[Όμιλος Nadlan]

Liron: Γεια σας φίλοι, θα χαρώ να ανοίξω μια συζήτηση σχετικά με το θέμα του προγραμματισμού και του υπολογισμού των εξόδων όταν εξετάζετε μια συναλλαγή.
Θα ξεκινήσω λέγοντας ότι κατά τη γνώμη μου, σε όλες τις χορηγήσεις για συντήρηση που έχω δει, και τις συντηρητικές και τις επιεικείς, κατά τη γνώμη μου υπάρχει έλλειψη χορηγήσεων.
Οι υπεύθυνοι επενδυτές διαθέτουν 5% ή 10% για συντήρηση που είναι της τάξης των $1000 ας πούμε, οι πιο υπεύθυνοι διαθέτουν επίσης 5% Κενή θέση Είναι πιθανό για συνεχή συντήρηση αυτή είναι μια λογική κατανομή, αλλά ρωτάω τι γίνεται με τη μακροπρόθεσμη έξοδα όπως, κλιματιστικό/οροφή/υδραυλικά/ηλεκτρικό ρεύμα και ένα φρεσκάρισμα που πραγματοποιείται με αλλαγή ενοίκων ;

[Όμιλος Nadlan]

Nir Nadalnir: κατοχή VS κατοχή
Δεν κατάλαβα καλά το πλαίσιο του:

Αναθέσεις συντήρησης - συντήρησης
Vs
Κράτημα - νεύρα από χάλυβα για να κρατήσει το ακίνητο μέχρι να διορθωθεί η αγορά.

Άλλωστε, τα ακίνητα προς ενοικίαση είναι ουσιαστικά μια μεσομακροπρόθεσμη εκμετάλλευση.
Και στη μακροπρόθεσμη διακράτηση, ο επενδυτής πρέπει να διαθέσει συμμετοχή 😉
Γιατί τι μπορεί να γίνει όταν το παπούτσι έχει φθορά

Σύμφωνα με το παραπάνω επιχείρημα, όσοι χρειάζονται σιδερένια νεύρα
Είναι αυτός που βασίζεται στην πώληση πριν χρειαστεί να διαθέσει συντήρηση
Στην πραγματικότητα είναι ένα πρόβλημα ενός επενδυτή που ενεργεί με έλλειψη συντονισμού των προσδοκιών με την πραγματικότητα
Και γι' αυτό είναι πολύ σημαντικό να ελέγξετε το ακίνητο, συμπεριλαμβανομένης μιας επιθεώρησης από επιθεωρητή, πριν από την αγορά
Να λάβουμε σοβαρά υπόψη την κατάσταση των συστημάτων του σπιτιού και επίσης από την αρχή να δώσουμε ένα ελαφρώς πιο επενδυμένο σχέδιο ανακαίνισης που βοηθά να καθυστερήσει η φθορά και να μην τσιγκουνευτείτε και να προσπαθήσετε να νοικιάσετε το ακίνητο με ελάχιστη δουλειά ή εναλλακτικά συμβαίνει και αυτό επειδή υπάρχει σύγκρουση συμφερόντων μεταξύ μιας εταιρείας που πουλά ένα ακίνητο και δεν δίνει έμφαση στο μακροπρόθεσμο κριτήριο σε σύγκριση με τον επενδυτή που πρέπει να το λογοδοτήσει

[Όμιλος Nadlan]

Όλα καλά Liron:) πώς είσαι;
Συμφωνώ μαζί σου 100 τοις εκατό.

Απλώς λέω ότι ίσως ο λόγος που οι άνθρωποι δεν διαθέτουν αρκετά μακροπρόθεσμα για συντήρηση,
Είναι επειδή δεν δίνουν αρκετή σημασία στο γεγονός ότι πρόκειται για μια μακροπρόθεσμη επένδυση. διάρκεια της εκμετάλλευσης.
Όσοι το καταλαβαίνουν πραγματικά αυτό θα λάβουν υπόψη τον υπολογισμό που κάνατε.

