Daniel Niger Post 5

#Intreader of the Week Daniel Nigeri # Post5

Στη σημερινή ανάρτηση θέλω να μοιραστώ μαζί σας μια εξαιρετική συμφωνία ενοικίασης που κάναμε σε ένα από τα προάστια του Κλίβελαντ από την οποία μπορείτε να μάθετε πολλά και τη μήνυση που λάβαμε πριν από περίπου ένα χρόνο, πώς την αντιμετωπίσαμε και τι μάθαμε από προχωράει μπροστά.
Θα διαρκέσει πολύ αλλά αξίζει να το διαβάσετε;
Γεγονός 1:
Μια εξαιρετική συμφωνία Seller Finance που κάναμε στο Cleveland Heights
4026 Rosemond Rd, Cleveland Heights, OH 44121
Το ακίνητο στην εικόνα.
Τον Αύγουστο του 2020 πλησιάσαμε έναν πωλητή με οκτώ ακίνητα στα προάστια του Κλίβελαντ. Επτά μονοκατοικίες και ένα μεζονέτα.
Πριν τηλεφωνήσω στον πωλητή τσεκάρω λίγο τα ακίνητα και βλέπω ότι τα αγόρασε όλα το 2012-2013 σε κατώτατες τιμές που δεν φαίνεται να έχουν κανένα νόημα. Και μάλλον έχω μια επιχείρηση με έναν επενδυτή που καταλαβαίνει ένα ή δύο πράγματα. Καλώ τον πωλητή.
Στην κουβέντα καταλαβαίνω από αυτόν ότι ο ίδιος και η σύντροφός του είναι ήδη 75 ετών, έκαναν καλό γύρο στο real estate μετά την κρίση, αλλά είναι ήδη πολύ κουρασμένοι από τα μπλέξιμο με τους ενοικιαστές και γι' αυτό αποφάσισαν να πουλήσουν.
Πολύ γρήγορα καταλαβαίνω ότι ο πωλητής θέλει τιμές που είναι σχετικά κοντά στην τιμή της αγοράς και ότι δεν είναι δυνατόν να του πληρώσουμε αυτό που ζητά, αλλά αναγνωρίζω το κίνητρο να απαλλαγούμε από τα περιουσιακά στοιχεία. Αποφάσισα να κάνω μια παρακολούθηση για μερικές ακόμη εβδομάδες.
Οπότε μετά από μερικές εβδομάδες τηλεφωνώ ξανά και τώρα ήδη αναπτύσσεται μια βαθύτερη συζήτηση μεταξύ εμένα και του όταν μου λέει για τη ζωή του και την επιχείρησή του και του λέω για την επιχείρησή μας που μόλις ξεκίνησε. Είχατε μια πολύ ενδιαφέρουσα συνομιλία και δημιουργήθηκε μια καλή σχέση μεταξύ μας και μιλήσαμε ανοιχτά.
Καταλαβαίνω ότι έχω μια επιχείρηση με έναν πλούσιο και ότι το θέμα εδώ δεν είναι τα χρήματα, αλλά ότι απλώς έχει βαρεθεί να τα βάζει με τους ενοίκους της ηλικίας του και δεν ενδιαφέρεται πια γι' αυτό. Επιπλέον, ως επενδυτής θέλει να έχει μια δίκαιη τιμή για τα περιουσιακά του στοιχεία (έστω και λίγο πιο κάτω από την αγορά).
Μεταξύ των γραμμών καταλαβαίνω ότι δεν υπάρχει πίεση από την πλευρά του να πάρει τα χρήματα αμέσως με το κλείσιμο. Είναι περισσότερο δουλειά του με τον εαυτό του ότι θέλει να αισθάνεται ολόκληρος με την τιμή στην οποία πούλησε τα περιουσιακά του στοιχεία. Επίσης από αυτόν κατάλαβα ότι έχει όλα τα ακίνητα ΔΩΡΕΑΝ ΚΑΙ ΞΕΚΑΘΑΡΑ χωρίς υποθήκη.
Αυτό θα μου φαινόταν σαν μια κλασική περίπτωση συμφωνίας SELLER FINANCE. Σε μια τέτοια συμφωνία μπορούμε να αντέξουμε οικονομικά να πληρώσουμε υψηλότερη τιμή για τα ακίνητα, επειδή κατανέμω την αγορά στις πληρωμές σε πολλά χρόνια (ακριβώς όπως μια υποθήκη) και το ενοίκιο μετράει στην πραγματικότητα την αγορά του ακινήτου. Επιπλέον, ο πωλητής θα πάρει την τιμή που θέλει, θα σταματήσει να τα βάζει με τους ενοικιαστές και θα έχουμε μια καλή προσφορά χωρίς να φέρουμε πολλά χρήματα από το σπίτι. Όλα τα μέρη ωφελούνται.
