7 μικρές ιστορίες για τη δύναμη της τιμολόγησης
1. Έναρξη επιχειρήσεων για τη διενέργεια διαγωνισμών B2B
Ήρθα στις ΗΠΑ το 2010 με μια startup που άνοιξα και ήμουν και CTO της
Η startup ήταν ένα κοινωνικό δίκτυο μεταξύ επιχειρήσεων για τη διενέργεια διαγωνισμών μεταξύ εταιρειών - για παράδειγμα:
Ένα ξενοδοχείο που χρειαζόταν να αγοράσει 200 τηλεοράσεις θα δημιουργούσε μια προσφορά και θα την ανάρτηνε στον τοίχο του, και εκατοντάδες εταιρείες θα διαγωνίζονταν για την προσφορά και θα λάμβαναν τις καλύτερες τιμές.
Ήδη λοιπόν πριν από 14 χρόνια κατάλαβα τη δύναμη της τιμολόγησης και έκτοτε κατευθύνω την επιχειρηματική μου δραστηριότητα προς αυτή την κατεύθυνση.
2. Ασφαλιστική πρόταση για κτίριο στο Μιλγουόκι
Σε ένα από τα κτίρια των επενδυτών μας, αύξησαν την ασφάλισή μας φέτος από 14,000 $ σε 25,000 $.
Έφτασα σε 7 πράκτορες και τους έστειλα μια ανάλυση όλων των πληροφοριών για το κτίριο για να λάβω μια προσφορά.
Όλοι είπαν ότι σήμερα είναι μια πολύ καταστροφική περίοδος όσον αφορά την ασφάλιση κτιρίου και ότι η προσφορά των 25,000 δολαρίων που λάβαμε ήταν η καλύτερη που υπήρχε και άξιζε.
Είναι σημαντικό να θυμάστε ότι ένα επαγγελματικό ακίνητο κατοικιών άνω των 5 μονάδων καθορίζεται σύμφωνα με το NOI του - το οποίο καθορίζεται από τα έσοδα μείον τα έξοδα και οποιαδήποτε αύξηση της ασφάλισης θα βλάψει δραστικά την αξία του κτιρίου.
Έπειτα... ένας πράκτορας έστειλε μια προσφορά 12,000 δολαρίων! Ακόμα λιγότερα από το κόστος της περασμένης χρονιάς!
Καταλάβετε ότι μια καλή προσφορά αρκεί για να κλείσετε μια συμφωνία!
Με αυτόν τον τρόπο, εξοικονομούσα στους επενδυτές μας 13,000 $ ετησίως, που μεταφράζεται σε εκατοντάδες χιλιάδες δολάρια από την αξία του κτιρίου.
Η δύναμη της τιμολόγησης!
3. Αντικατάσταση επένδυσης καμινάδας στη Φιλαδέλφεια
Σε ένα από τα ακίνητά μας στη Φιλαδέλφεια αυτόν τον μήνα υπήρξε ζημιά στον μεταλλικό σωλήνα στην καμινάδα και η θέρμανση σταμάτησε να λειτουργεί - η εταιρεία φυσικού αερίου έκλεισε την παροχή φυσικού αερίου επειδή έμπαινε καπνός στο ακίνητο! Στα μέσα του χειμώνα ένας ένοικος μένει χωρίς θέρμανση!
Δημοσιεύτηκα σε περίπου είκοσι ομάδες και επικοινώνησα με δέκα εργολάβους από το Thumbstuck.
Ο προσωπικός μου εργολάβος που μου έδωσα ατελείωτη δουλειά σου μια προσφορά 5500 δολαρίων!
Σε μια από τις συνομιλίες μου με εργολάβους από το Thumbstuck, ο τύπος με ρωτάει - πες ότι είναι δυσάρεστο να ρωτάς, αλλά μιλάς Εβραϊκά; Είπα ναι. Τότε είναι ένας Ισραηλινός που μένει στην περιοχή - του είπα ότι με λένε Lior Lustig και έχω ένα φόρουμ για ακίνητα και για αυτό -μου λέει- voila είμαι σε αυτό το φόρουμ.
Από εδώ κατάλαβα ότι μπορώ να ακούσω πραγματικές πληροφορίες εδώ για το κόστος αντικατάστασης του μεταλλικού σωλήνα στην καμινάδα - μου λέει ότι το κόστος μιας τέτοιας αντικατάστασης για αυτόν είναι 3500 δολάρια! Έτσι έλαβα ήδη μια εκτίμηση κόστους για να κατανοήσω το κέρδος για την εργασία και το κόστος της εργασίας.
