Το εξαφανιζόμενο όνειρο της ιδιοκατοίκησης: Μπορεί ακόμα να σωθεί;

Για γενιές, η ιδιοκτησία ενός σπιτιού αντιπροσώπευε σταθερότητα, οικονομική ασφάλεια και ακρογωνιαίο λίθο του Αμερικανικού Ονείρου. Αλλά σήμερα, για εκατομμύρια Αμερικανούς, ιδίως νεότερους αγοραστές και άτομα από μέτρια κοινωνικά στρώματα, η ιδιοκτησία κατοικίας μοιάζει ολοένα και πιο αδύνατη. Με τις τιμές των κατοικιών να ανεβαίνουν, τα αποθέματα να βρίσκονται σε ιστορικά χαμηλά επίπεδα και τα επιτόκια στεγαστικών δανείων να παραμένουν υψηλά, η πορεία προς την απόκτηση ενός σπιτιού έχει γίνει πιο απότομη από ποτέ.

Ωστόσο, παρά τα εμπόδια, υπάρχει ελπίδα. Ένα αυξανόμενο δίκτυο δανειστών, μη κερδοσκοπικών οργανισμών, υπερασπιστών της στέγασης και υπευθύνων χάραξης πολιτικής συνεργάζεται για να δημιουργήσει νέες οδούς προς την προσιτή ιδιοκτησία κατοικίας. Μέσω καινοτόμων προγραμμάτων και στοχευμένης εκπαίδευσης, εργάζονται για να μετατρέψουν ένα όνειρο που σβήνει σε μια ανανεωμένη δυνατότητα.

Γιατί το Όνειρο Ξεφεύγει

Το 2004, το ποσοστό ιδιοκτησίας κατοικίας στις ΗΠΑ κορυφώθηκε στο 69.2%. Αρκετοί παράγοντες συνέβαλαν στην αύξηση, όπως η ισχυρή αύξηση των θέσεων εργασίας, η αύξηση των μισθών και ένα κύμα πρωτοβουλιών ιδιοκτησίας κατοικίας υπό την ηγεσία της κυβέρνησης. Προγράμματα που εισήχθησαν στα τέλη της δεκαετίας του 1990 και στις αρχές της δεκαετίας του 2000, όπως η Εθνική Στρατηγική για την Ιδιοκτησία Κατοικίας, βοήθησαν περισσότερους Αμερικανούς, ιδίως εκείνους από νοικοκυριά χαμηλού και μεσαίου εισοδήματος, να αγοράσουν σπίτια.

Ωστόσο, αυτή η επιθετική ώθηση είχε συνέπειες. Η χαλάρωση των κριτηρίων δανεισμού και η ραγδαία επέκταση των ενυπόθηκων δανείων υψηλού κινδύνου έπαιξαν καθοριστικό ρόλο στην κρίση κατοικίας του 2008. Έκτοτε, τα ποσοστά ιδιοκτησίας κατοικίας έχουν μειωθεί, φτάνοντας στο χαμηλότερο επίπεδο του 62.9% το 2016. Σήμερα, το ποσοστό αυτό κυμαίνεται γύρω στο 65%.

Αλλά δεν είναι μόνο οι ευρύτεροι αριθμοί που έχουν σημασία, αλλά και ποιος μένει πίσω. Το μεγαλύτερο χάσμα υπάρχει στο αρχικό επίπεδο της αγοράς κατοικίας. Το κόστος μιας τυπικής αρχικής κατοικίας είναι πλέον πάνω από 300,000 δολάρια - σχεδόν διπλάσιο από ό,τι ήταν μόλις πριν από μια δεκαετία. Σε πολλά μέρη της χώρας, συμπεριλαμβανομένων περισσότερων από 230 πόλεων των ΗΠΑ, η τιμή μιας κατοικίας χαμηλού κόστους υπερβαίνει το 1 εκατομμύριο δολάρια.

Τι προκαλεί την κρίση προσιτότητας;

Αρκετοί παράγοντες συμβάλλουν στην έλλειψη οικονομικά προσιτών κατοικιών:

• Επιβράδυνση στην κατασκευή: Με την πάροδο των ετών, έχει σημειωθεί σημαντική μείωση στις νέες αναπτύξεις μονοκατοικιών —ιδίως στις κατοικίες εισαγωγικού επιπέδου.
• Αύξηση του κόστους κατασκευής: Οι τιμές των υλικών, η έλλειψη εργατικού δυναμικού, οι κανονισμοί χωροταξίας και η περιορισμένη οικοδομήσιμη γη έχουν κάνει την κατασκευή νέων κατοικιών πιο ακριβή.
• Δραστηριότητα επενδυτών: Μετά την κρίση του 2008, οι μεγάλοι επενδυτές άρπαξαν μεγάλο μέρος του αποθέματος κατοικιών, μετατρέποντάς τα σε ενοικιαζόμενα και μειώνοντας τις επιλογές για τους αγοραστές για πρώτη φορά.

