Θα μπορούσαν τα αυξανόμενα ποσοστά καθυστερήσεων να αποτελέσουν προειδοποιητικό σημάδι για τα εμπορικά ακίνητα;
Μια νέα έκθεση του Συνδέσμου Τραπεζιτών Στεγαστικών Δανείων (MBA) προκαλεί αντιδράσεις στον κόσμο των εμπορικών ακινήτων. Σύμφωνα με την Έκθεση Εμπορικών Ληξιπρόθεσμων Δανείων του MBA για το πρώτο τρίμηνο του 1, οι καθυστερήσεις πληρωμών σε εμπορικά στεγαστικά δάνεια αυξάνονται και, ενώ οι συνολικοί αριθμοί εξακολουθούν να είναι σχετικά χαμηλοί, οι ειδικοί λένε ότι η τάση αξίζει προσοχής.
«Τα ποσοστά καθυστερήσεων αυξήθηκαν σε όλες τις κύριες πηγές κεφαλαίου το περασμένο τρίμηνο», δήλωσε ο... Ρέτζι Μπούκερ, Αναπληρωτής Αντιπρόεδρος Έρευνας Εμπορικών Ακινήτων στο MBA. «Είναι ένα σημάδι ότι ορισμένα τμήματα της αγοράς, ιδίως εκείνα που δυσκολεύονται να αναχρηματοδοτήσουν, αρχίζουν να αισθάνονται πραγματική πίεση».
Ποιος κατέχει το χρέος—και πώς τα πάει;
Η έκθεση του MBA εστιάζει σε πέντε βασικούς τύπους δανειστών εμπορικών ακινήτων:
- Τράπεζες και μεταχειρισμένα
- Εμπορικοί τίτλοι που εξασφαλίζονται με στεγαστικά δάνεια (CMBS)
- Εταιρείες ασφάλισης ζωής
- Fannie Mae
- Freddie Mac
Αυτές οι πέντε πηγές μαζί αντιπροσωπεύουν περίπου 80% του συνόλου του χρέους από στεγαστικά δάνεια σε εμπορικά ακίνητα Στις ΗΠΑ, κάθε περίπτωση παρακολουθεί τις καθυστερήσεις με τον δικό της τρόπο, επομένως οι αριθμοί δεν είναι άμεσα συγκρίσιμοι, αλλά εξακολουθούν να σκιαγραφούν μια ευρύτερη εικόνα της πίεσης στην αγορά.
Ακολουθεί μια συνοπτική εικόνα της κατάστασης στο τέλος του πρώτου τριμήνου του 1, με βάση: ανεξόφλητο υπόλοιπο κεφαλαίου (UPB):
- Τράπεζες και μεταχειρισμέναΤο 1.28% των δανείων ήταν είτε με καθυστέρηση 90+ ημερών είτε σε μη δεδουλευμένα δάνεια, σημειώνοντας αύξηση 0.02% σε σχέση με το Δ' τρίμηνο του 4.
- Εταιρείες ασφάλισης ζωήςΤο 0.47% των δανείων παρουσίασαν καθυστέρηση άνω των 60 ημερών, σημειώνοντας αύξηση 0.04%.
- Fannie Mae: 0.63% καθυστερήσεις (60+ ημέρες), αύξηση 0.06%.
- Freddie Mac: 0.46% καθυστερημένες (60+ ημέρες), επίσης αυξημένες κατά 0.06%.
- CMBS: Το 6.42% είχε καθυστέρηση 30+ ημερών ή καθεστώς ιδιοκτησίας ακίνητης περιουσίας (REO), σημειώνοντας άνοδο κατά 0.64%.
Η πιο σημαντική έξαρση σημειώθηκε το Δάνεια CMBS, τα οποία συνήθως εξυπηρετούν ακίνητα που δεν έχουν την ίδια ευελιξία αναχρηματοδότησης με τα δάνεια που κατέχουν τράπεζες ή πρακτορεία. Οι ειδικοί λένε ότι αυτή η αύξηση αποτελεί ένα πρώιμο προειδοποιητικό σημάδι ότι ορισμένοι τομείς, όπως τα κτίρια γραφείων και τα κέντρα λιανικής, αντιμετωπίζουν πραγματικές οικονομικές δυσκολίες.
Γιατί οι αριθμοί έχουν σημασία
Ο τρόπος με τον οποίο κάθε δανειστής αναφέρει τις καθυστερήσεις ποικίλλει. Για παράδειγμα, Freddie Mac δεν θεωρεί τα δάνεια σε αναστολή ως ληξιπρόθεσμα, εφόσον ο δανειολήπτης πραγματοποιεί τις συμφωνημένες πληρωμές. Fannie Mae, από την άλλη πλευρά, χαρακτηρίζει τα ίδια δάνεια ως ληξιπρόθεσμα. Αυτό καθιστά δύσκολη τη σύγκριση αριθμών δίπλα-δίπλα, αλλά το ανοδική τάση σε όλες τις πηγές είναι αυτό που είναι πιο ενδεικτικό.
Είναι επίσης σημαντικό να σημειωθεί ότι δάνεια κατασκευής και ανάπτυξης χρησιμοποιούνται συχνά για οικιστικά έργα—δεν περιλαμβάνονται στα βασικά δεδομένα εδώ, παρόλο που οι ρυθμιστικές αρχές μερικές φορές τα εντάσσουν στην ευρύτερη ομπρέλα εμπορικών ακινήτων. Ωστόσο, ιδιοκατοίκηση εμπορικών ακινήτων are περιλαμβάνονται στα στατιστικά στοιχεία τραπεζών και μεταχειρισμένων, προσθέτοντας μια ακόμη λεπτομέρεια.
Τι σημαίνει αυτό για την αγορά
Ενώ τα τρέχοντα ποσοστά καθυστέρησης δεν πλησιάζουν ούτε κατά διάνοια τα επίπεδα κρίσης, η κατεύθυνση προς την οποία κινούνται θα μπορούσε να υποδηλώνει βαθύτερα προβλήματα στο μέλλον, ειδικά για ακίνητα που είναι... δύσκολο να αναχρηματοδοτηθεί, χαμηλότερη απόδοση, ή βρίσκονται σε ασθενέστερες αγορές.
Εάν αυτές οι τάσεις συνεχιστούν μέχρι το υπόλοιπο του 2025, αυτό θα μπορούσε να σηματοδοτήσει αυστηρότερες πιστωτικές συνθήκες, μείωση των αξιών των περιουσιακών στοιχείων ή αυξημένο άγχος για τους δανειολήπτες που προσπαθούν να διαχειριστούν τα υψηλά επιτόκια και την αβέβαιη ζήτηση για ενοικιαστές.
Bottom Line:
Οι καθυστερήσεις εξακολουθούν να είναι μέτριες στα περισσότερα τμήματα των εμπορικών ακινήτων, αλλά τα αυξανόμενα στοιχεία, ιδίως στον τομέα των CMBS, υποδηλώνουν ότι αρχίζουν να σχηματίζονται κάποιες ρωγμές. Για τους επενδυτές, τους δανειστές και τους ιδιοκτήτες ακινήτων, ίσως είναι καιρός να παρακολουθούν στενότερα τον κίνδυνο. Για περισσότερες πληροφορίες σχετικά με τα χρηματοοικονομικά, επισκεφθείτε τη διεύθυνση Nadlan Capital Group.
Απαντήσεις