Η εταιρεία διαχείρισης μου έστειλε μια προσφορά 2500 $ μέσω ενός εργολάβου για λογαριασμό τους - όχι κακό!
Από στόμα σε στόμα μπόρεσα να φτάσω μια προσφορά 1800 δολαρίων!
Μετά επέστρεψα σε έναν άλλο εργολάβο που είχε ακόμη περισσότερες συστάσεις -του έδειξα την προσφορά- και συμφώνησε να κάνει τη δουλειά για 1750$ με εγγύηση εφ' όρου ζωής!
Την επόμενη μέρα η δουλειά έγινε - ο ένοικος ενθουσιάστηκε στην ταράτσα και μου έστειλε ακόμη και τη λέξη "ευχαριστώ" στα εβραϊκά στο WhatsApp.
4. Χρηματοδότηση για Ισραηλινούς
Με την 30χρονη εμπειρία μου στην τεχνολογία και την πώληση δύο startups -με την ίδρυση του φόρουμ πριν από πολλά χρόνια και μιλώντας με αμέτρητους επενδυτές, άρχισα να καταλαβαίνω τις ανάγκες των επενδυτών- και προφανώς μια από τις βασικές ανάγκες είναι η χρηματοδότηση.
Το πρόβλημα είναι ότι το να αρχίσετε να γεμίζετε όλα τα TSP τράπεζα ανά τράπεζα είναι πολλή δουλειά, επιπλέον, υπάρχουν πολλές τράπεζες που δεν συνεργάζονται με τελικούς επενδυτές, μόνο μέσω έμπειρων μεσιτών ή δίνουν στους τελικούς επενδυτές υψηλότερες τιμές επειδή γνωρίζουν θα είναι πιο δύσκολο να συνεργαστείτε απευθείας μαζί τους.
Ταυτόχρονα με τη startup πριν από 14 χρόνια, ξεκίνησα να εργάζομαι ως στεγαστικός πράκτορας στη Νέα Υόρκη, οπότε απέκτησα πολλές γνώσεις και εμπειρία στον χώρο.
Από εδώ έως εδώ πριν από περίπου 8 χρόνια ιδρύσαμε την Real Estate Capital Group με τιμολόγηση μεταξύ 3 τραπεζών και μιας ομάδας δύο ατόμων. Σήμερα είμαστε 13 άτομα, που χρησιμοποιούμε τα πιο εξελιγμένα συστήματα διαχείρισης δανείων και βελτιώνουμε συνεχώς τη διαδικασία, και με περισσότερες από 200 τράπεζες συνδεδεμένες στο σύστημά μας.
Σήμερα είμαστε σε θέση να προσφέρουμε στους ξένους επενδυτές καλύτερα επιτόκια από αυτά που λαμβάνει ένας Αμερικανός σε πολλές περιπτώσεις.
5. Νέα κατασκευή στη Φλόριντα
Μέχρι πριν από δύο χρόνια που τα επιτόκια για τα πολλαπλά δάνεια ήταν 3.5 τοις εκατό - πραγματοποιούσαμε πολλαπλές συναλλαγές συνολικής αξίας άνω των 320 εκατομμυρίων δολαρίων.
Σήμερα που οι αριθμοί λειτουργούν λιγότερο στο Multi - σκεφτήκαμε πώς μπορούμε να φέρουμε τη δύναμη της τιμολόγησης με ένα φόρουμ 19,000 ατόμων και να δημιουργήσουμε πραγματική αξία και εξοικονόμηση πόρων για τους επενδυτές.
Προσφέρουμε αυτό το πλεονέκτημα στα ακίνητα προκατασκευής που κατασκευάζουμε απευθείας - Προπώληση - γιατί εκεί μπορείτε να κάνετε τιμολόγηση με όλους τους προμηθευτές των υλικών για τα σπίτια - από μπλοκ, στέγες, παράθυρα, γρανίτη, δάπεδα κ.λπ. - και φτάνουμε σε τιμές που είναι πολύ χαμηλότερες από την τιμή της αγοράς - μέχρι την παραγωγή μετοχικού κεφαλαίου των 65,000 δολαρίων για το σπίτι - τιμή αγοράς κοντά στα 320,000 δολάρια - η τιμή μας είναι 255,000 δολάρια για το ακίνητο που είναι πολύ υψηλότερη από όλα τα ακίνητα των ανταγωνιστών στο την περιοχή που πωλούν παρόμοια ακίνητα για 290,000 δολάρια ή περισσότερο.
