[Όμιλος Nadlan]

Στο συγκεκριμένο πακέτο υπάρχουν ακίνητα σε καλύτερα και λιγότερο καλά μέρη. Ας υποθέσουμε ότι αγοράζουμε με συγκεντρωτικό τρόπο, για να είναι δίκαιο για όλους και για να μπορέσουμε να φτάσουμε στη λήξη της συναλλαγής, μου φαίνεται ότι ο μόνος τρόπος είναι να αγοράσουμε όλους με την ίδια LLC και ο επενδυτής έχει μετοχές στην η LLC. Με αυτόν τον τρόπο, όλοι παίρνουν ίσο μερίδιο από κάθε ακίνητο, και όλοι απολαμβάνουν τα ίδια έσοδα και έξοδα, διαφορετικά θα προκύψει μια κατάσταση όπου οι πρώτοι θα αποκτήσουν καλύτερα ακίνητα και οι υπόλοιποι λιγότερα, ή κάθε ακίνητο θα πουληθεί διαφορετικά και στη συνέχεια το τα καλά ακίνητα θα ανεβαίνουν περισσότερο και θα επιδοτούν τα λιγότερο καλά - αλλά τότε δεν υπάρχει πλεονέκτημα όσον αφορά την τιμή για τα καλά ακίνητα επειδή θα πλησιάσουν την τιμή της αγοράς και τα λιγότερο καλά ακίνητα μπορεί να μην έχουν κανέναν που θα συμφωνήσει να τα πάρει ως μέρος της συμφωνίας, εκτός αν είναι σε πραγματικά χαμηλή τιμή σε βάρος των καλών ακινήτων. Επιπλέον, πρέπει να υπογράψετε μια συμφωνία εμπιστευτικότητας και μη ανταγωνισμού - όσοι γνωρίζουν τις υποθέσεις δεν μπορούν να επικοινωνήσουν με τον πωλητή για να αγοράσουν οποιοδήποτε ακίνητο και φυσικά όχι αυτά τα ακίνητα. Εν ολίγοις, όπως είπα, πολλή δουλειά διαχείρισης και δεν είμαι σίγουρος ότι έχω χρόνο να επενδύσω σε αυτό τώρα γιατί κι εγώ, όπως και εσείς, πρέπει να βρω περιουσιακά στοιχεία επειγόντως επειδή τα χρήματά μου απελευθερώνονται από την κυκλοφορία σε μια ή δύο εβδομάδες και κάθε μέρα που περνά πληρώνω τόκους

[Όμιλος Nadlan]

Από εκεί και πέρα, όπως σε κάθε εταιρική σχέση, πρέπει να προετοιμαστούν συμφωνίες εξόδου - τι γίνεται αν κάποιος θέλει τα χρήματα πίσω - πρέπει να πουλήσουμε; Ποιος έχει το πρώτο δικαίωμα να αγοράσει; Πώς πουλάτε την αξία των μετοχών του καθενός εάν υπάρχει αύξηση της αξίας - λάβετε εκτιμήσεις για όλα τα ακίνητα; Και στο τέλος, μετά από όλο αυτό το χάος, θα υπάρξουν εκείνοι που θα απολαμβάνουν παθητικό εισόδημα και θα υπάρξουν εκείνοι που θα πρέπει να διαχειριστούν όλη τη διαδικασία, τις επαφές με την εταιρεία διαχείρισης, τους επαγγελματίες, τα προβλήματα με τους ενοικιαστές και την κατασκευή του ολόκληρη η συστοιχία - αυτή είναι η κατασκευή μιας εταιρείας επενδύσεων - χωρίς πλάκα - κάθε ακίνητο φέρνει μαζί του τα προβλήματά του - αυτά είναι κτίρια που είναι εκτεθειμένα στα στοιχεία και ενοικιαστές - καθόλου παθητικά. Αυτήν τη στιγμή το κάνω μόνος μου με τα ακίνητά μου, αλλά η επιστροφή μου είναι επίσης γεμάτη και είναι απασχολημένος όλο το εικοσιτετράωρο - ειδικά όταν ξαφνικά στη μέση των διακοπών, και είναι πάντα έτσι, λαμβάνετε κλήση ότι έχει σκάσει ένας σωλήνας και πρέπει να στείλετε έναν υδραυλικό από την εταιρεία αποχέτευσης που παίρνει 200 ​​δολάρια για το Badika και 5000 για να επισκευάσει ή για να στείλετε τους ανθρώπους σας Αφήστε τους να πάρουν 500 $ για κάθε επισκευή και δωρεάν έλεγχο, ή έναν ενοικιαστή που σταματά να πληρώνει ή μια στέγη που διαρρέει - γεμάτη Η πληρωμή για αυτές τις επισκευές θα προκαλέσει μεγάλες απώλειες.

