Κατανόηση του κανόνα αναστροφής των 90 ημερών

Η μεταπώληση ακινήτων έχει γίνει μια στρατηγική που ακολουθούν πολλοί επενδυτές ακινήτων που επιθυμούν να αποκομίσουν γρήγορα κέρδη. Αλλά δεν γίνεται κάθε γρήγορη μεταπώληση χωρίς προβλήματα, ειδικά αν έχετε να κάνετε με δάνεια FHA ή προσπαθείτε να μεταπωλήσετε ένα ακίνητο εντός ενός στενού παραθύρου. Εδώ ακριβώς παρεμβαίνει ο Κανόνας Μεταπώλησης Ακινήτων των 90 Ημερών. Αν αναρωτιέστε τι σημαίνει πραγματικά αυτός ο κανόνας, πώς επηρεάζει τη στρατηγική σας για τα ακίνητα και πώς μπορείτε να τον παρακάμψετε (νομικά, φυσικά), βρίσκεστε στο σωστό μέρος.

Ας τα αναλύσουμε όλα βήμα προς βήμα και ας κατανοήσουμε αυτόν τον κανονισμό που μπορεί να βάλει σε κίνδυνο ακόμη και τους πιο έξυπνους επενδυτές.

Τι είναι ο κανόνας αναστροφής των 90 ημερών;

Ορισμός και Βασική Έννοια

Ο Κανόνας Αντιστροφής Ακινήτων των 90 Ημερών είναι μια κατευθυντήρια γραμμή που χρησιμοποιείται κυρίως από την Ομοσπονδιακή Διοίκηση Στέγασης (FHA) για να περιορίσει την μεταπώληση κατοικιών που αγοράζονται και πωλούνται σε σύντομο χρονικό διάστημα, συγκεκριμένα εντός 90 ημερών. Με απλά λόγια, εάν αγοράσετε ένα ακίνητο, δεν μπορείτε να το μεταπωλήσετε σε άλλον αγοραστή χρησιμοποιώντας δάνειο FHA μέχρι να περάσουν 91 ημέρες.

Αυτός ο κανόνας αποτελεί ενσωματωμένη δικλείδα ασφαλείας για την αποτροπή δόλιων δραστηριοτήτων, όπως οι απάτες με τον πληθωρισμό ακινήτων, όπου οι πωλητές αυξάνουν την τιμή ενός σπιτιού για να το μετατρέψουν σε αδικαιολόγητη αξία. Ουσιαστικά, ο κανόνας υπάρχει για να προστατεύει τους αγοραστές από υπερτιμημένα σπίτια και τους δανειστές από τη χρηματοδότηση επικίνδυνων συναλλαγών.

Δεν έχει σημασία αν έχετε κάνει σημαντικές βελτιώσεις στο ακίνητο ή αν βρήκατε αγοραστή αμέσως, η FHA δεν θα ασφαλίσει το δάνειο εάν είναι εντός αυτού του παραθύρου 90 ημερών. Η αντίστροφη μέτρηση ξεκινά την ημέρα που το ακίνητο καταγράφεται στο όνομά σας, όχι όταν κλείνετε την πώληση.

Ιστορικό πλαίσιο και καταβολές

Η προέλευση του κανόνα μπορεί να εντοπιστεί στα σκάνδαλα απάτης στον τομέα της στέγασης στις αρχές της δεκαετίας του 2000. Τότε, ύποπτοι μεσίτες αγόραζαν προβληματικά σπίτια, έκαναν ελάχιστες αλλαγές (ή καθόλου) και στη συνέχεια τα μεταπωλούσαν σε υπερβολικά διογκωμένες τιμές σε ανυποψίαστους αγοραστές FHA. Αυτές οι πρακτικές οδήγησαν σε απότομη αύξηση των αθετήσεων δανείων και τελικά προκάλεσαν οικονομικό χάος τόσο για τους ιδιοκτήτες σπιτιών όσο και για τους δανειστές.

Για να αντιμετωπίσει αυτό το πρόβλημα, το Υπουργείο Στέγασης και Αστικής Ανάπτυξης των ΗΠΑ (HUD) εφάρμοσε αυτόν τον κανόνα για να σταθεροποιήσει την αγορά. Παρόλο που μπορεί να είναι απογοητευτικό για τους νόμιμους αγοραστές, ο μακροπρόθεσμος αντίκτυπος ήταν ένα πιο σταθερό και αξιόπιστο σύστημα δανεισμού FHA.

