Η αγορά ακινήτων της Φλόριντα έχει διχασμένη προσωπικότητα: Τι πρέπει να γνωρίζετε εάν αγοράζετε ή πουλάτε στο Sunshine State

Η αγορά κατοικίας της Φλόριντα είναι μια ιστορία δύο πολιτειών. Στην ακτή, οι τιμές των κατοικιών μειώνονται καθώς οι κάτοικοι πιέζονται από το υψηλό κόστος ασφάλισης και τις αμοιβές εκτίμησης, ενώ στην ενδοχώρα, το κόστος των μονοκατοικιών παραμένει σταθερό.

Τοπικοί ειδικοί λένε ότι αυτή η απόκλιση οφείλεται στην αύξηση των ασφαλίστρων και στην αύξηση των τελών αξιολόγησης σύμφωνα με τους νέους κρατικούς κανονισμούς, που έχουν επηρεάσει σημαντικά τους ιδιοκτήτες σπιτιού.

«Αισθάνομαι μια σημαντική επιβράδυνση στην αγορά», λέει ο Senior Economist Joel Brenner της Realtor.com®. «Αισθάνομαι ότι είναι αγορά αγοραστών αυτή τη στιγμή, εκτός αν το σπίτι είναι τέλειο και στην τέλεια τιμή».

Μετά από χρόνια ισχυρής ζήτησης και κερδών μετοχών, η αγορά κατοικίας της Φλόριντα αλλάζει — αλλά μπορεί να μην βρίσκεται σε πτώση. Το Realtor.com ανέλυσε τα δεδομένα για να παρέχει πληροφορίες για την τρέχουσα κατάσταση της αγοράς κατοικίας της Φλόριντα.

Γιατί η φασαρία για τη Φλόριντα;

Η Φλόριντα είναι η μεγαλύτερη αγορά κατοικιών στη χώρα, με τα περισσότερα σπίτια προς πώληση. Αν και η Καλιφόρνια έχει σχεδόν διπλάσιο αριθμό κατοίκων, η Φλόριντα έχει σχεδόν διπλάσιο αριθμό κατοικιών σε κάθε δεδομένο έτος, αντιπροσωπεύοντας περίπου 1 στις 8 καταχωρήσεις στις ΗΠΑ.

«Η Φλόριντα παραμένει ηγετική πολιτεία», λέει η Jenny Lentz, διευθύντρια της Dolly Lentz Real Estate στη Νάπολη της Φλόριντα, για τη φήμη της πολιτείας: «Προσέλκυει συνεχώς ανθρώπους από όλο τον κόσμο για τα σημαντικά φορολογικά της πλεονεκτήματα, τον τέλειο καιρό και την ακμάζουσα οικονομία.

Το απόθεμα κατοικιών διαβρώνεται στη Φλόριντα από τις αρχές του 2022, ειδικά τον περασμένο χρόνο. Τους τελευταίους μήνες, ο αριθμός των κατοικιών προς πώληση έχει αυξηθεί κατά 50% σε σύγκριση με την ίδια περίοδο του 2023, αφού τα αποθέματα αυξήθηκαν κατά περίπου 30% το προηγούμενο έτος. Αντί για μια χειμερινή βουτιά σε σπίτια που βγήκαν στην αγορά τον περασμένο χρόνο, απλώς συσσωρεύτηκαν.

Αυτό σημαίνει ότι μέχρι το 2024, οι εγγραφές στη Φλόριντα αντιστοιχούσαν σε περίπου 1 στις 5 στις ΗΠΑ.

Αυτή η αύξηση στις λίστες έχει οδηγήσει σε πτώση των τιμών των κατοικιών, ειδικά σε ορισμένες αγορές της Νότιας Φλόριντα.

Περισσότερες από μία αγορές

Η Φλόριντα είναι μια μεγάλη και ποικιλόμορφη πολιτεία, και αυτό σίγουρα αντανακλάται στις διαφορετικές αγορές κατοικιών της.

