Οι ιδιοκτήτες σπιτιών στην Τζόρτζια αμφισβητούν την HOA για τα αυξανόμενα πρόστιμα και την έλλειψη διαφάνειας

Σε μια ήσυχη γειτονιά στο Κόνιερς της Τζόρτζια, ένας αυξανόμενος αριθμός ιδιοκτητών σπιτιών λαμβάνει θέση ενάντια στον σύλλογο ιδιοκτητών σπιτιών τους (HOA), απαιτώντας λογοδοσία για τέλη, πρόστιμα και κατασχέσεις που λένε ότι έχουν ξεπεράσει τα όρια. Οι κάτοικοι της περιοχής Channing Cove ισχυρίζονται ότι βρίσκονται οικονομικά στριμωγμένοι, ενώ ορισμένοι αντιμετωπίζουν ακόμη και τον κίνδυνο να χάσουν τα σπίτια τους χωρίς σαφή εξήγηση για το πού πηγαίνουν τα χρήματά τους.

«Δεν βγάζει νόημα»: Οι κάτοικοι απαιτούν απαντήσεις

Η Μισέλ Μπερνάρντ ζει στο Τσάνινγκ Κόουβ εδώ και σχεδόν 20 χρόνια. Ιδιοκτήτρια επιχείρησης, σύζυγος και μητέρα, η Μπερνάρντ είναι πλέον ανάμεσα σε τουλάχιστον πέντε ιδιοκτήτες σπιτιών που αντιμετωπίζουν εμπράγματα βάρη από την HOA, με συνολικά πρόστιμα που κυμαίνονται από 878 δολάρια έως σχεδόν 3,000 δολάρια. Αλλά αυτό που είναι ιδιαίτερα ανησυχητικό, λέει, είναι ότι η HOA δεν έχει παράσχει αποδείξεις ή οικονομικές αναλύσεις που να δικαιολογούν το κόστος.

«Δεν έχει κανένα νόημα για οποιονδήποτε εργατικό άνθρωπο να περάσει ό,τι έχω περάσει εγώ», δήλωσε ο Μπέρναρντ στο Atlanta News First. «Και δεν είμαι ο μόνος. Οι γείτονές μου βρίσκονται στην ίδια θέση».

Παρά τα πολλαπλά αιτήματα, οι κάτοικοι λένε ότι τους έχει αρνηθεί η πρόσβαση σε αναλυτικές καταστάσεις ή σε έγγραφα τραπεζικών αρχείων του HOA που θα μπορούσαν να εξηγούν πού δαπανώνται τα οφειλόμενα και τα πρόστιμά τους.

Μια μικρή κοινότητα, μεγάλοι οικονομικοί πονοκέφαλοι

Το Channing Cove είναι μια μέτρια γειτονιά με περίπου 40 κατοικίες, αλλά η οικονομική επιβάρυνση για τους κατοίκους της ήταν σημαντική. Η Bernard θυμάται ότι πλήρωνε στο παρελθόν ένα ετήσιο τέλος HOA 100 δολαρίων, ένα κόστος που λέει ότι ήταν λογικό και διαχειρίσιμο. Το τέλος αυτό έκτοτε έχει διπλασιαστεί στα 200 δολάρια, αλλά δεν είναι η ίδια η αύξηση που ανησυχεί τους κατοίκους. Είναι τα ανεξήγητα πρόστιμα και οι αυξανόμενες ποινές που επιβαρύνουν αυτό.

«Μας έχουν επιβάλει πρόστιμα χιλιάδων δολαρίων χωρίς καμία απόδειξη», είπε ο Μπέρναρντ.

Οι ιδιοκτήτες σπιτιών λένε ότι τα πρόστιμα έχουν συνδεθεί με ζητήματα όπως η διαμόρφωση του τοπίου γύρω από τις λίμνες συγκράτησης ή η πραγματοποίηση μικρών επισκευών στο σπίτι, όπως η αντικατάσταση της πόρτας του γκαράζ χωρίς επίσημη έγκριση του HOA. Και ενώ τα τέλη αυξάνονται, οι κάτοικοι υποστηρίζουν ότι η γειτονιά δεν συντηρείται ώστε να ανταποκρίνεται στο κόστος. Οι κοινόχρηστοι χώροι και οι λίμνες συγκράτησης παραμένουν σε μεγάλο βαθμό ανέγγιχτοι, παρά το γεγονός ότι αποτελούν τον κύριο λόγο για τα τέλη.

Η HOA αντιμετωπίζει νομικό και νομοθετικό έλεγχο

Η διαμάχη γύρω από το HOA του Channing Cove προσελκύει την προσοχή πέρα ​​από την περιοχή. Οι νομοθέτες της πολιτείας της Τζόρτζια το έχουν λάβει υπόψη, με αρκετούς εκπροσώπους να πιέζουν για την επαναφορά του νομοσχεδίου 1032 της Βουλής, γνωστού ως «Νόμος περί Δικαιωμάτων και Ευθύνης Ιδιοκτητών Ακινήτων». Το νομοσχέδιο στοχεύει στον περιορισμό της δυνατότητας των HOA να προβαίνουν σε κατάσχεση ακινήτων λόγω απλήρωτων οφειλών ή φορολογικών δηλώσεων.