Σκοπός του Κανόνα Αντιστροφής των 90 Ημερών

Γιατί οι Δανειστές και τα Ιδρύματα το Επιβάλλουν

Ο κύριος λόγος ύπαρξης αυτού του κανόνα είναι η αποτροπή της απάτης. Η κατάχρηση της αγοράς ακινήτων μπορεί να οδηγήσει σε μια σειρά οικονομικών καταστροφών - από φούσκες κατοικιών έως μαζικές αθετήσεις στεγαστικών δανείων. Η FHA, επιβάλλοντας αυτόν τον κανόνα, θέλει να διασφαλίσει ότι τα σπίτια πωλούνται σε δίκαιη αγοραία αξία και ότι οι αγοραστές δεν θα αντιμετωπίσουν υπερτιμημένες καταστροφές.

Οι δανειστές προτιμούν επίσης αυτόν τον κανόνα επειδή τους παρέχει ένα πρόσθετο επίπεδο ασφάλειας. Γνωρίζουν ότι τα σπίτια που ανήκουν σε αυτούς για κάποιο χρονικό διάστημα είναι πιο πιθανό να έχουν σταθερές, επαληθευμένες αξίες. Το χρονικό περιθώριο αποθαρρύνει τη χειραγώγηση των τιμών και διασφαλίζει ότι το ακίνητο έχει υποστεί κάποια μορφή ανατίμησης, είτε μέσω των συνθηκών της αγοράς είτε μέσω πραγματικών ανακαινίσεων.

Χρησιμεύει επίσης για την εξάλειψη των κακών παραγόντων στον χώρο των ακινήτων. Οι γρήγορες αλλαγές που δεν προσθέτουν πραγματική αξία παγιδεύονται στα δίχτυα αυτού του κανόνα, επιτρέποντας μόνο σε εκείνους τους επενδυτές που πραγματικά βελτιώνουν ένα ακίνητο να προχωρήσουν.

Επιπτώσεις στη σταθερότητα της αγοράς ακινήτων

Αυτός ο κανόνας έχει ευρύτερο αντίκτυπο από ό,τι νομίζετε. Περιορίζοντας τις γρήγορες, κερδοσκοπικές αλλαγές, μειώνει την αστάθεια στις τοπικές αγορές. Φανταστείτε μια γειτονιά όπου τα ακίνητα αλλάζουν χέρια κάθε 30 ημέρες, και κάθε φορά που αυξάνεται η τιμή, αυτό διογκώνει τεχνητά την αγορά και εκτοπίζει τους πραγματικούς αγοραστές κατοικιών.

Επιβραδύνοντας τα πράγματα, ο κανόνας προωθεί τη δίκαιη τιμολόγηση, αποθαρρύνει την απάτη και τελικά καθιστά την αγορά πιο βιώσιμη. Είναι ένα από αυτά τα μέτρα που λειτουργούν σαν ζώνη ασφαλείας, όχι πάντα άνετη, αλλά σίγουρα σωτήρια σε περίπτωση σύγκρουσης.

Πώς λειτουργεί ο κανόνας αναστροφής των 90 ημερών

Χρονοδιάγραμμα και Ειδικοί Όροι

Λοιπόν, πώς ακριβώς λειτουργεί ο κανόνας;

• Το ρολόι ξεκινάει από το κλείσιμοΗ περίοδος των 90 ημερών ξεκινά την ημέρα που καταγράφεται το συμβόλαιο και όχι την ημέρα που υπογράφετε τη σύμβαση αγοράς.
• Ισχύει για μεταπώληση, όχι μόνο για καταχώρισηΜπορείτε να καταχωρίσετε το ακίνητο προς πώληση πριν από τη λήξη των 90 ημερών, αλλά δεν μπορείτε να συνάψετε σύμβαση με έναν αγοραστή FHA.
• Έλεγχος Εκτίμησης FHAΑκόμα και μετά από 90 ημέρες, εάν η τιμή μεταπώλησης είναι 100% ή υψηλότερη από αυτήν που πληρώσατε, αναμένετε πρόσθετη τεκμηρίωση και έλεγχο.

Αυτό το χρονικό πλαίσιο είναι αυστηρό. Ακόμα κι αν ο αγοραστής σας είναι έτοιμος να κλείσει την 89η ημέρα, η FHA δεν θα υποχωρήσει. Θα πρέπει να περιμένετε μέχρι την 91η ημέρα για να προχωρήσετε νομικά με μια σύμβαση που αφορά δάνειο FHA.

