Η Συμφωνία που μας Δίδαξε Πώς να Μετατρέψουμε την Ακαταστασία, το Χρέος και το Διαζύγιο σε 190% Απόδοση Κεφαλαίου

#EntrepreneurOfTheWeek – Omer Menashe & Dor Pollak
#Δημοσίευση5 – Η Συμφωνία που μας Δίδαξε Πώς να Μετατρέψουμε το Χάος, το Χρέος και το Διαζύγιο σε 190% Απόδοση Κεφαλαίου 🔥

Η συμφωνία που παρουσιάζουμε σήμερα αντικατοπτρίζει, κατά τη γνώμη μας, όλα όσα έχουμε συζητήσει σε όλη τη σειρά αναρτήσεων αυτής της εβδομάδας. Σε αυτήν τη συμφωνία, αντιμετωπίσαμε μια σημαντική ευκαιρία παράλληλα με σημαντικές προκλήσεις και έπρεπε να αποδείξουμε την ικανότητά μας να κλείνουμε πολύπλοκες συναλλαγές ακόμη και όταν ο χρόνος και οι συνθήκες λειτουργούσαν εναντίον μας.

Αυτή η συμφωνία ήρθε σε εμάς μέσω ενός χονδρεμπόρου με τον οποίο είχαμε χτίσει μια ισχυρή σχέση με την πάροδο του χρόνου. Ήξερε ακριβώς πώς ήταν το buy-box μας ως επενδυτές που ειδικεύονται σε τέτοιου είδους συμφωνίες.

Το ακίνητο είναι ένα σπίτι από τούβλα, χτισμένο το 2020, σε μια ισχυρή και ιδιαίτερα επιθυμητή περιοχή — Mesquite, TX 75181. Το σπίτι είναι έτοιμο για χρήση, με υπάρχον υπόλοιπο στεγαστικού δανείου 265,000 $ με επιτόκιο 2.65%. Το PITI που μας παρουσίασε ο χονδρέμπορος ήταν 2,950 $.

Κάτι αμέσως δεν πήγε καλά. Με βάση το υπόλοιπο του στεγαστικού δανείου και το επιτόκιο, ο PITI απλά δεν έβγαζε νόημα. Όπως κάνουμε πάντα με τις συμφωνίες Sub2, ζητήσαμε αμέσως την κατάσταση του στεγαστικού δανείου — ένα κρίσιμο βήμα στην εις βάθος ανάλυση των συμφωνιών.

Δεν χρειάστηκε πολύς χρόνος για να αποκαλυφθεί το πρόβλημα:
Το PITI αυξήθηκε λόγω μη καταβληθέντων πληρωμών στεγαστικού δανείου και μεσεγγύησης. Ως αποτέλεσμα, ο δανειστής τοποθέτησε υποχρεωτική ασφάλιση στο δάνειο και αύξησε τη μηνιαία πληρωμή. Αντί για το κανονικό PITI των 2,150 δολαρίων, η προσωρινή πληρωμή αυξήθηκε στα 2,950 δολάρια.

Άλλοι επενδυτές που εξέτασαν τη συμφωνία πιθανότατα την απέρριψαν αμέσως, επειδή τα νούμερα φαίνονταν πολύ περιορισμένα στα 2,950 δολάρια. Αλλά μόλις καταλάβαμε τι συνέβαινε, αναγνωρίσαμε γρήγορα το μέγεθος της ευκαιρίας - και τι έπρεπε να γίνει.

Για το πλαίσιο:

Ενοίκιο αγοράς: 3,150 δολάρια

Πραγματικό PITI: 2,150 $

Δυνατότητα Ενότητας 8: ~$3,600 (κατοικία 4 υπνοδωματίων)

Δομή Συμφωνίας

Τιμή αγοράς: 355,000 δολάρια

Υπόλοιπο στεγαστικού δανείου: 265,000 $

«Σιωπηλός σύνδεσμος»: 40,000 δολάρια
(Υπόλοιπο καλυπτόμενο από την FHA λόγω μη καταβληθέντων πληρωμών. Αυτή η προσημείωση δεν συσσωρεύει τόκους και εξοφλείται μόνο στο τέλος της διάρκειας του στεγαστικού δανείου.)