«Το νομοσχέδιο αφορά την προστασία των ιδιοκτητών ακινήτων από άδικες απώλειες», δήλωσε εκπρόσωπος ενός από τους εισηγητές του νομοσχεδίου. «Οι ιδιοκτήτες σπιτιών δεν θα πρέπει να διατρέχουν κίνδυνο κατάσχεσης λόγω ασαφών ή αδικαιολόγητων τελών HOA».

Επί του παρόντος, η νομοθεσία της Τζόρτζια επιτρέπει στις ιδιώτες ιδιοκτήτες ακινήτων να θέτουν εμπράγματα βάρη σε ακίνητα και να κινούν διαδικασίες κατάσχεσης εάν το οφειλόμενο ποσό υπερβαίνει τα 2,000 δολάρια. Για ιδιοκτήτες σπιτιών όπως ο Μπέρναρντ, αυτή η νομική εξουσία μοιάζει με όπλο που χρησιμοποιείται εναντίον τους.

Μια αγωγή και μια προσφορά διακανονισμού 40,000 δολαρίων

Η Bernard προχώρησε τον αγώνα της ένα βήμα παραπέρα, καταθέτοντας αγωγή κατά του HOA του Channing Cove. Στην αγωγή της, κατηγορεί τον σύλλογο ότι χρεώνει δόλια τέλη, δεν παρέχει τα κατάλληλα οικονομικά έγγραφα και κάνει αλλαγές στους κανόνες της κοινότητας χωρίς την υποχρεωτική ψηφοφορία ή συνεδρίαση που απαιτείται από το νόμο. Λέει ότι το HOA δεν έχει πραγματοποιήσει επίσημη ψηφοφορία ή δημόσια συνεδρίαση από το 2011.

Αφού υπέβαλε μήνυση, η Bernard λέει ότι το HOA της προσέφερε έναν διακανονισμό 40,000 δολαρίων εάν αποσύρει την υπόθεση, μια προσφορά που εκείνη απέρριψε.

«Μου είπαν να το αποσύρω, αλλά δεν κάνω πίσω», είπε. «Τους είπα: φέρτε το εμπράγματο βάρος. Υποβάλλω αγωγή».

Κατανόηση των Δικαιωμάτων των HOA και της Προστασίας των Ιδιοκτητών Κατοικιών στη Τζόρτζια

Ενώ οι ιδιοκτήτες σπιτιών στη Τζόρτζια υπόκεινται στην εξουσία των ενώσεων ιδιοκτητών κατοικιών (HOAs) και των ενώσεων ιδιοκτητών πολυκατοικιών (COAs), υπάρχουν κανόνες για την προστασία τους. Οι ενώσεις υποχρεούνται από το νόμο να διατηρούν οικονομική διαφάνεια, συμπεριλαμβανομένης της παροχής πρόσβασης σε αποδείξεις και συνοπτικές καταστάσεις λογαριασμών. Τυχόν πρόστιμα πρέπει να είναι «εύλογα» και τα πρόσθετα τέλη, όπως οι κυρώσεις για καθυστερημένες πληρωμές, περιορίζονται στο 10% του αρχικού οφειλόμενου ποσού.

Οι HOA δεν μπορούν επίσης να τροποποιήσουν μονομερώς τους κανονισμούς ή τις συμβάσεις της κοινότητας. Αυτές οι αλλαγές απαιτούν επίσημη ψηφοφορία και πρέπει να καταγράφονται στο δικαστήριο. Η μη τήρηση αυτών των διαδικασιών θα μπορούσε να θέσει μια HOA σε νομική ευθύνη, όπως διερευνάται τώρα η υπόθεση του Bernard.

Μόνο το 2021, περισσότεροι από 2.3 εκατομμύρια Γεωργιανοί ζούσαν υπό τη διακυβέρνηση ενός HOA, συνεισφέροντας συλλογικά πάνω από 3 δισεκατομμύρια δολάρια σε τέλη. Ωστόσο, η εποπτεία παραμένει περιορισμένη και ιστορίες όπως του Channing Cove καταδεικνύουν την αυξανόμενη ανησυχία για την ανεξέλεγκτη εξουσία του HOA.

Η ευρύτερη εικόνα: Εμπιστοσύνη και διαφάνεια

Η κατάσταση στο Channing Cove αναδεικνύει ένα ευρύτερο εθνικό ζήτημα: την ανάγκη για σαφέστερη λογοδοσία και κανονιστικά πρότυπα για τις ενώσεις ιδιοκτητών κατοικιών. Καθώς το κόστος στέγασης συνεχίζει να αυξάνεται και οι κοινότητες βασίζονται περισσότερο σε κοινόχρηστες υποδομές, η πίεση τόσο στους ιδιοκτήτες κατοικιών όσο και στους HOA εντείνεται.

Για κατοίκους όπως η Μισέλ Μπερνάρντ, ο αγώνας αφορά κάτι περισσότερο από τα χρήματα, αφορά τη δικαιοσύνη, τη διαφάνεια και το δικαίωμα προστασίας του σπιτιού κάποιου.

«Δεν το κάνω αυτό μόνο για μένα», είπε ο Μπερνάρντ. «Το κάνω για κάθε ιδιοκτήτη σπιτιού που του έχουν πει να πληρώσει χωρίς να ξέρει το γιατί». Για περισσότερες πληροφορίες σχετικά με τα οικονομικά, επισκεφθείτε την ιστοσελίδα Nadlan Capital Group.