωθεί ότι εάν το ακίνητο βρίσκεται σε αρκετά κακές συνθήκες, η τράπεζα ενδέχεται να μην σας προσφέρει δάνειο για να το αγοράσετε.
Δάνεια τοπικών τραπεζών: Οι τοπικές τράπεζες προσφέρουν σημαντική ευελιξία όταν δανείζουν για ενοικιάσεις ακινήτων. Αν και πιθανότατα θα απαιτήσουν την ίδια προκαταβολή με τα συμβατικά τραπεζικά δάνεια, ενδέχεται επίσης να αγνοήσουν τυχόν έξοδα επισκευής. Προσφέρουν επίσης ευελιξία όσον αφορά τα όρια στεγαστικών δανείων και τα ζητήματα χρέους προς εισόδημα.
Ιδιωτικοί δανειστές: Τα ιδιωτικά χρήματα αγοράζονται από άτομα που γνωρίζετε προσωπικά, είτε πρόκειται για οικογένεια, φίλους, επιχειρηματικούς εταίρους ή άλλους επενδυτές. Σε αυτήν την περίπτωση, οι τιμές ενδέχεται να διαφέρουν ανάλογα με το ακίνητο και τη σχέση σας με τον δανειστή. Είναι σύνηθες οι ιδιώτες δανειστές να χρηματοδοτούν επίσης τυχόν επισκευές που χρειάζεται το ακίνητο.
Δανειστές με σκληρά χρήματα: αυτοί οι δανειστές ειδικεύονται σε δάνεια σε επενδυτές που αγοράζουν σπίτια και νοικιάζουν. Το κόστος και τα επιτόκια των δανειστών σκληρού χρήματος είναι συνήθως υψηλότερα από τα τραπεζικά δάνεια. Ωστόσο, είναι πιθανό να καλύπτουν επισκευές και βελτιώσεις.
Αναχρηματοδότηση ακινήτων BRRR
Υπάρχουν δύο κύριοι τρόποι για να αναχρηματοδοτήσετε την ιδιοκτησία BRRR. Μία από τις διαθέσιμες επιλογές είναι μέσω της συμβατικής χρηματοδότησης. Αυτή η επιλογή είναι η πιο δημοφιλής και συνοδεύεται από τα χαμηλότερα διαθέσιμα επιτόκια. Μια άλλη επιλογή για αναχρηματοδότηση μπορεί να βρεθεί στην εμπορική χρηματοδότηση, αν και συνοδεύονται από υψηλότερα επιτόκια.
Οφέλη BRRRR
Οποιαδήποτε επενδυτική στρατηγική θα εγγυηθεί ορισμένα οφέλη ενώ φέρει ένα ορισμένο επίπεδο κινδύνου και η μέθοδος BRRRR δεν αποτελεί εξαίρεση. Πριν εκτελέσετε οποιαδήποτε στρατηγική, φροντίστε να διαβάσετε τα πλεονεκτήματα και τα μειονεκτήματα και να προσδιορίσετε μόνοι σας εάν το BRRRR είναι η σωστή στρατηγική για εσάς ή όχι:
Δυνατότητα απόδοσης: ένα από τα κύρια πλεονεκτήματα είναι η δυνατότητα υψηλής απόδοσης επένδυσης. Όταν γίνει σωστά, οι επενδυτές μπορούν να αγοράσουν ένα προβληματικό ακίνητο για μια σχετικά χαμηλή επένδυση σε μετρητά, να το διορθώσουν και να το νοικιάσουν για ισχυρές ταμειακές ροές.
Κτίριο ιδίων κεφαλαίων: η γνώμη πρέπει επίσης να δίδεται για το ποσό των ιδίων κεφαλαίων που κατασκευάστηκαν κατά τη φάση αποκατάστασης. Όταν ακολουθούν μια στρατηγική παθητικού εισοδήματος, πολλοί επενδυτές δημιουργούν ταμειακές ροές μόνο από ένα περιουσιακό στοιχείο που αξίζει την τιμή για την οποία αγοράστηκε.
Κορυφαίοι ενοικιαστές: Εάν ένα ακίνητο έχει ανακαινιστεί σωστά για να πληροί τα πρότυπα των καταναλωτών σε μια συγκεκριμένη αγορά, είναι πιθανό να προσελκύσει κορυφαίους ενοικιαστές. Οι ενοικιαστές που είναι πρόθυμοι να πληρώσουν κορυφαία δολάρια για την ενοικίασή τους σε αντάλλαγμα για ορισμένα χαρακτηριστικά και υπηρεσίες είναι πιο πιθανό να φροντίσουν καλύτερα το ακίνητο και να μειώσουν τα έξοδά τους. Οι καλύτεροι ενοικιαστές συχνά μεταφράζονται απευθείας σε βελτιωμένες ταμειακές ροές.
Οικονομίες κλίμακας: Μόλις φτάσετε στο βήμα BRRRR, μπορείτε να επιτύχετε κάτι που ονομάζεται οικονομίες κλίμακας, όπου η ιδιοκτησία και η λειτουργία πολλαπλών ενοικιαζόμενων ακινήτων ταυτόχρονα μπορεί να σας βοηθήσει να μειώσετε το συνολικό σας κόστος μειώνοντας το μέσο κόστος ανά ακίνητο και κατανέμοντας τον κίνδυνο.