Αλλά λέω και περισσότερα από αυτό.
Υποστηρίζω ότι δεν έχω γνωρίσει ακόμη επενδυτή ή άλλο επαγγελματία
που λαμβάνει όλα τα στοιχεία ελέγχου του ακινήτου
Υπολογίζει την υπολειπόμενη εκτιμώμενη ωφέλιμη ζωή κάθε υλικού συστατικού
Και σύμφωνα με αυτό, προβαίνει σε στάθμιση των αναμενόμενων παραχωρήσεων στο ακίνητο
Δεν είναι ωραίο πράγμα
Είναι απαραίτητο γιατί αλλιώς είναι χτύπημα όταν έρθει
Πρέπει να ξέρετε αν το κλιματιστικό θα διαρκέσει για 5 χρόνια ή 15 χρόνια
Και μπορείτε να ελέγξετε, να αξιολογήσετε και να σταθμίσετε τις μέσες κατανομές για κάθε συναλλαγή ανάλογα

[Όμιλος Nadlan]

Liron: Πολύ αλήθεια!
Πρέπει να ομολογήσω ότι ως ανεξάρτητος επενδυτής κάνω ακριβώς αυτόν τον υπολογισμό. Αναλύει όλα τα εξαρτήματα του σπιτιού και δίνει στο καθένα μια εκτίμηση τέλους ζωής.
και αναλόγως κατανέμει χρήματα στο πλάι.
Πρέπει να επισημάνω ότι για ένα ακίνητο φαίνεται λιγότερο δραματικό, αλλά όταν πρόκειται για πολλά ακίνητα το πρόβλημα μπορεί να είναι μοιραίο.
Φανταστείτε ότι τα 3/4 των κλιματιστικών σβήνουν σε ένα χρόνο και πρέπει να αντικατασταθούν δύο στέγες. Αυτά είναι δεκάδες χιλιάδες δολάρια που ξοδεύτηκαν. Και αν δεν είναι προγραμματισμένο, πολύ μεγάλη έκφραση!

[Όμιλος Nadlan]

