Τα δάνεια FHA αυξάνουν τις καθυστερήσεις στις πληρωμές στεγαστικών δανείων: Τι σημαίνει αυτό για τους ιδιοκτήτες σπιτιών και την αγορά κατοικίας

Καθώς προχωράμε προς το 2025, νέα δεδομένα από την ICE Mortgage Technology σκιαγραφούν μια ανάμεικτη εικόνα της αγοράς κατοικίας των ΗΠΑ, παρουσιάζοντας σχετική συνολική σταθερότητα, αλλά προειδοποιητικά σημάδια σε συγκεκριμένους τομείς δανείων, ιδίως σε στεγαστικά δάνεια με κρατική υποστήριξη, όπως τα δάνεια FHA.

Οι καθυστερήσεις στις πληρωμές στεγαστικών δανείων αυξήθηκαν τον Φεβρουάριο του 2025

Το εθνικό ποσοστό καθυστέρησης αποπληρωμής στεγαστικών δανείων ανέβηκε στο... 3.53% τον Φεβρουάριο, μια μέτρια αύξηση 5 μονάδες βάσης από τον Ιανουάριο. Με την πρώτη ματιά, αυτό μπορεί να μην ακούγεται σαν μια δραματική αλλαγή, αλλά μια πιο προσεκτική ματιά στα δεδομένα αποκαλύπτει κάτι πιο ανησυχητικό.

Σχεδόν Το 90% της ετήσιας αύξησης των ληξιπρόθεσμων δανείων Σχετικά με εμάς 131,000 επιπλέον ληξιπρόθεσμα στεγαστικά δάνεια μπορεί να ανιχνευθεί πίσω στο Δάνεια με εγγύηση FHA, παρά τα δάνεια FHA που καλύπτουν λιγότερο από 15% όλων των ενεργών στεγαστικών δανείων. Αυτός ο δυσανάλογος αντίκτυπος δίνει έμφαση στην οικονομική πίεση που αντιμετωπίζουν πολλοί ιδιοκτήτες κατοικιών με χαμηλότερο έως μέτριο εισόδημα στη σημερινή οικονομία.

Γιατί οι δανειολήπτες της FHA μένουν πίσω;

Τα δάνεια FHA χρησιμοποιούνται συνήθως από αγοραστές πρώτης κατοικίας, δανειολήπτες με περιορισμένες αποταμιεύσεις και άτομα με χαμηλότερο πιστωτικό σκορ. Ενώ βοηθούν στο άνοιγμα της πόρτας για την απόκτηση κατοικίας, τείνουν επίσης να συνοδεύονται από περιορισμένα περιθώρια κέρδους και αυτό γίνεται πρόβλημα στο σημερινό οικονομικό περιβάλλον.

Αρκετοί παράγοντες επιδεινώνουν αυτήν την πίεση:

• Πληθωρισμός έχει αυξήσει το κόστος των τροφίμων, της βενζίνης και των καθημερινών ειδών πρώτης ανάγκης.
• Ασφάλιστρα και λογαριασμοί κοινής ωφέλειας έχουν αυξηθεί σε πολλές περιοχές.
• Επιτόκια παραμένουν υψηλοί, πράγμα που σημαίνει πιο δαπανηρές μηνιαίες πληρωμές, ειδικά για όσους έχουν στεγαστικά δάνεια με κυμαινόμενο επιτόκιο ή για ιδιοκτήτες σπιτιών που αντιμετωπίζουν αυξανόμενους φόρους ακίνητης περιουσίας.
• Οι αποταμιεύσεις λόγω πανδημίας έχουν ως επί το πλείστον εξαφανιστεί, αφήνοντας πολλούς χωρίς ένα οικονομικό δίχτυ ασφαλείας στο οποίο μπορούν να στηριχτούν.

Όταν αυτές οι πιέσεις συσσωρεύονται, οι πληρωμές στεγαστικών δανείων μπορούν να γίνουν θύμα ενός πιεσμένου προϋπολογισμού.

Οι φυσικές καταστροφές χειροτερεύουν τα πράγματα σε ορισμένες περιοχές

Ορισμένες περιοχές παρουσιάζουν πιο έντονες αυξήσεις στις καθυστερήσεις. Ένα χαρακτηριστικό παράδειγμα είναι το Λος Άντζελες, όπου οι πρόσφατες πυρκαγιές έχουν καταστρέψει κοινότητες και έχουν ανατρέψει ζωές. Σε μόλις ένα μήνα, ο αριθμός των ιδιοκτητών σπιτιών που δεν πληρώνουν τις οφειλές τους στην περιοχή αυξήθηκε από 700 τον Ιανουάριο σε πάνω από 4,100 τον Φεβρουάριο.