BRRRR μειονεκτήματα
Η παρακάτω λίστα βοηθά να ρίξει λίγο φως στους πιθανούς κινδύνους που σχετίζονται με τη στρατηγική BRRRR. Ωστόσο, πρέπει να σημειωθεί ότι αυτά τα σημεία δεν είναι απαραίτητα μειονεκτήματα. Αντίθετα, προειδοποιούν τους επενδυτές για το τι μπορεί να συμβεί εάν δεν είναι προσεκτικοί και δεν αντιστέκονται στη δική τους δέουσα επιμέλεια:
Ακριβά δάνεια: Όταν επιλέγουν να χρησιμοποιήσουν ένα βραχυπρόθεσμο δάνειο ή σκληρά χρήματα για να χρηματοδοτήσουν μια αγορά ακινήτου, οι επενδυτές μπορεί να βρεθούν υπερβολικά μόχλευση, ειδικά κατά τη φάση της ανακαίνισης. Σύμφωνα με τον Brian, επενδυτή ακινήτων και ιδρυτή του SparkRental.com, «Πολλοί νέοι επενδυτές υποτιμούν δαπάνες όπως επισκευές, συντήρηση, ποσοστό κενών θέσεων και άλλα παράτυπα αλλά αναπόφευκτα έξοδα που δεν σας πλήττουν κάθε μήνα». Οι επενδυτές θα πρέπει να βεβαιωθούν ότι γνωρίζουν πώς θα πραγματοποιήσουν πληρωμές στεγαστικών δανείων ενώ το ακίνητο δεν παράγει εισόδημα.
Αναδιαμόρφωση: Η ανάληψη ενός μεγάλου έργου αναδιαμόρφωσης μπορεί να αποδειχθεί δαπανηρή, με πολλούς πονοκεφάλους στην πορεία. Ανακαίνιση σημαίνει αντιμετώπιση των χρονοδιαγραμμάτων έργων, διαχείριση εργολάβων και υπεργολάβων και αντιμετώπιση απροσδόκητων προβλημάτων. Βεβαιωθείτε ότι έχετε τους σωστούς πόρους και σχέδια έκτακτης ανάγκης προτού ασχοληθείτε με ένα έργο.
Περίοδος αναμονής: Το BRRRR είναι μια στρατηγική που σχετίζεται με μεγαλύτερο χρονικό ορίζοντα, ο οποίος περιλαμβάνει τουλάχιστον δύο περιόδους αναμονής. Το πρώτο είναι στη φάση της ανακαίνισης, όπου ο επενδυτής πρέπει να βελτιώσει ένα ακίνητο πριν μπορέσει να τοποθετήσει ενοικιαστές και να αρχίσει να κερδίζει εισόδημα. Η δεύτερη περίοδος αναμονής είναι το καρύκευμα, ένας όρος που περιγράφει την περίοδο που πρέπει να περιμένει ένας επενδυτής προτού ο δανειστής επιτρέψει τη χρηματοδότηση με μετρητά.
Κίνδυνος αποτίμησης: Οι επενδυτές συνήθως αναχρηματοδοτούν ένα ακίνητο με βάση την αποτίμηση του ακινήτου και όχι με το πόσα χρήματα κατέβαλαν σε αυτό. Υπάρχει πάντα ο κίνδυνος το ακίνητο να μην αποτιμηθεί στο αναμενόμενο ποσό. Αυτό θα πρέπει να χρησιμεύσει ως προειδοποίηση ότι η σωστή εκτέλεση των αριθμών εκ των προτέρων είναι απαραίτητη.
Ποιος πρέπει να χρησιμοποιήσει τη μέθοδο BRRRR
Η μέθοδος BRRRR είναι ιδανική για επενδυτές που θέλουν να δημιουργήσουν ένα χαρτοφυλάκιο παθητικού εισοδήματος από την αρχή μέχρι το τέλος. Η διαδικασία είναι πιο απαιτητική από την αγορά μιας ενοικιαζόμενης μονάδας, αν και μπορεί να είναι πολύ ικανοποιητική. Οι επενδυτές που αισθάνονται άνετα με ένα ορισμένο επίπεδο κινδύνου, που έχουν διαθέσιμα κεφάλαια για μια αρχική προκαταβολή και που είναι πρόθυμοι να σηκώσουν τα μανίκια τους για σε βάθος έρευνα αγοράς, θα είναι κατάλληλοι για αυτήν τη στρατηγική ακινήτων.
Ποιος δεν πρέπει να χρησιμοποιεί τη μέθοδο BRRRR
Ένας από τους μεγαλύτερους καθοριστικούς παράγοντες για να αποφασίσετε εάν η μέθοδος BRRR θα είναι κατάλληλη είναι εάν είστε διατεθειμένοι ή όχι να αναλάβετε ένα έργο αναδιαμόρφωσης. Αναμφισβήτητα, αυτό είναι το πιο εντατικό βήμα που απαιτείται στη μέθοδο BRRRR. Και όσοι δεν έχουν τον χρόνο ή την αφοσίωση που απαιτείται για να δουν ανακαινίσεις δεν θα βρουν επιτυχία. Για όσους φοβούνται τη σκέψη να διαχειριστούν μια ανακαίνιση, αλλά εξακολουθούν να θέλουν να εφαρμόσουν τη στρατηγική BRRRR, προτείνω να δημιουργήσουν μια ισχυρή ομάδα ακινήτων. Θα μπορούσε να είναι ένας επιχειρηματικός εταίρος που είναι πρόθυμος να είναι πιο δραστήριος εάν παρέχετε το κεφάλαιο. Εναλλακτικά, θα μπορούσε να είναι η εύρεση ενός αξιόπιστου εργολάβου που μπορεί να χειριστεί το μεγαλύτερο μέρος της διαδικασίας ανακαίνισης.