Σύμφωνα με την Ομοσπονδιακή Τράπεζα Στεγαστικών Δανείων του Σικάγο, οι ΗΠΑ έχουν έλλειψη τουλάχιστον 3.8 εκατομμυρίων κατοικιών. Οι τιμές έχουν αυξηθεί κατά 47% από το 2020 και έχουν υπερδιπλασιαστεί από το 2010.

Και δεν είναι μόνο οι τιμές των κατοικιών που προκαλούν πιέσεις. Η αύξηση των επιτοκίων στεγαστικών δανείων έχει οδηγήσει σε αύξηση των μηνιαίων πληρωμών, καθιστώντας ακόμη και τα σπίτια μεσαίας τιμής μη προσιτά για πολλούς.

Τα Κρυφά Κόστη της Ιδιοκτησίας Σπιτιού

Πέρα από την αρχική τιμή αγοράς, οι σημερινοί αγοραστές πρέπει να προβλέψουν τον προϋπολογισμό τους για την αύξηση των φόρων ακίνητης περιουσίας, την ασφάλιση κατοικίας και τη συνεχή συντήρηση. Ο Reggie O'Shields της FHLBank Atlanta τόνισε ότι η ιδιοκτησία κατοικίας συνεπάγεται ευθύνες που πολλοί αγοραστές που αγοράζουν για πρώτη φορά υποτιμούν. «Όταν κάτι χαλάει, δεν υπάρχει ιδιοκτήτης να καλέσετε. Είστε μόνοι σας για τις επισκευές», σημείωσε.

Προσθέστε σε αυτό αυστηρότερες απαιτήσεις για την αναλογία χρέους προς εισόδημα και το αυξανόμενο χρέος των φοιτητών και των καταναλωτών, και ο δρόμος προς την ιδιοκτησία κατοικίας γίνεται ακόμη πιο δύσκολος.

Σήμερα, ο μέσος αγοραστής πρώτης κατοικίας είναι 38 ετών, σχεδόν μια δεκαετία μεγαλύτερος από ό,τι στις αρχές της δεκαετίας του 2000.

Χτίζοντας Νέες Διαδρομές Μέσω Συνεργασίας

Ενώ οι προκλήσεις είναι πραγματικές, ο δημόσιος και ο ιδιωτικός τομέας εντείνουν τις προσπάθειές τους. Τα χρηματοπιστωτικά ιδρύματα, οι ομάδες ανάπτυξης της κοινότητας και οι μη κερδοσκοπικοί οργανισμοί στέγασης δημιουργούν στοχευμένα προγράμματα για τη μείωση των εμποδίων εισόδου.

Ορισμένες πρωτοβουλίες περιλαμβάνουν:

• Επιχορηγήσεις βοήθειας με προκαταβολή
• Συγχωρήσιμα δεύτερα στεγαστικά δάνεια
• Εξειδικευμένα προγράμματα δανείων για αγοραστές χαμηλού εισοδήματος

Για παράδειγμα, η Southern Bancorp Community Partners προσφέρει έως και 12,000 δολάρια σε διαγραφόμενα δάνεια για την κάλυψη των εξόδων κλεισίματος και των προκαταβολών. Εν τω μεταξύ, οι συνεργασίες με οργανισμούς όπως το Keepingly και το American Pledge Foundation βοηθούν τους αγοραστές να διαχειριστούν το τρέχον κόστος της ιδιοκτησίας κατοικίας με πόρους και υποστήριξη έκτακτης ανάγκης.

Η Christensen από την Arrive Home τόνισε τη σημασία της εκπαίδευσης σε πρώιμο στάδιο της διαδικασίας. «Ο οικονομικός αλφαβητισμός και η εκπαίδευση για τους αγοραστές κατοικιών είναι το κλειδί για τη λήψη τεκμηριωμένων αποφάσεων», είπε. «Πρέπει επίσης να υποστηρίξουμε την κατασκευή οικονομικά προσιτών κατοικιών και να αξιοποιήσουμε τις συμπράξεις δημόσιου και ιδιωτικού τομέα».

Ο Ρόλος των Τραπεζών FHL στην Προσιτή Στέγαση

Το σύστημα της Ομοσπονδιακής Τράπεζας Στεγαστικών Δανείων (FHLBank) διαδραματίζει κρίσιμο ρόλο στην υποστήριξη οικονομικά προσιτής στέγασης. Αυτές οι τράπεζες υποχρεούνται να διαθέτουν τουλάχιστον το 10% των κερδών τους σε προγράμματα στέγασης, με ορισμένες, όπως η FHLBank Atlanta, να συνεισφέρουν ακόμη περισσότερο.