Συναλλαγές που επηρεάζονται από τον Κανόνα

Ενώ ο κανόνας συχνά συνδέεται με δάνεια FHA, οι επιπτώσεις του σε κυματισμούς επηρεάζουν:

• Επενδυτές ακινήτων ανατροπές σχεδιασμού
• Οι χονδρέμποροι προσπαθώντας να αναθέσω γρήγορα
• Πράκτορες και μεσίτες συνεργασία με αγοραστές FHA
• Δανειστές με σκληρό χρήμα προσφέροντας βραχυπρόθεσμα δάνεια αποκατάστασης

Ακόμα κι αν δεν χρησιμοποιείτε δάνειο FHA, ενδέχεται να αντιμετωπίσετε εμπόδια. Για παράδειγμα, οι συμβατικοί δανειστές μπορεί να έχουν παρόμοιες οδηγίες ή να βασίζονται σε εκτιμήσεις τύπου FHA, οι οποίες ακολουθούν τους ίδιους κανόνες. Επομένως, μόνο και μόνο επειδή ο αγοραστής σας δεν είναι εγκεκριμένος από την FHA δεν σημαίνει ότι είστε εντελώς απαλλαγμένοι.

Ποιος επηρεάζεται από τον Κανόνα;

Επενδυτές ακινήτων

Οι επενδυτές είναι αναμφισβήτητα η ομάδα που επηρεάζεται περισσότερο. Η όλη ιδέα πίσω από την ανατροπή είναι η γρήγορη αγορά σε χαμηλή τιμή, η γρήγορη ανακαίνιση και η υψηλή πώληση. Αλλά ο Κανόνας των 90 Ημερών ανατρέπει αυτά τα σχέδια, ειδικά αν η ομάδα αγοραστών περιλαμβάνει δανειολήπτες FHA (που αποτελούν σημαντικό μέρος της αγοράς).

Για να συμμορφωθούν, οι επενδυτές συχνά:

• Διατήρηση ιδιοτήτων για μεγαλύτερο χρονικό διάστημα από το προγραμματισμένο
• Στοχεύστε σε αγοραστές που δεν είναι μέλη του FHA όπως αγοραστές μετρητών ή όσοι χρησιμοποιούν συμβατικά δάνεια
• Προσθέστε πραγματική αξία μέσω εκτεταμένων ανακαινίσεων για να δικαιολογήσουν τις τιμές μεταπώλησης και να περάσουν τον έλεγχο

Ο κανόνας επιβάλλει επίσης μια πιο ηθική προσέγγιση. Δεν μπορείς απλώς να βάλεις ένα στρώμα μπογιάς και να διπλασιάσεις την τιμή, καθώς οι αγοραστές και οι δανειστές θέλουν πλέον αποδείξεις, βλάβες από ανακαινίσεις και έναν νόμιμο λόγο για τις αυξήσεις των τιμών.

Αγοραστές κατοικιών που χρησιμοποιούν δάνεια FHA

Αν είστε αγοραστής κατοικίας χρησιμοποιώντας δάνειο FHA, μπορεί να βρείτε το σπίτι των ονείρων σας, μόνο και μόνο για να σας πουν ότι δεν μπορείτε να το αγοράσετε ακόμα. Αυτό είναι ιδιαίτερα επώδυνο σε αγορές με υψηλές απαιτήσεις, όπου τα αποθέματα είναι χαμηλά και ο χρόνος είναι απαραίτητος.

Οι αγοραστές FHA πρέπει να είναι υπομονετικοί. Πρέπει να:

• Ρωτήστε τον πωλητή για πόσο καιρό κατέχει το ακίνητο
• Επαλήθευση επιλεξιμότητας για χρηματοδότηση από την FHA
• Προετοιμασία για επιπλέον τεκμηρίωση αν η τιμή έχει εκτοξευθεί

Ενώ ο κανόνας στοχεύει στην προστασία τους, μπορεί να μοιάζει με εμπόδιο. Ωστόσο, η κατανόησή του μπορεί να βοηθήσει τους αγοραστές να λαμβάνουν πιο έξυπνες, πιο στρατηγικές αποφάσεις.

Το FHA και ο κανόνας των 90 ημερών

Απαιτήσεις Δανείου FHA

Τα δάνεια FHA είναι δημοφιλή λόγω των χαμηλών προκαταβολών και των πιο ευέλικτων απαιτήσεων πίστωσης. Αλλά αυτά τα προνόμια συνοδεύονται από όρους και ο Κανόνας των 90 Ημερών είναι ένας από αυτούς.