Πόσα μπορείτε να κερδίσετε χρησιμοποιώντας τη μέθοδο BRRRR;
Οι επενδυτές μπορούν να επιτύχουν σημαντικές αποδόσεις χρησιμοποιώντας τη μέθοδο BRRRR, εάν καταφέρουν να εξασφαλίσουν τη σωστή τιμή αγοράς για κάθε περιουσιακό στοιχείο. Οι επενδυτές θα πρέπει επίσης να δώσουν μεγάλη προσοχή στην αγορά, καθώς αυτό θα καθορίσει πόσο καλά θα είναι σε θέση να βρουν συνεπείς ενοικιαστές και να δημιουργήσουν εισόδημα από ενοίκια. Ουσιαστικά, το ποσό των χρημάτων που μπορείτε να κερδίσετε με τη μέθοδο BRRRR εξαρτάται από το πόσο καλά μπορείτε να βρείτε εξαιρετικούς δυνητικούς πελάτες σε όλα τα στάδια της διαδικασίας. Όπως μπορείτε να φανταστείτε, τα αποτελέσματα μπορεί να διαφέρουν ανάλογα με διάφορους παράγοντες στις μεθόδους χρηματοδότησης. Να κάνετε πάντα τη δέουσα επιμέλειά σας και να είστε βέβαιος να αναπτύξετε ένα αξιόπιστο σύστημα για την ανάλυση πιθανών επενδύσεων.
Εναλλακτικές στη μέθοδο BRRRR
Εάν αποφασίσετε ότι η μέθοδος BRRRR δεν είναι η σωστή επενδυτική στρατηγική σε ακίνητα για εσάς, υπάρχουν άλλες στρατηγικές που μπορείτε να κάνετε. Μια επιλογή είναι να αγοράσετε ένα ακίνητο και να το νοικιάσετε, ενώ συγκεντρώνετε το μηνιαίο ενοίκιο που καταβάλλεται στο ακίνητο. Μια άλλη επιλογή είναι η μαζική χρηματοδότηση ακινήτων. Αυτή είναι μια διαδικασία αξιοποίησης χρηματοδότησης από μια μεγάλη ποικιλία επενδυτών που συγκεντρώνουν τα χρήματά τους για να αγοράσουν ακίνητα, η οποία επιτρέπει επενδύσεις που γίνονται με λιγότερα χρήματα και εργασία.
Κάντε κλικ για να αυξήσετε το παθητικό εισόδημά σας με τη μέθοδο BRRRR
Φανταστείτε τον εαυτό σας να παρακολουθείτε μια εκδήλωση δικτύωσης επενδύσεων σε ακίνητα και ακούτε κάποιον να λέει "BRRRRR". Το πιθανότερο είναι ότι ο συνάδελφός σας δεν σχολιάζει τη θερμοκρασία δωματίου, αλλά συζητά μια δημοφιλή επενδυτική στρατηγική γνωστή ως μέθοδος BRRRR. Όσοι αναρωτιούνται πώς να χτίσουν πλούτο στην ακίνητη περιουσία θα πρέπει να εξετάσουν αυτό το μοναδικό πλαίσιο που αντιπροσωπεύει ένα υβρίδιο μεταξύ ενεργού και παθητικού εισοδήματος.
Έννοια του BRRRR
Η μέθοδος BRRRR σημαίνει "Αγορά, ανακαίνιση, ενοικίαση, αναχρηματοδότηση, επιστροφή", Στα Αγγλικά: "αγορά, αποκατάσταση, ενοικίαση, αναχρηματοδότηση, επανάληψη"
και περιγράφει μια στρατηγική και ένα πλαίσιο που χρησιμοποιείται από επενδυτές που θέλουν να δημιουργήσουν παθητικό εισόδημα με την πάροδο του χρόνου. Αυτά τα ακρωνύμια αντιπροσωπεύουν βήματα που πρέπει να υλοποιηθούν με την ακριβή σειρά με την οποία εμφανίζονται. Αρχικά, ένας επενδυτής αγοράζει ένα ακίνητο και προχωρά στην ανακαίνιση. Στη συνέχεια, το ανακαινισμένο ακίνητο ενοικιάζεται σε ενοικιαστές για εκτεταμένη περίοδο, μέσω της οποίας τα έσοδα από ενοίκια μπορούν να επιτρέψουν στον ιδιοκτήτη να πληρώσει την υποθήκη, να κερδίσει κέρδη και να δημιουργήσει ίδια κεφάλαια με την πάροδο του χρόνου. Μόλις συσσωρευτεί σημαντικό ποσό ιδίων κεφαλαίων στο ακίνητο, ο επενδυτής μπορεί να αγοράσει ένα δεύτερο ακίνητο αναχρηματοδοτώντας το πρώτο και ούτω καθεξής.
Ο Matt Woodley της Mover Focus δηλώνει ότι «Η μέθοδος BRRRR είναι μια επενδυτική στρατηγική σε ακίνητα που βοηθά τους επενδυτές να εντοπίσουν, να ερευνήσουν και να αγοράσουν ακίνητα με έκπτωση. Η μέθοδος BRRRR περιλαμβάνει τρία στάδια: καταιγισμός ιδεών, έρευνα και μεταπώληση. Με τον καταιγισμό ιδεών για πιθανά επενδυτικά ακίνητα, οι επενδυτές μπορούν να κατανοήσουν την αγορά και να βρουν υποτιμημένα ακίνητα. Μετά από έρευνα, οι επενδυτές μπορούν να προσδιορίσουν εάν το ακίνητο αξίζει να αγοραστεί ή όχι και να κάνουν τις απαραίτητες επισκευές ή αναβαθμίσεις. Τέλος, μετά την αγορά και την ανακαίνιση, το ακίνητο μπορεί να μεταπωληθεί με κέρδος».