Lior: Ευτυχώς που ο Liron έχει ένα κανόνι δεν υπάρχει καμία αμφιβολία και είναι κάτι γνωστό. Νομίζω ότι για να απλοποιήσουμε το θέμα, υπάρχει στην πραγματικότητα ένα πλεονέκτημα μεγέθους στη διαχείριση μεγάλου αριθμού ακινήτων. Από τη στιγμή που η διαχείριση κάθε ιδιοκτησίας γίνεται σε ανεξάρτητο τραπεζικό λογαριασμό, είναι δυνατό να ελέγχονται τα έξοδα έναντι του τρέχοντος εισοδήματος και να διατηρείται ένα buffer ας πούμε 5000 δολαρίων για κάθε μεμονωμένο σπίτι για την κάλυψη σημαντικών ζημιών που δεν είχαμε σκεφτεί. Ένα τέτοιο ποσό θα πρέπει να είναι αρκετό για οποιαδήποτε μεγάλη δαπάνη. Κάθε τέτοιος τραπεζικός λογαριασμός χρησιμοποιείται ως κουβάς στον οποίο διατηρείται η τρέχουσα ροή πέραν των εξόδων, ώστε κάθε τέτοιος «κουβάς» να γεμίζει σιγά σιγά. Στην ιδανική περίπτωση, κάθε ακίνητο θα πρέπει να διαχειρίζεται τον εαυτό του και η υπερβολική ροή θα πρέπει να πληρώνει τα έξοδα, συμπεριλαμβανομένων των εφάπαξ εξόδων που γίνονται κάθε λίγα χρόνια, όπως ένα νέο κλιματιστικό, στέγη κ.λπ. Σε περίπτωση έκτακτης ανάγκης, κουβάδες άλλων ακινήτων θα χρησιμοποιηθούν για την κάλυψη των εξόδων ενός συγκεκριμένου ακινήτου που έχει ζημιές πολύ πέρα ​​από το κανονικό. Ας πούμε ότι υπάρχουν 10 ακίνητα, κρατήστε περίπου 50 χιλιάδες δολάρια σε περίπτωση έκτακτης ανάγκης με κατανομή 5 χιλιάδων ανά ακίνητο. Πρέπει επίσης να λάβετε υπόψη το ποσό της μέγιστης έκπτωσης σε περίπτωση ασφάλισης, και να αφήσετε αρκετό περιθώριο ασφάλειας για κάθε ακίνητο πέρα ​​από την έκπτωση και να γνωρίζετε τι καλύπτεται και τι όχι και φυσικά να κάνετε μια έξυπνη αγορά εκ των προτέρων σχετικά νέα ακίνητα όσον αφορά το έτος ίδρυσης ακόμη και αν η εξωτερική τους κατάσταση είναι κακή, ώστε κατά την αγορά να ανανεωθείτε Το ακίνητο είναι εντελώς αισθητικά από άποψη δαπέδων, ηλεκτρικών συσκευών κλπ. αλλά ξέρετε ότι πίσω από τους τοίχους το ρεύμα είναι σχετικά καινούργιο, τα υδραυλικά είναι καλά, η στέγη έχει αρκετά χρόνια κ.λπ. Επίσης, η περιοχή αγοράς είναι κρίσιμη - για παράδειγμα, δεν πλησιάζω σε περιοχές με πλημμύρες και μπορείτε να ελέγξετε την ιστορία 100 ετών, 500 ετών κ.λπ. ως προς τον αριθμό των πλημμυρών, να είστε προληπτικοί όσον αφορά κλάδεμα δέντρων που μπορεί να πέσουν στην ταράτσα, τοποθέτηση καμερών ασφαλείας κ.λπ. Για μένα τα ακίνητα ηλικίας έως 10 ετών είναι τα ιδανικά και δεν ψάχνω καθόλου για ακίνητα που είναι παλαιότερα από τις αρχές της δεκαετίας του 10 μόνο αν έχουν ανανεωθεί πλήρως στην υποδομή πίσω από τα τείχη και κατά προτίμηση από ιδιοκτήτη ακινήτου που μένει εκεί και απορρόφησε τις περισσότερες από τις πρώτες επισκευές και όχι ένα βατραχοπέδιλο που ίσως έκανε οικονομία στην αντικατάσταση της υποδομής. Ένα μεταχειρισμένο ακίνητο, δηλαδή μια αγορά από τον αρχικό ιδιοκτήτη που το αγόρασε πριν από 20 χρόνια, είναι ιδανικό για μένα. Όλες οι επισκευές ενός νέου ακινήτου όπως κινούμενοι τοίχοι και προβλήματα υποδομής διορθώθηκαν από τον ίδιο. Όπως δεν θα αγόραζες ένα αυτοκίνητο 30 ετών και θα περιμένεις να το οδηγήσεις για άλλα 2 χρόνια, το ίδιο ισχύει και με τα περιουσιακά στοιχεία, διαφορετικά θα περιμένεις υψηλά έξοδα συντήρησης. Για σύγκριση - στα αυτοκίνητα προτιμώ πάντα να αγοράζω ένα αυτοκίνητο μεταξύ 3-XNUMX ετών από τον αρχικό ιδιοκτήτη, έτσι ώστε να έχει ήδη σημαντική μείωση στην αξία αλλά εξακολουθεί να έχει εγγύηση και τα εξαρτήματα σε αυτό είναι ακόμα καλά με ένα καλό λίγα χρόνια κανονικής οδήγησης πέρα ​​από τις συνηθισμένες επισκευές, έτσι είναι και η προσέγγισή μου με τα περιουσιακά στοιχεία, αλλά δεν υπάρχει αμφιβολία ότι αυτό που κάνει ο Liron για τον υπολογισμό κάθε στοιχείου στο ακίνητο είναι εξαιρετικό.

[Όμιλος Nadlan]

Lior: Με υποθηκευμένα ακίνητα φροντίζω και για τουλάχιστον 4-5 μήνες από κάθε λογαριασμό πληρωμής στεγαστικού δανείου ανάλογα με το ύψος της υποθήκης σε περίπτωση που σταματήσει η ροή από το ενοίκιο. Χρειάζεστε πάντα αερόσακο. Εάν η αγορά αρχίσει να κλονίζεται, θα πρέπει να τη διατηρήσετε ακόμη και για 10-12 μήνες, γιατί μπορεί να είναι δύσκολο να βρείτε ενοικιαστές εάν οι άνθρωποι αρχίσουν να χάνουν τη δουλειά τους κ.λπ. και όταν σταματήσει η πληρωμή του στεγαστικού δανείου, η τράπεζα θα χωνέψει φυσικά το συνέδριο.