Για να είστε επιλέξιμοι για στεγαστικό δάνειο με εγγύηση FHA για ένα ανακαινισμένο σπίτι:

• Ο πωλητής πρέπει να έχει στην κατοχή του το σπίτι για τουλάχιστον 91 ημέρες
• Η εκτίμηση πρέπει να υποστηρίζει τη νέα τιμή
• Εάν η μεταπώληση γίνει μεταξύ 91-180 ημερών και η τιμή είναι 100%+ υψηλότερη από την αρχική, ενδέχεται να απαιτηθεί δεύτερη εκτίμηση.

Η FHA παρακολουθεί στενά αυτές τις ανατροπές, επειδή χρηματοδοτεί το δάνειο. Θέλει να βεβαιωθεί ότι ο αγοραστής δεν εξαπατάται.

Εξαιρέσεις από τον κανόνα Flipping του FHA

Εκεί are εξαιρέσεις. Ο κανόνας δεν ισχύει εάν:

• Το σπίτι είναι Ιδιοκτησία HUD και μεταπωλείται από αυτούς
• Ο πωλητής είναι ένας μη κερδοσκοπικός ή κυβερνητικός οργανισμός
• Το ακίνητο είναι σε περιοχή που έχει κηρυχθεί από την προεδρία ως περιοχή καταστροφής
• Είναι κληρονομική περιουσία

Αυτά τα κενά υπάρχουν για να επιτρέπουν την ανάπτυξη της κοινότητας και σενάρια στέγασης έκτακτης ανάγκης. Αλλά μην βασίζεστε στη χρήση τους εκτός εάν η κατάστασή σας πληροί σαφώς τις προϋποθέσεις.

Στρατηγικές για την πλοήγηση στον κανόνα αναστροφής των 90 ημερών

Σχεδιασμός του Χρονοδιαγράμματός σας

Αν είστε επενδυτής που θέλει να πουλήσει ένα ακίνητο, το χρονοδιάγραμμά σας είναι το παν. Ο Κανόνας των 90 Ημερών για την Πώληση μπορεί να καθυστερήσει την πώλησή σας, κάτι που με τη σειρά του επηρεάζει τα κέρδη σας. Πώς λοιπόν το σχεδιάζετε αυτό;

Ξεκινήστε δουλεύοντας αντίστροφα. Εάν θέλετε να ολοκληρώσετε τη μεταπώληση την 91η ημέρα, βεβαιωθείτε ότι:

• Αγοράζετε και κλείνετε την αρχική πώληση γρήγορα.
• Οι ανακαινίσεις γίνονται πολύ νωρίτερα από αυτό το όριο των 90 ημερών.
• Οι προσπάθειες μάρκετινγκ και καταχώρισης χρονομετρούνται στρατηγικά και αρχίζουν να προσελκύουν αγοραστές γύρω στην 60ή ημέρα, ώστε να μπορείτε να υπογράψετε μια σύμβαση και να κλείσετε αμέσως μετά το όριο των 90 ημερών.

Σκεφτείτε να χρησιμοποιήσετε ένα εργαλείο διαχείρισης έργων για να σχεδιάσετε το πρόγραμμά σας. Συμπεριλάβετε ημέρες ασφαλείας για απροσδόκητες καθυστερήσεις σε ανακαινίσεις, άδειες ή επιθεωρήσεις. Όσο πιο ακριβές είναι το χρονοδιάγραμμά σας, τόσο λιγότερο πιθανό είναι ο κανόνας να επηρεάσει τη συμφωνία σας.

Στόχευση των κατάλληλων αγοραστών

Μια έξυπνη κίνηση είναι να κοιτάξουμε πέρα ​​από τους αγοραστές FHA. Ενώ αυτοί αποτελούν ένα μεγάλο μέρος της αγοράς, εξακολουθούν να υπάρχουν πολλοί συμβατικοί χρήστες δανείων και αγοραστές μετρητών που δεν περιορίζονται από τον κανόνα των 90 ημερών.

• Αγοραστές με μετρητάΑυτά τα άτομα μπορούν να κλείσουν γρήγορα και δεν συνδέονται με τα χρονοδιαγράμματα του FHA.
• Συμβατικοί Αγοραστές ΔανείωνΑν και ορισμένοι δανειστές έχουν κατευθυντήριες γραμμές για την ανατροπή του δανείου, πολλοί είναι πιο επιεικείς από τον FHA.
• Δίκτυα ΕπενδυτώνΆλλοι λάτρεις των πτερύγων, ιδιοκτήτες ενοικιαζόμενων ακινήτων ή χονδρέμποροι μπορεί να αγοράσουν γρήγορα εάν η συμφωνία έχει νόημα.

