Γεια σου Δευτέρα

#ΕπιχειρηματίαςΤηςΕβδομάδας
#ΔημοσίευσηΔύο
#Χαρτοφυλάκιο

Γεια σε όλους,
Καλή Δευτέρα!

Έκανα την πρώτη μου συμφωνία ακινήτων πριν από 10 χρόνια. Τότε, δεν υπήρχαν τόσες πολλές διαθέσιμες πληροφορίες. Κανείς δεν μιλούσε για BRRRR, χαρτοφυλάκια ή κάτι τέτοιο. Κυρίως, υπήρχαν σλόγκαν όπως «Το αμερικανικό όνειρο» και «οικονομική ελευθερία».

Εκείνη την εποχή (και ακόμα και σήμερα), με ενδιέφερε πολύ η οικονομική διαχείριση, οπότε χρησιμοποιούσα πολλή μόχλευση—κάτι που δεν ήταν τόσο συνηθισμένο ή γνωστό όσο είναι σήμερα. Ήμουν συνεχώς απασχολημένος με υπολογισμούς και οικονομικούς «ελιγμούς».

Βρέθηκα να κάθομαι με υπολογιστικά φύλλα Excel, προσπαθώντας να καταλάβω πώς να φτάσω στην οικονομική ελευθερία μέσω των ακινήτων στις ΗΠΑ. Το πρόβλημα ήταν ότι μετά από έναν μικρό αριθμό ακινήτων, κολλούσα. Ακόμα και με όλα τα οικονομικά κόλπα του κόσμου, κάποια στιγμή απλώς ξεμένετε από χρήματα.

Τότε συνειδητοποίησα ότι χρειαζόμουν μια αλλαγή νοοτροπίας: Έπρεπε να αρχίσω να σκέφτομαι με όρους κλίμακα και ποσότητα, και σκεφτείτε πολύ μεγαλύτερα. Διαφορετικά, θα μου έπαιρνε δεκαετίες. Έζησα επίσης από πρώτο χέρι πώς το εισόδημα από ενοίκια εξαφανίζεται πολύ γρήγορα όταν έχεις στην κατοχή σου μόνο λίγα ακίνητα - ένα χρόνο με καλό ενοίκιο, μετά φεύγει ένας ενοικιαστής, έρχεται μια ανακαίνιση και όλα όσα κέρδισες χάνονται.

Όταν γνώρισα την Έφη πριν από περίπου έξι χρόνια, ήταν ξεκάθαρο και για τους δύο μας ότι θέλαμε να κάνουμε κάτι μεγαλύτερο. Η αρχική ιδέα ήταν πολυκατοικίες, αλλά τελικά βρεθήκαμε να αγοράζουμε δύο γειτονικά τετραώροφα κτίρια στη Φλόριντα - ουσιαστικά ένα κτίριο 8 μονάδων. Δεν ήταν μια «κερδοφόρα» συμφωνία, και το ξέραμε αυτό, αλλά ήταν το εισιτήριό μας για την είσοδό μας στο «παιχνίδι των μεγαλύτερων παικτών».

Αυτή η συμφωνία ήταν η πρώτη μας εμπειρία με ιδιωτικά δάνεια, χρήματα χωρίς αποπληρωμή, μια ανακαίνιση άνω των 100,000 δολαρίων, τη διαχείριση ολόκληρου του κτιρίου, την αναχρηματοδότηση και πολλές μαθησιακές εμπειρίες.
Παρά τις δυσκολίες, καταλάβαμε ότι αυτή ήταν η κατεύθυνση που έπρεπε να ακολουθήσουμε.

Μια σύντομη αλλά σημαντική παρατήρηση: μην περιμένεις την τέλεια συμφωνίαΑυτό που είναι πιο σημαντικό είναι να παραμένουμε σε κίνηση και να αποκομίζουμε τη μέγιστη αξία από κάθε συμφωνία. Αυτό δεν σημαίνει ότι πρέπει να κάνουμε κακές συμφωνίες απλώς και μόνο για να κινηθούμε — αλλά το να μένουμε άπραγοι δεν έχει φέρει ποτέ κανέναν πιο κοντά στους στόχους του.

