Η προσφορά κατοικιών στις ΗΠΑ εξακολουθεί να υστερεί σε σχέση με τη ζήτηση

Οι ΗΠΑ εξακολουθούν να έχουν έλλειψη εκατομμυρίων κατοικιών καθώς οι τιμές παραμένουν υψηλές και οι κατασκευές σταματούν, αφήνοντας πολλούς αγοραστές εκτός αγοράς παρά τις πρόσφατες αυξήσεις στις κατασκευές.

ΟΥΑΣΙΓΚΤΟΝ – Οι Ηνωμένες Πολιτείες δεν έχουν τα σπίτια που χρειάζονται για να καλύψουν τον αυξανόμενο πληθυσμό τους για περισσότερο από μια δεκαετία, αυξάνοντας τις τιμές και γκρεμίζοντας τα όνειρα εκατομμυρίων επίδοξων αγοραστών.

Ενώ η αγορά μιας αρχικής κατοικίας ήταν κάποτε ένας ασφαλής και προσιτός τρόπος για να χτίσετε πλούτο, η αύξηση των τιμών των κατοικιών, η πτώση των επιτοκίων κατασκευής και η οικονομική αστάθεια έχουν αφήσει τις ΗΠΑ ουσιαστικά χωρίς οικονομικά προσιτή στέγαση.

Ο Daryl Fairweather, επικεφαλής οικονομολόγος της Redfin, είπε ότι υπάρχουν δύο βασικοί τρόποι για να δούμε το βάθος της έλλειψης προσιτής στέγης: πόσο από το εισόδημα ενός νοικοκυριού κοστίζει η αγορά ενός σπιτιού στη μέση τιμή και το μερίδιο των κατοικιών προς πώληση σε μια περιοχή που είναι προσιτές σε κάποιον που κερδίζει το τοπικό μεσαίο εισόδημα.

Για τους πιθανούς αγοραστές κατοικιών, είπε ο Fairweather, ο ένας τρόπος επικεντρώνεται στο «πόσα θα έπρεπε να ξοδέψουν από το εισόδημά τους για να αντέξουν οικονομικά ένα σπίτι», ενώ ο άλλος επικεντρώνεται στο «ποιο τμήμα των κατοικιών στην αγορά τιμολογούνται πραγματικά με αυτόν τον τρόπο».

Οι ΗΠΑ κατάφεραν να κάνουν ένα μικρό πλήγμα στην στεγαστική κρίση, με μια κατασκευαστική έκρηξη που ξεκίνησε εν μέσω της πανδημίας COVID-19 προσθέτοντας σταδιακά περισσότερα σπίτια στην αγορά.

Αλλά οι τιμές των κατοικιών έχουν αυξηθεί πολύ πιο γρήγορα από την προσφορά, καθώς ο συνδυασμός των χαμηλών επιτοκίων της εποχής της πανδημίας και των κοινωνικών αλλαγών έχουν τροφοδοτήσει μια ιστορική αύξηση του κόστους στέγασης.

«Βλέπουμε πολύ ενθαρρυντική και πολλά υποσχόμενη βελτίωση και θέλουμε να δούμε περισσότερα αποθέματα εκεί έξω», δήλωσε η Νάντια Ευαγγέλου, ανώτερη οικονομολόγος και διευθύντρια έρευνας ακινήτων για την Εθνική Ένωση Μεσιτών (NAR).

«Ωστόσο, απέχουμε πολύ από μια ισορροπημένη αγορά».

Μέση τιμή πώλησης σπιτιού

Μετά την εκτόξευση στα ύψη κατά τη διάρκεια της πανδημίας του COVID-19 και της οικονομικής ανάκαμψης, οι τιμές των κατοικιών υποχώρησαν αργά, εν μέσω υψηλότερων επιτοκίων και αυστηρότερης προσφοράς.

Η διάμεση τιμή κατοικίας είναι ένα μέτρο του πόσο κοστίζει ένα σπίτι στις Ηνωμένες Πολιτείες, το οποίο οφείλεται κυρίως στο χάσμα μεταξύ της προσφοράς κατοικιών και της ζήτησης κατοικιών.

Η μέση τιμή κατοικίας τον Φεβρουάριο ήταν 414,500 δολάρια, σύμφωνα με το Γραφείο Απογραφής, από 427,400 δολάρια τον Ιανουάριο και 420,900 δολάρια πριν από ένα χρόνο.

Η μέση τιμή κατοικίας, η οποία αντανακλά ένα ευρύτερο φάσμα παραγόντων, ήταν 487,100 δολάρια τον Φεβρουάριο, από 507,900 δολάρια τον Ιανουάριο και 509,000 δολάρια πριν από ένα χρόνο.

«Όταν δημιουργούνται νέα νοικοκυριά ταχύτερα από την αύξηση του αποθέματος κατοικιών, το μερίδιο των κενών κατοικιών μειώνεται, γεγονός που ασκεί ανοδική πίεση στις τιμές και τα ενοίκια», έγραψε ο Orpah Dibongui, ανώτερος οικονομολόγος στο Zillow, σε μια έκθεση έρευνας του 2024.

Ο Ντιμπόνγκουι υπολόγισε ότι το 2022 υπήρχαν 4.5 εκατομμύρια άνθρωποι ή οικογένειες που δεν ζούσαν στα σπίτια ή τις ενοικιαζόμενες μονάδες τους, παρόλο που προτιμούσαν να το κάνουν.

«Η κατασκευή περισσότερων κατοικιών είναι φυσικά ένα σαφές βήμα προς την εξάλειψη αυτής της συνεχιζόμενης έλλειψης», έγραψε ο Ντιμπονγκούι.