αγορά
Το πρώτο γράμμα στη μέθοδο BRRRR είναι «B», που σημαίνει αγορά. Κατά την αναζήτηση στις λίστες, να θυμάστε ότι αυτό το βήμα χρησιμεύει ως κρίσιμο σημείο και καθορίζει το αποτέλεσμα της επένδυσης. Υπάρχει μια περίπλοκη τομή μεταξύ της διασφάλισης ότι ένα ακίνητο αντιπροσωπεύει μια υγιή επενδυτική συμφωνία και της διασφάλισης καλής απόδοσης ως ενοικιαζόμενου ακινήτου.
Αυτό θα απαιτήσει εντατική ανάλυση συναλλαγών, η οποία περιλαμβάνει τον υπολογισμό του κόστους των ανακαινίσεων, την εκτίμηση των μηνιαίων εξόδων ενοικίασης και την επιβεβαίωση ότι το εισόδημα από ενοίκια που λαμβάνεται θα παρέχει επαρκές περιθώριο κέρδους. Η διασφάλιση της ισχυρής απόδοσης ενός ενοικιαζόμενου ακινήτου μπορεί να περιλαμβάνει την έρευνα των καλύτερων αγορών ενοικίασης και τη διασφάλιση ότι η τιμή αγοράς παρέχει αρκετό buffer για να επιτρέψει το κόστος ανακαίνισης. Πολλοί επενδυτές βασίζονται στον κανόνα του 70 τοις εκατό, ο οποίος υπολογίζει το κόστος των επισκευών και μετά την επισκευή, ο οποίος βοηθά στον καθορισμό της μέγιστης προσφοράς για το ακίνητο. Χρησιμοποιώντας αυτόν τον κανόνα, μπορούν να διασφαλίσουν καλύτερα ότι το κέρδος παραμένει μετά την ανακαίνιση του ακινήτου.
ανακαίνιση
Στο πιο βασικό επίπεδο, οι ιδιοκτήτες πρέπει να προσδιορίσουν πώς να κάνουν τα ενοικιαζόμενα ακίνητά τους βιώσιμα και λειτουργικά. Αφού πληροίτε αυτές τις απαιτήσεις, μπορείτε να εξετάσετε τις ενημερώσεις ή τις ανακαινίσεις που προσθέτουν αξία στο ακίνητο (που δικαιολογούν έτσι την αύξηση των τιμών ενοικίασης). Από την άλλη πλευρά, οι επενδυτές θα πρέπει να προσέχουν να μην κάνουν υπερβολικές αναβαθμίσεις που θα κοστίζουν περισσότερο από αυτό που μπορεί να προκύψει από τα έσοδα από ενοίκια.
Η φάση ανακαίνισης της στρατηγικής BRRRR, η οποία αντιπροσωπεύει το πρώτο «R» από τέσσερα, απαιτεί διεξοδική ανάλυση κόστους-οφέλους σε κάθε στάδιο. Συνιστάται στους επενδυτές να επιλέγουν μόνο έργα βελτίωσης κατοικίας που θα παρέχουν υψηλή απόδοση επένδυσης. Ακολουθούν ορισμένα έργα αποτοξίνωσης με υψηλή απόδοση επένδυσης (ROI) που πρέπει να προσέξετε:
Επισκευές στέγης: Είναι σύνηθες οι εκτιμητές να επιστρέφουν τα χρήματα που ξοδέψατε στην αξία του ακινήτου όταν προσθέτουν μια νέα στέγη.
Ενημερωμένη κουζίνα: Οι κουζίνες συχνά δεν είναι ελκυστικές, αλλά πολλές από τις λειτουργίες μπορεί να εξακολουθούν να μπορούν να χρησιμοποιηθούν. Επίσης, τα σπίτια με πρότυπες κουζίνες δεν είναι επιλέξιμα για χρηματοδότηση, κάτι που συχνά οδηγεί σε αγορά μετρητών. Η ανακαίνιση σπιτιού έχει αποδειχθεί ότι έχει υψηλό ROI.
Επισκευή γυψοσανίδας: Η ζημιά από γυψοσανίδα καθιστά επίσης ένα σπίτι μη επιλέξιμο για χρηματοδότηση. Αν και αυτό μπορεί να είναι μια κόκκινη σημαία για τους περισσότερους αγοραστές κατοικιών, μπορεί να είναι μια ευκαιρία για τους αναστηλωτές καθώς η επισκευή γυψοσανίδας είναι στην πραγματικότητα πολύ φθηνή.
Εξωραϊσμός: Απλά έργα εξωραϊσμού, όπως η αφαίρεση της κατάφυτης βλάστησης, μπορούν να γίνουν με μικρό κόστος για εσάς. Αυτός ο τύπος εξωραϊσμού δεν απαιτεί επίσης έναν επαγγελματία για να ολοκληρωθεί, καθιστώντας το ένα φθηνό έργο ανακαίνισης.
