Τα πράγματα που δεν εμφανίζονται στο QuickBooks, αλλά καθορίζουν αν θα διατηρήσετε τον έλεγχο

Ναι, οι αναφορές κερδών και ζημιών είναι σημαντικές.

Αλλά επιτρέψτε μου να σας πω κάτι ως κάποιος που έχει αξιολογήσει δεκάδες βιβλία και οικονομικά στοιχεία για ακίνητα:

Υπάρχουν έγγραφα και αποφάσεις που δεν θα εμφανιστούν ποτέ στο QuickBooks—και αν δεν τους δίνετε προσοχή, το έργο σας θα μπορούσε να καταρρεύσει πριν καν ξεκινήσει.

Αυτή η ανάρτηση αφορά όλα όσα σχετίζονται με τους αριθμούς και σε μετατρέπουν από κάποιον που «κλείνει μια συμφωνία» σε έναν προγραμματιστή που ξέρει τι κάνει.

1. Συμβάσεις: Το πιο ισχυρό έγγραφο που πιθανώς διαβάζετε γρήγορα

Μπορεί να εμπιστευτείτε τον εργολάβο σας.

Αλλά αν δεν έχετε διαβάσει και κατανοήσει το συμβόλαιό σας, θα μπορούσατε να καταλήξετε να πληρώσετε υπερβολικά — ή και χειρότερα.

Κάθε παράγραφος επηρεάζει:

Προγράμματα πληρωμών

Ορισμοί ολοκλήρωσης

Ευθύνη για καθυστερήσεις

Ποινές (ή η έλλειψή τους)

Έχω δει κατασκευαστές να πραγματοποιούν πρόωρες πληρωμές επειδή δεν είχαν συνειδητοποιήσει πότε επιτρεπόταν η πληρωμή—και δεν είχαν κανένα πλεονέκτημα όταν οι εργασίες δεν είχαν ολοκληρωθεί.

2. Απαλλαγές & Ασφάλιση: Δεν έχετε την οικονομική δυνατότητα να τις παραλείψετε

Πλήρωσες τον εργολάβο σου; Μεγάλος. Αλλά λάβατε υπογεγραμμένη παραίτηση;

Είναι οι υπεργολάβοι σας σωστά ασφαλισμένοι;

Αν όχι—ιδού μια βόμβα αλήθειας: Πληρωμή χωρίς τεκμηρίωση = διπλή πληρωμή.

4 είδη απαλλαγών που πρέπει να γνωρίζετε:

Άνευ όρων παραίτηση (Προοδευτική Πληρωμή): Παραιτείται από όλα τα δικαιώματα ενεχύρου μέχρι μια συγκεκριμένη ημερομηνία, χωρίς όρους—ακόμα και αν η πληρωμή δεν έχει εκκαθαριστεί.

Υπό όρους παραίτηση (Προοδευτική πληρωμή): Απελευθερώνει τα δικαιώματα ενεχύρου μόνο μετά την παραλαβή και την εκκαθάριση της πληρωμής.

Άνευ όρων Τελική Παραίτηση: Απαλλάσσει οριστικά όλα τα δικαιώματα μετά την τελική πληρωμή. Δεν υπάρχει επιστροφή.

Υπό όρους τελική απαλλαγή: Ισχύει μόνο εάν η τελική πληρωμή έχει πράγματι ληφθεί και επιβεβαιωθεί.

Pro tip:

Ποτέ μην βασίζεστε αποκλειστικά σε μια παραίτηση από τον Γενικό Εργολάβο (GC).

Οι υπεργολάβοι μπορούν να υποβάλουν προσημείωση — ακόμα κι αν έχετε πληρώσει το GC.

Η παραίτηση από την υποχρέωση είναι μια νόμιμη απόδειξη που επιβεβαιώνει ότι έχει πραγματοποιηθεί η πληρωμή και ότι έχουν παραιτηθεί τα δικαιώματα ενεχύρου.

Και μην ξεχνάτε—κάθε πολιτεία των ΗΠΑ έχει διαφορετικούς νόμους περί ενεχύρου. Γνώρισε το δικό σου.

3. Ασφάλιση: Το «όλα είναι τακτοποιημένα» δεν είναι αρκετό

Κάθε εργολάβος —και ιδίως οι υπεργολάβοι— πρέπει να υποβάλει:

Πιστοποιητικό Ασφάλισης (COI)

Απόδειξη κάλυψης για το συγκεκριμένο επάγγελμά τους

Και εσείς (ο προγραμματιστής) θα πρέπει να αναγράφεστε ως Επιπλέον Ασφαλισμένος

Διατηρώ ένα απλό υπολογιστικό φύλλο με:

Όνομα αναδόχου, ημερομηνία λήξης, ποσό κάλυψης και σημειώσεις.