6. Οι πιο ολοκληρωμένες μελέτες ακινήτων που παράγουν πραγματικά αποτελέσματα στον τομέα και κέρδη δεκάδων χιλιάδων δολαρίων
Δεν λείπουν προγράμματα σπουδών για ακίνητα - κάθε απόφοιτος κάποιου προγράμματος ανοίγει δρόμο - αλλά αναγνωρίσαμε την ανάγκη για την υψηλότερη ποιότητα και την πιο ολοκληρωμένη συνοδεία - με πραγματικούς ανθρώπους που ζουν ακίνητα καθημερινά στις ΗΠΑ και που έχουν πραγματοποίησε εκατοντάδες συναλλαγές - ένα πρόγραμμα που φέρνει μια ολιστική εικόνα με δεκάδες εισηγητές. Προσκεκλημένοι σε όλους τους τομείς της ακίνητης περιουσίας - συμπεριλαμβανομένου του προσωπικού πεδίου, των οικονομικών, της φορολογίας, του λογισμικού διαχείρισης πελατών, των δικηγόρων και άλλων - ένα πρόγραμμα που σας κάνει πραγματικά να φτάσετε στην οικονομική ελευθερία με δεκάδες πτυχιούχους που το έχουν ήδη φτάσει - και εδώ, με την τεράστια δύναμη του φόρουμ, μπορέσαμε να σας φέρουμε το πρόγραμμα Το καλύτερο και πιο πρακτικό στις καλύτερες τιμές.
www.NadlanUniversity.com/galshmukler
7. Αγοράζοντας το πρώτο μου ακίνητο στο Μπατ Γιαμ
Πριν φύγω λοιπόν για τη Νέα Υόρκη, ενώ ακόμη δούλευα σε τεχνολογικά έργα στο Υπουργείο Άμυνας και ίδρυα την ιστοσελίδα «Yizkor», μελέτησα σε βάθος τον τομέα του real estate με μεγάλο αριθμό μαθημάτων - και το αποφάσισα το 2006 να επικεντρωθεί στην αγορά Bat Yam αφού εξέτασε μεγάλο αριθμό αγορών στο Ισραήλ.
Όπως με όλες τις επενδύσεις μου, μελέτησα πολύ καλά την αγορά και δημιούργησα συστήματα ειδοποίησης που με ειδοποιούσαν για κάθε νέα συμφωνία που κυκλοφορεί στην αγορά, έτσι ώστε μερικές φορές τα μεσιτικά γραφεία εκπλήσσονταν που επικοινώνησα μαζί τους για ένα διαμέρισμα προς πώληση που δεν είχαν άκουσα ακόμα - έλαβα πολλές προτάσεις για δουλειά για να τους συμμετάσχω στα γραφεία τους.
Κάθε απόγευμα οδηγούσα από το Herzliya Pituach στο Bat Yam και έβλεπα 4-5 διαμερίσματα και διασταύρωνα πληροφορίες για περιοχές μεταξύ μεγάλου αριθμού πρακτόρων για να καταλάβω πού θέλω να εστιάσω γενικά - επίσης ένα είδος τιμολόγησης.
Αφού επέλεξα την περιοχή εστίασης, εισήγαγα περίπου 100 διαμερίσματα στο Excel με περίπου 40 παραμέτρους όπως κατευθύνσεις αέρα, όροφος, επιλογές διαίρεσης για το διαμέρισμα, δυνατότητα TMA 38, εγγύτητα στη μελλοντική γραμμή τρένου (ναι, ακόμα και τότε ήταν στο προγραμματισμός και ήταν ένας από τους λόγους που μπήκα στην περιοχή) και άλλα .
Τελικά, επικεντρώθηκα σε ένα διαμέρισμα στη δεύτερη γραμμή προς τη θάλασσα με μεγάλες δυνατότητες κατασκευής και με πιεσμένους πωλητές - είμαι 9 μηνών έγκυος και έχω ήδη αγοράσει ένα νέο διαμέρισμα στο Holon και πεθαίνω να μετακομίσω.