Ενημέρωση λουτρών: Τα μπάνια συνήθως δεν είναι πολύ μεγάλα και το κόστος υλικών και εργασίας είναι φθηνό. Η ενημέρωση των λουτρών θα επιτρέψει στο σπίτι σας να ανταγωνιστεί σπίτια υψηλότερης ποιότητας στην περιοχή για ένα μικρό κόστος για εσάς.
Επιπλέον Υπνοδωμάτια: Σπίτια με ασυνήθιστη έκταση τετραγωνικών μέτρων, αλλά χωρίς αρκετά υπνοδωμάτια, προσφέρουν στους ανακαινιστές την ευκαιρία να αυξήσουν την αξία τους με μικρό κόστος για αυτούς. Η αύξηση του υπνοδωματίου του σπιτιού σε 3 ή 4 θα του επιτρέψει να είναι πιο ανταγωνιστικό με ακίνητα υψηλότερης ποιότητας στην περιοχή.
ενοικίαση
Μετά την ολοκλήρωση της φάσης ανακαίνισης του ακινήτου, ο επενδυτής μπορεί να εκτελέσει τη φάση της ενοικίασης της διαδικασίας. Αυτό μπορεί να περιλαμβάνει φιλτράρισμα και επιλογή ενοικιαστών, διαχείριση του κύκλου εργασιών και ανταπόκριση σε αιτήματα συντήρησης και επισκευής. Μετά από ένα ορισμένο χρονικό διάστημα, ένας επενδυτής θα καταλάβει συνήθως εάν η πρακτική δέουσας επιμέλειας ήταν ικανοποιητική. Πιθανά πράγματα που θα μπορούσαν να πάνε στραβά περιλαμβάνουν κενές θέσεις εργασίας, κακούς ενοικιαστές ή έξοδα ενοικίασης που υπερβαίνουν το εισόδημα που δημιουργείται. Όλα αυτά τα πιθανά αποτελέσματα μπορούν να οδηγήσουν γρήγορα ένα ακίνητο κάτω από το νερό, αυξάνοντας τον κίνδυνο αποκλεισμού. Αυτό δεν έχει σκοπό να τρομάξει τους επενδυτές να μην γίνουν ιδιοκτήτης σπιτιού ή να εφαρμόσουν τη στρατηγική BRRRR, αλλά απλώς να τονίσει τη σημασία της σωστής εκτέλεσης των αριθμών πριν λάβετε οποιαδήποτε επενδυτική απόφαση.
Χρηματοδότηση
Μόλις το ακίνητό σας ανακαινιστεί και ενοικιαστεί αποτελεσματικά, μπορείτε να αρχίσετε να κάνετε ένα σχέδιο για το πώς να το ανακυκλώσετε. Ορισμένες τράπεζες θα προσφέρουν αναχρηματοδότηση με εξαργύρωση, ενώ άλλες θα προσφέρουν μόνο την εξόφληση του υπάρχοντος χρέους. Θα θελήσετε να επιλέξετε την πρώτη από αυτές τις δύο επιλογές. Θα θελήσετε επίσης να δώσετε προσοχή στην απαιτούμενη «περίοδο καρυκευμάτων», η οποία υποδεικνύει πόσο καιρό πρέπει να κρατήσετε το ακίνητο προτού ο δανειστής εξετάσει το ενδεχόμενο αναχρηματοδότησης έναντι της αξίας του ακινήτου. Αν και μπορεί να συναντήσετε ορισμένες τράπεζες που δεν είναι πρόθυμες να αναχρηματοδοτήσουν ενοικιαζόμενα ακίνητα για μια οικογένεια, οι επενδυτές μπορούν συνήθως να αξιοποιήσουν τα δίκτυά τους για να βρουν έναν δανειστή που να ταιριάζει στις ανάγκες αναχρηματοδότησης τους.
ΕΠΙΣΤΡΟΦΗ
Τέλος, ο επενδυτής μπορεί να χρησιμοποιήσει την αναχρηματοδότηση του πρώτου ενοικιαζόμενου ακινήτου για να χρηματοδοτήσει την αγορά και την ανακαίνιση του δεύτερου. Η αναχρηματοδότηση με εξαργύρωση προσφέρει πρόσθετα οφέλη, όπως επιτόκια που είναι συχνά ευνοϊκά σε σύγκριση με άλλες πηγές κεφαλαίου, φορολογικά οφέλη και έλεγχο του χρηματοοικονομικού σας χρονοδιαγράμματος. Αντιμέτωπος με την καμπύλη μάθησης, ένας επενδυτής είναι βέβαιο ότι θα αντιμετωπίσει κάποιες δυσκολίες και λάθη από τον πρώτο του κύκλο BRRRR. Ωστόσο, μπορούν να εφαρμόσουν την εμπειρία και τη νεοαποκτηθείσα σοφία τους όταν ασχολούνται με τη δεύτερη, τρίτη ή τέταρτη ιδιοκτησία τους κ.λπ.
Ένα παράδειγμα της μεθόδου BRRRR
Ένα δείγμα ανασκόπησης της στρατηγικής ακινήτων BRRRR μπορεί να σας βοηθήσει να δείξετε πώς να εκτελέσετε κάθε βήμα.