Έναρξη κατασκευής κατοικιών

Τα ποσοστά κατασκευής κατοικιών έχουν βελτιωθεί στον απόηχο της πανδημίας - ειδικά στο Νότο και τη Δύση, όπου η έκρηξη των κατοικιών και η άνοδος της εξ αποστάσεως εργασίας έχουν τροφοδοτήσει μια σημαντική δημογραφική μετατόπιση προς τη ζώνη του Ήλιου.

Οι εκκινήσεις κατοικιών – η έναρξη των έργων κατασκευής νέων κατοικιών – αυξήθηκαν κατά 11.2% τον Φεβρουάριο, σύμφωνα με το Γραφείο Απογραφής, ποσοστό που θα απέφερε 1.5 εκατομμύρια νέες κατοικίες που θα κατασκευαστούν σε ένα χρόνο.

Η έναρξη της στέγασης για μια οικογένεια αυξήθηκε κατά 11.4% τον Φεβρουάριο, το υψηλότερο ποσοστό σε ένα χρόνο, αλλά εμφανίζονται κυρίως σε μια περιοχή της πολιτείας. Ενώ οι ενάρξεις στέγασης αυξήθηκαν 20.2% το περασμένο έτος στη Δύση, μειώθηκαν κατά 4.7% στα βορειοανατολικά, 21.5% στα μεσοδυτικά και 8.3% στα νότια.

Ο αριθμός των υπό κατασκευή κατοικιών μειώθηκε και τον Φεβρουάριο σε σύγκριση με πέρυσι, σημειώνοντας πτώση 6.7% στις 640,000 κατοικίες.

Παρά τη μέτρια βελτίωση σε ορισμένα μέρη, οι κατασκευαστές κατοικιών προετοιμάζονται για περαιτέρω μείωση αυτών των αριθμών.

«Ενώ η σταθερή ζήτηση και η έλλειψη υπάρχοντος αποθέματος ώθησαν την παραγωγή μονοκατοικιών τον Φεβρουάριο, η τελευταία μας έρευνα για οικοδόμους δείχνει ότι οι κατασκευαστές εξακολουθούν να ανησυχούν για τις δύσκολες συνθήκες προσιτότητας των κατοικιών, ιδιαίτερα το υψηλό κόστος χρηματοδότησης και κατασκευής, καθώς και τα τιμολόγια σε βασικά δομικά υλικά», δήλωσε ο Buddy Hughes, πρόεδρος της National Association of Home Builders (NAH).

Ο Jing Fu, ανώτερος διευθυντής ανάλυσης και προβλέψεων στο NAHB, είπε ότι ο όμιλος αναμένει ότι η κατοικία για μια οικογένεια θα αρχίσει να παραμένει σταθερή φέτος εν μέσω ανησυχιών για τα επιτόκια και την επιβράδυνση της οικονομίας.

Η σχέση του επιτεύγματος

Η αύξηση του στεγαστικού αποθέματος επίσης δεν έχει κατανεμηθεί ομοιόμορφα στα επίπεδα εισοδήματος, είπε ο Ευαγγέλου.

"Το απόθεμα βελτιώνεται, επομένως είναι πολύ καλά νέα. Αυτό που θέλουμε να δούμε φυσικά είναι το απόθεμα να αυξάνεται σε όλα τα επίπεδα τιμών", είπε.

Ο Ευαγγέλου είπε ότι σύμφωνα με την έρευνα του NAR, ένα άτομο ή μια οικογένεια με εισόδημα 75,000 $ μπορεί να αντέξει οικονομικά ένα σπίτι αξίας έως και 255,000 $, το οποίο καλύπτει το 21% των τρεχουσών καταχωρήσεων. Πριν από την πανδημία COVID-19, περίπου το 49% των κατοικιών ήταν προσιτά σε αυτό το επίπεδο εισοδήματος.

"Αυτή η αύξηση του αποθέματος συμβαίνει κυρίως στις μεσαίες και υψηλές κατηγορίες τιμών. Για τους αγοραστές που κερδίζουν λιγότερα από 50,000 $ ετησίως, που αναζητούν σπίτια κάτω των 170,000 $, οι συνθήκες στην πραγματικότητα έχουν επιδεινωθεί σε σύγκριση με πριν από ένα χρόνο, επομένως υπάρχουν λιγότερες ευνοϊκές καταχωρίσεις για αυτούς σήμερα σε σύγκριση με ένα χρόνο πριν."

Διευρύνεται επίσης το χάσμα μεταξύ του πόσα χρήματα πρέπει να κερδίσουν οι Αμερικανοί για να αγοράσουν ένα σπίτι και του ποσού που χρειάζονται για να νοικιάσουν ένα διαμέρισμα.

Ο Redfin υπολόγισε ότι ο μέσος Αμερικανός χρειάζεται να κερδίζει 116,633 $ κάθε χρόνο για να αντέξει οικονομικά ένα σπίτι με μέση τιμή, 81.8% περισσότερα από τα 64,160 $ ​​που απαιτούνται για τη χρηματοδότηση ενός τυπικού διαμερίσματος.

«Η ζήτηση στην πραγματικότητα δεν πάει πουθενά και ίσως η ζήτηση θα είναι πιο αδύναμη εάν μπούμε σε ύφεση, αλλά ο αριθμός των ανθρώπων που χρειάζονται σπίτια ουσιαστικά δεν πρόκειται να μειωθεί», δήλωσε ο Fairweather.