Διαφοροποιώντας τη στρατηγική αγοραστών σας, προστατεύετε τον εαυτό σας από καθυστερήσεις που προκαλούνται από τους περιορισμούς της FHA.

Συνήθεις παρανοήσεις σχετικά με τον κανόνα

Δεν μπορείτε να πουλήσετε καθόλου εντός 90 ημερών

Αυτός είναι ένας από τους μεγαλύτερους μύθους. Ναι, εσύ κουτί Αν καταχωρίσετε και μάλιστα προωθήσετε το ακίνητό σας στην αγορά κατά τη διάρκεια του 90ήμερου παραθύρου, απλώς δεν μπορείτε να ολοκληρώσετε μια πώληση που περιλαμβάνει δάνειο ασφαλισμένο από την FHA. Εάν ένας αγοραστής έρθει μαζί με μετρητά ή δάνειο εκτός FHA, είστε ελεύθεροι να προχωρήσετε.

Το κλειδί είναι να κατανοήσετε ποιος είναι ο αγοραστής σας και τι είδους χρηματοδότηση χρησιμοποιεί. Μην αποθαρρύνεστε από το να καταχωρίσετε το ακίνητο νωρίς. Μπορεί πραγματικά να σας βοηθήσει να δημιουργήσετε ένα αίσθημα επείγοντος μόλις περάσει η 91η ημέρα.

Όλες οι ανατροπές αντιμετωπίζονται με τον ίδιο τρόπο

Όχι ακριβώς. Η FHA κάνει διακρίσεις με βάση το πόσο διαφέρει η τιμή μεταπώλησης από την αρχική τιμή αγοράς. Εάν πουλάτε ένα σπίτι σε τιμή 100% ή περισσότερο από αυτήν που πληρώσατε, ακόμη και μετά την περίοδο των 90 ημερών, θα αντιμετωπίσετε αυστηρότερο έλεγχο.

Σε αυτή την περίπτωση, η FHA μπορεί:

• Απαιτείται α δεύτερη αξιολόγηση
• Ζητάω απόδειξη ανακαίνισης (αποδείξεις, δηλώσεις εργολάβου, φωτογραφίες πριν και μετά)
• Καθυστέρηση επεξεργασίας δανείου μέχρι την επαλήθευση επιπλέον δικαιολογητικών

Αν τα περιθώρια κέρδους σας είναι υψηλά, να είστε έτοιμοι να το υποστηρίξετε με αδιάσειστα στοιχεία.

Νομικά ζητήματα και θέματα συμμόρφωσης

Κατανόηση των κατευθυντήριων γραμμών HUD

Το Υπουργείο Στέγασης και Αστικής Ανάπτυξης (HUD) είναι υπεύθυνο για τον καθορισμό των πολιτικών του FHA, συμπεριλαμβανομένου του Κανόνα Αντιστροφής Αδειών εντός 90 ημερών. Η εξοικείωση με τις οδηγίες του HUD μπορεί να σας δώσει ένα σημαντικό πλεονέκτημα. Θα γνωρίζετε τι επιτρέπεται, τι όχι και πού βρίσκονται τα παραθυράκια.

Το HUD ενημερώνει περιοδικά τις οδηγίες του για τους κανόνες αναστροφής, επομένως είναι σημαντικό να παραμένετε ενημερωμένοι. Για παράδειγμα, σε περιόδους οικονομικών δυσκολιών ή ανάκαμψης από καταστροφές, ενδέχεται να χαλαρώσουν ή να αναστείλουν προσωρινά τον κανόνα. Η τήρηση των ενημερωτικών δελτίων του HUD και των επίσημων ενημερώσεων μπορεί να σας βοηθήσει να αλλάξετε γνώμη όταν χρειάζεται.

Το HUD ορίζει επίσης τι μετράει ως «flip». Συνήθως, αυτό περιλαμβάνει:

• Γρήγορες μεταπωλήσεις με ελάχιστη βελτίωση ακινήτου
• Σημαντικές αυξήσεις τιμών σε ένα σύντομο παράθυρο
• Πωλήσεις μεταξύ συνδεδεμένων μερών

Η γνώση αυτών των λεπτομερειών σάς βοηθά να παραμένετε συμμορφωμένοι και να αποφεύγετε εκπλήξεις που θα σας στοιχίσουν τη συμφωνία.