Ας υποθέσουμε ότι ο Johnny ζει στο Ώστιν του Τέξας και θέλει να αγοράσει ένα σπίτι για να επωφεληθεί από την άνθηση της αγοράς ενοικίων εκεί. Βρίσκει ένα ακίνητο για 200,000 $ και τρέχει τους αριθμούς στη συμφωνία. Ο Τζόνι μπορεί να κάνει προκαταβολή 40,000$ και να πάρει δάνειο για τα υπόλοιπα 160,000$. Αφού περπατάει στο σπίτι με έναν εργολάβο, ο Τζόνι αποφασίζει να ξοδέψει 10,000 δολάρια για την ανακαίνιση του ακινήτου. Μέχρι στιγμής έχουμε τους παρακάτω αριθμούς:
Τιμή πώλησης: 200,000 $
Προκαταβολή: 40,000 $
Ποσό δανείου: $160,000
Κόστος ανακαίνισης: 10,000 $
Μετά την ολοκλήρωση της ανακαίνισης, το ακίνητο εκτιμάται στα 250,000 $ και ο Johnny μπορεί να το νοικιάσει για 2,500 $. Περίπου ένα χρόνο αργότερα, ο Johnny αναχρηματοδοτεί και παίρνει δάνειο για το 75 τοις εκατό της εκτιμώμενης αξίας: $187,500. Στη συνέχεια χρησιμοποιεί αυτό το ποσό για να εξοφλήσει το αρχικό δάνειο των 160,000 $, αφήνοντάς του 27,500 $ (συν το τρέχον μηνιαίο εισόδημα από ενοίκια) για να αγοράσει και να ανακαινίσει ένα άλλο ακίνητο. Όσο περισσότερο ο Johnny ακολουθεί αυτή τη διαδικασία, τόσο περισσότερα περιουσιακά στοιχεία μπορεί να συγκεντρώσει για να επενδύσει με την πάροδο του χρόνου. Αν και αυτό το παράδειγμα χρησιμοποιεί απλοποιημένους αριθμούς, θα πρέπει να βοηθήσει στην απεικόνιση της διαδικασίας BRRRR σε δράση.
Πώς να χρηματοδοτήσετε ακίνητα BRRRR
Ένα από τα πιο δύσκολα εμπόδια για τους αρχάριους επενδυτές είναι να βρουν πώς να χρηματοδοτήσουν ακίνητα BRRRR. Τις περισσότερες φορές, θα χρειαστεί να χρηματοδοτήσετε το ακίνητο περισσότερες από μία φορές. Πρώτον, κατά την αγορά του ακινήτου και δεύτερον για τυχόν επισκευές ή βελτιώσεις. Οι περισσότεροι αρχάριοι επενδυτές δεν έχουν τα κεφάλαια για να χρηματοδοτήσουν το ακίνητο χωρίς δάνειο. Εάν αγοράζετε ακίνητο για πρώτη φορά, Ακολουθούν διάφορες επιλογές:
Συμβατικά τραπεζικά δάνεια: ως προκαταβολή θα χρειαστείτε περίπου 20% - 25%. Ωστόσο, το επιτόκιο θα πρέπει να είναι παρόμοιο με αυτό ενός στεγαστικού δανείου. Είναι σημαντικό να σημειωθεί ότι εάν το ακίνητο βρίσκεται σε αρκετά κακές συνθήκες, η τράπεζα ενδέχεται να μην σας προσφέρει δάνειο για να το αγοράσετε.
Δάνεια τοπικών τραπεζών: Οι τοπικές τράπεζες προσφέρουν σημαντική ευελιξία όταν δανείζουν για ενοικιάσεις ακινήτων. Αν και πιθανότατα θα απαιτήσουν την ίδια προκαταβολή με τα συμβατικά τραπεζικά δάνεια, ενδέχεται επίσης να αγνοήσουν τυχόν έξοδα επισκευής. Προσφέρουν επίσης ευελιξία όσον αφορά τα όρια στεγαστικών δανείων και τα ζητήματα χρέους προς εισόδημα.
Ιδιωτικοί δανειστές: Τα ιδιωτικά χρήματα αγοράζονται από άτομα που γνωρίζετε προσωπικά, είτε πρόκειται για οικογένεια, φίλους, επιχειρηματικούς εταίρους ή άλλους επενδυτές. Σε αυτήν την περίπτωση, οι τιμές ενδέχεται να διαφέρουν ανάλογα με το ακίνητο και τη σχέση σας με τον δανειστή. Είναι σύνηθες οι ιδιώτες δανειστές να χρηματοδοτούν επίσης τυχόν επισκευές που χρειάζεται το ακίνητο.
Δανειστές με σκληρά χρήματα: αυτοί οι δανειστές ειδικεύονται σε δάνεια σε επενδυτές που αγοράζουν σπίτια και νοικιάζουν. Το κόστος και τα επιτόκια των δανειστών σκληρού χρήματος είναι συνήθως υψηλότερα από τα τραπεζικά δάνεια. Ωστόσο, είναι πιθανό να καλύπτουν επισκευές και βελτιώσεις.
Αναχρηματοδότηση ακινήτων BRRR
Υπάρχουν δύο κύριοι τρόποι για να αναχρηματοδοτήσετε την ιδιοκτησία BRRR. Μία από τις διαθέσιμες επιλογές είναι μέσω της συμβατικής χρηματοδότησης. Αυτή η επιλογή είναι η πιο δημοφιλής και συνοδεύεται από τα χαμηλότερα διαθέσιμα επιτόκια. Μια άλλη επιλογή για αναχρηματοδότηση μπορεί να βρεθεί στην εμπορική χρηματοδότηση, αν και συνοδεύονται από υψηλότερα επιτόκια.