Τον ρώτησα αν θα ήταν ανοιχτός να κάνει μια συμφωνία SELLER FINANCE στην οποία θα μας τεμαχίσει την αγορά σε πληρωμές με τόκο και θα έπαιρνε μια υποθήκη στο σπίτι ακριβώς όπως μια τράπεζα. Είπε ότι δεν το απέκλεισε εφόσον το επιτόκιο ήταν τουλάχιστον 5% το χρόνο. Υποσχέθηκα να επιστρέψω κοντά του την επόμενη μέρα με την προσφορά μου.
Αμέσως άρχισα να αναλύω όλα τα ακίνητα για να κάνω μια προσφορά και πολύ γρήγορα συνειδητοποιώ ότι η συμφωνία δεν λειτουργεί στα μεμονωμένα σπίτια (μονοκατοικίες) - η ταμειακή ροή που μένει μετά από όλα τα έξοδα και η μηνιαία πληρωμή του στεγαστικού δανείου είναι σχεδόν μηδενική και απλά δεν αξίζει τον κόπο. Από την άλλη στο duplex η συμφωνία λειτουργεί υπέροχα.
Του τηλεφωνώ και του εξηγώ ότι μπορώ να του δώσω μια προσφορά μόνο στο duplex και καταφέρνουμε να συνοψίσουμε το εξής περίγραμμα:
Τιμή αγοράς: 115 χιλιάδες δολάρια. 20 χιλιάδες δολάρια την ημέρα του κλεισίματος και άλλα 95 χιλιάδες δολάρια κατανεμημένα σε 20 χρόνια με επιτόκιο 5.5% σύμφωνα με τις μηνιαίες πληρωμές όταν ο πωλητής λάβει μια υποθήκη επί του ακινήτου. Δώσαμε τα χέρια (στο τηλέφωνο;) και κάλεσα αμέσως δικηγόρο να δουλέψει για τις συμφωνίες.
Υπογράψαμε τις συμφωνίες και η συμφωνία καθυστέρησε για αρκετούς λόγους που δεν ήταν πολύ ενδιαφέροντες, αλλά έκλεισε τον Ιούνιο του 2021 - 10 μήνες αφότου ήρθε το προβάδισμα και 9 μήνες αφότου υπογράψαμε συμβόλαιο. Θα σημειώσω ότι η αξία του ακινήτου ανέβηκε πολύ κατά τη διάρκεια αυτής της περιόδου, οπότε συνειδητοποιήσαμε ήδη ότι είχαμε κάνει μια τεράστια συμφωνία.
Αριθμοί:
Αγορά: 115 $ όταν φέρουμε 20 $ την ημέρα κλεισίματος, όπως ανέφερα παραπάνω.
Μηνιαία πληρωμή στον πωλητή τα επόμενα 20 χρόνια: 653.50 $ το μήνα
Ανακαίνιση: 15 $ - και οι δύο μονάδες ήταν σε αρκετά καλή κατάσταση και δεν απαιτούσαν πολλή δουλειά
Συνολική επένδυση ιδίων κεφαλαίων - 35 $ (ανακαίνιση + αγορά)
Ενοίκιο: 1400 $ το μήνα για κάθε μονάδα όταν πληρώνουμε νερό και αποχέτευση (2800 συνολικά)
Μηνιαίο εισόδημα από καθαρό εισόδημα μετά από όλα τα έξοδα, συμπεριλαμβανομένης της πληρωμής στεγαστικού δανείου - 1400 $ το μήνα.
Καθαρό ετήσιο εισόδημα: στην περιοχή των 17 $
Απόδοση ΜΕΤΡΗΤΑ ΣΕ ΜΕΤΡΗΤΑ: Πενήντα τοις εκατό ετησίως στην περιοχή Β Εξαιρετική!
Η αγοραία αξία εκτιμάται σήμερα (Ιούνιος 2022) - 230 $ (τρελό τι συνέβη στην αγορά τα τελευταία δύο χρόνια)
Τι μάθαμε λοιπόν από τη συμφωνία;
Πέρα από τα χρήματα και την εξαιρετική συμφωνία, ως αρχάριος επιχειρηματίας έμαθα πολλά από αυτή τη συμφωνία σχετικά με τη διαπραγμάτευση. Έμαθα να είμαι πιο προσεκτικός με τους πωλητές για να εντοπίσω τα κίνητρά τους. Δυστυχώς, το κίνητρο είναι σπάνια στην επιφάνεια και για να το φτάσει κάποιος πρέπει να δημιουργήσει μια πραγματική σύνδεση με την άλλη πλευρά που να ενθαρρύνει το μοίρασμα όπως ακριβώς έκανα με τον πωλητή σε αυτήν την ιστορία.