Συνεργασία με δικηγόρους ακινήτων

Αν κάνετε πολλαπλές μεταβιβάσεις ή ακίνητα υψηλής αξίας, ένας δικηγόρος ακινήτων αξίζει κάθε δεκάρα. Μπορεί:

• Βοηθήστε στη διαμόρφωση των συμφωνιών σας ώστε να παραμείνετε συμμορφωμένοι
• Σχέδια γνωστοποιήσεων και τεκμηρίωσης
• Σας συμβουλεύουμε σχετικά με εξαιρέσεις ή εναλλακτικές μεθόδους χρηματοδότησης

Μην περιμένετε να λυθεί κάποιο πρόβλημα για να προσλάβετε νομική βοήθεια. Ο προληπτικός νομικός σχεδιασμός διασφαλίζει ότι οι συμφωνίες σας θα κυλήσουν ομαλά και σας γλιτώνει από δαπανηρά λάθη.

Εναλλακτικές Επιλογές Χρηματοδότησης

Δάνεια σκληρού χρήματος

Όταν ο Κανόνας των 90 Ημερών καθίσταται εμπόδιο, τα δάνεια με σκληρό χρήμα προσφέρουν έναν τρόπο να τον παρακάμψουν. Αυτά είναι βραχυπρόθεσμα δάνεια που συνήθως προσφέρονται από ιδιώτες δανειστές και δεν δεσμεύονται από τους κανόνες της FHA.

Πλεονεκτήματα των δανείων με σκληρό χρήμα:

• Γρήγορα κλεισίματα
• Δεν υπάρχουν περιορισμοί FHA
• Πιο επιεικής αξιολόγηση

Μειονεκτήματα:

• Υψηλότερα επιτόκια
• Βραχύτερες προθεσμίες αποπληρωμής
• Απαιτούνται μεγαλύτερες προκαταβολές

Αυτά τα δάνεια είναι ιδανικά για έμπειρους επενδυτές που χρειάζονται ταχύτητα και ευελιξία περισσότερο από τα παραδοσιακά προνόμια δανεισμού.

Χρηματοδότηση Πωλητή και Επιλογές Μίσθωσης

Στα δημιουργικά ακίνητα, η χρηματοδότηση από πωλητή και οι επιλογές μίσθωσης είναι συχνά υποχρησιμοποιούμενα εργαλεία. Με τη χρηματοδότηση από πωλητή, ενεργείτε ως δανειστής. Εάν βρείτε έναν αγοραστή που δεν μπορεί να χρησιμοποιήσει το FHA και είναι πρόθυμος να κάνει πληρωμές απευθείας σε εσάς, αποφεύγετε εντελώς τον κανόνα.

Οι επιλογές μίσθωσης λειτουργούν παρόμοια. Ένας αγοραστής μισθώνει το ακίνητο με την επιλογή να το αγοράσει αργότερα, ιδανικά μετά την παρέλευση του παραθύρου των 90 ημερών.

Αυτές οι στρατηγικές μπορεί να απαιτούν λίγο περισσότερη γραφειοκρατία και διαπραγματεύσεις, αλλά διατηρούν την κερδοφορία σας σε κίνηση και την ταμειακή σας ροή σε καλή κατάσταση.

Μελέτες περιπτώσεων και παραδείγματα πραγματικής ζωής

Επιτυχής αναστροφή μετά από 90 ημέρες

Πάρτε για παράδειγμα τον Τζον, έναν επενδυτή ακινήτων στο Φοίνιξ. Αγόρασε ένα ακίνητο σε προβληματική κατάσταση για 120,000 δολάρια, έβαλε 30,000 δολάρια σε ανακαινίσεις και το πούλησε για 240,000 δολάρια—ακριβώς την 91η ημέρα. Επειδή είχε όλες τις αποδείξεις, τις φωτογραφίες πριν και μετά και τη δεύτερη εκτίμηση έτοιμη, το δάνειο FHA εγκρίθηκε χωρίς κανένα πρόβλημα.

Η προετοιμασία του απέδωσε καρπούς. Όχι μόνο κέρδισε πολλά, αλλά απέφυγε και τυχόν καθυστερήσεις από παραβιάσεις κανόνων.

Χαμένη Συμφωνία Λόγω Παρερμηνείας του Κανόνα

Γνωρίστε τώρα τη Σάρα. Βρήκε έναν αγοραστή την 88η ημέρα, υπέγραψε ένα συμβόλαιο και περίμενε ένα γρήγορο κλείσιμο. Αλλά ο αγοραστής της είχε ένα δάνειο FHA. Επειδή η ημερομηνία του συμβολαίου ήταν πριν από την 91η ημέρα, η συμφωνία ναυάγησε. Ο αγοραστής έφυγε και η Σάρα έπρεπε να ξεκινήσει από την αρχή, κάτι που της κόστισε χρόνο και χρήματα.