Οφέλη BRRRR
Οποιαδήποτε επενδυτική στρατηγική θα εγγυηθεί ορισμένα οφέλη ενώ φέρει ένα ορισμένο επίπεδο κινδύνου και η μέθοδος BRRRR δεν αποτελεί εξαίρεση. Πριν εκτελέσετε οποιαδήποτε στρατηγική, φροντίστε να διαβάσετε τα πλεονεκτήματα και τα μειονεκτήματα και να προσδιορίσετε μόνοι σας εάν το BRRRR είναι η σωστή στρατηγική για εσάς ή όχι:
Δυνατότητα απόδοσης: ένα από τα κύρια πλεονεκτήματα είναι η δυνατότητα υψηλής απόδοσης επένδυσης. Όταν γίνει σωστά, οι επενδυτές μπορούν να αγοράσουν ένα προβληματικό ακίνητο για μια σχετικά χαμηλή επένδυση σε μετρητά, να το διορθώσουν και να το νοικιάσουν για ισχυρές ταμειακές ροές.
Κτίριο ιδίων κεφαλαίων: η γνώμη πρέπει επίσης να δίδεται για το ποσό των ιδίων κεφαλαίων που κατασκευάστηκαν κατά τη φάση αποκατάστασης. Όταν ακολουθούν μια στρατηγική παθητικού εισοδήματος, πολλοί επενδυτές δημιουργούν ταμειακές ροές μόνο από ένα περιουσιακό στοιχείο που αξίζει την τιμή για την οποία αγοράστηκε.
Κορυφαίοι ενοικιαστές: Εάν ένα ακίνητο έχει ανακαινιστεί σωστά για να πληροί τα πρότυπα των καταναλωτών σε μια συγκεκριμένη αγορά, είναι πιθανό να προσελκύσει κορυφαίους ενοικιαστές. Οι ενοικιαστές που είναι πρόθυμοι να πληρώσουν κορυφαία δολάρια για την ενοικίασή τους σε αντάλλαγμα για ορισμένα χαρακτηριστικά και υπηρεσίες είναι πιο πιθανό να φροντίσουν καλύτερα το ακίνητο και να μειώσουν τα έξοδά τους. Οι καλύτεροι ενοικιαστές συχνά μεταφράζονται απευθείας σε βελτιωμένες ταμειακές ροές.
Οικονομίες κλίμακας: Μόλις φτάσετε στο βήμα BRRRR, μπορείτε να επιτύχετε κάτι που ονομάζεται οικονομίες κλίμακας, όπου η ιδιοκτησία και η λειτουργία πολλαπλών ενοικιαζόμενων ακινήτων ταυτόχρονα μπορεί να σας βοηθήσει να μειώσετε το συνολικό σας κόστος μειώνοντας το μέσο κόστος ανά ακίνητο και κατανέμοντας τον κίνδυνο.
BRRRR μειονεκτήματα
Η παρακάτω λίστα βοηθά να ρίξει λίγο φως στους πιθανούς κινδύνους που σχετίζονται με τη στρατηγική BRRRR. Ωστόσο, πρέπει να σημειωθεί ότι αυτά τα σημεία δεν είναι απαραίτητα μειονεκτήματα. Αντίθετα, προειδοποιούν τους επενδυτές για το τι μπορεί να συμβεί εάν δεν είναι προσεκτικοί και δεν αντιστέκονται στη δική τους δέουσα επιμέλεια:
Ακριβά δάνεια: Όταν επιλέγουν να χρησιμοποιήσουν ένα βραχυπρόθεσμο δάνειο ή σκληρά χρήματα για να χρηματοδοτήσουν μια αγορά ακινήτου, οι επενδυτές μπορεί να βρεθούν υπερβολικά μόχλευση, ειδικά κατά τη φάση της ανακαίνισης. Σύμφωνα με τον Brian, επενδυτή ακινήτων και ιδρυτή του SparkRental.com, «Πολλοί νέοι επενδυτές υποτιμούν δαπάνες όπως επισκευές, συντήρηση, ποσοστό κενών θέσεων και άλλα παράτυπα αλλά αναπόφευκτα έξοδα που δεν σας πλήττουν κάθε μήνα». Οι επενδυτές θα πρέπει να βεβαιωθούν ότι γνωρίζουν πώς θα πραγματοποιήσουν πληρωμές στεγαστικών δανείων ενώ το ακίνητο δεν παράγει εισόδημα.
Αναδιαμόρφωση: Η ανάληψη ενός μεγάλου έργου αναδιαμόρφωσης μπορεί να αποδειχθεί δαπανηρή, με πολλούς πονοκεφάλους στην πορεία. Ανακαίνιση σημαίνει αντιμετώπιση των χρονοδιαγραμμάτων έργων, διαχείριση εργολάβων και υπεργολάβων και αντιμετώπιση απροσδόκητων προβλημάτων. Βεβαιωθείτε ότι έχετε τους σωστούς πόρους και σχέδια έκτακτης ανάγκης προτού ασχοληθείτε με ένα έργο.
Περίοδος αναμονής: Το BRRRR είναι μια στρατηγική που σχετίζεται με μεγαλύτερο χρονικό ορίζοντα, ο οποίος περιλαμβάνει τουλάχιστον δύο περιόδους αναμονής. Το πρώτο είναι στη φάση της ανακαίνισης, όπου ο επενδυτής πρέπει να βελτιώσει ένα ακίνητο πριν μπορέσει να τοποθετήσει ενοικιαστές και να αρχίσει να κερδίζει εισόδημα. Η δεύτερη περίοδος αναμονής είναι το καρύκευμα, ένας όρος που περιγράφει την περίοδο που πρέπει να περιμένει ένας επενδυτής προτού ο δανειστής επιτρέψει τη χρηματοδότηση με μετρητά.