Κανένας εργολάβος δεν πατάει το πόδι του στο εργοτάξιο μέχρι να υποβληθεί και να επαληθευτεί αυτό.

4. Έγγραφα Οντότητας: Το DNA της Συμφωνίας σας

Αν έχετε συνεργάτες, δάνεια ή εξωτερικούς επενδυτές και δεν γνωρίζετε τι γράφεται στο:

LLC

Συμφωνία εταιρικής σχέσης

Σύμβαση Ετερόρρυθμης Εταιρείας (LPA)

...πετάς στα τυφλά.

Αυτά τα έγγραφα καθορίζουν:

Ποιος μπορεί να αποφασίσει τι;

Πότε μπορούν να γίνουν οι διανομές

Ποιος δίνει αναφορά στους επενδυτές;

Πώς και πότε γίνεται η έξοδος

Τι θα συμβεί εάν η συμφωνία δεν αποδώσει σωστά

Έχω δει προγραμματιστές να συγκεντρώνουν χρήματα, να ανοίγουν μια ΕΠΕ και να μην οριστικοποιούν ποτέ μια συμφωνία λειτουργίας.

Στη συνέχεια, οι επενδυτές αρχίζουν να ζητούν αναφορές—και ξαφνικά, κανείς δεν έχει απαντήσεις.

Εάν συγκεντρώνετε κεφάλαια: οι προσδοκίες πρέπει να είναι ευθυγραμμισμένες και να καταγράφονται με σαφήνεια στα έγγραφα.

Πάντα να συμβουλεύεστε έναν δικηγόρο ακινήτων για να ελέγξετε τις συμφωνίες.

5. Κατασκευές τύπου καταρράκτη: Ποιος πληρώνεται πρώτος (και πόσο);

Ο καταρράκτης υπαγορεύει τον τρόπο κατανομής των κερδών (και μερικές φορές των ζημιών):

Πρώτον, η επιστροφή κεφαλαίου

Στη συνέχεια, προτιμώμενες αποδόσεις

Στη συνέχεια, το κέρδος μοιράζεται (η προώθηση)

Τι πρέπει να ξέρετε:

Δεν μοιράζεται κάθε δολάριο εξίσου

Ο καταρράκτης καθορίζει πότε οι επενδυτές βλέπουν αποδόσεις—και πότε εσείς, ο χορηγός, κερδίζετε το μερίδιό σας

Η κακή επικοινωνία μπορεί να οδηγήσει σε σύγχυση—και σε απώλεια εμπιστοσύνης

Αυτό συνήθως περιλαμβάνεται στη Σύμβαση LPA ή στη Συμφωνία Λειτουργίας. Αν δεν γνωρίζετε τους αριθμούς, δεν θα ξέρετε πότε να διανείμετε ή πώς να αναφέρετε με ακρίβεια τα κέρδη.

Ναι, έχω δει κατασκευαστές να κάνουν «κατά προσέγγιση» εκτιμήσεις—μόνο για να καταλήξουν σε οικονομικά προβλήματα ή ακόμα και σε νομικές διαμάχες μέχρι το τέλος του έτους.

Πώς να διατηρήσετε τον έλεγχο: Δημιουργήστε ένα πραγματικό αρχείο ελέγχου έργου

Συνιστώ πάντα ένα απλό φύλλο ελέγχου βασισμένο στο Excel που περιλαμβάνει:

Παρακολούθηση απαλλαγής

Αρχείο καταγραφής ασφάλισης

Διαχείριση συμβάσεων

Κατάσταση εγγράφου οντότητας και επενδυτή

Χρονοδιαγράμματα αναφοράς

Αυτό δεν είναι για τον CPA σας—είναι για εσάς, τον προγραμματιστή.

Γιατί αν δεν ξέρεις πού βρίσκεσαι, δεν μπορείς να προχωρήσεις με σιγουριά.

Τελικές Σκέψεις

Ένα καθαρό χρηματοπιστωτικό σύστημα είναι μόνο η αρχή.

Χωρίς κατάλληλα συμβόλαια, ασφάλιση, απαλλαγές και νομικές συμφωνίες,

Δεν έχεις κάποιο έργο—έχεις μια ωρολογιακή βόμβα που χτυπάει.

Στην επόμενη ανάρτησή μου, θα καλύψω πώς να μετατρέψετε την υποβολή εκθέσεων για επενδυτές σε ένα εργαλείο που χτίζει εμπιστοσύνη και θέτει τις βάσεις για την επόμενη αύξηση κεφαλαίου σας.

Θέλετε το "Πρότυπο Αρχείου Ελέγχου" του ακινήτου μου ή μια Λίστα Ελέγχου Δέουσας Επιμέλειας;

Αφήστε ένα σχόλιο—Χαίρομαι να το μοιραστώ

— Λίχι