[Όμιλος Nadlan]

Omri Maimon Sara Bahat

[Όμιλος Nadlan]

Liron: Αγαπούσα τον Lior;
Θα επισημάνω απλώς ότι όσο περισσότερο μελετάτε τις λεπτομέρειες και προετοιμάζετε τις κατάλληλες προστασίες, τόσο πιο σταθερή γίνεται η επένδυση. Ο κόσμος βλέπει την επένδυση ως κάτι «περιπετειώδες», αλλά αν φτάσεις στο βάθος των πραγμάτων είναι αρκετά σταθερή... σίγουρα σε σχέση με τις εναλλακτικές.

[Όμιλος Nadlan]

Nir: Lior, αγοράζω ακίνητα από τη δεκαετία του 60 επίσης. Υπάρχουν και ακίνητα που κατοικούνται και υπάρχουν από το 1900. Δεν αντιφάσκω με τη λογική αυτού που λέτε, αλλά λάβετε υπόψη ότι αν το ακίνητο σας κοστίσει αρχικά τη μισή τιμή ενός νέου ακινήτου κοντά, για παράδειγμα, τότε ισοδυναμεί με το γεγονός ότι έχετε πληρώσει προκαταβολικά έξοδα συντήρησης δεκάδων χιλιάδων δολαρίων που είναι εγγενή στην τιμή του ακινήτου. Επομένως, πιστεύω ότι πρέπει να κατανοήσω τους τρόπους δράσης σύμφωνα με τον συνδυασμό εκτιμήσεων και την αρχή που με καθοδηγεί ότι πριν αγοράσω οποιοδήποτε ακίνητο θα συγκεντρώσω όλα τα στοιχεία για δημοτικές παραβάσεις, ανακαινίσεις για ενοίκια και δομικά ελαττώματα και παραχωρήσεις να κάνει έναν υπολογισμό και να λάβει μια τεκμηριωμένη απόφαση που εξισορροπεί όλα τα δεδομένα

[Όμιλος Nadlan]

