📌 Μελέτη περίπτωσης: Γιατί ο προϋπολογισμός ανακαίνισής σας πρέπει να ευθυγραμμίζεται με την αξία ακινήτου στα δάνεια-γέφυρες - Ειδικά για αλλοδαπούς υπηκόους
Στην Nadlan Capital Group, βοηθάμε τακτικά τους επενδυτές ακινήτων — συμπεριλαμβανομένων των αλλοδαπών — να εξασφαλίσουν τις καλύτερες επιλογές χρηματοδότησης σε όλες τις ΗΠΑ. Μια επαναλαμβανόμενη πρόκληση που βλέπουμε είναι όταν το Ο προϋπολογισμός ανακαίνισης υπερβαίνει την τρέχουσα αξία του ακινήτου, γεγονός που μειώνει σημαντικά την προθυμία των δανειστών και την ευελιξία της σχέσης δανείου προς αξία (LTV).
🏚️ Μελέτη περίπτωσης: Elad & Guy – Πολυκατοικία 7 μονάδων στο Κοκόμο της Ιντιάνα
Επισκόπηση ακινήτου:
-
Διεύθυνση: 235 E Main St, Κοκόμο, Ιντιάνα
-
Μονάδες: 7 ενοικιαζόμενα διαμερίσματα (1 έτοιμο, 6 χρειάζονται πλήρη ανακαίνιση)
-
Τιμή αγοράς: $207,000
-
Προϋπολογισμός Ανακαίνισης: $410,000
-
Συνολικό κόστος έργου: $617,000
-
Αιτούμενο Δάνειο: $596,300
-
Τύπος Δανειολήπτη: Ξένος υπήκοος (Ισραήλ, με βίζα ESTA)
📉 Τι πήγε στραβά;
Οι Elad και Guy, έμπειροι επενδυτές με ισχυρό ιστορικό στον τομέα των ακινήτων, ζήτησαν ένα ενδιάμεσο δάνειο για το 90% της τιμής αγοράς και το 100% του κόστους ανακαίνισης. Ωστόσο, πάνω από 4 δανειστές αρνήθηκαν η συμφωνία οφείλεται σε ένα βασικό ζήτημα: το Ο προϋπολογισμός ανακαίνισης (410) ήταν σχεδόν διπλάσιος από την τιμή αγοράς (207).
❌ Σύνοψη Απόρριψης Δανειστή:
| Αναγνωριστικό Δανειστή | Αιτία απόρριψης |
|---|---|
| 2499 | Απορρίφθηκε λόγω του ακραίου εύρους της ανακαίνισης σε σχέση με την τιμή αγοράς |
| 2909 | Προϋπολογισμός ανακαίνισης > τιμή αγοράς – εκτός ζώνης άνεσης για πολυκατοικίες |
| 3038 | Προτιμά η ανακαίνιση να είναι κάτω από το 65% της τιμής αγοράς |
| 2958 | Ανησυχία σχετικά με τη συνεισφορά σε μετρητά και το νομικό καθεστώς |
Ακόμα και η μία προσφορά που έλαβε ήταν 80% μικτό LTV, όχι το 90% που ήλπιζε ο Elad. Και περιλάμβανε ένα 5% κούρεμα λόγω της ιδιότητας του αλλοδαπού.
📊 Γιατί συμβαίνει αυτό – Ο παράγοντας κινδύνου παράπλευρων κινδύνων
Όταν ο προϋπολογισμός ενός έργου ανακαίνισης είναι σημαντικά υψηλότερος από την αξία του ακινήτου «ως έχει»:
-
Η εγγύηση του δανειστή είναι αδύναμη σε περίπτωση αθέτησης.
-
Οι εκτιμήσεις δείχνουν περιορισμένη υποστήριξη αξίας «από την πρώτη μέρα» για μεγάλα ποσά δανείων.
-
Οι δανειστές είναι απρόθυμοι να διακινδυνεύσουν κεφάλαια που δεν εξασφαλίζονται από την τρέχουσα αξία του ακινήτου.