Προκαταβολή: 50,000 $, η οποία αποτελείται από:

Χαμένες πληρωμές, αρνητικό υπόλοιπο μεσεγγύησης και απλήρωτο HOA: 38,000 $

Αμοιβή χονδρικής: 11,000 $

Μετρητά προς πωλητές: 1,000 $

Σε αυτό το σημείο, όλα φαίνονταν σταθερά.

Υπογράψαμε τη σύμβαση, καταθέσαμε το EMD και προγραμματίσαμε το κλείσιμο για τις 22 Οκτωβρίου. Ωστόσο, κατά τη διάρκεια της διαδικασίας έκδοσης τίτλου, ανακαλύψαμε ότι η συμφωνία είχε κολλήσει — οι πωλητές ήταν ένα διαζευγμένο ζευγάρι και η σύζυγος αρνήθηκε να υπογράψει τη σύμβαση όπως ήταν γραμμένη.

Η ημερομηνία λήξης παρήλθε. Ο Title προσπάθησε να επικοινωνήσει μαζί μας, αλλά ο πωλητής καθυστέρησε. Μέχρι τα τέλη Οκτωβρίου, μας ενημέρωσαν ότι η σύζυγος είχε οριστικά αρνηθεί να υπογράψει. Ο χονδρέμπορος ακύρωσε τη σύμβαση, επέστρεψε το ηλεκτρονικό μας έντυπο (EMD) και εγκατέλειψε τη συμφωνία.

Παρά την απογοήτευση, γρήγορα συνειδητοποιήσαμε ότι αυτή ήταν η δεύτερη σημαντική ευκαιρία στο πλαίσιο της ίδιας συμφωνίας — ένα στενό παράθυρο για να ανατρέψουμε εντελώς την κατάσταση.

Τι Κάναμε;

Πραγματοποιήσαμε μια εις βάθος ανάλυση των επιλογών των πωλητών και των συνεπειών σε περίπτωση που δεν πουλούσαν. Το ακίνητο είχε προγραμματιστεί για κατάσχεση στις αρχές Δεκεμβρίου και ο πωλητής είχε προθεσμία μέχρι τα τέλη Νοεμβρίου για να διορθώσει την αθέτηση.

Συνειδητοποιήσαμε ότι οι πωλητές είχαν πολύ περιορισμένη μόχλευση — και ότι το πραγματικό ζήτημα ήταν τα χρήματα, και συγκεκριμένα το πόσα μετρητά θα έπαιρνε η σύζυγος. Αποφασίσαμε να την καλέσουμε απευθείας.

Κατά τη διάρκεια μιας 35λεπτης συνομιλίας, αποκαλύψαμε τα σημεία που την βασανίζουν:

Ο πρώην σύζυγός της καθυστέρησε την πώληση

Συσσωρευμένο χρέος

Δεν μπορούσε να καταλάβει γιατί ένα σπίτι αξίας 420,000 δολαρίων θα την άφηνε με μόνο 500 δολάρια στο κλείσιμο.

Συνειδητοποιήσαμε ότι η συμφωνία εξαρτιόταν εξ ολοκλήρου από μετρητά κατά το κλείσιμο.

Επειδή ο χονδρέμπορος δεν συμμετείχε πλέον, ουσιαστικά είχαμε «γλιτώσει» την αμοιβή ανάθεσης των 11,000 δολαρίων. Εξηγήσαμε με ειλικρίνεια ότι ο χρόνος ήταν εξαιρετικά περιορισμένος, αλλά αν κινούμασταν γρήγορα, όλοι θα μπορούσαν ακόμα να κερδίσουν.

Της προσφέραμε 5,000 δολάρια επιπλέον, ανεβάζοντας τα μετρητά της στο κλείσιμο στα 6,000 δολάρια αντί για 1,000 δολάρια. Της ζητήσαμε να ζητήσει από τον πρώην σύζυγό της να της επιτρέψει να λάβει όλα τα έσοδα του κλεισίματος.