Το λάθος της; Δεν έλεγξε τον τύπο του δανείου νωρίς στη διαδικασία διαπραγμάτευσης.

Συμβουλές για όσους κάνουν πρώτη φορά βατραχοπέδιλα

Κανε τα μαθηματα σου

Όσοι κάνουν flipping για πρώτη φορά συχνά υποτιμούν πόσο σημαντικό είναι να κατανοήσουν τον Κανόνα των 90 Ημερών. Μπορεί να έχετε παρακολουθήσει μερικά επεισόδια μιας εκπομπής για το flipping house και να πιστεύετε ότι το παν είναι να επιλέξετε το σωστό πλακίδιο και να κάνετε μια γρήγορη πώληση, αλλά ο χρόνος και η νομιμότητα είναι εξίσου σημαντικά.

Ξεκινήστε εκπαιδεύοντας τον εαυτό σας:

• Διαβάστε τις οδηγίες των FHA και HUD
• Μιλήστε με έμπειρους επενδυτές
• Συνεργαστείτε με επαγγελματίες που κατανοούν την ανατροπή της συμμόρφωσης

Η κατανόηση του κανόνα πριν καν κλείσετε ένα ακίνητο διασφαλίζει ότι δεν θα χάσετε χρόνο ή δεν θα διακινδυνεύσετε να χάσετε μια συμφωνία στο μέλλον.

Έχετε ένα σχέδιο Β

Δεν θα πάνε όλα τα flipper ακριβώς όπως έχουν προγραμματιστεί. Οι άδειες μπορούν να καθυστερήσουν τις ανακαινίσεις. Η ζήτηση της αγοράς μπορεί να μειωθεί. Οι αγοραστές FHA ενδέχεται να μην πληρούν τις προϋποθέσεις. Γι' αυτό κάθε έξυπνο flipper έχει ένα σχέδιο έκτακτης ανάγκης.

Οι επιλογές του Σχεδίου Β μπορεί να περιλαμβάνουν:

• Ενοικίαση του ακινήτου βραχυπρόθεσμα μέχρι να φτάσετε το όριο των 91 ημερών
• Μετάβαση σε μοντέλο μίσθωσης με δυνατότητα ιδιοκτησίας
• Πώληση σε αγοραστή μετρητοίς σε ελαφρώς χαμηλότερη τιμή για γρήγορη κίνηση

Η ευελιξία μπορεί να κάνει τη διαφορά ανάμεσα σε μια κερδοφόρα ανατροπή και μια οικονομική αποτυχία.

Οι μακροπρόθεσμες προοπτικές για τους κανονισμούς ανατροπής

Θα αρθεί ή θα τροποποιηθεί ο κανόνας των 90 ημερών;

Κάθε λίγα χρόνια, οι επαγγελματίες του τομέα ακινήτων εικάζουν εάν το HUD θα χαλαρώσει τον Κανόνα Αντιστροφής των 90 Ημερών. Αυτό έχει συμβεί προσωρινά κατά τη διάρκεια οικονομικών κρίσεων ή σε καθορισμένες ζώνες ανάκαμψης, αλλά μέχρι στιγμής, ο κανόνας παραμένει σε ισχύ για την ευρύτερη αγορά.

Υπάρχει πίεση και από τις δύο πλευρές. Οι επενδυτές και οι υποστηρικτές της στέγασης υποστηρίζουν ότι η υπεύθυνη αναδιάρθρωση μπορεί να αναζωογονήσει τις γειτονιές. Από την άλλη πλευρά, οι ρυθμιστικές αρχές είναι επιφυλακτικές ως προς την επανάληψη των λαθών που οδήγησαν στην κρίση του 2008.

Καθώς η προσιτή τιμή της στέγασης καθίσταται σημαντικό ζήτημα πολιτικής, είναι πιθανό το HUD να επανεξετάζει αυτόν τον κανόνα περιοδικά, αλλά μην στοιχηματίζετε ότι η επιχείρησή σας θα εξαφανιστεί σύντομα.