Τα προγράμματά τους περιλαμβάνουν:

• Γενικό Ταμείο Προγράμματος Προσιτής Στέγασης (AHP): Χρηματοδοτεί την κατασκευή και την ανακαίνιση χιλιάδων οικονομικά προσιτών μονάδων.
• Πρόγραμμα Αγοραπωλησίας Κατοικίας AHP: Παρέχει άμεσες επιχορηγήσεις σε ιδιοκτήτες σπιτιών για προκαταβολές και έξοδα κλεισίματος.
• Στέγαση Εργατικού Δυναμικού Plus+: Βοηθά τις εργαζόμενες οικογένειες με τα έξοδα αγοράς κατοικίας.

Μέσω συνεργασιών με τοπικές τράπεζες και στεγαστικά γραφεία, η FHLBanks βοηθά ανθρώπους σε όλη τη χώρα, από το Ιλινόις μέχρι τη Φλόριντα, να έχουν πρόσβαση σε σταθερή στέγαση.

Ωστόσο, ο Ο'Σιλντς σημείωσε ότι δεν είναι όλοι έτοιμοι να αγοράσουν σπίτι, και αυτό είναι εντάξει. «Η ενοικίαση κατοικιών εξακολουθεί να αποτελεί κρίσιμο μέρος του ταξιδιού. Παρέχει στους ανθρώπους χρόνο για να εξοικονομήσουν χρήματα και να προετοιμαστούν», είπε.

Η Δύναμη της Εκπαίδευσης και της Προετοιμασίας

Οι ειδικοί συμφωνούν ότι η εκπαίδευση αποτελεί βασικό κομμάτι του παζλ. Οι δανειστές στεγαστικών δανείων, οι μη κερδοσκοπικοί οργανισμοί και οι τράπεζες δίνουν μεγαλύτερη έμφαση σε προγράμματα χρηματοοικονομικής παιδείας για να βοηθήσουν τους υποψήφιους αγοραστές να κατανοήσουν πλήρως το πεδίο εφαρμογής της ιδιοκτησίας κατοικίας, από τον προϋπολογισμό έως τη συντήρηση και τον σχεδιασμό της διαδοχής.

Ο Άλεξ Σεχτμάν της LBC Mortgage σημείωσε ότι ακόμη και όσοι δεν πληρούν τις προϋποθέσεις τώρα μπορούν να εργαστούν για την απόκτηση κατοικίας με την πάροδο του χρόνου. «Ξεκινήστε να αποταμιεύετε, μάθετε το σύστημα και επωφεληθείτε από τα υπάρχοντα προγράμματα», είπε.

Πολλοί αγοραστές πρώτης κατοικίας, ιδίως μετανάστες ή όσοι δεν είναι εξοικειωμένοι με τη διαδικασία στεγαστικών δανείων, δεν γνωρίζουν πόρους όπως τα δάνεια FHA, τα δάνεια VA ή οι τοπικές επιχορηγήσεις στέγασης.

Όπως το θέτει ο Shekhtman: «Θα πληρώσεις ένα στεγαστικό δάνειο με τον έναν ή τον άλλον τρόπο. Το ερώτημα είναι, θέλεις να πληρώσεις το δικό σου ή του σπιτονοικοκύρη σου;»

Κοιτάζοντας μπροστά: Μετατρέποντας τις προκλήσεις σε ευκαιρίες

Ενώ η σημερινή αγορά κατοικίας είναι αναμφισβήτητα δύσκολη, πυροδοτεί επίσης την καινοτομία και τη συνεργασία όπως ποτέ άλλοτε. Οι επαγγελματίες του χρηματοοικονομικού κλάδου καλούν τους υπεύθυνους χάραξης πολιτικής να εξετάσουν νέα νομοθεσία, όπως:

• Φορολογικές ελαφρύνσεις για αγοραστές πρώτης κατοικίας
• Κίνητρα για κατασκευαστές που επικεντρώνονται σε αρχικές κατοικίες
• Περιορισμοί στις αγορές από επενδυτές σε βασικές αγορές κατοικίας

«Το μέλλον της ιδιοκατοίκησης εξαρτάται από την έξυπνη πολιτική, τις συντονισμένες προσπάθειες και τη διασφάλιση ότι οι άνθρωποι έχουν τις γνώσεις και τα εργαλεία για να πετύχουν», δήλωσε ο Jeremy Davis της Southern Bancorp.

Με τον σωστό συνδυασμό προγραμμάτων, εκπαίδευσης και υποστήριξης, το όνειρο της απόκτησης ενός σπιτιού δεν χρειάζεται να εξαφανιστεί, μπορεί να εξελιχθεί. Ο στόχος δεν είναι πλέον απλώς να αποκτήσουν οι άνθρωποι σπίτια, αλλά να διασφαλιστεί ότι θα παραμείνουν εκεί, θα δημιουργήσουν ίδια κεφάλαια και θα μεταβιβάσουν αυτόν τον πλούτο στην επόμενη γενιά. Για περισσότερες πληροφορίες σχετικά με τα χρηματοοικονομικά, επισκεφθείτε τη διεύθυνση Nadlan Capital Group.