[Όμιλος Nadlan]

Καταρχήν, πρόκειται για την αγορά ενός χαρτοφυλακίου περίπου 12 ακινήτων μαζί σε μετρητά με σημαντική έκπτωση. Αντί για 1.3 εκατ. 800 χιλ. Κάθε ακίνητο κοστίζει περίπου 70 χιλιάδες δολάρια αντί για ένα μέσο όρο 90-100. Όλα ενοικιάζονται με καλούς ενοικιαστές

[Όμιλος Nadlan]

Η δεξιά στήλη είναι η εκτιμώμενη αγορά και η στήλη δίπλα είναι η ζητούμενη τιμή. Σπίτια στο Τζάκσονβιλ για $5000

[Όμιλος Nadlan]

Σε καταλαβαίνω απόλυτα. Οι τιμές εκεί έχουν ανέβει πάρα πολύ και οι αποδόσεις έχουν φαγωθεί. Είστε επαγγελματίας και αυτή είναι η δουλειά σας - να προσδιορίσετε ποιος είναι ο επόμενος τομέας. Εάν κάνετε flips σε νέους τομείς, μπορώ να επενδύσω μαζί σας φυσικά αφού μελετήσω την περιοχή - μπορείτε πάντα να μελετήσετε περισσότερους τομείς. Είδα παράδειγμα ακίνητα στο Τζάκσονβιλ που πριν 3 χρόνια πουλήθηκαν για 79 χιλιάδες πριν από δύο χρόνια για 99 χιλιάδες και σήμερα για 130 χιλιάδες - ας πούμε ένα σπίτι 3/2 - η επιστροφή είναι ακόμα λογική με ενοίκιο 1100 αλλά δεν είναι πλέον η μπονάνζα πριν από μερικά χρόνια και μια τόσο ραγδαία αύξηση δείχνει φούσκα. Υπάρχουν χιλιάδες επενδυτές εκεί που μπορούν να αποφασίσουν ένα πρωί να πραγματοποιήσουν κέρδη και να πουλήσουν όλα τα σπίτια στη Μέκκα -υπάρχουν εταιρείες όπως η Black Stone που αγόρασαν χιλιάδες ακίνητα- αν τα κυκλοφορήσουν όλα στην αγορά, η φούσκα θα σκάσει και οι τιμές θα πέσουν γρήγορα. Όσοι φρόντισαν τη ροή θα επιβιώσουν, αγοράζω και με χρηματοδότηση, οπότε η προσωπική μου απώλεια θα είναι σχετικά μικρή σε ποσοστά, αλλά αυτοί που αγοράζουν με μετρητά είναι Πάσχα. Το 2008 επιστρέφει. Αν χτίσεις εκεί για 50, ανακαινίσεις για 30 και υπολογίσεις την πώληση για 100, είσαι εντάξει, αλλά αν ο υπολογισμός είναι για να ζεις 130-140, μπορεί να αναμένεται μια δυσάρεστη έκπληξη αν η αγορά πέσει και πολλοί επενδυτές αιμορραγήσουν σκληρά και τελικά έδωσαν αυξήσει το ακίνητο υπέρ της τράπεζας. Ακούω ξανά και ξανά ότι πρέπει να δούμε σήμερα σαν να είμαστε το 2006-2007 και να προετοιμαστούμε. Έχω διαθέσιμα χρήματα οπότε πρέπει να τα επενδύσω γιατί δεν έχει νόημα να τα κάτσεις στην τράπεζα αλλά σίγουρα πρέπει να είσαι πολύ πιο υπολογισμένος.

[Όμιλος Nadlan]

https://gyazo.com/fa0c6097bd2c6bd76100820e863b4f23

[Όμιλος Nadlan]

Μπορεί κάποιος που εργάζεται στο Τζάκσονβιλ να συστήσει μια εταιρεία επιθεώρησης και εργολάβους; Έλαβα μια σύσταση από τον Liron, αλλά πάντα μου αρέσει να συγκρίνω πολλές επιλογές. Ευχαριστώ