Τα ρίσκα είναι σχετικά και ένας λογιστής αποτελεί σημαντική επένδυση.

Επιχειρηματίας της Εβδομάδας #4

Τα ρίσκα είναι σχετικά και ένας λογιστής αποτελεί σημαντική επένδυση.

כשקניתי את הבנין השני שלנו בשנת 2016, לקחנו הלוואה על מליון דולר.

זה היה בנין בן 50 דירות באוהיו, במחיר של $1,250,000 – אין עוד עסקאות כאלה היום! שמנו 20% כדאון פיימנט, והשאר הלוואה. היה לי ברור שהמספרים עובדים מצוין.

שכן שלנו, עו’ד במקצועו ששמע את המספרים אמר לי “אני לא הייתי ישן בלילה אם הייתי לוקח כזאת הלוואה”. הייתי מופתעת לגמרי. המספרים היו כ’כ טובים שלא הבנתי בכלל איך מישהו חושב בצורה כזו.

המסקנה מהספור הזה: לכל אחת מאתנו יש עמידות שונה לסיכונים. אחד רואה סיכון בהלוואה על מליון דולר, אני ראיתי סיכון בלא לקנות את הנכס….. אם משהו מדיר שינה מעינינו, זה לא שווה את העסקה.

הבנין באוהיו בבעלותנו כבר 9 שנים. מחזרנו את המשכנתא לפחות פעמיים, ואת ההשקעה החזרנו כבר מזמן. כל השאר זה בונוס.

שיעור חשוב אחד לכל מי שעושה את הקפיצה מרכישת נכס פרטי לנכס מסחרי – כשלוקחים משכנתא על נכס מסחרי נאלצים לעתים לשלם את כל המיסים והביטוח שנה מראש במועד רכישת הנכס. מדובר בעשרות אלפי דולרים (תלוי בגודל העסקה). אם לא מתכוננים לכך מראש, זו הפתעה מאד לא נעימה. אז כדאי להתכונן.

אספקט חשוב נוסף שכדאי ללמוד עליו כשעושים את הקפיצה לנכסים מסחריים:

כדי לקבל הטבות במס, ניתן לבצע COST SEGREGATION, שמשפיע על הפחתת המיסים שאנחנו משלמים על הנכס. אני בטוחה שאני עושה קצת עוול בניסיון להסביר את הרעיון, אבל כעקרון ניתן לקבל פחת על מיסוי הנכס, ותהליך ה COST SEGREGATION מסייע ביצירת פחת משמעותי יותר.

אם אתם לא אוהבים לשלם מיסים – ממליצה לבצע את תהליך ה COST SEGREGATION מיד כשרוכשים את הנכס. ישנן חברות מיוחדות שמבצעות את התהליך הזה, ובאחת מהן יש אפילו בחור ישראלי מאד נחמד שישמח לסייע. אם אתם רוצים הפניות אליו, אשמח.

באופן כללי, להשקעה בנדל’ן מסחרי ישנן הרבה הטבות במס. אני מאד ממליצה להעזר ברואה חשבון מיומן, שיסייע לכם לקבל את מירב ההטבות המגיעות לכן. דוקא כאן לא הייתי חוסכת.

ואני גם ממליצה לכםן ללמוד על הטבות המס שבאפשרותכםן לקבל. ככל שתדעו יותר, תרויחו יותר