Συνεχίσαμε με ένα ακόμη μικρό χαρτοφυλάκιο στη Φλόριντα, αλλά η πραγματική ανακάλυψη ήρθε από το Οχάιο. Σχεδόν ξαφνικά, μας παρουσιάστηκε μια συμφωνία για 20 μονοκατοικίες στο Ντέιτον του Οχάιο. Μέχρι τότε, το Οχάιο -και ιδιαίτερα το Ντέιτον- έμοιαζε με περιοχές που έπρεπε να αποφεύγουμε. Αλλά μόλις φτάσαμε στο σημείο, συνειδητοποιήσαμε ότι είχαμε φτάσει σε μια φανταστική αγορά επενδυτών, πολύ παρόμοια με αυτήν που ήταν η Φλόριντα για εμάς λίγα χρόνια νωρίτερα.

Αυτή η συμφωνία ήταν ιδιαίτερα απαιτητική: μια νέα αγορά, η περίοδος COVID (ο μεσίτης μας στην πραγματικότητα κόλλησε COVID και απεβίωσε περίπου δύο εβδομάδες πριν από το κλείσιμο) και μια αύξηση κεφαλαίου μεγαλύτερη από ό,τι είχαμε συνηθίσει. Παρά τα πάντα, ήμασταν προετοιμασμένοι και αποφασισμένοι — και καταφέραμε να κλείσουμε τη συμφωνία χρησιμοποιώντας σκληρά χρήματα και ιδιώτες δανειστές, σχεδόν χωρίς δικά μας ίδια κεφάλαια.

Ένα από τα πλεονεκτήματα της αγοράς ενός χαρτοφυλακίου είναι ότι υπάρχουν πολλοί τρόποι για να δομήσετε τη συμφωνία. Γενικά, όσο μεγαλύτερη είναι η συμφωνία, τόσο περισσότερος χώρος υπάρχει για δημιουργικότητα.

Για παράδειγμα, συνήθως υπάρχει μια συνολική τιμή αγοράς — ας πούμε 1 εκατομμύριο δολάρια — αλλά μπορούμε να κατανείμουμε την τιμή ανά σπίτι (υποθέτοντας ότι η εκτίμηση το υποστηρίζει). Αυτό μας επιτρέπει να αγοράσουμε, για παράδειγμα, 15 από τα 20 σπίτια σε «μέγιστη τιμή» και να λάβουμε ένα δάνειο με μετρητά έναντι αυτών που καλύπτει σχεδόν ολόκληρο το 1 εκατομμύριο δολάρια. Τα υπόλοιπα 5 σπίτια μπορούν να αγοραστούν σε «κατώτατη τιμή», σε συνδυασμό με ένα ιδιωτικό δάνειο 80%, ολοκληρώνοντας το συνολικό ποσό αγοράς. Αυτό το είδος δομής απλά δεν είναι δυνατό με ένα ή δύο σπίτια.

Στις παρακάτω φωτογραφίες, μπορείτε να δείτε πόσα μετρητά χρειαστήκαμε στην πραγματικότητα για να αγοράσουμε 3 σπίτια που αποτελούσαν μέρος ενός χαρτοφυλακίου 70 κατοικιών. Τα σπίτια άξιζαν αρκετές εκατοντάδες χιλιάδες δολάρια, αλλά το μεγαλύτερο μέρος του κεφαλαίου συγκεντρώθηκε με μετρητά έναντι των άλλων ακινήτων—αφήνοντας αυτά τα σπίτια ελεύθερο και καθαρό.

Στην επόμενη ανάρτηση, θα μιλήσουμε για την αγορά ενός ολόκληρου χαρτοφυλακίου έναντι της συσσώρευσης ακινήτων ένα προς ένα.