Βασικές Αρχές στη Διαδικασία Δέουσας Επιμέλειας

#ΕπιχειρηματίαςΤηςΕβδομάδας
#Ανάρτηση 3

Βασικές Αρχές στη Διαδικασία Δέουσας Επιμέλειας

Στην προηγούμενη ανάρτηση, αναφέρθηκα στη διαχείριση σχέσεων εξ αποστάσεως. Σήμερα, θέλω να επικεντρωθώ στο πιο κρίσιμο στάδιο της διαδικασίας απόκτησης: ανάλυση ακινήτουΣτο τέλος της ημέρας, η επιτυχία μιας επένδυσης σε ακίνητα μετριέται από την ικανότητα εκ των προτέρων εντοπισμού κινδύνων και εξουδετέρωσής τους.

Αυτά είναι η τρεις κύριες παραμέτρους Εξετάζω πριν πάρω μια απόφαση αγοράς:

1. Ανάλυση Μικροτοποθεσίας και Δημογραφικές Τάσεις

Η τοποθεσία είναι κάτι πολύ περισσότερο από μια απλή διεύθυνση σε έναν χάρτη. Αναλύω το άμεσο περιβάλλον μέχρι το συγκεκριμένο επίπεδο δρόμου και τετραγώνου. Αυτό περιλαμβάνει την ανασκόπηση των τοπικών ποσοστών εγκληματικότητας, αλλά, το πιο σημαντικό, την εξέταση των δημοτικών αναπτυξιακών σχεδίων στην περιοχή.
Επενδύει η πόλη σε κοντινές υποδομές;
Σχεδιάζονται νέα εμπορικά κέντρα ή κόμβοι απασχόλησης;

Ένας άλλος καθοριστικός παράγοντας είναι τάσεις αύξησης του πληθυσμούΗ Ινδιανάπολη, για παράδειγμα, αποτελεί ελκυστικό προορισμό για εσωτερική μετανάστευση εντός των ΗΠΑ λόγω του σχετικά χαμηλού κόστους ζωής. Ο εντοπισμός γειτονιών που βρίσκονται κατά μήκος αυτής της τροχιάς ανάπτυξης είναι το κλειδί για τη μελλοντική ανατίμηση.

2. Το ίδιο το ακίνητο

Θεμέλια & Δομική Ακεραιότητα
Αυτό είναι το μεγαλύτερο πιθανό αδύναμο σημείο, ειδικά σε παλαιότερα σπίτια, τα οποία είναι συνηθισμένα στην Ινδιανάπολη. Ψάχνω για σημαντικές ρωγμές σε εσωτερικούς και εξωτερικούς τοίχους, ανώμαλα ή βυθιζόμενα δάπεδα, πόρτες και παράθυρα που δεν κλείνουν σωστά και σημάδια υγρασίας ή διείσδυσης νερού σε υπόγεια (εάν υπάρχουν). Τα προβλήματα θεμελίωσης είναι περίπλοκα και πολύ ακριβά για να διορθωθούν, γι' αυτό και συχνά αποτελούν κρίσιμο παράγοντα.

Κατάσταση στέγης
Η αντικατάσταση μιας στέγης είναι ένα από τα μεγαλύτερα έξοδα που μπορεί να αντιμετωπίσει ένας επενδυτής. Είναι σημαντικό να ελέγξετε την ηλικία της στέγης, την κατάσταση των κεραμιδιών (λείπουν, είναι τσαλακωμένα ή σπασμένα) και να αναζητήσετε διαρροές ή λεκέδες νερού στις οροφές ή στη σοφίτα. Μια ηχητική στέγη είναι κρίσιμη για την πρόληψη δαπανηρών ζημιών από νερό σε όλη την κατασκευή.

Υδραυλικά & Ηλεκτρικά Συστήματα
Σε παλαιότερα σπίτια, ελέγχω τον τύπο των υδραυλικών εγκαταστάσεων (είναι γαλβανισμένες και ξεπερασμένες;), αναζητώ ορατές ή κρυφές διαρροές και δοκιμάζω την πίεση του νερού. Για τα ηλεκτρικά συστήματα, επαληθεύω ότι ο ηλεκτρικός πίνακας είναι σύγχρονος, σωστά γειωμένος και ότι η καλωδίωση είναι ασφαλής και σύμφωνη με τα πρότυπα (για παράδειγμα, αποφεύγοντας ξεπερασμένες ή επικίνδυνες καλωδιώσεις, όπως οι καλωδιώσεις αλουμινίου, σε ορισμένες περιπτώσεις).

Σύστημα HVAC
Εξετάζω την ηλικία και την κατάσταση του κλιματιστικού και του συστήματος κλιματισμού. Τα παλαιότερα συστήματα είναι λιγότερο ενεργειακά αποδοτικά και πιο επιρρεπή σε δαπανηρές βλάβες. Η αντικατάσταση ενός συστήματος HVAC είναι ένα σημαντικό κόστος που πρέπει να ληφθεί υπόψη στην ανάλυση.

3. Χρηματοοικονομική Ανάλυση και Επιχειρηματική Πειθαρχία

Το τελευταίο και πιο αποφασιστικό βήμα είναι η οικονομική ανάλυση. Ο πιο σημαντικός κανόνας εδώ είναι εξάλειψη συναισθηματικής προκατάληψης—δεν πρέπει να ερωτευτείς ένα ακίνητο λόγω της εμφάνισής του ή λόγω διαίσθησης. Τα ακίνητα είναι μια υπόθεση αριθμών.

Εργάζομαι με ένα αυστηρό οικονομικό μοντέλο που αξιολογεί αντικειμενικά τη συμφωνία. Αυτό περιλαμβάνει μια ρεαλιστική εκτίμηση των ενοικίων της αγοράς, τη λογιστική καταγραφή των εξόδων διαχείρισης και συντήρησης και -το πιο σημαντικό- την πρόβλεψη ενημερωμένων φόρων ακίνητης περιουσίας.
Εάν, αφού λάβω υπόψη όλες τις μεταβλητές, η ταμειακή ροή ή η απόδοση επένδυσης (ROI) δεν επιτύχει τους προκαθορισμένους στόχους μου, αποχωρώ από τη συμφωνία.

Η δυνατότητα να φύγε από το τραπέζι είναι το πιο ισχυρό εργαλείο ενός υπεύθυνου επιχειρηματία. Ο στόχος είναι να αγοράσετε ένα ακίνητο που να αποδίδει οικονομικά—όχι ένα που απλώς φαίνεται ωραίο στις φωτογραφίες.

Τελικά, ο συνδυασμός της κατανόησης των τάσεων επί τόπου, των διεξοδικών επιθεωρήσεων και της συντηρητικής οικονομικής διαχείρισης είναι αυτό που δημιουργεί μια ασφαλή και κερδοφόρα μακροπρόθεσμη επένδυση.

Αυτά για σήμερα 🙂
Όποιος θέλει να λάβει το δικό μου πλήρης λίστα ελέγχου επιθεώρησης ακινήτου Μπορείτε να μου στείλετε προσωπικό μήνυμα και θα χαρώ να το μοιραστώ.