Η κύρια διάκριση: Οι μονοκατοικίες – οι οποίες βρίσκονται κυρίως στην ενδοχώρα – βιώνουν σταθερές συνθήκες αγοράς. Αντίθετα, υπάρχει αναταραχή στην τεράστια αγορά συγκυριαρχίας της χώρας, με αυξήσεις αποθεμάτων και συγκέντρωση μειώσεων τιμών.

Ο λόγος της απόκλισης, σύμφωνα με τοπικούς ειδικούς, είναι διπλός.

Πρώτον, τα αυξανόμενα ασφάλιστρα στη Φλόριντα πιέζουν τον τομέα των διαμερισμάτων, σύμφωνα με τη Lindsay Johnson, μεσίτρια της Claire Williams στο Gainesville.

«Η ασφάλιση είναι ένας τεράστιος παράγοντας αυτή τη στιγμή στην πολιτεία της Φλόριντα, ειδικά για ορισμένες από αυτές τις χαμηλές νότιες παράκτιες περιοχές», λέει ο Τζόνσον. «Τα ποσοστά ασφάλισης ανεβαίνουν πολύ».

Πρόσφατες μελέτες έχουν δείξει ότι η Φλόριντα είναι μια από τις πιο ακριβές πολιτείες για ασφάλιση κατοικίας, με το κόστος των ασφαλίστρων να αυξάνεται περισσότερο.

Αλλά εξίσου σημαντική είναι η συνεχιζόμενη επίπτωση από τη θανατηφόρα κατάρρευση της πολυκατοικίας Surfside στο Μαϊάμι τον Ιούνιο του 2021, λέει η Jennifer Levine, μεσίτρια της Compass στο Fort Lauderdale.

Μετά την καταστροφή, η οποία είχε ως αποτέλεσμα τον θάνατο 98 ανθρώπων, θεσπίστηκαν νέοι νόμοι στη χώρα για να προσπαθήσουν να αποτρέψουν το ίδιο πράγμα να συμβεί ξανά. Ωστόσο, τα μέτρα συνεπάγονται υψηλό κόστος για την κάλυψη πρόσθετων επιθεωρήσεων και νέων απαιτήσεων για το αποθεματικό ταμείο της ένωσης ιδιοκτητών κατοικιών.

«Η μεγαλύτερη απόσυρση στην αγορά είναι στην αγορά διαμερισμάτων λόγω της αύξησης του κόστους ασφάλισης και των νέων νόμων που απαιτούν τα κτίρια να έχουν πλήρη αποθεματικά μέχρι το επόμενο έτος», εξηγεί ο Levin. «Οι τιμές πέφτουν, γιατί κανείς δεν μπορεί πλέον να αντέξει τα τέλη σύνδεσης».

Ορισμένοι ιδιοκτήτες διαμερισμάτων, λέει ο Levin, αντιμετωπίζουν εκτιμήσεις που μπορεί να φτάσουν πάνω από 100,000 $, σε περίπτωση που η πολυκατοικία χρειαστεί νέα συντήρηση και πρόσθετα αποθεματικά κεφάλαια.

Είναι ένας συνδυασμός συνθηκών που αφαιρεί αξία από την αγορά κατοικίας, συμφωνούν οι τοπικοί ειδικοί στα ακίνητα.

Οι τιμές των διαμερισμάτων έχουν μειωθεί περίπου 12% από την κορύφωση της ζήτησης το 2022, ενώ οι μονοκατοικίες είναι περίπου ίσες σε σύγκριση με την ίδια περίοδο. Στην πραγματικότητα, σημειώθηκε πτώση στις τιμές των διαμερισμάτων από έτος σε έτος, αλλά οι τιμές των μονοκατοικιών είναι πλέον σε άνοδο – ακόμα κι αν δεν βλέπουν τα είδη των αυξήσεων λόγω πανδημίας COVID-19 που είδαν το 2020 και το 2021.