Αυτή η απότομη αύξηση υπογραμμίζει την ευθραυστότητα της ιδιοκτησίας κατοικίας σε περιοχές που πλήττονται συχνά από καταστροφές που σχετίζονται με το κλίμα και την επείγουσα ανάγκη για στοχευμένες μεταρρυθμίσεις στην ανακούφιση και την ασφάλιση.

Οι κατασχέσεις εξακολουθούν να είναι χαμηλές, αλλά αυξάνονται σιγά σιγά

Ενώ η τρέχουσα εστίαση είναι στις καθυστερήσεις, η δραστηριότητα κατασχέσεων αξίζει επίσης προσοχής. Σύμφωνα με την ICE, οι ενάρξεις κατασχέσεων μειώθηκαν κατά 17% τον Φεβρουάριο σε σύγκριση με τον Ιανουάριο, και οι πωλήσεις ολοκληρωμένων κατασχέσεων μειώθηκαν κατά 11%. Ωστόσο, αυτοί οι αριθμοί παραμένουν υψηλότεροι από ό,τι πριν από ένα χρόνο, σημειώνοντας αύξηση 34% και 7% αντίστοιχα.

Αυτό υποδηλώνει μια αργή αλλά σταθερή επιστροφή στα προ-πανδημίας πρότυπα, ειδικά καθώς τα προγράμματα ανοχής και τα μορατόριουμ κατάσχεσης της εποχής της πανδημίας έχουν πλέον λήξει πλήρως.

Οι ιδιοκτήτες σπιτιών δεν αναχρηματοδοτούν

Ένα άλλο μέτρο που δείχνει επιβράδυνση είναι η δραστηριότητα προπληρωμής, η οποία αναφέρεται στην πρόωρη αποπληρωμή των στεγαστικών δανείων από τους ιδιοκτήτες σπιτιών, συχνά λόγω αναχρηματοδότησης ή πώλησης. Το ποσοστό αυτό μειώθηκε στο 0.46% τον Φεβρουάριο, το χαμηλότερο επίπεδο των τελευταίων 12 μηνών.

Γιατί συμβαίνει αυτό; Εν μέρει, λόγω της εποχιακής του κατάστασης. Ο Φεβρουάριος είναι παραδοσιακά ένας μήνας με χαμηλότερη ζήτηση για πωλήσεις κατοικιών. Αλλά το πιο σημαντικό είναι ότι τα υψηλά επιτόκια στεγαστικών δανείων έχουν καταστήσει την αναχρηματοδότηση μη ελκυστική και λιγότεροι ιδιοκτήτες σπιτιών μετακομίζουν ή πωλούν.

Τι σημαίνει αυτό για την αγορά κατοικίας

Συνολικά, τα δεδομένα αποκαλύπτουν μια διχασμένη αγορά. Από τη μία πλευρά, τα συμβατικά δάνεια παραμένουν σταθερά, με τις καθυστερήσεις να πλησιάζουν σε ιστορικά χαμηλά. Από την άλλη πλευρά, οι δανειολήπτες που χρησιμοποιούν δάνεια FHA, συχνά εκείνοι με λιγότερους πόρους, δυσκολεύονται.

Αυτή η τάση θα μπορούσε να έχει ευρύτερες συνέπειες:

• Οι δανειστές ενδέχεται να αυστηροποιήσουν τα πιστωτικά κριτήρια, καθιστώντας πιο δύσκολο για τους οριακούς δανειολήπτες να πληρούν τις προϋποθέσεις για δάνεια.
• Οι υπεύθυνοι χάραξης πολιτικής ενδέχεται να αισθάνονται πίεση να παρέμβουν, ίσως επέκταση των προγραμμάτων ανακούφισης από την FHA ή επαναφορά των επιλογών αναστολής πληρωμών.
• Οι κατασκευαστές κατοικιών και οι υποστηρικτές της στέγασης ενδέχεται να αλλάξουν κατεύθυνση προς πρωτοβουλίες για πιο προσιτή στέγαση.

Τελικές Σκέψεις

Ενώ η αγορά κατοικίας δεν βρίσκεται σε κρίση, ο αυξανόμενος αριθμός καθυστερήσεων δανείων FHA σηματοδοτεί βαθύτερη οικονομική πίεση για ένα σημαντικό τμήμα των ιδιοκτητών κατοικιών στις ΗΠΑ. Με το αυξανόμενο κόστος διαβίωσης, τις περιφερειακές καταστροφές και τα υψηλά επιτόκια να δημιουργούν μια «τέλεια καταιγίδα» για πολλά νοικοκυριά, είναι ζωτικής σημασίας οι ηγέτες του κλάδου και οι κυβερνητικοί αξιωματούχοι να παρακολουθούν στενά αυτές τις τάσεις.

Το βασικό συμπέρασμα; Ακόμη και μια «μικρή» αύξηση στις καθυστερήσεις μπορεί να αποκαλύψει πολλά για την οικονομική υγεία του μέσου Αμερικανού ιδιοκτήτη σπιτιού.