Μόλις καταλάβουμε τι θέλει το άλλο μέρος, τι είναι πολύ σημαντικό για αυτόν και τι λιγότερο και γιατί θέλει πραγματικά να πουλήσει, έχουμε ένα άμεσο κανάλι για να επηρεάσουμε τη λήψη των αποφάσεών του. Το μόνο που χρειαζόμαστε είναι να ράψουμε πραγματικά τη λύση που ταιριάζει στις ανάγκες αυτού του πωλητή (όχι τις δικές μας !!!) και δεν υπάρχει λόγος να μην καταλήξουμε σε συνεννόηση - ακριβώς όπως κάναμε με αυτόν τον πωλητή.
Γεγονός 2:
Μια μήνυση που λάβαμε από έναν πωλητή
Πριν από λίγο περισσότερο από ένα χρόνο, μας μηνύθηκε για πρώτη φορά μετά από ενάμιση χρόνο δραστηριότητας.
Πρόκειται για μια χονδρική πώληση σε ένα ακίνητο σε μια εξαιρετική γειτονιά στην πόλη Cleveland Heights. Συμφωνήσαμε με τον πωλητή για μια τιμή και βρήκαμε έναν αγοραστή για το συμβόλαιο όταν κερδίσουμε 8 $ από τη συμφωνία. Η συμφωνία ήταν απολύτως διαφανής και ο πωλητής γνώριζε ότι πουλούσαμε το συμβόλαιο σε τρίτο μέρος και επωφελούμασταν από αυτό και υπέγραψε επίσης τη συμφωνία με την ίδια την αγοραστή μας.
Περίπου μια εβδομάδα πριν κλείσει ο πωλητής μόλις εξαφανίστηκε. Δεν απάντησε στα μηνύματά μας ή της ομότιτλης εταιρείας και δεν υπέγραψε τα έγγραφα που της απεστάλησαν από την ομότιτλη εταιρεία. Δύο μέρες πριν το κλείσιμο, ο αγοραστής μου ζήτησε να αλλάξει το όνομα της εταιρείας με την οποία κλείνει το ακίνητο σε άλλη εταιρεία που ανήκει και στείλαμε ένα παράρτημα στην πωλήτρια με την ελπίδα ότι ίσως τώρα θα απαντούσε - κάτι που φυσικά δεν συνέβη.
Η ημερομηνία κλεισίματος έφτασε, ακόμα δεν ακούτε τίποτα από τον πωλητή (όπως αναμενόταν) και η αλήθεια είναι ότι δεν υπάρχουν πολλά που πρέπει να κάνετε γι 'αυτό.
Την επομένη της ημερομηνίας κλεισίματος, λαμβάνω τηλέφωνο από τον πωλητή που ξυπνά από τους νεκρούς και μου λέει ξεδιάντροπα ότι δεν τηρήσαμε τις ώρες κλεισίματος της συμφωνίας επειδή ζητήσαμε να αλλάξουμε αγοραστή την τελευταία στιγμή (δεν είναι αυτό που ζητήσαμε ) και τώρα το ακίνητο προσφέρεται ξανά προς πώληση και έχει ήδη κάποιον πρόθυμο να πληρώσει περισσότερα. Προσπάθησα να της εξηγήσω ότι δεν μπορεί να κάνει κάτι τέτοιο γιατί είμαστε υπό συμφωνία, κατάθεση σε εμπιστοσύνη, και έχουμε πλήρη πρόθεση να κλείσουμε τη συμφωνία, αλλά δυστυχώς δεν απάντησε σε μηνύματα και τηλεφωνήματα από εμάς και τους εταιρεία τίτλου και για εμάς η συμφωνία μπορεί να κλείσει αύριο. Αλλά τίποτα δεν βοήθησε… Ήταν ήδη κλειδωμένη στη δεύτερη προσφορά της και αποφάσισε να τινάξει τη συμφωνία στον αέρα. Της ευχήθηκα μεγάλη επιτυχία και της είπα ότι θα σου στείλω ένα παράρτημα έκδοσης συμβολαίου.