Αυτό ισχύει ιδιαίτερα για αλλοδαποί δανειολήπτες, ΠΟΥ:
-
Συνήθως αντιμετωπίζουν υψηλότερα ασφάλιστρα κινδύνου
-
Μπορεί να μην έχει Αριθμούς Κοινωνικής Ασφάλισης (SSN) ή πιστωτικό ιστορικό
-
Συχνά υπόκεινται σε μειώσεις του Δείκτη Αξίας Πιστωτικού Δανείου (LTV) κατά 5-10% από θεσμικούς πιστωτές
✅ Στρατηγική του Ομίλου Nadlan Capital: Οργανώστε την Αποκατάστασή σας σε Φάσεις
Για την επίλυση του προβλήματος, η ομάδα μας συμβούλεψε την Elad να:
-
Ζητήστε ένα μικρότερη πρώτη κλήρωση δάνειο — μόνο κάλυψη Το 50% της αποκατάστασης προϋπολογισμού.
-
Ολοκλήρωση των αρχικών ανακαινίσεων σε 3–4 μονάδες.
-
Επανεκτίμηση το ακίνητο μόλις οι μονάδες αυτές σταθεροποιηθούν (ενοικιαστούν ή ολοκληρωθούν).
-
Χρησιμοποιήστε την αυξημένη αξία εξασφάλισης για να εξασφαλίσει μια δεύτερη ισοπαλία or αναχρηματοδότηση.
Αυτός ο διαλογισμός στα στρατηγική σταδιακής αποκατάστασης βελτιώνει την εμπιστοσύνη των δανειστών, μειώνει τον κίνδυνο και καθιστά χρηματοδοτήσιμα τα μεγάλα έργα ανακαίνισης — ακόμη και για αλλοδαπούς.
🧠 Βασικά σημεία για ξένους επενδυτές
| Άκρο | εξήγηση |
|---|---|
| Μην υπερβαίνετε την αναλογία ανακαίνισης προς αγορά 50–65% | Οι δανειστές προτιμούν ο προϋπολογισμός ανακαίνισης να παραμένει εντός 50-65% του κόστους του ακινήτου |
| Στάδιο μεγάλων ανακαινίσεων | Χωρίστε σε φάσεις και εξασφαλίστε χρηματοδότηση διαδοχικά |
| Αναμένονται μειώσεις στο LTV | Ως αλλοδαπός, αναμένετε 5-10% χαμηλότερο LTV από προεπιλογή |
| Εμφάνιση χρημάτων σε λογαριασμούς στις ΗΠΑ | Οι δανειστές θέλουν να δουν ρευστότητα σκληραγωγημένος σε τράπεζες των ΗΠΑ |
| Να είστε ευέλικτοι στη δομή | Αποδεχτείτε μικτό LTC/LTV και εργαστείτε εντός μοντέλων κινδύνου δανειστών |
🔍 Χρηματοδότηση Ακινήτων με τον Σωστό Τρόπο – Με την Nadlan Capital Group
At Nadlan Capital Group, δεν επεξεργαζόμαστε απλώς δάνεια — εμείς στρατηγική, συμβουλές και δημοπρασία συμφωνίες με εκατοντάδες δανειστές για την επίτευξη του καλύτερες προσφορές δυνατό. Για πολύπλοκες συμφωνίες όπως αυτή της Elad, καθοδηγούμε τους πελάτες μας μέσω προσαρμοσμένων λύσεων που μεγιστοποιούν τη χρηματοδότηση και ελαχιστοποιούν τις καθυστερήσεις.
➡️ Χρειάζεστε βοήθεια για τη διαμόρφωση ενός δανείου για την επόμενη συμφωνία σας με ακίνητα;
Αφήστε την ομάδα των ειδικών μας να αναλύσει την περίπτωσή σας και να ξεκινήσει μια ιδιωτική δημοπρασία για να ανταγωνισμός προσφορών σε περισσότερους από 400 δανειστές.
📧 Επικοινωνήστε μαζί μας: contact@nadlancapitalgroup.com
🌐 www.NadlanCapitalGroup.com
Απαντήσεις