Liron, γι' αυτό πρέπει να κρατάς ένα αρκετά μεγάλο μαξιλάρι ασφαλείας στο πλάι. Και πέρα ​​από αυτό, στην αγορά αρκετών ενυπόθηκων ακινήτων, η ίδια η τράπεζα θέλει να δει αυτό το αποθεματικό πριν δανείσει χρήματα σε επιπλέον ακίνητα - γι' αυτό ζητούν να δουν τραπεζικούς λογαριασμούς των τελευταίων δύο μηνών, για να δουν επιπλέον λογαριασμούς, 401(K ), κ.λπ. και μάλιστα να σας ζητήσουμε να ελέγξετε πόσα χρήματα Σε αυτούς τους λογαριασμούς έχουμε ρευστό σε περίπτωση έκτακτης ανάγκης. Πέρα από 7 ακίνητα, οι απαιτήσεις της τράπεζας σε πίστωση αυξάνονται επίσης σημαντικά - θέλουν να δουν ότι πληρώνετε πάντα στην ώρα τους. Όταν αγοράζετε ένα ακίνητο άνω των 4 μονάδων (εμπορικό δάνειο), θέλετε επίσης να δείτε το ιστορικό διαχείρισης όσον αφορά την ικανότητά σας να διαχειρίζεστε τη ροή, τις επισκευές κ.λπ. εντός ενός καθορισμένου προϋπολογισμού κ.λπ. Από τη μια πλευρά, τα χρήματα στο μαξιλάρι ασφαλείας μένουν στην άκρη και δεν δημιουργούν χρήματα, αλλά από την άλλη, σε περίπτωση έκτακτης ανάγκης, υπάρχει κάπου να πληρώσει και κάθε υπεύθυνος επενδυτής πρέπει να το κάνει - πέρα ​​από μια μηνιαία κατανομή από η τρέχουσα ροή, ας πούμε, 40 $. Εάν ο υπολογισμός των κατανομών είναι για τον υπολογισμό της ετήσιας απόδοσης ενός νέου ακινήτου που θέλετε να αγοράσετε για να μάθετε εάν θα πραγματοποιήσετε μια συναλλαγή, είναι πραγματικά μια καλή ερώτηση τι ποσοστό να βάλετε στον υπολογισμό - αλλά μπορείτε, για να απλοποιήσετε το θέμα, να πάρετε το προβλεπόμενο μέγιστο ποσό των βαρέων εξόδων, ας πούμε μια στέγη και ένα κλιματιστικό - 10,000 δολάρια, να το διαιρέσετε με το μέσο χρόνο της υπολειπόμενης διάρκειας ζωής στο συγκεκριμένο ακίνητο σύμφωνα με το ακίνητο που αγοράσατε και να διαθέσετε ένα μηνιαίο χρηματικό ποσό για μελλοντική αντικατάσταση - σε αυτήν την περίπτωση κάθε ακίνητο είναι ατομικό και πρέπει να κάνετε ατομικό υπολογισμό για κάθε στοιχείο του ακινήτου ή να προχωρήσετε εκ των προτέρων για ένα ακίνητο με 4 πόντους σε σχετικά νέα κατάσταση - Παρεμπιπτόντως , για ακίνητα από τη δεκαετία του XNUMX και κάτω, η ίδια η ασφαλιστική εταιρεία θα σας ζητήσει να κάνετε τέτοια αναφορά και αν υπάρχει πρόβλημα με τα κρίσιμα συστήματα του σπιτιού, θα σας ανεβάσουν το ασφάλιστρο ή δεν θα σας ασφαλίσουν. (Είμαι βέβαιος ότι το γνωρίζετε) και μπορείτε πραγματικά να προχωρήσετε στις λεπτομέρειες όπως κάνετε, κάτι που είναι υπέροχο, ή να υπολογίσετε έναν στατιστικό μέσο όρο του χρόνου που χρειάζεται για να αντικαταστήσετε μια πλήρη στέγη, πλήρες κλιματιστικό κ.λπ. και βάλτε τον μέσο όρο σε κάθε ανεξάρτητο λογαριασμό κάθε ακινήτου και, σε περίπτωση έκτακτης ανάγκης, υπερχείλιση από άλλα ακίνητα.

[Όμιλος Nadlan]

Οι επενδυτές Nir αγοράζουν ακίνητα που είναι εκατό ετών ή μεγαλύτερα και γνωρίζω αυτά τα ακίνητα και ο καθένας κάνει τις δικές του σκέψεις. Έχω δηλώσει τις προτιμήσεις μου.

[Όμιλος Nadlan]

Πώς μπαίνεις στην ομάδα;

[Όμιλος Nadlan]

Η εγγύηση για το σπίτι μπορεί να γίνει για ενοικιαζόμενα ακίνητα. Καλύπτει το κλιματιστικό και τα ηλεκτρικά προϊόντα. Εάν γνωρίζετε ότι το κλιματιστικό είναι παλιό και δεν έχει πολύ χρόνο, ή εναλλακτικά υπάρχει αργή διαρροή αερίου του κλιματιστικού, είναι καλύτερα να έχετε εγγύηση για το σπίτι (300-500 $ το χρόνο, ίσως χρειαστεί να πληρώσετε για ένα ή δύο χρόνια μέχρι να πεθάνει το κλιματιστικό...) και έτσι αποφεύγετε μια υψηλή τιμή ανταλλαγής (πέντε χιλιάδες δολάρια)

[Όμιλος Nadlan]

Όταν ξέρετε πώς να ανακαινίζετε σωστά τα ακίνητα -
με έμφαση στις υποδομές -
στέγη
ηλεκτρική ενέργεια
υδραυλικά
Σύστημα θέρμανσης και ψύξης
Θερμοσίφωνας

Η συντήρηση γίνεται μηδέν -
Έχω έναν πελάτη με σχεδόν ενάμιση χρόνο συντήρησης στο ακίνητο που έχει συντήρηση $45 για όλη την περίοδο.

Όπως και τα ακίνητα, έτσι και η ανακαίνιση πρέπει να γίνει επιτόπου!

[Όμιλος Nadlan]

Θα ήθελα επίσης να γίνω μέλος της ομάδας, 0547518782