Όταν στείλαμε το συνημμένο, αναφέρθηκε εκεί ότι θα λάβαμε πίσω την προκαταβολή των 1000 $. Αμέσως μετά την αποστολή του παραρτήματος λαμβάνω άλλο ένα τηλεφώνημα από αυτήν ότι δεν είναι έτοιμη να μας επιστρέψει η προκαταβολή γιατί δεν ανταποκριθήκαμε στις ώρες κλεισίματος της συμφωνίας. Η ψευδαίσθηση! Της εξηγώ ότι θέλω και είμαι πρόθυμη να κλείσω τη συμφωνία αμέσως, αλλά δεν θέλει να ακούσει και εξακολουθεί να επιμένει να ανατινάξει τη συμφωνία και να πάρει την προκαταβολή μας.
Εκεί ήμουν ήδη πολύ αναστατωμένος (όχι έξυπνος), δεν ήταν αρκετό που την απαλλάξαμε από μια συμφωνία που σκοπεύουμε να κλείσουμε πλήρως, θέλει επίσης να πάρει την προκαταβολή μας. Της είπα ότι δεν υπήρχε περίπτωση να συμβεί κάτι τέτοιο και, αν συνέβαινε αυτό, δεν θα υπογράφαμε την έκδοση, κάτι που θα δυσκόλευε την πώληση σε κάποιον άλλον όταν έχουμε ένα ανοιχτό χαρτοφυλάκιο συναλλαγών με προκαταβολή σε καταπίστευμα. Τρεις μέρες αργότερα, έλαβα τηλέφωνο από την Teitel που μου είπε ότι η πωλήτρια τηλεφώνησε και τους είπε ότι αν δεν λάβει την προκαταβολή την επόμενη εβδομάδα θα μας έκανε μήνυση. Αποφασίσαμε να μην σχολιάσουμε γιατί θεωρούσαμε απίθανο. Μετά από όλα, δεν έχει καμία περίπτωση και θέλουμε ακόμα να κλείσουμε στο σπίτι.
Δύο μήνες αργότερα και από το πουθενά, λαμβάνουμε στην πραγματικότητα μια επιστολή αξίωσης στην οποία ο πωλητής ζητά αποζημίωση 10 $. Η αγωγή υποβλήθηκε κατά της εταιρείας μας, της εταιρείας του αγοραστή μου και της Teitel! Θα είχε μήνυση αυτήν την παραληρηματική εταιρεία Teitel.
Παίρνω τηλέφωνο τον δικηγόρο μου που αρχίζει να περνάει τη μήνυση και να με ρωτάει, και όπως ήταν αναμενόμενο μου λέει ότι δεν έχει καμία υπόθεση και ακόμη περισσότερο μπορούμε να πάμε πάνω από το σπίτι και να την υποχρεώσουμε να πουλήσει. Του εξήγησα ότι στόχος μας είναι να αφήσουμε το θέμα πίσω μας, είτε αγοράσουμε το ακίνητο είτε όχι (ο αγοραστής μου εξακολουθούσε να ενδιαφέρεται) αλλά δεν είμαστε διατεθειμένοι να της πληρώσουμε ένα δολάριο. Τελειώνουμε τη συζήτηση λέγοντας ότι ο δικηγόρος μου είναι σίγουρος ότι θα μπορέσει να λύσει το θέμα με τον δικηγόρο της γιατί δεν υπάρχει λογική στην αγωγή της.
Αλλά ο δικηγόρος μου έκανε λάθος και ο πωλητής δεν είναι διατεθειμένος να κατέβει από το δέντρο και δεν είναι διατεθειμένος να συμβιβαστεί. Θα ήθελε να μας πάει στο δικαστήριο χωρίς καμία υπόθεση.
Παρόλο που ο δικηγόρος μου ήταν απολύτως πεπεισμένος ότι θα κερδίσουμε, μου εξηγεί ότι απλά δεν μας αξίζει γιατί τα νομικά έξοδα θα κοστίσουν χιλιάδες δολάρια και δεν θα μπορέσουμε να τα διεκδικήσουμε πίσω από αυτήν ακόμα κι αν κερδίσουμε (στο Οχάιο και άλλες καταστάσεις είναι αδύνατο να γίνει).
Δεν έχουμε καταλήξει σε συμβιβασμό, εν τω μεταξύ έχουν περάσει δύο μήνες και λαμβάνουμε ένα αρχείο με email με ένα εκατομμύριο ερωτήσεις που πρέπει να απαντήσουμε ότι και μόνο που το κοίταξα έβγαλα πυρετό.