Έφερα έναν «επιθεωρητή» ανάμεσα σε 80 πτυχιούχους Τεχνίων που για το NIS 500 μου έγραψε μια έκθεση με την οποία μπόρεσα να μειώσω την τιμή κατά 50,000 NIS - σε τιμή 400,000 NIS ανά διαμέρισμα και έβαλα 40,000 NIS κατάθεση στη συναλλαγή ( ναι, υπήρχαν τέτοια προγράμματα στο Ισραήλ).
Αυτό που με δίδαξαν στα μαθήματα είναι ότι κάθε ακίνητο έχει πάντα μια "τιμή μπονάνζα" που αξίζει να πουληθεί - και επειδή έπιασα την αγορά σε εξαιρετική στιγμή λίγο πριν από μια μετεωρική άνοδο μετά από έξι μήνες, η τιμή του ακινήτου ήταν ήδη 600,000 NIS
Αποφάσισα να δοκιμάσω να το πουλήσω σε μια προσπάθεια να δημιουργήσω μετρητά για τις επόμενες προσφορές μου.
Συνειδητοποίησα πολύ γρήγορα ότι στο Ισραήλ τα ακίνητα που πωλούνται από έναν δέκτη, όχι μόνο είναι φθηνότερα, αλλά λόγω της ισχύος της τιμολόγησης - στην πραγματικότητα πωλούνται σε πιο ακριβές τιμές.
Επικοινώνησα με έναν δικηγόρο και του είπα ότι ήθελα να πουλήσω το ακίνητο σε τιμή.
Ταυτόχρονα, διαφήμισα το διαμέρισμα κάτω από την τιμή της αγοράς - διαμέρισμα με θέα στη θάλασσα για 550,000 NIS.
Οδηγούσα τη νύχτα και έβαλα τη διαφήμιση κάτω από την πόρτα κάθε κορυφαίου κτηματομεσιτικού γραφείου στο Μπατ Γιαμ, καθώς και σε στύλους δρόμων. (Έλαβα δύο αναφορές NIS 80 για δημοσίευση διαφημίσεων - καλά, το κόστος της διαφήμισης)
Επέτρεψα σε μία και μοναδική φορά να δω το διαμέρισμα για να δημιουργήσω δυναμική.
Περίπου 50 άτομα έφτασαν στο διαμέρισμα ταυτόχρονα και όλοι θέλουν να πάρουν το παζάρι.
Τα έφερα όλα σε έναν δικηγόρο και άρχισε η τιμολόγηση - η τιμή άρχισε να αυξάνεται με άλματα 5000 σέκελ και τώρα έχουμε ήδη φτάσει τα 650,000 σέκελ.
Η δύναμη της τιμολόγησης.
Στη συνέχεια, περάσαμε στο στάδιο όπου ο καθένας μπορεί να βάλει μια τιμή σε μια σημείωση - τυφλή τιμολόγηση - όπως ακριβώς κάνουμε στους διαγωνισμούς χρηματοδότησής μας - και εδώ υπάρχει ένας αγοραστής για 800,000 NIS - πολύ πάνω από την τιμή της αγοράς.
Η συμφωνία υπογράφηκε - έκανα 1000 τοις εκατό σε έξι μήνες στην πρώτη μου συμφωνία ακίνητης περιουσίας και 360,000 NIS κέρδος - επένδυσα 40,000 NIS και πήρα πίσω 400,000 NIS - με τα οποία μπορούσα να ξεκινήσω να δημιουργώ δεκάδες συμφωνίες.
Τον ρώτησα έναν ηλικιωμένο άντρα γιατί αγόρασε το ακίνητο πολύ πάνω από την τιμή της αγοράς - αποδεικνύεται ότι παντρεύτηκε έναν πολυεκατομμυριούχο που του είπε ότι δεν γυρνάς σπίτι χωρίς αυτό το ακίνητο 🙂
Θέλετε να ακούσετε την πλήρη ιστορία και πολλές άλλες επενδυτικές ιστορίες - τις έχετε στις ηχογραφήσεις των συνεδρίων μας στο real estate expo στον ιστότοπο - ανοιχτά δωρεάν στα premium μέλη μας:
https://www.forumnadlanusa.com/courses/
Και τα premium μέλη μπορούν επίσης να εγγραφούν δωρεάν στα διαδικτυακά μας συνέδρια και να λάβουν έκπτωση 50 τοις εκατό στα φυσικά συνέδρια:
Απαντήσεις