Αυτό σήμαινε αύξηση από 500 δολάρια σε 6,000 δολάρια καθαρά — μια δραματική διαφορά που γνωρίζαμε ότι θα μπορούσε να ξεκλειδώσει τη συμφωνία.

Και λειτούργησε.

Συμφώνησε, έθεσε τον όρο στον πρώην σύζυγό της και εκείνος δέχτηκε — προτιμώντας 0 δολάρια έναντι ζημίας από κατάσχεση. Υπογράψαμε απευθείας με τους πωλητές, χωρίς χονδρέμπορο, εξοικονομώντας μας επιπλέον 6,000 δολάρια.

Η συμφωνία ολοκληρώθηκε στα μέσα Νοεμβρίου, περίπου δύο εβδομάδες μετά την άμεση υπογραφή.

Τελικοί αριθμοί

Τιμή αγοράς: 349,000 δολάρια

Αγοραία αξία: 420,000 δολάρια
(Ένα ποσό 71,000 δολαρίων για ένα ακίνητο με το κλειδί στο χέρι — εξαιρετικά σπάνιο σε δημιουργικές συμφωνίες)

Ενοικίαση: $ 3,100

Μηνιαία έξοδα: 2,150 $

Καθαρή μηνιαία ταμειακή ροή (μετά τη διαχείριση και τη συντήρηση): 485 $

Ετήσια αποπληρωμή κεφαλαίου: 7,200 $

Απόδοση Ιδίων Κεφαλαίων (ROE) Έτους 1:

Συνολική δημιουργούμενη αξία: 84,020 $
(71,000 δολάρια ίδια κεφάλαια + 7,200 δολάρια αποπληρωμή κεφαλαίου + 5,820 δολάρια ταμειακή ροή)

Επενδυμένα μετρητά: 44,000 $

👉 190.95% ROE στο πρώτο έτος, εξαιρουμένης της ανατίμησης.

Συνεχιζόμενη απόδοση κεφαλαίων (ROE) (ταμειακή ροή + αποπληρωμή):

$ 13,020 ετησίως

29.5% ετήσια απόδοση κεφαλαίων (ROE)

Αυτή η συμφωνία είναι ένα σπάνιο παράδειγμα που περιλαμβάνει:

Άμεση μετοχική σύνθεση

Ισχυρή ταμειακή ροή

Σημαντική αποπληρωμή κεφαλαίου

Ή όπως μας αρέσει να λέμε: νίκη από κάτω, από το πλάι και από πάνω.

Βασικές εκτιμήσεις κινδύνου

Συνεργαστείτε με έναν Συντονιστή Συναλλαγών (TC) που ειδικεύεται σε συμφωνίες Sub2

Εξασφαλίστε την κατάλληλη ασφαλιστική κάλυψη με έναν έμπειρο ασφαλιστικό πράκτορα

Ελέγξτε τα έγγραφα στεγαστικού δανείου για επανεκτιμήσεις φόρων ή προσαρμογές πληρωμών

Επιβεβαιώστε ότι το ακίνητο είναι πραγματικά έτοιμο για χρήση, χωρίς να απαιτείται πρόσθετη ανακαίνιση

Τελικές Σκέψεις

Αυτό δεν ήταν τύχη.
Ήταν αδιάκοπη εκτέλεση, ακριβής αναγνώριση ευκαιριών και αποφασιστική δράση.

Αύριο, θα ολοκληρώσουμε την εβδομάδα με βασικά συμπεράσματα, πληροφορίες και τους στόχους μας για το μέλλον.

Είστε ευπρόσδεκτοι να γίνετε μέλος της κοινότητας Creative Finance στο WhatsApp, όπου μοιραζόμαστε προσφορές, αναλύσεις, πληροφορίες και ενημερώσεις σε πραγματικό χρόνο 👇👇
https://chat.whatsapp.com/JgnJFwcrbuRAgwg9Eq6Vup?mode=hqrc

Τα λέμε αύριο!