Κάλεσα έναν δικηγόρο και του είπα ότι δεν ήξερα πώς, αλλά πρέπει να μας βγάλει από αυτό το χάσιμο χρόνου και χρημάτων (ήδη σε αυτό το σημείο του πλήρωσα περίπου 1500 δολάρια νομικά έξοδα) και να καταλήξουμε σε συμβιβασμό. Τηλεφωνούσε και της πρόσφερε 3000 $ και απλώς μας άφηνε να προχωρήσουμε και να απελευθερώσουμε τις αρνητικές ενέργειες που έφερε μαζί τους αυτό το πράγμα και η ατελείωτη φασαρία μόλις ξεπέρασε τα όρια για εμάς και ήθελα απλώς να τελειώσω με αυτό και γρήγορα (όπως και οι παρακινημένοι πωλητές από τους οποίους αγοράζουμε τα σπίτια).
Αλλά… Ακόμα και 3000$ δεν ικανοποίησαν την επιθυμία του πωλητή που ήθελε να στύψει το λεμόνι μέχρι το τέλος. Θα ήταν πρόθυμη να συμβιβαστεί με 7000 δολάρια ή να πάει στο δικαστήριο.
τι θα έκανες?
Δυστυχώς, συνειδητοποιήσαμε ότι τα δικαστικά έξοδα θα έφταναν ήδη σχεδόν το ίδιο ποσό εάν πηγαίναμε σε δικαστική προσφυγή στο δικαστήριο και δεν μας ενδιέφερε πολύ να έχουμε δίκιο. Ήμουν ήδη τόσο κουρασμένος από όλη την ενασχόληση με αυτό το αρνητικό πράγμα που μου έχανε χρόνο και δυνάμεις και ήθελα απλώς να προχωρήσω στο να κάνω θετικά πράγματα.
Της γράψαμε μια επιταγή 7000 δολαρίων, υπογράψαμε έναν συμβιβασμό και προχωρήσαμε στη ζωή χωρίς να κοιτάξουμε ούτε λεπτό πίσω. Συνολικά χάσαμε 9000 $. 7000 για πωλητή και 2000 για δικηγόρο.
Τι κερδίσαμε λοιπόν τουλάχιστον από την ιστορία; Ή μάλλον τι μάθαμε και πήραμε μαζί μας παραπέρα; 2 βασικά πράγματα:
Μην έχετε δίκιο να είστε έξυπνοι - από νεαρή ηλικία όλοι ακούμε αυτήν την πρόταση, αλλά η εφαρμογή της μπορεί να είναι πολύ πολύ δύσκολη και οι επιχειρήσεις πρέπει να την εφαρμόσουν. Εγώ σε αυτή την περίπτωση προσπάθησα να είμαι σωστός και μας κόστισε 9. φορές από τη μήνυση προσπαθώ πολύ περισσότερο να ελέγξω τα συναισθήματα και να είμαι έξυπνος και όχι απαραίτητα σωστός.
Κόψτε τα αρνητικά γεγονότα όσο το δυνατόν γρηγορότερα - όταν κάτι μας κάθεται, μας παρεμβαίνει ή μας δημιουργεί ένα αρνητικό συναίσθημα, η λειτουργία μας εξασθενεί. Στην προσωπική ζωή είναι εύκολο να το νιώσουμε, αλλά νομίζω ότι στις επιχειρήσεις δίνεται λιγότερη προσοχή στη δυσλειτουργία γιατί μας αγγίζει λιγότερο σε ένα συναισθηματικό μέρος.
Αυτή η εκδήλωση κράτησε πολύ περισσότερο από όσο θα έπρεπε. Εξάλλου, δεν είναι ότι έχουμε κάποιο νομικό τμήμα στην εταιρεία που χειρίζεται αυτό το θέμα όσο εργάζομαι στην επιχείρηση. Στο τέλος ήμουν εγώ που έχασα πολλή ενέργεια και χρόνο σε αυτή τη μήνυση και κυρίως έβαλα αρνητική ενέργεια που έβλαψε εμένα και την επιχείρηση. Σήμερα προσπαθούμε να τερματίσουμε τέτοιες εκδηλώσεις όσο το δυνατόν γρηγορότερα.
Αυτά λοιπόν ήταν δύο ακόμη γεγονότα που ζήσαμε στο δρόμο μας. Ελπίζω να σας άρεσε η κοινή χρήση και ότι μπορέσατε να μάθετε κάτι από κάθε μια από τις ιστορίες.
Τα λέμε αύριο στην τελευταία ανάρτηση και να έχετε όλοι ένα υπέροχο Σαββατοκύριακο;