Τάσεις στην Εποπτεία Ακινήτων

Το μέλλον της μεταπώλησης ακινήτων δεν περιορίζεται μόνο στο χρονικό περιθώριο των 90 ημερών. Αναμένεται μεγαλύτερη έμφαση στα εξής:

• Ακρίβεια αξιολόγησης
• Διαφανή αρχεία ανακαινίσεων
• Πολιτικές προστασίας αγοραστή

Καθώς η παρακολούθηση των δεδομένων γίνεται ευκολότερη, οι κυβερνητικοί φορείς ενδέχεται να χρησιμοποιούν την Τεχνητή Νοημοσύνη και τη μηχανική μάθηση για να εντοπίζουν ύποπτες ανατροπές πιο γρήγορα. Αυτό σημαίνει ότι η συμμόρφωση θα γίνει ακόμη πιο αυστηρή, ένας ακόμη λόγος για να παραμένουμε ενημερωμένοι και προνοητικοί.

Συμπέρασμα

Ο Κανόνας των 90 Ημερών για την Ανατροπή Ακινήτων δεν είναι απλώς ένα γραφειοκρατικό εμπόδιο, αλλά ένα προστατευτικό κιγκλίδωμα που έχει σχεδιαστεί για να διατηρεί την αγορά ακινήτων ειλικρινή. Ενώ μπορεί να είναι απογοητευτικός για τους επενδυτές και να προκαλεί σύγχυση σε όσους αγοράζουν σπίτι για πρώτη φορά, η κατανόησή του είναι το κλειδί για την επιτυχία στον κόσμο της ανατροπής ακινήτων.

Μαθαίνοντας πώς λειτουργεί ο κανόνας, ποιους επηρεάζει και ποιες στρατηγικές μπορείτε να χρησιμοποιήσετε για να τον παρακάμψετε, προετοιμάζεστε για ομαλότερες συναλλαγές και πιο σταθερά κέρδη. Είτε είστε έμπειρος επενδυτής είτε μόλις ξεκινάτε, ο κανόνας δεν χρειάζεται να αποτελεί εμπόδιο, μπορεί στην πραγματικότητα να αποτελέσει οδηγό για να κάνετε τα πράγματα με τον σωστό τρόπο.

Μείνετε ενημερωμένοι, μείνετε συμβατοί και, το πιο σημαντικό, παραμείνετε κερδοφόροι. Επισκεφθείτε την ιστοσελίδα μας Nadlan Capital Group Για περισσότερες πληροφορίες.

Συχνές Ερωτήσεις

1. Μπορώ να πουλήσω ένα ανακαινισμένο σπίτι εντός 90 ημερών σε έναν αγοραστή με μετρητά;

Ναι, ο Κανόνας Αντιστροφής Δανείου εντός 90 Ημερών ισχύει ειδικά για τα δάνεια με εγγύηση FHA. Εάν ο αγοραστής σας πληρώνει μετρητά ή χρησιμοποιεί συμβατικό δάνειο χωρίς περιορισμούς αντιστροφής δανείου, μπορείτε να κλείσετε την πώληση ανά πάσα στιγμή.

2. Τι συμβαίνει εάν υπογράψω συμβόλαιο πριν από 90 ημέρες αλλά κλείσω μετά;

Εάν η σύμβαση υπογραφεί πριν από την 91η ημέρα, ακόμη και αν το κλείσιμο έχει προγραμματιστεί μετά, η συμφωνία δεν θα πληροί τις απαιτήσεις της FHA. Η ίδια η σύμβαση πρέπει να υπογραφεί την 91η ημέρα ή μετά από αυτήν.

3. Επηρεάζουν τον κανόνα τα έξοδα ανακαίνισης;

Δεν αλλάζουν το χρονικό πλαίσιο του κανόνα, αλλά μπορούν να επηρεάσουν το εάν χρειάζεται δεύτερη εκτίμηση. Εάν η τιμή μεταπώλησης είναι 100% ή περισσότερο υψηλότερη από την τιμή αγοράς, θα πρέπει να την δικαιολογήσετε με αποδείξεις και λεπτομερή τεκμηρίωση ανακαίνισης.

4. Πώς εφαρμόζεται ο κανόνας στην κληρονομική περιουσία;

Τα κληρονομημένα ακίνητα εξαιρούνται γενικά από τον Κανόνα της Αντιστροφής της Κληρονομιάς των 90 Ημερών. Ωστόσο, βεβαιωθείτε ότι η κληρονομιά και η μεταβίβαση της κυριότητας είναι σωστά τεκμηριωμένες.

5. Υπάρχουν πολιτείες που δεν ακολουθούν τον Κανόνα των 90 Ημερών;

Όχι, ο κανόνας είναι μια ομοσπονδιακή οδηγία που συνδέεται με τα δάνεια FHA. Ισχύει σε εθνικό επίπεδο, ανεξάρτητα από τους νόμους των επιμέρους πολιτειών.