Κίνδυνος αποτίμησης: Οι επενδυτές συνήθως αναχρηματοδοτούν ένα ακίνητο με βάση την αποτίμηση του ακινήτου και όχι με το πόσα χρήματα κατέβαλαν σε αυτό. Υπάρχει πάντα ο κίνδυνος το ακίνητο να μην αποτιμηθεί στο αναμενόμενο ποσό. Αυτό θα πρέπει να χρησιμεύσει ως προειδοποίηση ότι η σωστή εκτέλεση των αριθμών εκ των προτέρων είναι απαραίτητη.
Ποιος πρέπει να χρησιμοποιήσει τη μέθοδο BRRRR
Η μέθοδος BRRRR είναι ιδανική για επενδυτές που θέλουν να δημιουργήσουν ένα χαρτοφυλάκιο παθητικού εισοδήματος από την αρχή μέχρι το τέλος. Η διαδικασία είναι πιο απαιτητική από την αγορά μιας ενοικιαζόμενης μονάδας, αν και μπορεί να είναι πολύ ικανοποιητική. Οι επενδυτές που αισθάνονται άνετα με ένα ορισμένο επίπεδο κινδύνου, που έχουν διαθέσιμα κεφάλαια για μια αρχική προκαταβολή και που είναι πρόθυμοι να σηκώσουν τα μανίκια τους για σε βάθος έρευνα αγοράς, θα είναι κατάλληλοι για αυτήν τη στρατηγική ακινήτων.
Ποιος δεν πρέπει να χρησιμοποιεί τη μέθοδο BRRRR
Ένας από τους μεγαλύτερους καθοριστικούς παράγοντες για να αποφασίσετε εάν η μέθοδος BRRR θα είναι κατάλληλη είναι εάν είστε διατεθειμένοι ή όχι να αναλάβετε ένα έργο αναδιαμόρφωσης. Αναμφισβήτητα, αυτό είναι το πιο εντατικό βήμα που απαιτείται στη μέθοδο BRRRR. Και όσοι δεν έχουν τον χρόνο ή την αφοσίωση που απαιτείται για να δουν ανακαινίσεις δεν θα βρουν επιτυχία. Για όσους φοβούνται τη σκέψη να διαχειριστούν μια ανακαίνιση, αλλά εξακολουθούν να θέλουν να εφαρμόσουν τη στρατηγική BRRRR, προτείνω να δημιουργήσουν μια ισχυρή ομάδα ακινήτων. Θα μπορούσε να είναι ένας επιχειρηματικός εταίρος που είναι πρόθυμος να είναι πιο δραστήριος εάν παρέχετε το κεφάλαιο. Εναλλακτικά, θα μπορούσε να είναι η εύρεση ενός αξιόπιστου εργολάβου που μπορεί να χειριστεί το μεγαλύτερο μέρος της διαδικασίας ανακαίνισης.
Πόσα μπορείτε να κερδίσετε χρησιμοποιώντας τη μέθοδο BRRRR;
Οι επενδυτές μπορούν να επιτύχουν σημαντικές αποδόσεις χρησιμοποιώντας τη μέθοδο BRRRR, εάν καταφέρουν να εξασφαλίσουν τη σωστή τιμή αγοράς για κάθε περιουσιακό στοιχείο. Οι επενδυτές θα πρέπει επίσης να δώσουν μεγάλη προσοχή στην αγορά, καθώς αυτό θα καθορίσει πόσο καλά θα είναι σε θέση να βρουν συνεπείς ενοικιαστές και να δημιουργήσουν εισόδημα από ενοίκια. Ουσιαστικά, το ποσό των χρημάτων που μπορείτε να κερδίσετε με τη μέθοδο BRRRR εξαρτάται από το πόσο καλά μπορείτε να βρείτε εξαιρετικούς δυνητικούς πελάτες σε όλα τα στάδια της διαδικασίας. Όπως μπορείτε να φανταστείτε, τα αποτελέσματα μπορεί να διαφέρουν ανάλογα με διάφορους παράγοντες στις μεθόδους χρηματοδότησης. Να κάνετε πάντα τη δέουσα επιμέλειά σας και να είστε βέβαιος να αναπτύξετε ένα αξιόπιστο σύστημα για την ανάλυση πιθανών επενδύσεων.
Εναλλακτικές στη μέθοδο BRRRR
Εάν αποφασίσετε ότι η μέθοδος BRRRR δεν είναι η σωστή επενδυτική στρατηγική σε ακίνητα για εσάς, υπάρχουν άλλες στρατηγικές που μπορείτε να κάνετε. Μια επιλογή είναι να αγοράσετε ένα ακίνητο και να το νοικιάσετε, ενώ συγκεντρώνετε το μηνιαίο ενοίκιο που καταβάλλεται στο ακίνητο. Μια άλλη επιλογή είναι η μαζική χρηματοδότηση ακινήτων. Αυτή είναι μια διαδικασία αξιοποίησης χρηματοδότησης από μια μεγάλη ποικιλία επενδυτών που συγκεντρώνουν τα χρήματά τους για να αγοράσουν ακίνητα, η οποία επιτρέπει επενδύσεις που γίνονται με λιγότερα χρήματα και εργασία.
Κάντε κλικ για να αυξήσετε το παθητικό εισόδημά σας με τη μέθοδο BRRRR
Απαντήσεις