Δυσκολίες, αβεβαιότητα και στρατηγικές εξόδου

#ΕπιχειρηματίαςτηςΕβδομάδας Άλεξ και Τάνια Λίπζιν #Δημοσίευση4

Το τελευταίο μας έργο ανακαίνισης και πώλησης (flip) πέρασε από αρκετές διακυμάνσεις, αλλά χάρη στη δημιουργική σκέψη και τον συντηρητικό σχεδιασμό, ολοκληρώθηκε με μεγάλη επιτυχία.

Ξεκίνησε όταν προσπαθήσαμε να υποβάλουμε μια προσφορά για ένα παραμελημένο ακίνητο, αλλά ο κτηματομεσίτης ανακοίνωσε ότι είχε ήδη ληφθεί μια άλλη προσφορά και ότι είχαμε χάσει την ευκαιρία. Αντί να τα παρατήσουμε, σκεφτήκαμε έξω από τα συνηθισμένα και υποβάλαμε μια εφεδρική προσφορά σε χαμηλότερη τιμή από την εγκεκριμένη προσφορά, με την προϋπόθεση ότι σε περίπτωση ακύρωσης της τρέχουσας πώλησης, ο πωλητής θα μας πουλήσει το ακίνητο. Δεν πιστεύαμε πραγματικά ότι θα πετύχαινε, αλλά προς έκπληξή μας, ο κτηματομεσίτης μας τηλεφώνησε και μας είπε ότι η πώληση είχε ακυρωθεί – και η περιουσία μας! Αυτή ήταν η πρώτη νίκη.

Αγοράσαμε το σπίτι για 260,000 δολάρια. Χρειαζόταν εκτεταμένη ανακαίνιση για να ξαναζωντανέψει.

Το εκτιμώμενο κόστος ανακαίνισης και συντήρησης ανήλθε σε 160,000 δολάρια. Ως συνήθως, προσθέσαμε ένα επιπλέον 10% για να είμαστε συντηρητικοί. Επειδή το σπίτι ήταν σε κακή κατάσταση με πιθανότητα κρυφών προβλημάτων, προσθέσαμε άλλα 50,000 δολάρια ως εφεδρικό ποσό... το συνολικό κόστος ανακαίνισης και συντήρησης υπολογίστηκε σε 226,000 δολάρια.

Ήμασταν επίσης συντηρητικοί στην εκτιμώμενη τιμή πώλησης. Οι μεσίτες εκτίμησαν ότι η τιμή μετά την ανακαίνιση θα ήταν 600,000 δολάρια, αλλά εμείς σχεδιάσαμε για 560,000 δολάρια.

Το σχέδιο: αγορά για 260,000 δολάρια, κόστος ανακαίνισης και διατήρησης για 226,000 δολάρια, πώληση για 560,000 δολάρια — με αναμενόμενο κέρδος 74,000 δολάρια.

Τα προβλήματα ξεκίνησαν όταν ο εργολάβος που προσλήφθηκε για την αντικατάσταση της στέγης, ο οποίος αρχικά προσέφερε τιμή 7,000 δολαρίων, ανακάλυψε σάπιο ξύλο που χρειαζόταν επισκευή και η τιμή εκτοξεύτηκε στα 12,000 δολάρια. Έπειτα έφτασε ο κορωνοϊός και υπήρξαν καθυστερήσεις και δυσκολίες στην αγορά υλικών. Στη συνέχεια ξέσπασε ο πόλεμος στην Ουκρανία, οι τιμές των υλικών και των καυσίμων ανέβηκαν και ο εργολάβος άρχισε να παραπονιέται ότι δεν είχε χρήματα για καύσιμα... προβλήματα, προβλήματα, προβλήματα... Η ανακαίνιση καθυστέρησε και διήρκεσε περίπου έξι μήνες.

Όταν ολοκληρώθηκε, βάλαμε το ακίνητο προς πώληση — αλλά τώρα η αγορά ακινήτων έχει αλλάξει. Τα επιτόκια έχουν αυξηθεί, οι αγοραστές ανησυχούν και η αγορά έχει εισέλθει σε ύφεση.

Προσπαθήσαμε να πουλήσουμε το σπίτι για περίπου έξι μήνες – πολύ περισσότερο από τον αρχικό προγραμματισμό των έξι μηνών από το σημείο αγοράς έως την πώληση. Όλοι συνέστησαν να μειωθεί η τιμή ή να περιμένει κανείς. Πολλοί επενδυτές έχασαν χρήματα εκείνη την περίοδο.

Αποφασίσαμε να είμαστε δημιουργικοί. Βρήκαμε έναν αγοραστή που ερωτεύτηκε το ακίνητο, αλλά ήθελε να περιμένει να σταθεροποιηθεί η αγορά. Του προσφέραμε «μίσθωση με δέσμευση αγοράς» – και συμφώνησε. Νοίκιασε το σπίτι για μερικούς μήνες και μετά το αγόρασε στην αρχική μας τιμή – 565,000 δολάρια.

Ήταν μια εξαιρετική εμπειρία. Χάρη στη δημιουργική σκέψη και τον συντηρητικό σχεδιασμό, τα καταφέραμε – τόσο για εμάς όσο και για τους επενδυτές μας.

Ήταν πάντα συντηρητικοί με τους αριθμούς. Και αν είστε παθητικός επενδυτής, κάντε τις σωστές ερωτήσεις και μην παραλείψετε τον έλεγχο δέουσας επιμέλειας!