Πρακτική και προετοιμασία για τον δρόμο – ανατροπές και κοντινό πλάνο της ενότητας 8

Επιχειρηματίας της εβδομάδας: Όφεκ Μολκάντοφ | #Δημοσίευση4

Πρακτική και προετοιμασία για τον δρόμο – ανατροπές και κοντινό πλάνο της ενότητας 8

Πέρα από τις αξίες και τα λόγια στον αέρα, κάτι που είναι υπέροχο, ήταν επίσης σημαντικό για μένα να μιλήσω για την πρακτική και να προσφέρω συγκεκριμένη αξία.

Αν λοιπόν ενδιαφέρεστε για τα flips ή την Ενότητα 8, ακολουθούν μερικές προσωπικές πληροφορίες από τον τομέα:

Flips – Αγορά, Βελτίωση και Πώληση

Άλλωστε, η μεταπώληση ακινήτων δεν αφορά μόνο τα ακίνητα - κάποιοι το κάνουν με αυτοκίνητα, τηλέφωνα και έπιπλα.

Η ιδέα είναι απλή: αγοράστε ένα προϊόν σε ατελή κατάσταση φθηνά, ανακαινίστε το και πουλήστε το με κέρδος.

Ακολουθεί ένα παράδειγμα μιας συμφωνίας που πουλήθηκε πρόσφατα:

Αγορά: 110,000 δολάρια

Ανακαίνιση: 120,000 δολάρια

Πώληση: 332,000 δολάρια

Ένας επενδυτής θα έβλεπε απλώς ένα κέρδος στα χαρτιά: 102,000 δολάρια

Αλλά – αυτό είναι μόνο μικτό κέρδος, όχι ακαθάριστο. Υπάρχουν επιπλέον έξοδα: δικηγόρος, κλείσιμο συμβολαίου, ασφάλιση, μεσίτης, ασφαλιστικές εταιρείες...

Κάθε επενδυτής που έχει κάνει μερικές αλλαγές γνωρίζει ότι καμία συμφωνία δεν είναι ίδια με την προηγούμενη και ότι πάντα θα υπάρχουν επιπλοκές.

Όποιος θέλει να κάνει ένα καλό flip πρέπει να είναι καλός στις λεπτομέρειες:

Το ARV είναι βασιλιάς – Όσοι ξέρουν πώς να εκτιμούν τη μελλοντική αξία με ακρίβεια και συντηρητικά θα επωφεληθούν.

Οι μικρές λεπτομέρειες κάνουν τη διαφορά – σε επίπεδο ανακαίνισης, επίβλεψης και διαχείρισης.

Πλεονεκτήματα:

– Ταχεία αύξηση κεφαλαίου – Διψήφιες αποδόσεις

– Σχετικά σύντομη επένδυση (8–12 μήνες)

– Μια επιχείρηση γύρω από την οποία μπορεί να οικοδομηθεί ένα αποτελεσματικό σύστημα

– Δημιουργούμε την αύξηση της αξίας – δεν την περιμένουμε

Μειονεκτήματα:

– Ενεργές επενδύσεις – πρέπει να είναι πρακτικές

– Εργολάβοι = 70% επιτυχίας – πρέπει να ξέρετε πώς να επιλέγετε και να διαχειρίζεστε προσεκτικά

– Ευαισθησία της αγοράς – μια πτώση τιμών θα μπορούσε να εξαλείψει τα κέρδη

Συνοπτικά: Κατάλληλο για όσους θέλουν να αυξήσουν το μικρό αρχικό κεφάλαιο – αλλά είναι σημαντικό να κατανοήσουν το πραγματικό κόστος αυτού.

Ενοικιάσεις Ενότητα 8:

Μακροπρόθεσμες αγορές ακινήτων, Buy&Hold και ενοικιάσεις Ενότητας 8

Η πρώτη μου συναλλαγή ακινήτων ήταν η Ενότητα 8.

Εδώ είναι οι αριθμοί:

Αγορά: 53,000 $ (εκτός αγοράς)

Ενοίκιο: 800 $ (εντός του ενοικιαστή του Τμήματος 8)

Σήμερα: Το ακίνητο αξίζει πάνω από 70 δολάρια και ενοικιάζεται για 1,000 δολάρια.

Για όσους δεν ξέρουν καν τι είναι αυτό:

Ένα κυβερνητικό πρόγραμμα που επιδοτεί έως και 70% του ενοικίου για πληθυσμούς που χρειάζονται βοήθεια (όπως μονογονείς, δικαιούχους σύνταξης κ.λπ.).

Παράδειγμα: Το ενοίκιο είναι 1,000 $ – ο ενοικιαστής πληρώνει 300 $, η κυβέρνηση πληρώνει 700 $.

Πλεονεκτήματα:

Πληρωμή πάνω από την αγοραία τιμή (FMR) – για την ενθάρρυνση των ιδιοκτητών κατοικιών

Ο ενοικιαστής έχει συμφέρον να διατηρήσει το ακίνητο – διαφορετικά θα χάσει την επιδότηση.

Βεβαιότητα ταμειακών ροών – ακόμη και αν ο ενοικιαστής δεν πληρώσει, η κυβέρνηση θα πληρώσει το αναλογικό της μερίδιο και σε πολλές περιπτώσεις θα πληρώσει το 100% του ενοικίου 5 (περίοδοι όπως κορωνοϊός, απολύσεις, χειρουργικές επεμβάσεις). Η κυβέρνηση θα πληρώσει επίσης το 100% του ενοικίου, βάσει εμπειρίας.

Μοντέλο τιμολόγησης με βάση τον αριθμό των δωματίων – επιτρέπει αυξημένες αποδόσεις μέσω σωστού σχεδιασμού (η κυβέρνηση δεν ενδιαφέρεται για το μέγεθος του ακινήτου, αλλά για το πόσα δωμάτια έχει, ένας έξυπνος κατασκευαστής ξέρει πώς να αυξήσει τα δωμάτια στο ακίνητο)

Μειονεκτήματα

Το Άρθρο 8 είναι αυστηρό όσον αφορά το εισόδημα των ενοικιαστών. Το ακίνητο πρέπει να υποβληθεί σε κυβερνητικό έλεγχο πριν από την αρχική έγκριση. Δεν είναι μια περίπλοκη διαδικασία, αλλά είναι σημαντικό να γνωρίζετε τι ψάχνετε και να συνεργαστείτε με έναν εργολάβο που γνωρίζει τις απαιτήσεις και ξέρει πώς να προσαρμόσει το ακίνητο ανάλογα.

Υπάρχει ετήσιος έλεγχος που επαληθεύει την ορθή λειτουργία του ακινήτου. Για μένα, αυτό είναι ένα πλεονέκτημα – απαιτεί να διατηρώ ένα επίπεδο συντήρησης και να συμμετέχω.

Μερικές φορές είναι δύσκολο να βρεθούν διαθέσιμοι ενοικιαστές του Τμήματος 8, ειδικά πρόσφατα, όταν όλο και περισσότεροι επενδυτές αναζητούν ακίνητα κατάλληλα για αυτό το πρόγραμμα.

Αν έχετε οποιεσδήποτε ερωτήσεις, μιλήστε μου κατ' ιδίαν ή στο Instagram, όπου μοιράζομαι πληροφορίες από το πεδίο.

Όφεκ_Μολεκάντοφ κ.λπ.