Οι ίδιες διαφορετικές τάσεις εμφανίζονται κατά τον διαχωρισμό παράκτιων και μη παράκτιων περιοχών. Στους ταχυδρομικούς κώδικες της Φλόριντα κοντά στην ακτή, οι τιμές καταλόγου μειώθηκαν από έτος σε έτος, κατά μέσο όρο 1.3%. Σε μη παράκτιους ταχυδρομικούς κώδικες, οι τιμές αυξάνονται κατά 2% κατά μέσο όρο.

Και για ακίνητα με ονομασία «παραθαλάσσια» στην εγγραφή, ο χρόνος στην αγορά αυξάνεται ταχύτερα από τις μονοκατοικίες. Ενώ οι καταχωρήσεις "παραλία" και "μη παραλία" πωλήθηκαν σχεδόν στο ίδιο χρονικό διάστημα στην κορύφωση της αύξησης της ζήτησης της πανδημίας, χρειάζονται πλέον ακίνητα κοντά στην παραλία περίπου οκτώ ημέρες περισσότερο για να πουληθούν - και αυτό το χάσμα έχει διευρυνθεί.

Οι ειδικοί λένε ότι οι πωλητές αυτού του τύπου κατοικιών πρέπει να προσαρμόσουν τις στρατηγικές τους.

«Πολλοί πωλητές εξακολουθούν να ζουν το 2022 και απλά δεν μπορούν να το ξεπεράσουν», λέει ο Brenner. «Αν ένα σπίτι είναι στην αγορά για έξι μήνες, σημαίνει ότι η προσδοκία του πωλητή είναι παράλογη».

Νότια στασιμότητα, βόρεια ανάπτυξη

Υπάρχει επίσης μια σημαντική διαφορά μεταξύ του νότιου και του βόρειου άκρου αυτής της χερσονήσου. Γενικά, το ανώτερο μισό της χώρας είναι φθηνότερο, οδηγώντας σε συνεχή ζήτηση και σταθερότητα τιμών. Και οι South Floridian πρόλαβαν.

«Υπάρχει μετανάστευση από την κομητεία Dade και την κομητεία Broward στην κομητεία Palm Beach», λέει ο Levin.

Η Amy Simmonds, μεσίτρια και διευθύντρια του The Simmonds Team Compass στο Παλμ Μπιτς, το βλέπει ξεκάθαρα επίσης. Οι άνθρωποι μετακινούνται βόρεια, λέει, ανταλλάσσοντας ακριβές μεγάλες πόλεις για μικρότερες, φθηνότερες κοινότητες.

«Ξοδεύουν μετρητά στο Μαϊάμι και αγοράζουν ένα υπέροχο μικρό σπίτι στο Port St. Lucie για 600,000 δολάρια», λέει.

Η μοίρα της Φλόριντα

«Συνεχίζουμε να βλέπουμε ισχυρές πωλήσεις και υψηλή ζήτηση για προϊόντα ποιότητας σε προνομιακές τοποθεσίες», λέει ο Lenz, χαρακτηρίζοντας την τρέχουσα κατάσταση της αγοράς της Φλόριντα ως «μια στροφή προς έναν πιο ισορροπημένο και υγιή μέσο όρο».

Αλλά αυτό που θα συμβεί στη συνέχεια θα εξαρτηθεί σε μεγάλο βαθμό από τα επιτόκια των στεγαστικών δανείων, τα οποία αναμένεται να μειωθούν αργότερα φέτος. Εάν και όταν συμβεί αυτό, οι ειδικοί προβλέπουν ότι η αγορά κατοικίας στη Φλόριντα θα στείλει λιγότερα ανάμεικτα μηνύματα.

«Αν τα επιτόκια έπεφταν μαγικά αύριο», λέει ο Τζόνσον, «αυτή η αγορά θα απογειωνόταν ξανά».